이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

임대차 제소전화해신청서는 소송이 아니라 계약 단계에서 미리 화해조서를 만들어 두는 절차이기 때문에, 처음 접하는 분들은 신청서를 어디서부터 채워야 할지부터 막막해합니다. 아래 다섯 가지 상황 중 하나라도 해당한다면 이 글을 끝까지 읽어보시길 권합니다. 신청서의 구성 순서와 각 항목에서 무엇을 요구하는지를 실제 작성 흐름대로 정리했습니다.

• 상가나 주택 임대차 계약을 앞두고 화해조서까지 함께 준비하려는 임대인이거나, 협조를 요청받은 임차인인 경우
• 신청서 양식을 구해서 직접 채워보려다가 목적물 표시나 화해조항 부분에서 막혀버린 경우
• 이전에 신청서를 접수했다가 보정명령을 받아본 경험이 있어, 다음번에는 같은 실수를 반복하지 않으려는 경우
• 화해조항에 어떤 문장을 담아야 나중에 다툼이 재발하지 않는지 궁금한 경우
• 첨부서류와 관할, 신청 비용까지 미리 가늠해 두고 일정을 잡으려는 경우

신청서를 순서대로 채워야 하는 이유

민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 한 문장 안에 신청서가 반드시 담아야 할 핵심 요소가 모두 들어 있습니다. 청구의 취지, 청구의 원인, 그리고 다투는 사정이라는 세 가지가 실무에서는 신청취지·청구원인·화해조항이라는 항목으로 구체화되어 실제 서식의 뼈대를 이룹니다.

소송과 달리 제소전화해는 아직 분쟁이 벌어지지 않은 단계에서, 계약 체결과 동시에 혹은 계약 직후에 신청하는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 신청서 자체가 미래에 벌어질 수 있는 다툼을 미리 가정하고, 그 상황에서 어떻게 처리할지를 문장으로 못 박아 두는 문서라는 점을 이해하고 접근해야 합니다. 신청 시점에는 임대인과 임차인 사이에 특별한 갈등이 없는 경우가 대부분이므로, 오히려 이 시기에 차분하게 조항을 다듬을 수 있다는 장점이 있습니다.

또한 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 화해가 성립하려면 임차인도 기일에 출석해 조항 내용에 동의해야 하므로, 한쪽에만 일방적으로 유리한 조서는 애초에 성립 자체가 되지 않습니다. 신청서를 작성할 때부터 임대인과 임차인 양쪽의 권리와 의무를 균형 있게 담아야 실제로 화해가 성립할 가능성이 높아진다는 점을 염두에 두는 편이 좋습니다.

이런 배경을 이해하고 나면, 신청서의 각 항목이 왜 그 순서로 배치되어 있는지도 자연스럽게 납득이 됩니다. 아래에서는 표제부터 첨부서류까지 실제 신청서를 채워나가는 순서 그대로 각 항목을 살펴보겠습니다.

신청서 구성, 표제부터 첨부서류까지 7단계

신청서는 아래 순서로 이어지며, 각 단계는 앞 단계의 내용을 전제로 이어집니다. 하나라도 빠뜨리면 전체 흐름이 끊어지므로, 처음 작성할 때는 반드시 이 순서를 그대로 따라가는 편이 안전합니다.

신청서를 채우기 전에 준비해두면 좋은 자료

실제로 신청서 작성을 시작하기 전에 몇 가지 자료를 먼저 손에 쥐고 시작하면 작업 속도가 훨씬 빨라집니다. 가장 먼저 챙겨야 할 것은 임대차계약서 원본 또는 사본입니다. 계약서에는 목적물의 대략적인 표시, 임대차 기간, 차임과 관리비, 보증금 액수가 모두 담겨 있어 청구원인과 화해조항을 작성할 때 기준이 됩니다. 계약서를 옆에 두고 항목별로 대조하면서 신청서를 채우면 빠뜨리는 내용 없이 정리할 수 있습니다.

두 번째로 챙겨야 할 자료는 최신 발급본의 부동산등기사항증명서입니다. 앞서 살펴본 것처럼 목적물 표시는 등기부와 정확히 일치해야 하므로, 계약 체결 시점에 발급받은 등기부가 아니라 신청서를 작성하는 시점에 다시 발급받은 최신본을 기준으로 옮겨 적는 것이 안전합니다. 집합건물이라면 건축물대장이나 토지대장까지 함께 확인해 두면 면적이나 구조 표시에서 등기부와 대장이 서로 다른 경우를 미리 걸러낼 수 있습니다.

세 번째는 당사자 정보와 위임 관계를 정리한 메모입니다. 신청인과 피신청인이 개인인지 법인인지, 대리인을 선임할 것인지, 위임장에 날인할 인감은 준비되어 있는지를 미리 목록으로 정리해 두면 서류를 뒤늦게 찾느라 시간을 허비하는 일을 줄일 수 있습니다. 특히 인감증명서는 발급일로부터 일정 기간이 지나면 효력이 인정되지 않으므로, 신청 일정에 맞추어 발급 시점을 조율해 두는 것이 좋습니다.

이렇게 세 가지 자료, 즉 계약서, 등기 관련 서류, 당사자 정보를 먼저 정리해 두고 신청서 작성에 들어가면 표제부터 첨부서류까지 이어지는 7단계를 훨씬 매끄럽게 채워나갈 수 있습니다. 준비 단계에서 시간을 들이는 편이 작성 도중 자료를 다시 찾는 것보다 결과적으로 더 빠릅니다.

당사자 표시, 신청인과 피신청인을 정확히 적는 법

당사자 표시는 표제 다음으로 나오는 항목이지만, 생각보다 실수가 잦은 부분입니다. 개인이라면 주민등록상 주소와 성명을 그대로 옮기면 되지만, 법인이 당사자인 경우에는 법인등기사항증명서에 나온 상호와 본점 소재지를 한 글자도 틀리지 않게 옮겨야 합니다. 실제 사업장 주소와 등기상 본점 소재지가 다른 경우가 흔한데, 이때는 등기상 주소를 기준으로 적어야 합니다.

임대인과 임차인이 여러 명인 경우, 즉 공동 임대인이거나 공동 임차인인 경우에는 각자의 지분이나 역할을 명확히 구분해 표시해야 합니다. 대리인이 신청서를 대신 작성하고 제출하는 경우에는 대리인의 표시와 함께 위임 관계를 분명히 밝혀야 하는데, 이 부분은 뒤에서 다룰 대리인 선임 권리의 한계와도 연결됩니다.

당사자 표시 단계에서 흔히 놓치는 부분 중 하나는 연락처입니다. 신청서 자체에는 필수 기재사항이 아니더라도, 이후 기일 통지나 서류 보완 요청을 받을 연락 창구를 정확히 남겨 두어야 절차가 매끄럽게 진행됩니다. 특히 법인의 경우 담당자 연락처를 함께 기재해 두면 송달이나 연락 지연으로 절차가 늘어지는 상황을 줄일 수 있습니다.

목적물 표시, 신청서 반려의 1순위 사유

실무에서 신청서가 보정명령을 받는 가장 흔한 이유는 목적물 표시가 부실하기 때문입니다. 목적물 표시는 화해의 대상이 되는 부동산이 정확히 어디인지를 특정하는 항목으로, 부동산등기사항증명서에 나온 표시와 문구가 정확히 일치해야 합니다. 지번, 지목, 면적, 건물의 구조와 층수까지 등기부의 표기 방식을 그대로 옮기는 것이 원칙입니다.

특히 집합건물, 즉 상가나 오피스텔처럼 한 건물 안에 여러 개의 구분된 공간이 있는 경우에는 동, 층, 호수, 전용면적을 모두 정확히 밝혀야 합니다. 예를 들어 같은 건물 안에 비슷한 호실이 여러 개 있는 상가 건물이라면, 호수 하나만 잘못 적어도 화해조서의 대상 자체가 달라져 버리는 결과로 이어질 수 있습니다. 목적물이 건물 일부, 예컨대 1층 매장의 일부 공간만 임대차 대상인 경우에는 별지로 도면을 첨부해 경계와 위치를 시각적으로 특정해야 하는 경우도 있습니다.

목적물 표시를 준비할 때는 신청서를 작성하기 전에 반드시 최신 부동산등기사항증명서를 발급받아 곁에 두고 대조하면서 옮겨 적는 습관을 들이는 것이 실수를 줄이는 가장 확실한 방법입니다. 등기부는 발급 시점 이후에도 변동될 수 있으므로, 신청서 제출 직전에 다시 한 번 최신본으로 확인하는 절차를 거치는 것이 좋습니다.

신청취지, 법원에 구하는 내용을 명확히 적는 항목

신청취지는 이 신청을 통해 궁극적으로 무엇을 구하는지를 요약해 밝히는 부분입니다. 실무적으로는 화해조항의 결론에 해당하는 핵심 문장을 신청취지에서 먼저 요약하고, 뒤이어 화해조항 항목에서 구체적인 조건을 상세히 풀어내는 구조로 작성하는 경우가 많습니다.

신청취지를 지나치게 포괄적으로 적으면 법원이 화해기일에서 무엇을 조정해야 할지 파악하기 어렵고, 반대로 지나치게 세부적인 조건까지 신청취지에 모두 담으려 하면 문장이 장황해집니다. 결론이 되는 한두 문장을 명료하게 정리하고, 세부 조건은 화해조항에서 다루는 방식으로 역할을 나누는 편이 신청서 전체의 가독성을 높입니다.

신청취지 문구는 나중에 화해가 성립했을 때 조서 초반에 요약되어 인용되는 경우가 많으므로, 이 단계에서부터 애매한 표현은 피하고 명확한 문장으로 정리해 두는 편이 이후 절차에도 도움이 됩니다.

신청취지를 작성할 때 흔히 하는 실수는 화해조항의 세부 조건을 그대로 옮겨와 문장이 지나치게 길어지는 것입니다. 신청취지는 어디까지나 결론을 요약하는 자리이므로, 조건이 여러 개라면 “아래 화해조항 기재와 같이” 식으로 화해조항 항목을 인용하는 방식으로 정리하는 편이 문서 전체의 구조를 깔끔하게 유지하는 데 도움이 됩니다.

청구원인, 계약 체결 사실과 다투는 사정을 함께 적는다

청구원인은 민사소송법 제385조 제1항이 요구하는 “청구의 원인과 다투는 사정”을 구체적으로 서술하는 항목입니다. 실무에서는 크게 두 가지 내용이 이 항목에 들어갑니다. 첫째는 언제, 어떤 조건으로 임대차계약을 체결했는지에 관한 사실관계입니다. 둘째는 앞으로 벌어질 수 있는 다툼, 예를 들어 차임 연체나 계약 종료 시점의 명도 문제 등 당사자들이 미리 예상하는 쟁점입니다.

청구원인을 쓸 때는 계약서의 내용을 그대로 베끼기보다, 신청서의 다른 항목과 자연스럽게 이어지도록 사실관계를 정리하는 것이 바람직합니다. 예컨대 임대차 기간, 차임과 관리비, 보증금 액수처럼 계약의 핵심 조건을 간결하게 서술하고, 이어서 이번 화해를 통해 미리 정리해 두고자 하는 상황, 즉 다투는 사정을 구체적으로 밝히는 순서가 일반적입니다.

다투는 사정을 서술할 때 지나치게 추상적으로 적으면 화해조항에서 왜 그런 조건이 필요한지가 설명되지 않아 문장 전체의 설득력이 떨어집니다. 반대로 실제 발생 가능성이 낮은 상황까지 과도하게 나열하면 신청서가 불필요하게 길어지고 핵심이 흐려집니다. 임대차 관계에서 실제로 자주 문제가 되는 상황, 즉 차임 연체와 계약 종료 시 인도 문제를 중심으로 서술하는 것이 실무적으로 무난합니다.

청구원인 항목을 작성할 때 임대인과 임차인이 함께 검토하는 과정을 거치면 완성도가 높아집니다. 임대인 입장에서만 서술하면 임차인이 화해기일에서 내용을 낯설게 느껴 동의를 주저할 수 있고, 반대로 어느 한쪽이 일방적으로 초안을 밀어붙이면 실제 성립까지 시간이 오래 걸리는 경우도 있습니다. 계약 체결 직후 관계가 안정적일 때 함께 초안을 검토하고 다듬는 편이, 화해기일까지 매끄럽게 이어지는 지름길입니다.

화해조항, 조서에 그대로 옮겨질 문장을 설계한다

화해조항은 신청서 전체에서 가장 중요한 항목입니다. 화해가 성립하면 이 조항이 곧 화해조서의 본문이 되고, 조서에 적힌 화해는 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문입니다. 따라서 화해조항을 작성할 때는 앞으로 실제로 그 문구가 실행되는 상황을 구체적으로 그려보면서 조건과 시점, 절차를 숫자로 특정하는 태도가 필요합니다.

예를 들어 차임 연체를 이유로 목적물을 인도받는다는 조항을 넣는다면, 몇 회 이상 연체했을 때 이 조항이 적용되는지, 연체된 시점을 어떻게 확인할 것인지, 인도까지 유예 기간을 둘 것인지를 구체적으로 명시해야 합니다. 조건이 모호하면 나중에 실제로 그 조건이 성취되었는지를 두고 다시 다툼이 벌어질 수 있고, 이 경우 조서가 있더라도 집행 단계에서 별도의 절차가 필요해질 수 있습니다.

한 가지 유의할 점은, 강행법규를 위반하는 내용은 화해조항에 넣을 수 없다는 것입니다. 임차인에게 일방적으로 불리한 방향으로 법이 보장하는 권리를 포기하도록 하는 조항은 법원 단계에서 보정명령의 대상이 되는 경우가 있습니다. 화해조항은 임대인과 임차인 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 잡힌 내용으로 설계해야 실제로 화해기일에서 성립될 가능성이 높아집니다.

화해조항에 자주 담기는 내용 유형

화해조항이라고 해서 매번 처음부터 새로 만드는 것은 아니고, 임대차 관계에서 반복적으로 문제가 되는 몇 가지 유형이 있습니다. 아래 네 가지는 실무에서 특히 자주 등장하는 조항 유형이며, 사안에 따라 조합해서 쓰는 경우가 많습니다.

이 네 가지 유형을 조합할 때 유의할 점은, 조항이 많아질수록 각 조항 사이에 모순이 없는지를 함께 검토해야 한다는 것입니다. 예를 들어 명도 조건과 연체 조항이 서로 다른 연체 횟수를 기준으로 삼고 있다면 실제 화해기일에서 어느 쪽을 적용할지 혼란이 생길 수 있습니다. 여러 조항을 함께 담을 때는 전체를 한 번에 놓고 앞뒤가 맞는지 다시 읽어보는 과정을 거치는 것이 안전합니다.

대리인 위임의 한계, 상대방 대리인까지 정해줄 수는 없다

민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 명시하고 있습니다. 쉽게 풀어 말하면, 임대인이 임차인 쪽 대리인까지 자신이 정해서 신청서에 넣는 방식은 허용되지 않는다는 뜻입니다. 신청서에 임차인 측 대리인을 임대인이 지정한 형태로 기재하면 이 조항에 위반되어 문제가 될 수 있습니다.

이 규정이 두는 취지는 명확합니다. 화해는 양쪽 당사자의 진정한 의사가 반영되어야 의미가 있는데, 만약 한쪽이 상대방의 대리인까지 정할 수 있다면 형식적으로는 화해 절차를 거쳤더라도 실제로는 한쪽의 일방적인 의사만 반영된 결과가 될 위험이 있기 때문입니다. 그래서 신청서를 준비할 때는 임차인이 대리인을 선임할 경우 그 대리인은 임차인 본인의 의사로 선임된 사람이어야 하고, 위임장 역시 임차인 본인 명의로 작성되어야 합니다.

실무적으로는 임대인 측에서 신청서 초안과 화해조항 문구를 먼저 준비해 임차인에게 제시하는 경우가 많은데, 이는 대리인 선임과는 다른 문제입니다. 조항의 내용을 먼저 제안하는 것과 상대방의 대리인을 지정하는 것은 구분되므로, 이 둘을 혼동하지 않도록 신청서 작성 단계에서부터 각자의 위임 관계를 분명히 정리해 두는 것이 안전합니다.

위임장을 작성할 때도 이 원칙이 그대로 적용됩니다. 임차인이 대리인에게 화해 신청을 위임하는 위임장은 임차인 본인이 직접 서명하고 인감을 날인해야 하며, 임대인이 임차인의 위임장까지 대신 작성해 제출하는 방식은 허용되지 않습니다. 이 부분을 소홀히 다루면 애초에 신청서 접수 단계에서부터 위임 관계를 다시 확인하라는 요청을 받을 수 있으므로, 각 당사자가 자신의 위임 서류는 스스로 준비하는 원칙을 처음부터 끝까지 흔들림 없이 지키는 것이 가장 좋습니다.

첨부서류와 관할, 인지대까지 함께 준비한다

신청서 본문을 완성했다면 이어서 첨부서류를 갖추어야 합니다. 기본적으로 임대차계약서 사본, 부동산등기사항증명서, 위임장이 필요하고, 당사자가 법인이라면 법인등기사항증명서도 함께 냅니다. 위임장을 낼 때는 인감을 날인하고 그에 대응하는 인감증명서를 함께 첨부해야 하며, 인감증명서는 발급일로부터 일정 기간이 지나지 않은 것이어야 효력이 인정됩니다. 법인의 경우에는 법인인감증명서를 준비해야 합니다.

관할은 원칙적으로 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 됩니다. 다만 당사자 사이에 관할합의서를 작성해 두면 실제 부동산 소재지나 당사자의 주소지와 무관하게 합의된 법원으로 신청할 수 있어, 전국 어디에 있는 임대인이나 임차인이라도 동일한 절차로 진행할 수 있습니다.

비용 측면에서는 인지대가 소장에 붙일 인지액의 5분의 1 수준으로 낮게 책정되어 있다는 점만 알아 두면 됩니다. 여기에 송달료가 별도로 들어가는데, 구체적인 금액은 사안과 시점에 따라 달라지므로 정확한 견적은 상담을 통해 확인하는 편이 정확합니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

화해조서가 성립하면, 확정판결과 같은 효력

신청서가 접수되면 법원은 화해기일을 지정하고, 그 기일에 당사자 쌍방이 출석해 화해조항 내용에 동의하면 화해가 성립합니다. 민사소송법 제220조는 화해가 조서에 적힌 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고 있습니다. 즉, 별도의 소송 없이도 화해조서만으로 강제집행의 근거가 되는 집행권원을 갖추게 되는 것입니다.

이러한 효력이 있기 때문에 신청서 단계, 특히 화해조항 문구를 작성하는 단계에서부터 신중해야 합니다. 한번 성립된 조서는 판결과 같은 무게를 가지므로, 이후에 조항 내용을 바꾸려면 다시 별도의 절차를 거쳐야 하는 경우가 대부분입니다. 처음 신청서를 준비할 때 목적물 표시부터 화해조항까지 꼼꼼히 검토해 두는 것이 결국 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

다만 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 해서 조서에 적힌 내용이 저절로 실행되는 것은 아닙니다. 조건이 붙은 조항이라면 그 조건이 실제로 성취되었음을 별도로 증명하는 절차가 필요할 수 있고, 강제집행 단계로 넘어가려면 집행문 부여나 송달증명 등 후속 절차를 거쳐야 합니다. 신청서 단계부터 이런 이후 절차까지 염두에 두고 조항을 설계해 두면 훨씬 수월하게 진행할 수 있습니다.

조서를 근거로 실제 강제집행을 진행하는 단계는 신청서 작성 단계와는 별개의 절차입니다. 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다는 사실만으로 곧바로 집행관이 움직이는 것은 아니고, 집행문을 부여받고 송달증명을 갖추는 절차를 거쳐야 비로소 강제집행 신청이 가능해집니다. 이 부분까지 미리 알고 신청서를 준비하면, 화해조항에 어떤 조건을 넣어야 나중에 집행문 단계에서 조건 성취를 수월하게 증명할 수 있는지도 함께 가늠할 수 있습니다.

자주 묻는 질문