상가 임대차에 연대보증인을 세워 두고도, 제소전화해를 준비할 때 그 사람을 당사자에 넣을지 말지를 대수롭지 않게 넘기는 경우가 많습니다. 그런데 이 결정 하나가 나중에 밀린 차임을 실제로 받아낼 수 있는지 여부를 가르는 경우가 적지 않습니다. 이 글에서는 화해조서의 효력이 왜 당사자에게만 미치는지, 보증인을 넣을 때와 넣지 않을 때 실무가 어떻게 달라지는지, 화해조항에 보증 내용을 어떻게 담아야 나중에 실제로 쓸 수 있는 서류가 되는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

• 상가 임대차에 연대보증인을 세워 두었는데, 제소전화해에 포함시켜야 할지 고민 중이다
• 나중에 임차인이 아니라 보증인에게 밀린 차임과 손해를 받아야 할 수도 있다고 생각한다
• 보증인이 화해기일에 나오지 못하면 절차가 어떻게 되는지 궁금하다
• 임대차가 갱신되어도 보증이 그대로 유지되는지 미리 알아두고 싶다

제소전화해를 준비하는 임대인들이 가장 자주 놓치는 부분이 바로 당사자의 범위입니다. 신청서에 임대인과 임차인만 적어 넣고, 실제로 임대차보증금을 보증한 연대보증인은 이름조차 올리지 않는 경우가 적지 않습니다. 화해가 성립되어 조서가 만들어지면 그 조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 동일한 효력을 가지게 되지만, 이 효력이 미치는 범위는 어디까지나 조서 안에 당사자로 표시된 사람으로 한정됩니다. 다시 말해 조서에 이름이 없는 사람에게는 그 조서를 근거로 강제집행을 신청할 수 없습니다.

이 원칙은 화해조서뿐 아니라 확정판결에도 그대로 적용되는 민사소송의 기본 구조입니다. 판결이든 화해조서든 집행권원은 특정 사건의 특정 당사자 사이에서만 효력을 갖도록 설계되어 있기 때문에, 소송이나 화해 절차에 이름을 올리지 않은 제3자에게 그 문서 하나만으로 강제집행을 걸 수는 없습니다. 임대차 계약에서 연대보증인은 분명히 채무를 함께 부담하기로 약속한 사람이지만, 제소전화해 신청 단계에서 당사자로 표시되지 않았다면 그 사람은 화해조서의 효력이 미치지 않는 제3자로 취급됩니다.

실무에서 이 문제가 불거지는 시점은 대개 임차인에게 집행할 재산이 마땅치 않을 때입니다. 임차인의 보증금에서 밀린 차임과 관리비를 공제하고도 손해가 남거나, 임차인 명의 재산이 이미 다른 채권자에게 압류되어 있는 경우, 임대인은 자연스럽게 연대보증인에게 눈을 돌리게 됩니다. 그런데 이 시점에 가서야 화해조서에 보증인이 빠져 있다는 사실을 확인하면, 이미 확보했다고 믿었던 집행권원이 보증인에게는 아무런 효력을 갖지 못한다는 것을 뒤늦게 알게 되는 셈입니다.

결국 연대보증인을 넣을지 말지는 화해조서를 준비하는 단계에서 미리 결정해야 하는 문제이지, 나중에 상황을 봐 가며 판단할 수 있는 문제가 아닙니다. 임대차 계약 체결 시 연대보증인을 세웠다면, 그 보증이 실제로 의미를 가지려면 처음부터 화해조서 신청 당사자에 포함시키는 쪽이 원칙에 맞습니다.

연대보증인을 당사자로 넣지 않은 채 화해조서를 받아 둔 상태에서, 나중에 보증인에게 채무 이행을 구하려면 어떤 절차를 거쳐야 할까요. 결론부터 말하면 처음부터 다시 소송을 제기해야 합니다. 화해조서가 이미 존재한다는 사실은 임차인과의 관계에서는 의미가 있지만, 보증인과의 관계에서는 아무런 증명력을 대신해 주지 못하기 때문에 보증계약의 성립, 보증 범위, 주채무의 불이행 사실을 처음부터 다시 주장하고 입증해야 합니다.

이 경우 시간과 비용 모두에서 이중의 부담이 발생합니다. 제소전화해는 애초에 소송 없이 신속하게 집행권원을 확보하기 위한 절차인데, 보증인 부분만 따로 소송으로 다시 진행해야 한다면 제소전화해를 이용한 취지 자체가 절반은 퇴색되는 셈입니다. 더구나 별도 소송은 상대방이 다투면 변론과 증거조사를 거쳐야 하므로 화해 절차보다 훨씬 오래 걸리는 경우가 많습니다.

반대로 처음부터 연대보증인을 당사자로 포함시켜 화해조서를 받아 두었다면, 주채무자인 임차인에게든 보증인에게든 같은 조서 한 장으로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 임차인 재산에 집행할 것이 없으면 보증인 재산으로, 보증인 재산에 문제가 있으면 임차인 재산으로 상황에 맞춰 집행 대상을 선택할 수 있다는 점이 실무적으로 가장 큰 차이입니다.

따라서 연대보증인이 있는 임대차라면, 제소전화해를 준비하는 단계에서 보증인을 포함할지 여부를 반드시 검토 대상에 올려야 합니다. 보증인이 있는데도 이를 빼고 절차를 진행하는 것은, 나중에 정작 필요할 때 쓸 수 없는 서류를 만들어 두는 것과 다르지 않습니다.

연대보증인을 화해조서에 포함시키기로 했다면, 가장 먼저 할 일은 제소전화해 신청서에 보증인을 당사자로 명확히 표시하는 것입니다. 임대인을 신청인, 임차인과 연대보증인을 피신청인으로 나란히 적고, 각자의 인적사항과 주소를 정확히 기재해야 합니다. 신청서의 청구 취지와 화해조항에도 임차인의 의무뿐 아니라 보증인이 부담하는 의무를 함께 명시해야 조서에 그 내용이 그대로 반영됩니다.

화해기일이 지정되면 임차인뿐 아니라 연대보증인도 반드시 출석하거나, 출석이 어렵다면 대리인을 선임해 절차에 참여해야 합니다. 화해는 당사자 사이의 합의로 성립하는 절차이기 때문에 당사자로 이름을 올린 사람이 실제로 그 자리에서 화해 내용에 동의하는 절차를 거쳐야 조서가 만들어집니다. 어느 한쪽이 빠지면 그 사람에 대해서는 화해가 성립하지 않습니다.

여기서 반드시 짚어야 할 부분이 민사소송법 제385조 제2항입니다. 이 조항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하고 있습니다. 쉽게 말해 임대인이 연대보증인을 대신해 대리인을 지정해 줄 수 없다는 뜻입니다. 실무에서 종종 임대인 측이 절차를 간소화하려는 생각으로 보증인의 대리인 선임까지 챙기려는 경우가 있는데, 이는 이 조항에 어긋나는 방식이므로 보증인 본인이 직접 대리인을 정해야 합니다.

결국 보증인을 당사자로 넣는다는 것은 서류상 이름 한 줄을 추가하는 문제가 아니라, 그 사람이 절차에 실질적으로 참여하도록 준비하는 문제입니다. 보증인에게 화해기일과 화해조항의 내용을 미리 충분히 설명하고, 출석이나 대리인 선임을 사전에 조율해 두어야 기일 당일 절차가 매끄럽게 진행됩니다.

보증인 관련 서류를 준비할 때는 인감증명서와 위임장의 유효기간에도 유의해야 합니다. 위임장에 인감을 날인하고 이를 뒷받침하는 인감증명서를 첨부하는 경우, 인감증명서는 발급일로부터 통상 2개월 이내의 것이어야 신청서에 그대로 쓸 수 있습니다. 보증인이 법인이라면 개인 인감증명서가 아니라 법인인감증명서와 법인등기부등본을 함께 준비해야 하며, 이 서류들이 미비하면 신청 단계에서 보정 요구를 받을 수 있으므로 미리 발급일자를 확인해 두는 것이 좋습니다.

연대보증인을 당사자로 추가하면 좋은 점만 있는 것은 아닙니다. 당사자 수가 늘어나는 만큼 송달해야 할 대상도 늘어나고, 그에 따라 송달료도 증가합니다. 신청서 부본부터 기일통지서, 화해조서 정본까지 모든 서류를 보증인에게도 별도로 송달해야 하므로 서류 준비와 송달 과정에 드는 시간과 비용이 임차인 한 명만 상대할 때보다 커집니다.

더 신경 써야 할 부분은 출석 문제입니다. 화해는 당사자 전원의 합의로 성립하는 절차이기 때문에, 임대인과 임차인은 화해 내용에 모두 동의했는데 연대보증인 한 사람이 기일에 출석하지 않거나 대리인 선임을 미뤄 두면 그 사람에 대해서는 화해가 성립하지 않습니다. 임차인과 임대인 사이의 화해까지 함께 지연되거나 절차 자체를 다시 잡아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

이런 부담이 있다고 해서 보증인을 빼는 쪽을 선택하면, 앞서 설명한 대로 나중에 훨씬 큰 부담인 별도 소송을 떠안게 됩니다. 그러므로 현실적인 접근은 처음부터 보증인에게 절차의 일정과 취지를 충분히 안내해서 출석이나 대리인 선임이 매끄럽게 이뤄지도록 준비하는 것입니다. 보증인이 협조적인 경우라면 이 과정 자체는 그리 오래 걸리지 않습니다.

결국 당사자를 늘리는 데 따르는 번거로움은 절차를 조금 더 꼼꼼하게 준비함으로써 관리할 수 있는 문제이고, 보증인을 아예 빼서 발생하는 문제는 나중에 소송을 다시 해야 하는 근본적인 문제입니다. 두 부담의 크기를 비교하면 어느 쪽을 선택해야 하는지는 비교적 분명해집니다.

연대보증인을 당사자로 넣기로 했다면, 그다음 과제는 화해조항 안에 보증의 내용을 얼마나 구체적으로 담느냐입니다. 가장 먼저 정해야 할 것은 보증의 범위입니다. 차임 연체분만 보증하는지, 관리비까지 포함하는지, 임차인이 임차목적물을 훼손했을 때의 원상복구비나 그 밖의 손해배상까지 보증 범위에 넣을 것인지를 조항에 명확히 적어야 합니다. 범위를 애매하게 적어 두면 나중에 어디까지 보증인에게 청구할 수 있는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

두 번째로 정해야 할 것은 보증 기간입니다. 임대차 계약 기간 동안만 보증하는 것인지, 계약이 갱신되었을 때도 보증이 그대로 이어지는 것인지를 조항에 밝혀 두어야 합니다. 상가 임대차는 계약 갱신이 반복되는 경우가 많고, 그때마다 보증인의 의사를 새로 확인하기가 현실적으로 쉽지 않으므로, 처음 화해조항을 만들 때 갱신 시의 처리 방식까지 함께 정해 두는 편이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

세 번째로는 주채무자인 임차인과 보증인의 관계를 조항에 명시해야 합니다. 연대보증인지 단순보증인지에 따라 임대인이 임차인에게 먼저 청구해야 하는지, 아니면 곧바로 보증인에게 청구할 수 있는지가 달라질 수 있으므로 화해조항에서 이 부분을 분명히 정리해 두어야 합니다. 화해조서는 나중에 문언 그대로 해석되므로, 협의 당시 서로 이해했다고 생각한 내용이라도 조항에 적혀 있지 않으면 그 이해를 근거로 삼기 어렵습니다.

이처럼 보증 범위, 보증 기간, 주채무자와의 관계를 조항에 구체적으로 담아 두면, 나중에 실제로 집행이 필요한 상황이 왔을 때 조서 문언만으로 집행 대상과 범위를 확인할 수 있습니다. 반대로 조항이 추상적이면 집행 단계에서 그 조항이 어떤 의미인지를 다시 다투게 되어, 애초에 제소전화해로 신속한 집행권원을 확보하려던 목적이 흐려질 수 있습니다.

화해조항을 실제 문장으로 만들 때는 연대보증인은 임차인의 차임 연체, 관리비 미납 및 원상복구 불이행으로 인한 손해배상채무에 대하여 임차인과 연대하여 이를 지급한다는 식으로, 보증 대상이 되는 채무의 종류를 항목별로 나열하는 방식이 실무에서 자주 쓰입니다. 이렇게 항목을 구체적으로 나열해 두면, 나중에 어떤 채무가 보증 범위에 포함되는지를 두고 다시 해석을 다툴 여지가 줄어듭니다.

연대보증인을 화해조서에 담기 전에 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 바로 보증계약 자체가 유효하게 성립했는지입니다. 민법 제428조의2 제1항은 보증은 그 의사가 보증인의 기명날인 또는 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 발생한다고 정하고 있습니다. 구두로만 보증을 약속했거나, 임대차 계약서 한쪽에 이름만 적혀 있고 서명이나 날인이 없는 경우라면 보증계약 자체의 효력이 문제될 수 있습니다.

이 조항이 실무에 주는 의미는 분명합니다. 화해조서에 보증인을 당사자로 넣더라도, 그 바탕이 되는 보증계약이 서면 요건을 갖추지 못했다면 나중에 보증계약의 효력 자체를 다투는 빌미가 될 수 있습니다. 그러므로 제소전화해를 준비하는 단계에서 임대차 계약서와 별도로, 또는 계약서 안에 보증인의 기명날인이나 서명이 명확히 들어간 보증 관련 조항이 있는지를 먼저 점검해야 합니다.

실무적으로는 임대차 계약서 자체에 연대보증인 란을 두고 보증인이 직접 서명하거나 도장을 찍는 방식을 많이 씁니다. 이 서류가 갖춰져 있다면 화해조서 신청 시 보증계약의 존재를 뒷받침하는 자료로 함께 제출할 수 있고, 화해조항에 보증 내용을 담을 때도 그 근거가 분명해집니다. 반대로 서면이 갖춰지지 않은 상태라면, 화해절차를 준비하면서라도 보증인의 서명이 담긴 서면을 새로 받아 두는 것이 안전합니다.

결국 화해조서에 보증인을 넣는 작업은 보증계약이 서면으로 유효하게 성립해 있다는 전제 위에서 이뤄지는 것입니다. 이 전제가 흔들리면 아무리 화해조항을 정교하게 설계해도 그 바탕이 무너질 수 있으므로, 서면 요건은 화해조항 설계보다 먼저 확인해야 할 기초 단계로 다뤄야 합니다.

상가 임대차처럼 계속적인 관계에서 발생하는 채무를 폭넓게 보증하는 경우, 법률적으로는 근보증에 해당할 수 있습니다. 민법 제428조의3 제1항은 근보증의 경우 보증하는 채무의 최고액을 서면으로 특정하여야 한다고 정하고 있고, 제2항은 최고액을 서면으로 특정하지 아니한 보증계약은 효력이 없다고 못박고 있습니다. 즉 근보증에서는 최고액을 서면에 적지 않으면 보증계약 자체가 무효가 될 수 있다는 뜻입니다.

임대차에서 연대보증인이 부담하는 채무는 대개 미래에 발생할 차임 연체, 관리비, 손해배상 등을 폭넓게 포괄하는 형태를 띠는 경우가 많아 근보증의 성격을 가지는 사례가 적지 않습니다. 이런 경우라면 계약서나 보증 서면에 보증 최고액을 구체적인 금액으로 명시해야 합니다. 최고액을 정하지 않고 막연히 임대차로 인한 모든 채무를 보증한다고만 적어 두면, 나중에 그 보증계약의 효력 자체가 흔들릴 수 있습니다.

최고액을 정할 때는 임대차보증금 규모, 예상되는 연체 기간, 관리비와 손해배상 가능성 등을 종합적으로 고려해 현실적인 금액을 정하는 것이 바람직합니다. 지나치게 낮게 정하면 실제 손해를 다 보증받지 못하고, 지나치게 높게 정하면 보증인이 부담을 느껴 협조를 얻기 어려워질 수 있으므로 임대인과 임차인, 보증인 세 당사자가 사전에 충분히 협의해 금액을 정하는 과정이 필요합니다.

화해조항을 설계할 때도 이렇게 정해진 최고액을 그대로 반영해야 합니다. 보증계약 서면에 정한 최고액과 화해조항에 적힌 보증 범위가 서로 어긋나면 어느 쪽을 기준으로 삼아야 하는지 다시 다툼이 생길 수 있으므로, 두 문서의 내용을 일치시키는 작업이 실무에서 중요하게 다뤄집니다.

예를 들어 임대차보증금이 5천만원인 상가라면, 연체 차임과 관리비, 원상복구비를 합리적으로 예상해 최고액을 3천만원이나 5천만원 등 구체적인 금액으로 못박아 서면에 적는 방식이 실무에서 활용됩니다. 이렇게 금액을 명시해 두면 보증인도 자신이 부담할 수 있는 한도를 명확히 인지한 상태에서 보증계약에 동의하게 되어, 나중에 최고액을 두고 다투는 일을 줄일 수 있습니다.

상가 임대차는 계약 기간이 끝나도 갱신요구권 행사나 묵시적 갱신을 통해 계속 이어지는 경우가 흔합니다. 이때 자주 나오는 질문이, 처음 화해조서를 만들 당시의 보증 범위가 갱신된 임대차에도 그대로 미치는지 여부입니다. 이 부분은 화해조항에 어떻게 적혀 있느냐에 따라 결론이 달라질 수 있는 문제이기 때문에, 조항을 만들 때 미리 명확히 정리해 두어야 하는 지점입니다.

화해조항에 보증 기간을 최초 임대차 기간으로만 한정해 적어 두었다면, 갱신된 기간에 발생하는 채무까지 보증인에게 청구하기는 어려울 수 있습니다. 반대로 갱신되는 임대차에도 보증이 계속 미친다는 취지를 조항에 분명히 담아 두었다면, 임대차가 몇 차례 갱신되더라도 별도의 보증계약을 다시 받을 필요 없이 같은 화해조서로 대응할 수 있습니다.

다만 이 조항을 넣더라도 근보증 최고액 규정과의 관계를 함께 고려해야 합니다. 갱신이 거듭되면서 채무가 계속 누적되는 구조라면, 애초에 정해 둔 최고액 범위 안에서만 보증 효력이 인정된다는 점을 잊지 말아야 합니다. 그러므로 갱신 시에도 보증을 유지하고 싶다면, 화해조항에 갱신 시 보증 유지 취지와 함께 최고액 관련 내용을 함께 정리해 두는 것이 안전합니다.

임대차 계약이 여러 차례 갱신될 것으로 예상되는 상가라면, 처음 화해조서를 준비하는 단계에서부터 이런 장기적인 그림을 염두에 두고 조항을 설계하는 것이 나중에 문제를 줄이는 방법입니다. 갱신 시점마다 새로 화해절차를 밟는 것은 현실적으로 번거로우므로, 처음부터 갱신을 반영한 조항을 만들어 두는 편이 효율적입니다. 결국 보증인을 넣는 문제와 갱신 시 보증 유지 문제는 별개가 아니라 하나의 조항 설계 안에서 함께 풀어야 할 과제입니다.

연대보증인을 포함한 제소전화해라고 해서 절차의 기본 틀 자체가 달라지는 것은 아닙니다. 전화 상담을 통해 상황을 정리하고, 필요한 자료와 견적을 이메일로 안내받은 뒤 비용을 입금하면 법원 접수는 대리인이 진행하고, 이후 지정된 화해기일에 당사자가 출석해 조서를 받는 흐름은 동일합니다. 다만 당사자에 보증인이 추가되는 만큼 신청서에 들어가는 정보와 첨부서류, 그리고 기일 진행 과정에서 챙겨야 할 사람이 한 명 더 늘어난다는 점이 다릅니다.

비용 구조도 기본 틀은 유지됩니다. 쌍방이 변호사를 선임하는 것을 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 선에서 정해지고, 여기에 인지대와 송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 별도로 듭니다. 관할합의서를 작성해 두면 전국 어디서나 같은 비용 기준으로 진행할 수 있습니다. 보증인이 추가되면 송달 대상이 늘어나는 만큼 송달료 부분이 다소 늘어날 수 있지만, 전체 비용 구조를 크게 바꿀 정도는 아닙니다.

준비 서류 측면에서는 보증인의 인적사항을 확인할 수 있는 자료와, 앞서 설명한 보증계약 서면을 함께 챙겨야 합니다. 여기에 위임장을 통해 절차를 대리인에게 맡기는 경우라면, 보증인 몫의 위임장도 인감이 날인된 상태로 별도로 준비해야 합니다. 서류가 한 사람 몫만큼 늘어나는 셈이지만, 미리 안내받은 목록대로 준비하면 절차 자체는 무리 없이 진행됩니다.

기간 역시 크게 달라지지 않습니다. 제소전화해는 접수부터 화해조서 송달까지 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 정도가 걸리는 것이 일반적인데, 보증인이 추가되었다고 해서 이 기간이 크게 늘어나는 것은 아닙니다. 다만 보증인의 출석이나 대리인 선임이 지연되면 기일 자체가 미뤄질 수 있으므로, 그 부분만 미리 조율해 둔다면 임차인 한 명만 상대할 때와 비슷한 흐름으로 절차를 마칠 수 있습니다.

만약 화해조서 성립 이후 보증인의 주소가 바뀌는 등 송달이 되지 않는 상황이 생기면, 추후 집행 단계에서 송달증명 발급이나 주소보정 절차가 추가로 필요해질 수 있습니다. 그러므로 화해조항에 보증인의 연락처와 주소를 정확히 기재해 두고, 이후 주소가 바뀌면 임대인 측에 통지하도록 하는 조항을 함께 넣어 두는 것도 실무에서 유용한 방법입니다.