상가를 임차한 사람이 임대인 몰래 다른 사람에게 다시 세를 놓는 전대는, 임대인에게도 임차인에게도 생각보다 복잡한 결과를 만들어냅니다. 특히 화해조서를 이미 받아 두었는데 실제 점유자가 전차인으로 바뀌어 있다면, 그 조서만으로 곧바로 집행할 수 없는 경우가 많습니다. 이 글에서는 무단전대의 법적 불이익, 동의 전대와 무단 전대의 차이, 그리고 화해조항을 어떻게 설계해야 전차인에게도 대응할 수 있는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

• 임차인이 임대인 몰래 다른 사람에게 상가를 전대한 것 같은데 어떻게 대응해야 할지 모르겠다
• 화해조서를 받아 두었는데 실제 점유자가 임차인이 아니라 전차인으로 바뀌어 있다
• 전대를 아예 금지할지, 일정 조건에서는 허용할지 화해조항에 어떻게 정리해야 하는지 궁금하다
• 무단전대가 임차인에게 어떤 불이익으로 이어지는지 미리 알아두고 싶다

상가를 임차한 사람이 그 상가의 일부나 전부를 다른 사람에게 다시 세를 놓는 것을 전대라고 합니다. 민법 제629조 제1항은 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고 있습니다. 이는 임대차 계약이 임대인과 임차인 사이의 신뢰를 바탕으로 성립하는 만큼, 임차인이 누구에게 목적물을 맡기고 있는지를 임대인이 알고 통제할 수 있어야 한다는 취지에서 나온 규정입니다.

같은 조 제2항은 임차인이 이 의무를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 즉 임대인의 동의 없이 전대가 이뤄졌다는 사실만으로도 임대인에게는 계약을 해지할 수 있는 권리가 생깁니다. 실제로 손해가 발생했는지, 전차인이 목적물을 어떻게 쓰고 있는지와 별개로, 동의 없는 전대 자체가 해지 사유가 된다는 점이 이 조항의 핵심입니다.

다만 실무에서는 이 조항이 있다는 사실만으로 곧바로 명도나 인도가 이뤄지는 것은 아닙니다. 계약을 해지할 권리가 생겼다고 해도, 임차인이나 전차인이 순순히 목적물을 비워주지 않으면 결국 집행권원을 확보해 강제로 인도받는 절차가 필요합니다. 그래서 무단전대가 의심되는 임대차라면, 계약 체결 단계에서부터 이런 상황에 대비한 조항을 화해조서에 담아 두는 것이 실무적으로 중요합니다.

임대인 입장에서는 계약 체결 시 전대를 금지하는 조항을 명확히 넣고, 제소전화해를 통해 그 금지 약속을 화해조항으로 한 번 더 확인해 두는 것이 안전합니다. 화해조항에 전대 금지와 위반 시 효과를 구체적으로 적어 두면, 나중에 실제로 무단전대가 발견되었을 때 대응할 근거가 훨씬 분명해집니다.

전대라고 해서 전부 같은 법률관계가 되는 것은 아닙니다. 민법 제630조 제1항은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 즉 임대인이 전대에 동의했다면, 전차인은 임대인과 직접적인 법률관계를 형성하게 되어 차임 지급 등의 의무를 임대인에게 직접 이행해야 하는 위치에 서게 됩니다.

이와 달리 임대인의 동의 없이 이뤄진 무단전대의 경우, 전차인은 임대인과 사이에 이런 직접적인 법률관계를 갖지 못합니다. 전차인은 어디까지나 임차인과의 전대차 계약을 근거로 목적물을 점유하고 있을 뿐이고, 임대인에 대해서는 아무런 계약상 지위를 갖지 못하는 것이 원칙입니다. 그러면서도 임대인 입장에서는 앞서 본 대로 계약을 해지할 권리를 얻게 되므로, 무단전대는 전차인에게도 임차인에게도 불안정한 결과를 만들어냅니다.

이 차이는 실제 분쟁에서도 뚜렷하게 나타납니다. 동의 전대의 경우 임대인과 전차인이 직접 소통하며 차임 문제나 목적물 관리 문제를 조율할 수 있는 여지가 있지만, 무단전대의 경우 임대인은 전차인의 존재 자체를 뒤늦게 알게 되는 경우가 많고, 그 시점에는 이미 계약 해지와 명도 문제가 함께 얽혀 있는 상태인 경우가 대부분입니다.

그러므로 임대인 입장에서는 임대차 계약 단계에서부터 전대를 허용할 것인지, 허용한다면 어떤 조건으로 허용할 것인지를 명확히 정해 두는 것이 중요합니다. 전대를 아예 금지할 것인지, 특정한 절차를 거치면 허용할 것인지에 따라 이후 화해조항에 담아야 할 내용도 달라집니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 무단전대는 단순히 계약 해지 사유에 그치지 않고, 임차인이 그동안 쌓아 온 갱신요구권 자체를 잃게 만드는 사유가 됩니다.

여기서 한 걸음 더 나아가야 할 부분이 있습니다. 같은 법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 아니한다고 정하고 있습니다. 무단전대는 제10조 제1항 제4호에 해당하는 사유이므로, 이 단서에 따라 임차인은 권리금 회수기회 보호까지 함께 잃게 됩니다.

정리하면 무단전대를 한 임차인은 갱신요구권과 권리금 회수기회 보호를 동시에 잃는 이중의 불이익을 떠안게 됩니다. 상가를 오래 운영하며 쌓아 온 권리금을 회수할 기회조차 보호받지 못하게 되는 셈이므로, 임차인 입장에서도 전대를 하려면 반드시 임대인의 동의를 미리 구해야 한다는 점을 분명히 인식할 필요가 있습니다.

임대인 입장에서도 이 규정을 알고 있으면 협상에서 유리한 위치에 설 수 있습니다. 임차인이 무단으로 전대를 하고 있는 정황이 확인된다면, 계약 해지와 명도뿐 아니라 갱신거절, 권리금 보호 배제까지 함께 검토할 수 있다는 점을 화해조항 설계 단계에서부터 염두에 두어야 합니다.

실무에서는 임차인이 가족이나 동업자에게 운영을 맡긴 경우도 전대에 해당하는지를 두고 다툼이 생기기도 합니다. 명의만 임차인으로 남겨 두고 실제 운영과 이익 귀속이 다른 사람에게 넘어갔다면, 형식적으로는 임차인 명의가 유지되고 있어도 실질적으로는 전대로 평가될 여지가 있습니다. 그러므로 계약 당시 동업이나 위탁 운영의 가능성이 있다면, 이런 상황도 전대에 준하여 임대인의 동의를 받도록 계약서와 화해조항에 명시해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

여기서 실무상 가장 중요한 문제가 등장합니다. 화해조서는 조서에 당사자로 기재된 사람에게만 효력이 미칩니다. 제소전화해를 신청할 때 임대인과 임차인만 당사자로 표시했다면, 그 조서를 근거로 강제집행을 할 수 있는 상대방도 임차인으로 한정됩니다. 실제로 상가를 점유하고 있는 사람이 전차인이라 하더라도, 조서에 이름이 없는 전차인에게는 그 조서만으로 곧바로 인도 집행을 할 수 없습니다.

이 문제는 무단전대가 이뤄진 상가에서 특히 자주 발생합니다. 임차인을 상대로 화해조서를 받아 두었는데, 막상 명도 집행을 하려고 현장에 가 보니 임차인이 아니라 전차인이 점유하고 있는 경우, 집행관은 조서에 기재된 사람과 실제 점유자가 다르다는 이유로 집행을 진행하지 못할 수 있습니다.

이런 상황이 벌어지면 임대인은 다시 전차인을 상대로 한 절차를 새로 준비해야 하는 부담을 안게 됩니다. 애초에 신속한 집행권원 확보를 목적으로 제소전화해를 이용했는데, 정작 실제 점유자에게는 그 조서가 무력하다면 절차를 이용한 의미가 크게 줄어드는 셈입니다.

그러므로 전대가 의심되거나 전대 가능성이 있는 임대차라면, 화해조서를 준비하는 단계에서부터 실제 점유자가 누구인지를 먼저 확인하고, 그에 맞춰 당사자와 조항을 설계해야 합니다. 뒤늦게 전차인의 존재를 알게 되는 것과, 처음부터 이를 염두에 두고 절차를 준비하는 것은 결과에서 큰 차이를 만듭니다.

화해조항을 설계하기에 앞서, 실제로 전대가 이뤄졌는지 확인하는 절차가 먼저 필요합니다. 임대인이 할 수 있는 가장 기본적인 방법은 현장을 방문해 실제로 영업하고 있는 사람이 임차인 본인인지, 아니면 다른 사람인지를 확인하는 것입니다. 간판이나 영업 형태가 임차인이 계약 당시 밝힌 내용과 다르다면 전대를 의심할 수 있는 단서가 됩니다.

사업자등록 상태를 확인하는 것도 유용한 방법입니다. 관할 세무서를 통해 사업자등록 명의를 확인하거나, 임차인 본인에게 사업자등록증 제시를 요청하는 방식으로 실제 운영자가 누구인지 파악할 수 있습니다. 임대차 계약서에 명시된 임차인과 실제 사업자등록 명의가 다르다면, 이는 전대나 명의 변경이 이뤄졌을 가능성을 보여주는 유력한 정황이 됩니다.

우편물 수취인이나 각종 고지서 명의도 확인해 볼 만한 자료입니다. 관리비나 공과금 고지서의 수취인이 임차인이 아닌 제3자로 되어 있다면, 실제 점유자가 바뀌었을 가능성을 뒷받침하는 자료로 쓸 수 있습니다. 다만 이런 자료만으로 전대 여부를 단정하기는 어려우므로, 여러 자료를 함께 모아 종합적으로 판단하는 것이 안전합니다.

이렇게 확인한 자료는 화해조항을 근거로 명도나 인도를 진행할 때, 또는 앞서 설명한 조건부 조항의 조건 성취를 증명할 때 중요한 근거로 쓰입니다. 전대가 의심되는 시점부터 관련 자료를 미리 모아 두는 습관이 나중에 실제로 절차를 진행할 때 큰 도움이 됩니다.

전대차 문제가 있는 임대차에서 화해조서를 준비할 때는 두 단계로 나누어 접근하는 것이 실무에서 쓰이는 방법입니다. 첫 번째는 화해조항 자체에 전대 금지와 위반 시 인도 의무를 명확히 담는 것입니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 전대할 수 없다는 점, 그리고 이를 위반했을 때는 임차인과 전차인 모두 목적물을 인도해야 한다는 취지를 조항에 구체적으로 적어 두어야 합니다.

두 번째는 실제로 전차인이 이미 들어와 점유하고 있는 상황이라면, 점유이전금지가처분을 검토하는 것입니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 그 목적물이 처분되거나 점유가 옮겨지면 안 될 경우에 하는 것으로 정하고 있습니다. 점유이전금지가처분을 미리 받아 두면, 이후 점유자가 다시 바뀌더라도 처음 확보한 집행권원으로 대응할 수 있는 길이 열립니다.

아울러 화해조서 성립 이후에 전차인의 존재가 확인되었다면, 승계집행문을 받는 방안도 함께 검토해야 합니다. 승계집행문은 집행권원 성립 이후 당사자의 지위를 승계한 사람에게 집행력을 미치게 하는 제도로, 사안에 따라 전차인이 임차인의 점유를 승계한 것으로 볼 수 있는 경우 활용을 검토할 수 있습니다. 다만 이는 개별 사안의 사실관계에 따라 인정 여부가 달라지므로, 조서 문구와 점유 이전 경위를 함께 살펴 판단해야 합니다.

점유이전금지가처분은 본안 절차 진행 전이나 그 과정 중이라도 점유자가 바뀔 우려가 있다면 신속하게 신청하는 것이 중요합니다. 시간이 지체되는 사이에 점유자가 다시 바뀌면 가처분의 실효성이 떨어질 수 있으므로, 전대 정황을 확인한 즉시 신청 여부를 검토하는 것이 바람직합니다.

결국 전대차가 문제되는 임대차에서는 화해조항 설계와 점유 상황 파악, 필요시 가처분·승계집행문 검토라는 세 가지를 함께 준비해야 실제 집행 단계에서 막히지 않습니다. 이 중 어느 하나라도 빠지면 애써 받아 둔 화해조서가 정작 필요한 순간에 힘을 쓰지 못할 수 있습니다.

임대인이 처음부터 전대 자체를 완전히 금지하지 않고, 일정한 조건 하에서는 전대를 허용하기로 하는 경우도 있습니다. 이런 경우라면 화해조항에 동의 전대의 절차와 조건을 구체적으로 담아 두어야 나중에 분쟁을 줄일 수 있습니다. 가장 먼저 담아야 할 내용은 전대를 하려면 반드시 임대인의 사전 서면 동의를 받아야 한다는 절차입니다.

다음으로는 전차인의 인적사항을 임대인에게 통지하도록 하는 조항이 필요합니다. 임대인이 실제로 목적물을 점유하는 사람이 누구인지 파악하고 있어야, 나중에 문제가 생겼을 때 상대방을 특정해 대응할 수 있습니다. 전차인의 이름, 연락처, 사업자등록 여부 등을 임대인에게 통지하도록 하고, 통지가 없는 전대는 무단전대로 취급한다는 취지를 함께 넣어 두는 것이 좋습니다.

전대 조건에 대한 제한도 필요합니다. 전대차 기간은 원래 임대차 기간을 넘지 않도록 하고, 전대 목적물의 용도를 임대차 계약에서 정한 용도로 제한하는 등의 조건을 화해조항에 명시할 수 있습니다. 이렇게 하면 전대가 이뤄지더라도 임대인이 애초에 계약에서 정한 범위를 벗어나지 않는 선에서 통제할 수 있습니다.

마지막으로 전대차가 종료되었을 때의 처리 방법도 조항에 담아 두어야 합니다. 원래 임대차가 종료되면 전대차도 함께 종료되고, 전차인은 목적물을 임대인에게 인도해야 한다는 점을 명확히 해 두면, 임대차 종료 시점에 전차인이 별도의 권리를 주장하며 점유를 이어가려는 상황을 예방할 수 있습니다.

화해조항을 아무리 정교하게 설계해도, 그 조항이 다루는 목적물과 점유자가 정확히 특정되어 있지 않으면 실제 집행 단계에서 문제가 생길 수 있습니다. 목적물은 지번, 층수, 호수, 면적 등을 등기부와 건축물대장을 근거로 정확히 기재해야 하고, 도면이 필요한 경우라면 1층의 일부만을 대상으로 할 때 반드시 도면을 첨부해야 합니다.

점유자 특정도 마찬가지로 중요합니다. 전대가 예상되거나 이미 이뤄진 상황이라면, 화해조항에 임차인뿐 아니라 전차인이 될 수 있는 사람의 범위나 조건을 명확히 규정해 두어야 나중에 집행 단계에서 점유자를 특정하는 데 어려움을 겪지 않습니다. 조항에 조건이 붙어 있는 경우, 예를 들어 무단전대가 확인되면 인도한다는 식의 조건부 조항이라면, 집행문을 받는 단계에서 그 조건이 성취되었다는 사실을 별도로 증명해야 합니다.

조건 성취 증명은 실무에서 까다로운 부분 중 하나입니다. 전대 사실을 뒷받침하는 자료, 예를 들어 전차인이 실제로 영업하고 있다는 사실을 보여주는 사업자등록증, 간판, 영업 현황 등을 미리 확보해 두어야 조건 성취를 원활하게 증명할 수 있습니다. 이런 자료 없이 조건부 조항만 믿고 있다가는, 정작 집행이 필요한 시점에 증명 문제로 시간이 지체될 수 있습니다.

결국 전대차 문제를 다루는 화해조항은 금지와 절차를 정하는 것에서 그치지 않고, 목적물과 점유자를 명확히 특정하고 조건 성취를 뒷받침할 자료까지 함께 준비해야 실제로 쓸 수 있는 서류가 됩니다. 조항 문구 하나하나가 나중에 집행 단계에서 그대로 근거가 된다는 점을 기억해야 합니다.

특히 목적물 일부만을 전대한 경우라면, 전대된 부분의 위치와 면적을 도면이나 사진 자료로 특정해 두는 것이 좋습니다. 상가 하나를 여러 구역으로 나누어 일부만 전대한 상황에서는 어느 구역이 전대 대상인지를 명확히 하지 않으면, 집행 단계에서 대상 범위를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

전대차 문제가 있는 임대차라고 해서 제소전화해의 기본 절차가 달라지는 것은 아닙니다. 전화 상담으로 상황을 정리하고, 필요한 자료와 견적을 이메일로 안내받은 뒤 입금하면 법원 접수는 대리인이 진행하고, 화해기일에 당사자가 출석해 조서를 받는 흐름은 동일합니다. 다만 전대 여부와 점유자 확인에 필요한 자료가 늘어나는 만큼, 상담 단계에서 이 부분을 미리 충분히 설명하는 것이 중요합니다.

비용 구조도 기본 틀은 유지됩니다. 쌍방이 변호사를 선임하는 것을 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 선에서 정해지고, 여기에 인지대와 송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 별도로 듭니다. 다만 점유이전금지가처분이나 승계집행문 등 별도 절차가 필요하다면 그에 따른 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

준비 서류 측면에서는 기존 신청서 첨부서류인 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감증명서가 첨부된 위임장, 관할합의서에 더해, 전대 상황을 뒷받침할 자료가 있다면 함께 준비하는 것이 좋습니다. 전대차 계약서가 있다면 그 사본을, 전차인의 존재를 확인할 수 있는 자료가 있다면 이를 함께 챙겨 두면 화해조항 설계에도 도움이 됩니다.

기간은 평균 6개월 안팎으로, 사안에 따라 3개월에서 9개월 정도 걸리는 것이 일반적입니다. 전대차 문제가 얽혀 있다고 해서 이 기간이 크게 늘어나는 것은 아니지만, 점유자 특정과 관련 자료 준비에 시간이 걸릴 수 있으므로 가능한 한 이른 시점에 상담을 통해 상황을 정리하는 것이 전체 일정을 단축하는 방법입니다. 전대 여부가 아직 확실하지 않은 단계라도, 의심되는 정황이 있다면 미리 상담을 통해 화해조항에 예방적인 조항을 담아 두는 방안을 함께 검토해 볼 수 있습니다.

화해조항은 결국 임대차 계약서에 담긴 내용을 절차적으로 확인하고 강화하는 역할을 합니다. 그러므로 애초에 임대차 계약서를 작성하는 단계에서부터 전대에 관한 조항을 명확히 정리해 두는 것이 화해조항 설계의 출발점이 됩니다. 계약서에 전대를 전면 금지할 것인지, 조건부로 허용할 것인지를 먼저 정하고, 그 내용을 화해조항에도 동일하게 반영하는 방식이 가장 안정적입니다.

전대를 전면 금지하는 경우라면, 계약서에 임차인은 임대인의 서면 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 타인에게 전대하거나 사용하게 할 수 없다는 취지의 조항을 두고, 위반 시 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 내용을 함께 명시하는 방식이 실무에서 자주 쓰입니다. 이런 조항이 계약서에 이미 있다면, 화해조항에도 같은 취지를 그대로 옮겨 담아 두 문서의 내용을 일치시켜야 합니다.

조건부로 전대를 허용하는 경우라면, 계약서 단계에서부터 어떤 조건을 갖추어야 전대가 가능한지를 구체적으로 정해 두어야 합니다. 예컨대 임대인의 사전 서면 동의, 전차인의 업종에 대한 임대인의 사전 확인, 전대차 계약서 사본 제출 등을 조건으로 걸어 두면, 화해조항에서도 이 조건들을 그대로 인용해 조항을 구성할 수 있습니다.

계약서와 화해조항의 내용이 서로 다르면 나중에 어느 문서를 기준으로 삼아야 하는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 그러므로 계약서를 작성할 때부터 전대에 관한 조항을 신중하게 정리하고, 제소전화해를 진행할 때 그 내용을 화해조항에 그대로 반영하는 절차를 거치는 것이 가장 확실한 방법입니다.

계약서 작성 단계에서 전대 조항을 신경 쓰지 못했다 하더라도, 화해조서를 준비하는 시점에 다시 정리할 기회가 있습니다. 화해조항 협의 과정에서 임차인과 함께 전대에 관한 내용을 새로 정하고, 이를 반영한 화해조항을 만드는 방식으로도 충분히 대응할 수 있으므로, 계약서에 관련 조항이 미비하다고 해서 화해조항 설계를 포기할 이유는 없습니다. 오히려 화해조서를 준비하는 과정 자체가 그동안 계약서에 명확히 담지 못했던 부분을 다시 점검하고 정리하는 기회가 되는 경우가 많습니다.