여기에 더해 상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고 있다. 이 규정 때문에 원상복구·유익비·부속물매수청구권을 다루는 조항을 지나치게 임차인에게 불리한 방향으로만 몰아가면, 그 부분이 강행법규 위반으로 다퉈질 가능성이 생긴다. 실제로 제소전화해 신청 과정에서 조항이 강행법규를 위반한 것으로 보이면 재판부가 보정을 요구하는 경우도 있다.

그래서 실무에서는 원상복구, 유익비 포기, 부속물매수청구권 포기 취지를 화해조항에 함께 담는 사례가 많지만, 이런 조항이 항상 그대로 유효하다고 단정할 수는 없고 사안별로 다툼의 여지가 있다는 점을 임대인도 알고 있어야 한다. 조항을 넣지 않는 것보다는 넣는 편이 유리한 경우가 많지만, "이 조항만 넣으면 100% 안전하다"는 식으로 접근하기보다는 목적물의 상태와 임차인과의 관계, 계약 경위를 함께 고려해 균형 있게 설계하는 것이 바람직하다.

실무에서는 이 지점에서 임대인과 임차인의 입장이 가장 크게 부딪힌다. 임대인은 가능한 한 넓게 원상복구 의무를 지우고 싶어 하고, 임차인은 유익비나 부속물매수청구권을 근거로 일부 비용을 돌려받거나 시설을 남기고 싶어 한다. 제소전화해가 성립하려면 결국 임차인의 동의가 필요하므로, 이 지점에서 무리하게 임대인에게만 유리한 조항을 고집하면 화해 자체가 성립하지 않을 위험이 있다는 점도 함께 고려해야 한다.

이 균형을 잡는 실무적인 방법 중 하나는, 임차인이 임대인의 동의 없이 임의로 설치한 시설과 동의를 받아 설치한 시설을 구분해 조항을 다르게 적용하는 것이다. 동의 없이 설치한 시설은 원상복구 대상으로 명확히 하고, 동의를 받아 설치한 시설에 대해서는 부속물매수청구 관련 협의 절차를 별도로 마련해두는 식이다. 이렇게 하면 임차인 입장에서도 자신의 권리가 완전히 배제되지 않는다는 점을 확인할 수 있어 화해 성립 가능성이 높아진다.

임차인이 이행하지 않으면, 임대인이 대신 철거할 수 있는가?

원상복구 조항을 넣어도 임차인이 실제로 이행하지 않고 나가버리는 경우가 있다. 이런 상황을 대비해 화해조항에는 임차인이 정해진 기한까지 원상복구를 이행하지 않으면, 임대인이 이를 대신 이행하고 그 비용을 임차인에게 부담시킨다는 취지의 조항을 넣는 방법이 활용된다.

이런 조항이 조서에 명시되어 있으면, 임대인이 임차인의 원상복구 미이행을 이유로 직접 철거 작업을 진행한 뒤 그 비용을 임차인에게 청구하거나, 보증금에서 공제하는 절차로 넘어갈 수 있는 근거가 마련된다. 조항이 없으면 이 부분도 별도로 협의하거나 다퉈야 하는 상황이 생길 수 있다.

다만 이런 대신철거 조항 역시 그 범위와 절차를 구체적으로 정해야 실제로 힘을 발휘한다. 언제까지 이행하지 않으면 대신철거가 가능한지, 철거 비용을 어떻게 산정하고 통보하는지, 통보 후 얼마의 유예기간을 두는지까지 함께 정해두어야 나중에 절차상 다툼을 줄일 수 있다.

대신철거 조항을 넣을 때는 철거 범위가 앞서 정한 철거·존치 목록과 정확히 일치하도록 문구를 맞추는 작업도 중요하다. 목록과 조항 문구가 어긋나면 집행 단계에서 어느 쪽을 기준으로 삼아야 하는지 다시 다툼이 생길 수 있다. 결국 조서 전체가 하나의 논리로 맞물려야 실제 집행 단계에서 매끄럽게 작동한다는 점을 기억할 필요가 있다.

원상복구 조항, 제소전화해 절차 안에서 어떻게 반영되나?

제소전화해 절차는 크게 상담부터 화해기일 출석까지 다섯 단계로 진행되는데, 원상복구 조항은 이 중 신청서 작성 단계에서 가장 공들여 다듬어진다. 각 단계에서 어떤 작업이 이뤄지는지 살펴보면 조항이 왜 세밀하게 설계되어야 하는지 이해하기 쉽다.

이 과정에서 의뢰인이 직접 신경 써야 하는 부분은 1~3단계 정도이며, 화해기일 출석 자체는 대리가 가능해 의뢰인이 매번 법원에 나갈 필요는 없다. 다만 조항 문구를 정하는 3단계에서 목적물 현황을 최대한 구체적으로 전달할수록, 이후 집행 단계에서 힘을 발휘하는 조서가 만들어진다는 점은 의뢰인도 함께 신경 써야 하는 부분이다.

이 절차 전체는 평균적으로 3개월에서 9개월 정도 걸리며, 목적물 현황이 복잡하거나 조항 문구를 두고 임대인·임차인 간 협의에 시간이 걸리는 경우 기간이 더 늘어날 수 있다. 원상복구 조항처럼 세부 사항이 많은 조서일수록 신청서 작성 단계에서 시간을 들이는 편이, 나중에 재판부의 보정명령을 받아 다시 수정하는 것보다 전체 기간을 단축하는 데 유리하다.

보증금에서 원상복구비를 공제하는 정산, 그리고 동시이행

임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 반환해야 하고, 임차인은 목적물을 원상복구해 인도해야 한다. 이 두 의무는 실무상 동시이행 관계로 다뤄지는 경우가 많다. 즉 임차인이 원상복구와 인도를 마치지 않은 상태에서 임대인에게 보증금 전액 반환을 요구하기는 어렵고, 임대인 역시 원상복구가 안 됐다는 이유만으로 보증금 반환을 무기한 미룰 수는 없다.

그래서 실무에서는 보증금에서 원상복구에 드는 비용을 공제한 나머지를 반환하는 정산 방식을 화해조항에 함께 담는 경우가 많다. 이렇게 정리해두면 원상복구비를 별도로 청구하고 받아내는 절차 없이, 보증금 반환 시점에 한 번에 정산할 수 있어 실무적으로 훨씬 간명해진다.

다만 공제할 원상복구비를 미리 정액으로 못 박아둘지, 인도 시점 견적으로 정할지는 목적물의 상태에 따라 다르게 설계하는 것이 좋다. 정액으로 정해두면 절차는 간명하지만 실제 훼손 정도와 차이가 날 수 있고, 인도 시점 견적으로 정하면 실제에 가깝지만 견적 산정 과정에서 다툼이 생길 여지가 있다. 이 두 방식의 장단점을 사안에 맞게 조합하는 것이 실무의 핵심이다.

정산 방식을 조서에 담을 때는 공제 항목의 우선순위도 함께 정해두는 것이 좋다. 예를 들어 연체 차임, 관리비, 원상복구비 순으로 공제한다는 식으로 순서를 명시해두면, 보증금이 모든 항목을 충당하기에 부족한 경우에도 정산 기준이 분명해진다. 이런 세부 사항까지 미리 정해두는 것이 결국 인도와 보증금 반환을 둘러싼 동시이행 다툼을 줄이는 길이다. 정산 절차와 순서를 조서에 미리 못박아 두면, 임대인과 임차인 모두 인도 당일 예상치 못한 금액 다툼 없이 절차를 마무리할 수 있다는 점에서도 실익이 크다.

보증금이 넉넉하지 않은 임대차라면 원상복구비가 보증금을 초과하는 상황도 대비해야 한다. 이런 경우를 위해 초과분에 대해서는 임차인이 별도로 지급한다는 조항을 함께 넣어두면, 보증금만으로 정산이 끝나지 않는 상황에서도 화해조서를 근거로 나머지 금액을 청구할 수 있는 길이 열린다. 이 부분 역시 신청서 작성 단계에서 미리 검토해두어야 하는 항목이며, 임차인이 이의 없이 동의할 수 있도록 산정 근거와 계산 방식, 기준이 되는 자료까지 조서 문구에 명확하게 남겨두는 것이 중요하다.

화해조항, 실제로는 이렇게 설계한다

제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없는 절차다. 임대인에게만 유리한 조항을 일방적으로 밀어붙이면 임차인이 화해기일에 출석하지 않거나 화해 자체에 응하지 않을 수 있고, 그러면 제소전화해 자체가 성립하지 않는다. 그래서 원상복구 조항도 임대인의 권리를 확보하면서 임차인이 받아들일 수 있는 균형점을 찾는 방향으로 설계하는 것이 실무의 출발점이다.

구체적으로는 계약서와 등기부, 건축물대장 등 첨부서류를 검토해 목적물의 구조와 용도를 파악하고, 임대인·임차인 양쪽의 이야기를 들어 실제로 다툼이 될 만한 지점을 미리 짚어낸다. 간판이나 전기 증설처럼 업종 특성상 반드시 짚어야 하는 항목이 있는가 하면, 일반적인 상가라면 굳이 세세히 정하지 않아도 되는 항목도 있다.

이렇게 목적물별로 맞춤 설계한 조항이 화해기일에서 임차인의 동의를 얻어 조서에 담기면, 이후 원상복구를 둘러싼 다툼이 생기더라도 조서 자체가 판단 기준이 된다. 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 조항이 명확할수록 별도의 소송 없이 집행 단계로 곧바로 넘어갈 수 있다는 점이 제소전화해 원상복구 조항 설계의 실익이다.

제소전화해 원상복구 조항을 준비할 때는 표준 문구를 그대로 가져다 쓰기보다, 목적물의 현황과 계약 경위를 먼저 파악한 뒤 그에 맞게 항목을 하나씩 채워가는 방식이 실무적으로 안전하다. 직접 성립을 진행해온 경험을 바탕으로, 어떤 항목이 실제로 다툼이 되는지, 어떤 표현이 집행 단계에서 힘을 발휘하는지를 상담 과정에서 구체적으로 안내한다.

조항 설계 과정에서 임대인이 놓치기 쉬운 부분은, 지나치게 세밀한 조항이 오히려 화해 성립 자체를 어렵게 만들 수도 있다는 점이다. 임차인 입장에서 받아들이기 어려운 조건을 과도하게 담으면 화해기일에 동의하지 않거나 아예 출석하지 않을 수 있고, 그러면 제소전화해라는 제도 자체를 활용할 수 없게 된다. 따라서 원상복구 조항은 임대인의 권리를 확실히 확보하되, 임차인이 봤을 때도 납득할 수 있는 수준에서 설계하는 균형 감각이 필요하다.

자주 묻는 질문