이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 임대차 계약서를 공증받으려 하는데 비용이 어떻게 정해지는지 궁금하다.
• 공증만 받아두면 나중에 명도까지 강제집행할 수 있는지 헷갈린다.
• 제소전화해와 공증을 비교해 어느 쪽이 사안에 맞는지 판단하고 싶다.
• 비용을 아끼려다 나중에 더 큰 절차를 치르게 될까 걱정된다.

공증에는 서로 다른 두 가지가 있다 — 사서증서 인증과 공정증서 작성

임대차 계약서를 "공증받는다"는 한 문장 안에는 실제로 성격이 전혀 다른 두 가지 절차가 섞여 있습니다. 실무에서 흔히 혼용해서 부르지만, 그 효과의 차이는 결코 작지 않습니다.

먼저 사서증서 인증은, 당사자가 이미 작성한 계약서를 공증인 앞에 가져가 그 문서에 서명 또는 날인한 사람이 실제로 본인이 맞다는 사실, 즉 진정성립을 공증인이 확인해주는 절차입니다. 계약서 자체의 신뢰도를 높여주는 역할을 하지만, 공증인이 계약 내용을 새로 만들거나 판단하는 것은 아닙니다.

반면 공정증서 작성은 공증인이 당사자들의 진술을 토대로 처음부터 직접 문서를 작성하는 절차입니다. 사서증서 인증이 "이미 만들어진 문서의 진위를 확인하는 절차"라면, 공정증서 작성은 "공증인이 작성 주체가 되는 절차"라는 점에서 출발점 자체가 다릅니다.

두 절차의 결정적인 차이는 집행력에 있습니다. 사서증서 인증은 진정성립만 확인해줄 뿐이므로, 그 인증된 계약서를 근거로 곧바로 강제집행을 신청할 수 없습니다. 밀린 차임이 있더라도 인증받은 계약서 자체가 집행권원이 되는 것은 아니고, 별도로 지급명령이나 소송을 거쳐 판결이나 다른 집행권원을 받아야만 강제집행에 나설 수 있습니다.

그래서 "계약서를 공증받아 두었다"는 말만 듣고 안심해서는 안 되고, 정확히 어떤 종류의 공증을 받은 것인지부터 확인하는 작업이 필요합니다. 인증인지, 공정증서인지에 따라 이후 대응 방법이 완전히 달라지기 때문입니다.

계약서를 처음 작성하는 시점에는 두 절차의 차이가 크게 와닿지 않는 경우가 많습니다. 어느 쪽이든 "공증사무소를 거쳤다"는 사실 자체에 안도감을 느끼기 쉽지만, 실제로 문제가 생겨 집행이 필요한 시점에 가서야 인증과 공정증서의 차이가 얼마나 큰지 체감하게 되는 경우가 대부분입니다.

공정증서(집행증서)로 강제집행할 수 있는 것은 정해져 있다

집행력을 가지는 공정증서를 실무에서는 흔히 "집행증서"라 부르며, 그 근거는 공증인법 제56조의2에 있습니다. 이 조문은 공증인이 작성하는 증서 중 일정한 요건을 갖춘 것에 대해 강제집행을 할 수 있는 효력을 인정합니다.

다만 집행증서로 강제집행할 수 있는 대상은 무제한이 아니라 원칙적으로 일정한 금액의 지급이나 대체물·유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구로 한정되어 있습니다. 이 문구를 풀어보면, 결국 "돈을 얼마 주어라" 또는 "정해진 수량의 물건이나 유가증권을 내놓아라"는 유형의 청구만 대상이 된다는 뜻입니다.

임대차 관계에서 대표적으로 여기에 해당하는 것이 밀린 차임, 관리비, 위약금처럼 금전 지급을 구하는 채권입니다. 이런 채권은 공정증서만으로도 별도의 재판 없이 채권압류·추심 같은 강제집행 절차에 곧바로 나설 수 있습니다.

그러나 "정해진 기한까지 건물을 비워 달라"는 명도(인도) 청구는 금전의 지급을 목적으로 하는 청구가 아니므로, 공정증서로 강제집행할 수 있는 대상에 포함되지 않습니다. 설령 공정증서 문구에 "임차인은 기한 내에 목적물을 인도한다"는 조항을 자세히 적어놓았다 해도, 그 조항만으로는 집행관을 통한 강제 인도 절차를 진행할 수 없습니다.

바로 이 지점이 임대차 계약서 공증을 준비하는 임대인들이 가장 자주 오해하는 부분입니다. "공증까지 받아두었으니 문제가 생기면 바로 집행하면 된다"고 생각하지만, 그 공증이 인증인지 공정증서인지, 공정증서라면 어떤 청구를 대상으로 한 것인지에 따라 실제로 집행할 수 있는 범위는 크게 달라집니다.

공정증서 문구를 작성할 때 금전 지급 청구를 최대한 명확하게 특정해두는 것도 중요합니다. 지급할 금액이나 산정 방식이 애매하게 적혀 있으면, 정작 집행 단계에서 그 금액을 확정하는 절차부터 다시 거쳐야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 공정증서는 문구의 명확성이 집행의 신속함을 좌우하는 문서라는 점을 기억해둘 필요가 있습니다.

임대차 계약서를 공증받으면 밀린 차임뿐 아니라 명도까지 강제집행할 수 있을까?

결론부터 말하면 아닙니다. 공증사무소에서 계약서를 인증하거나 공정증서로 작성해주더라도, 명도 부분에 대해서는 그 자체로 집행력이 발생하지 않습니다.

공정증서에 아무리 상세하게 명도 조건을 적어두었다 해도, 공증인법 제56조의2가 정하는 집행증서의 대상은 금전이나 대체물·유가증권의 급여를 목적으로 하는 청구에 한정되기 때문에 명도 청구는 그 범위 밖에 있습니다. 그래서 실제로 명도가 필요한 상황이 오면, 공정증서와 별개로 명도소송을 새로 제기해 판결을 받아야 하는 결과가 됩니다.

반면 제소전화해 조서는 민사소송법 제220조에 따라 "확정판결과 같은 효력"을 가지므로, 조서에 명도 의무가 적혀 있다면 그 부분에 대해서도 별도의 소송 절차 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 조서 하나에 금전 지급 의무와 명도 의무를 함께 적어둘 수 있다는 점도 공정증서와 다른 실질적인 차이입니다.

그래서 임대차 계약을 체결하며 확보하려는 목적에 명도가 포함되어 있다면, 공정증서만으로는 그 목적을 온전히 달성할 수 없고 제소전화해가 필요하다는 결론에 이르게 됩니다. 이 결론은 뒤에서 다시 판단 기준표로 정리하겠습니다.

특히 상가 임대차처럼 임차인이 영업을 계속하며 차임 연체와 명도 문제가 함께 얽히기 쉬운 사안에서는, 처음부터 금전과 명도를 모두 아우르는 방안을 고민해두는 것이 실무적으로 안전합니다. 두 요소를 나누어 접근하다 어느 한쪽을 놓치면, 결국 필요한 순간에 다시 절차를 밟아야 하는 상황으로 이어지기 쉽습니다.

간혹 "공정증서에 위약벌 조항을 넣어 임차인이 기한 내 인도하지 않으면 하루당 일정 금액을 지급하도록 해두면 사실상 명도를 압박하는 효과가 있지 않느냐"고 묻는 경우가 있습니다. 이런 조항이 임차인에게 심리적 압박이 될 수는 있지만, 이는 어디까지나 금전 지급 의무를 발생시키는 것일 뿐 건물 자체를 강제로 비우게 하는 집행 수단은 되지 못한다는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다.

위약벌이 쌓여 금액이 상당히 커지더라도, 임차인이 그 돈을 지급하지 않고 버티면서 건물을 계속 점유하는 상황 자체를 막을 방법은 공정증서만으로는 없습니다. 결국 건물을 실제로 돌려받으려면 별도의 명도소송을 거치거나, 애초에 명도 의무까지 담아둔 화해조서를 준비해두는 수밖에 없다는 결론은 달라지지 않습니다.

공증 비용은 어떻게 정해지나

공증 수수료는 공증인 수수료 규칙에 따라 산정되며, 계약의 목적 가액 — 보증금과 차임 등 계약 규모를 반영한 금액 — 을 기준으로 계산되는 구조입니다.

여기에 서류 작성료, 정본·등본 발급 수수료 같은 부대 비용이 추가로 더해집니다. 계약서 한 건을 공증받는 데 드는 전체 비용은 이 기본 수수료와 부대 비용을 합산한 금액이 됩니다.

목적 가액이 커질수록 수수료도 비례해 커지는 구조이기 때문에, 같은 "임대차 계약서 공증"이라도 사업장의 보증금·차임 규모에 따라 비용 차이가 상당히 날 수 있습니다. 소규모 상가와 대형 상가의 공증 비용을 단순 비교하기 어려운 이유가 여기에 있습니다.

구체적인 수수료율이나 실제 금액은 목적 가액과 서류 구성에 따라 달라지므로, 이 글에서 특정 금액을 제시하기보다는 공증사무소에 목적 가액을 알려주고 직접 확인하는 절차를 권해드립니다. 미리 정확한 금액을 가늠하고 싶다면 계약서상 보증금·차임 총액을 정리해 문의하는 것이 가장 정확한 방법입니다.

이 비용은 인증이든 공정증서든 발생하는 항목이지만, 앞서 살펴본 대로 두 절차의 집행력 범위가 다르므로, 비용만 비교해 어느 쪽을 선택할지 결정하는 것은 바람직하지 않습니다.

공증사무소마다 부대 비용 항목을 안내하는 방식이 조금씩 다를 수 있으므로, 견적을 받을 때는 기본 수수료 외에 어떤 항목이 별도로 더해지는지까지 함께 확인해두는 것이 좋습니다. 나중에 예상보다 총액이 늘어나 당황하는 상황을 줄일 수 있습니다.

여러 공증사무소에 견적을 문의해보는 것도 방법이지만, 단순히 총액만 비교하기보다 그 비용으로 확보할 수 있는 집행력의 범위가 사서증서 인증인지 공정증서인지를 함께 확인하는 것이 더 중요합니다. 저렴한 견적이라도 필요한 집행력을 확보하지 못한다면 그 비용은 결국 다시 지출해야 하는 비용이 됩니다.

제소전화해 비용은 어떻게 구성되나

제소전화해를 신청할 때 드는 비용은 크게 인지대, 송달료, 그리고 대리인을 선임하는 경우의 보수로 나뉩니다.

인지대는 민사소송등인지법 제7조 제2항에 따라 소장에 붙일 인지액의 5분의 1로 산정됩니다. 이 금액은 목적물의 가액, 즉 소가에 연동되어 계산되므로 사안마다 달라지며, 일반 소송을 제기할 때보다 낮은 수준으로 책정되는 구조입니다.

송달료는 절차가 진행되는 동안 법원이 서류를 당사자에게 보내는 데 쓰이는 비용으로, 신청 단계에서 미리 예납하게 됩니다.

대리인을 선임하는 경우에는 그 보수가 별도로 발생하며, 사무소와 사안의 난이도에 따라 차이가 있습니다. 이 글에서 구체적인 금액을 언급하지는 않지만, 전화로 계약 조건과 상황을 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 안내해 드릴 수 있습니다.

이처럼 제소전화해 비용은 항목별로 구조가 명확하게 나뉘어 있어, 인지대·송달료·대리인 보수 각각이 무엇을 위한 비용인지 이해하고 나면 전체 규모를 가늠하기가 한결 수월해집니다.

비용을 미리 파악하고 싶다면, 임대차 목적물의 보증금·차임 규모와 화해조항에 담고 싶은 내용을 정리해 문의하는 편이 가장 정확합니다. 목적물의 가액이 소가 산정과 인지대 계산의 기초가 되므로, 이 정보를 미리 준비해두면 상담 과정도 한층 빨라집니다. 계약서, 등기부등본처럼 손에 있는 서류를 함께 준비해두면 상담 자리에서 곧바로 구체적인 절차 안내를 받을 수 있습니다.

판단 기준표 — 목적이 금전인가, 명도까지 포함하는가

비용을 비교하기 전에 먼저 확인해야 할 것은 "이 문서로 무엇을 집행하려 하는가"라는 질문입니다. 목적에 따라 선택지 자체가 갈리기 때문입니다.

이런 기준이 성립하는 이유는 앞서 살펴본 집행력의 범위 차이 때문입니다. 공정증서는 금전·대체물·유가증권의 급여를 목적으로 하는 청구에 대해서만 집행력을 가지므로, 목적이 금전 회수에 그친다면 상대적으로 간단한 공정증서만으로도 목적을 달성할 수 있습니다. 이 정리 작업은 계약서 초안을 작성하는 단계에서 함께 진행하는 것이 가장 효율적이며, 계약 조건을 확정하기 전에 어떤 문서로 무엇을 확보할지까지 미리 결정해두면 계약 체결과 동시에 필요한 절차를 곧바로 준비할 수 있습니다. 이렇게 순서를 정해두면 뒤늦게 서류를 다시 준비하느라 시간을 낭비하는 일도 줄어듭니다.

그러나 목적에 건물을 비우게 하는 것, 즉 명도가 포함된다면 공정증서로는 그 부분을 집행할 수 없으므로, 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 갖는 제소전화해 조서가 필요합니다. 결국 비용의 많고 적음이 아니라 "무엇을 집행할 것인가"가 선택의 기준이 되어야 한다는 결론에 이르게 됩니다.

이 기준을 계약 체결 시점에 미리 정리해두면, 나중에 어떤 문서를 얼마나 준비해야 할지 헷갈리는 상황 자체를 예방할 수 있습니다. 임대차를 시작하며 "이 계약에서 명도까지 갈 가능성이 있는가"를 한 번쯤 냉정하게 짚어보는 습관이, 결국 비용과 시간을 함께 아끼는 방법입니다. 판단이 서지 않는다면 혼자 고민하기보다 사안을 구체적으로 놓고 상담을 받아보는 편이 가장 빠른 길입니다.

공정증서와 제소전화해, 무엇이 다른가

두 문서 모두 강제집행의 근거가 될 수 있다는 점은 같지만, 그 범위가 다르다는 사실을 놓치면 정작 필요한 순간에 집행할 수 없는 상황에 놓이게 됩니다. 계약을 준비하는 단계에서 이 차이를 미리 이해해두는 것이 가장 확실한 대비책입니다.

두 문서의 차이를 한 문장으로 정리하면, 공정증서는 "얼마를 받을 것인가"에 답하는 문서이고 화해조서는 "얼마를 받을 것인가"와 "건물을 어떻게 돌려받을 것인가"에 함께 답하는 문서라고 할 수 있습니다. 이 차이를 이해하고 나면 어느 문서가 자신의 상황에 맞는지 훨씬 쉽게 판단할 수 있습니다.

공증사무소와 법원, 진행 절차 자체가 다르다

공증은 공증사무소에서 당사자 간 합의와 서류만으로 비교적 신속하게 진행되는 절차입니다. 판사가 개입하지 않고, 공증인이 서류의 형식과 당사자 확인을 담당하는 구조입니다.

반면 제소전화해는 법원에 신청해 판사가 화해기일을 지정하고, 그 기일에 양쪽 당사자가 출석해 화해조항에 합의해야 성립하는 절차입니다. 민사소송법 제385조 제1항은 "화해신청은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 한다"고 정하고 있어, 신청 전에 관할 법원부터 확인해야 합니다.

이처럼 진행 장소와 절차의 성격이 다르기 때문에, 소요되는 기간이나 준비해야 할 서류의 성격도 달라집니다. 공증은 당사자 간 협의만 마치면 비교적 빠르게 마무리될 수 있는 반면, 제소전화해는 법원의 기일 지정과 진행 절차를 거쳐야 하므로 상대적으로 시간이 더 소요될 수 있습니다.

다만 소요 기간의 차이만으로 절차를 선택하는 것은 앞서 설명한 목적 기준과 어긋날 수 있습니다. 명도까지 필요한 상황이라면 시간이 조금 더 걸리더라도, 확정판결과 같은 효력을 가진 화해조서를 준비하는 편이 결과적으로 더 안전한 선택이 됩니다.

임차인 입장에서도 공증과 화해조서의 차이를 알아야 한다

공증이나 화해조서는 임대인만을 위한 제도로 오해되기 쉽지만, 두 절차 모두 임차인의 협조 없이는 성립하지 않는다는 공통점이 있습니다.

사서증서 인증은 계약 당사자 쌍방이 함께 공증인 앞에서 서명 사실을 확인받아야 하고, 제소전화해는 임차인이 화해기일에 직접 출석해 화해조항에 동의해야만 성립합니다. 임차인의 동의 없이 임대인 혼자만의 의사로 밀어붙일 수 있는 절차가 아닙니다.

그래서 임차인 입장에서도 자신이 서명하거나 동의하는 문서가 인증인지, 공정증서인지, 화해조서인지에 따라 자신에게 어떤 의무가 생기는지 정확히 이해하고 서명하는 것이 중요합니다. 특히 화해조서에 인도 조항이 담긴다면, 그 조항이 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 점을 인지한 상태에서 동의 여부를 판단해야 합니다.

임대인 입장에서도 임차인에게 각 절차의 의미를 충분히 설명하고 진행하는 편이, 나중에 절차의 유효성을 둘러싼 다툼을 줄이는 방법이 됩니다. 서로가 어떤 문서에 어떤 효력이 담기는지 정확히 이해한 상태에서 서명이 이루어져야, 양쪽 모두에게 도움이 되는 결과로 이어집니다.

화해조항 역시 강행법규를 위반해 임차인에게 지나치게 불리한 내용을 담을 수는 없습니다. 조항을 설계하는 단계에서부터 임대인과 임차인 양쪽이 감당할 수 있는 균형 잡힌 내용으로 조율해야, 화해기일에 원만하게 조서가 성립되고 이후에도 그 효력이 안정적으로 유지됩니다.

두 절차를 병행하는 경우도 있다

실무에서는 금전 부분은 공정증서로, 명도 부분은 화해조서로 각각 확보해 두 절차를 병행하는 사례도 있습니다. 하나의 문서로 모든 것을 해결하려 하기보다, 목적에 맞게 문서를 나누어 준비하는 방식입니다.

이렇게 병행하면 각 절차의 강점을 살릴 수 있습니다. 공정증서는 비교적 간단한 절차로 금전채권의 집행력을 확보할 수 있고, 화해조서는 명도까지 포괄하는 집행력을 확보할 수 있어 어느 한쪽만으로는 부족했던 부분을 서로 보완합니다.

다만 두 문서를 함께 준비할 때는 각 문서에 적힌 임대차 조건 — 기간, 차임, 보증금, 당사자 — 이 서로 어긋나지 않도록 통일성 있게 작성하는 것이 중요합니다. 한쪽 문서만 갱신하고 다른 쪽을 방치하면, 앞서 갱신 관련 논의에서 살펴본 것과 같은 불일치 문제가 그대로 재현될 수 있습니다.

두 문서를 병행하기로 했다면, 준비 단계에서부터 두 문서의 목적물 표시와 당사자 정보를 동일한 원본 자료를 기준으로 작성해 서로 다른 표현이 섞이지 않도록 하는 것이 안전합니다. 사소한 표기 차이도 훗날 집행 단계에서 동일성을 다투는 빌미가 될 수 있습니다.

비용을 아끼려다 결국 더 큰 절차를 치르는 사례

계약 초기에 비용을 아끼려고 사서증서 인증 정도만 받아두는 경우를 실무에서 자주 봅니다. 인증도 어쨌든 "공증을 받았다"는 사실에는 변함이 없으니 그것으로 충분하다고 생각하는 것입니다.

그러나 이후 임차인이 차임을 연체하거나 명도가 필요한 상황이 되면, 인증만 받아둔 계약서로는 명도에 대한 집행력이 전혀 없으므로 결국 처음부터 명도소송을 새로 제기해야 하는 상황이 반복됩니다. 이런 흐름은 특정 사안에 국한된 것이 아니라 여러 사안에서 유사하게 되풀이되는 패턴입니다.

명도소송은 제소전화해보다 절차가 복잡하고 기간도 더 오래 걸리는 것이 일반적입니다. 처음에 아꼈다고 생각한 공증 비용보다, 소송 전체에 드는 시간과 비용, 그리고 그 기간 동안 목적물을 사용하지 못하는 손실까지 감안하면 오히려 더 큰 부담으로 돌아오는 경우가 실무에서 반복적으로 관찰됩니다.

그래서 계약을 체결하는 시점에 "이 계약에서 나중에 명도까지 필요한 상황이 올 수 있는가"를 먼저 따져보고, 그 가능성이 조금이라도 있다면 처음부터 제소전화해를 함께 고려하는 편이 장기적으로 안전한 선택이 됩니다. 당장의 비용 차이보다, 필요한 순간에 실제로 집행할 수 있는지가 훨씬 중요한 기준입니다.

이미 인증만 받아둔 상태라 해도 늦지 않았습니다. 지금이라도 계약 조건을 정리해 제소전화해를 새로 준비하면, 앞으로 발생할 수 있는 명도 상황에 대비할 수 있습니다. 문제가 실제로 벌어진 뒤보다, 아직 분쟁이 없는 지금이 조서를 준비하기에 가장 수월한 시점이라는 점을 기억해둘 필요가 있습니다. 임차인과의 관계가 원만한 지금이야말로 화해기일 출석과 동의를 구하기에도 가장 유리한 시점입니다.

자주 묻는 질문

공증 여부와 관계없이 확인해야 할 절차

이 네 단계를 계약 체결 시점, 혹은 갱신 시점마다 반복해서 점검해두면 나중에 실제로 문제가 생겼을 때 당황하지 않고 필요한 절차를 곧바로 밟을 수 있습니다.

특히 이미 사업을 운영하며 여러 임대차 관계를 맺고 있는 임대인이라면, 목적물마다 이 네 단계 점검 결과를 정리해두는 것이 좋습니다. 어느 목적물은 공정증서만으로 충분하고 어느 목적물은 화해조서까지 필요한지 한눈에 파악할 수 있으면, 전체 임대차 관리의 위험을 훨씬 체계적으로 줄일 수 있습니다.