이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 제소전화해 조서를 받아두었는데, 최근 가게에 가보니 원래 임차인이 아닌 다른 사람이 영업을 하고 있어 당황스럽다.
• 조서에 적힌 임차인 이름과 실제로 가게를 운영하는 사람이 달라서, 이 조서로 명도를 진행할 수 있는지 걱정된다.
• 임차인이 임대인 동의 없이 다른 사람에게 가게를 넘긴 것 같은데, 이를 증명할 자료를 어떻게 모아야 하는지 모르겠다.
• 제소전화해를 이제 막 준비하는 단계인데, 나중에 점유자가 바뀌는 상황을 아예 예방할 방법이 있는지 알고 싶다.
• 승계집행문이라는 말을 처음 들어봐서 무엇을 증명해야 받을 수 있는지, 어느 법원에 신청하는지 감이 잡히지 않는다.
• 임차인 명의는 그대로인데 사실상 다른 사람이 가게를 운영하는 것 같아 앞으로 이런 일이 반복될까 봐 불안하다.

화해조서를 받아두었는데, 왜 새 점유자에게는 안 통하는가?

제소전화해는 소송을 거치지 않고 판사 앞에서 화해를 성립시켜 화해조서를 받아두는 절차로, 민사소송법 제220조에 따라 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖는다. 임대인 입장에서는 임차인이 계약을 어기거나 임대차가 끝났는데도 나가지 않을 경우를 대비해, 별도의 명도소송 없이 곧바로 집행권원을 확보해둘 수 있다는 점에서 제소전화해를 활용한다.

그런데 이 조서의 효력은 어디까지나 조서에 이름이 적힌 당사자, 즉 신청인과 피신청인 사이에서만 미치는 것이 원칙이다. 화해조서를 성립시킬 당시 피신청인으로 이름이 올라간 임차인이 계약기간 도중 다른 사람에게 가게를 넘기고 나가버리면, 실제로 목적물을 점유하고 있는 사람은 조서에 이름이 없는 제3자가 된다.

이런 상황에서 임대인이 기존 화해조서를 그대로 들고 가서 새 점유자에게 명도를 요구하면, 새 점유자는 "나는 이 조서의 당사자가 아니다"라고 주장할 수 있다. 실제로 조서만으로는 그 사람을 상대로 강제집행을 진행하기 어려운 경우가 많아, 임대인이 애써 받아둔 제소전화해 조서가 무력화되는 결과로 이어질 수 있다.

이 문제는 상가 임대차에서 특히 자주 발생한다. 임차인이 영업을 하다가 권리금을 받고 다른 사람에게 가게를 넘기는 경우, 임대인의 동의 없이 사실상 전대나 명의변경이 이뤄지는 사례가 드물지 않기 때문이다. 이런 사정을 모르고 지내다가 임대차가 끝나갈 무렵에야 점유자가 바뀐 사실을 알게 되면, 그 시점에서는 이미 증거를 모으기가 더 어려워져 있는 경우가 많다.

제소전화해 승계집행문이라는 개념을 미리 알아두어야 하는 이유가 여기에 있다. 점유자가 바뀌는 상황 자체를 완전히 막을 수는 없더라도, 이런 상황이 생겼을 때 어떻게 대응해야 하는지, 그리고 애초에 이런 상황을 줄이려면 어떤 준비를 해두어야 하는지를 알아두면 실제 상황이 닥쳤을 때 훨씬 침착하게 대응할 수 있다.

승계집행문이란 무엇인가

이런 상황을 위해 민사집행법 제31조가 승계집행문 제도를 마련해두고 있다. 제1항은 "집행문은 판결에 표시된 채권자의 승계인을 위하여 또는 채무자의 승계인에 대한 집행을 위하여 내어 줄 수 있다"고 정하면서, "다만 그 승계가 법원에 명백한 사실이거나 증명서로 증명된 때에 한한다"는 단서를 붙이고 있다. 화해조서에 표시된 채무자(임차인)의 승계인, 즉 점유를 이어받은 새 점유자에 대해서도 이 조문에 근거해 집행문을 받을 수 있는 길이 열려 있는 것이다.

다만 조문의 단서에서 알 수 있듯, 이 집행문은 아무 때나 나오는 것이 아니라 승계 사실이 법원에 명백하거나 증명서로 증명되어야만 나온다. 제2항은 "승계가 법원에 명백한 때에는 이를 집행문에 적어야 한다"고 정해, 승계 사실이 확인되면 그 취지를 집행문 자체에 기재하도록 하고 있다.

여기서 중요한 것은 "승계"라는 개념을 넓게 이해할 필요가 있다는 점이다. 임차인이 정식으로 전대차 계약을 맺고 다른 사람에게 넘긴 경우뿐 아니라, 사실상 영업을 양도하고 자리를 비켜준 경우, 명의만 유지한 채 실질적으로 다른 사람이 운영하는 경우까지 폭넓게 문제될 수 있다. 어느 경우든 조서상 당사자가 아닌 사람이 목적물을 점유하고 있다는 사실 자체가 핵심이며, 그 사실을 법원이 인정할 수 있어야 승계집행문을 받을 수 있다.

승계집행문은 앞서 다른 글에서 설명한 일반 집행문, 조건부 조항의 조건성취집행문과 마찬가지로 화해조서 정본 끝에 부기되는 방식으로 발급된다. 다만 그 요건이 "승계 사실의 증명"이라는 점에서 차이가 있을 뿐, 발급 주체나 절차의 큰 틀은 다르지 않다. 화해가 성립된 제1심 법원의 법원사무관등에게 신청하는 것이 원칙이다.

승계 사실, 무엇으로 증명하나?

승계집행문을 받으려면 결국 "이 사람이 기존 임차인의 점유를 승계했다"는 사실을 법원이 납득할 수 있는 자료로 보여줘야 한다. 실무에서 활용되는 대표적인 증명 자료는 다음과 같다.

이 네 가지 자료를 많이 확보할수록 승계집행문을 받는 과정이 수월해진다. 특히 전대차계약서처럼 직접적인 서류가 있으면 가장 확실하지만, 실제로는 임차인이 임대인 동의 없이 은밀하게 점유를 넘기는 경우가 많아 이런 서류를 확보하기 어려운 경우가 훨씬 흔하다. 그래서 사업자등록, 현장 사진, 관리사무소 확인처럼 간접적인 자료를 여러 개 모아 종합적으로 승계 사실을 뒷받침하는 방식이 실무에서 자주 활용된다.

이런 자료는 점유자가 바뀐 사실을 알게 된 즉시 확보해두는 것이 중요하다. 시간이 지날수록 사업자등록 이력이 바뀌거나 현장 상태가 또 달라지는 등, 승계 시점을 특정할 수 있는 흔적이 흐려지기 때문이다. 점유자 변경을 의심하게 되는 순간부터 사진을 찍어두고 관련 서류를 챙기는 습관이, 나중에 승계집행문을 신청하는 단계에서 결정적인 역할을 한다.

증명이 어려우면 — 집행문부여의 소

앞서 소개한 자료를 아무리 모아도 승계 사실을 법원이 명백하다고 볼 정도로 증명하기 어려운 경우도 있다. 새 점유자가 어떤 경위로 들어왔는지 전혀 알 수 없거나, 기존 임차인과 새 점유자 사이의 관계를 뒷받침할 자료가 부족한 경우가 대표적이다.

이런 상황을 위해 민사집행법 제33조는 "집행문부여의 소"라는 별도 절차를 마련해두고 있다. "집행문을 내어 달라고 청구할 수 있는 채권자가 조건의 성취를 증명하거나 승계를 증명하는 데 필요한 문서를 갖출 수 없는 때에는 집행문을 내어 달라는 소를 제1심 법원에 제기할 수 있다"는 내용이다. 즉 단순한 신청만으로 증명이 부족할 때, 소송의 형태로 법원의 판단을 받아 승계집행문을 받아내는 절차다.

이 절차는 통상의 집행문 부여 신청보다 시간과 비용이 더 든다. 소송의 형태를 취하는 만큼 상대방을 상대로 승계 사실을 입증하는 변론 과정을 거쳐야 하고, 그 결과에 따라 승계집행문을 받을 수 있는지가 결정된다. 그래서 실무에서는 이 절차를 최후의 수단으로 활용하되, 가능한 한 앞서 설명한 증명 자료를 충분히 확보해 통상의 신청 단계에서 문제를 해결하는 방향을 우선으로 삼는다.

결국 집행문부여의 소까지 가지 않으려면, 점유자가 바뀌었다는 사실을 알아차린 시점에 최대한 빨리 관련 자료를 모아두는 것이 중요하다. 시간이 흐를수록 증거가 사라지고 관계자들의 기억도 흐려져, 나중에는 소송으로도 승계 사실을 증명하기 어려워지는 경우가 생기기 때문이다.

점유자 변경, 실제로는 이런 모습으로 나타난다

상담을 하다 보면 점유자 변경이 벌어지는 양상이 생각보다 다양하다는 것을 알 수 있다. 가장 흔한 경우는 임차인이 영업이 어려워지자 권리금을 받고 다른 사람에게 가게를 통째로 넘기는 경우다. 임대인 입장에서는 어느 날 가보니 간판이 바뀌어 있고 전혀 모르는 사람이 영업을 하고 있어 당황하게 되는데, 이때는 대개 임차인과 새 점유자 사이에 이미 권리금 계약이나 시설 인수 절차가 오간 뒤라 승계 관계 자체는 비교적 뚜렷한 편이다.

두 번째로 흔한 경우는 명의는 그대로 두고 실질적인 운영자만 바뀌는 경우다. 사업자등록은 기존 임차인 명의로 유지한 채, 실제로는 가족이나 지인이 가게를 운영하는 방식인데, 이런 경우는 서류상으로는 변동이 드러나지 않아 임대인이 알아차리기가 더 어렵다. 차임이 계속 같은 계좌에서 입금되거나 같은 사람 명의로 들어오면 더더욱 눈치채기 힘들어진다.

세 번째는 임차인이 폐업 신고를 한 뒤 같은 자리에 전혀 다른 업종이 들어서는 경우다. 이 경우는 업종 자체가 바뀌기 때문에 비교적 쉽게 발견할 수 있지만, 이미 새 점유자가 시설 공사까지 마치고 영업을 시작한 뒤에야 알게 되는 경우가 많아 대응이 한발 늦어지는 경향이 있다.

이런 사례들을 종합해보면, 점유자 변경은 임대인이 적극적으로 확인하지 않는 한 스스로 드러나는 경우가 오히려 드물다는 공통점이 있다. 그래서 앞서 설명한 대로 정기적인 현장 확인과 사업자등록 점검이 실무에서 중요하게 강조되는 것이다.

애초에 막는 법 ① — 점유이전금지가처분

점유자가 바뀐 뒤 승계 사실을 증명하는 것보다 훨씬 확실한 방법은, 애초에 점유가 넘어가지 못하도록 미리 조치를 취해두는 것이다. 대표적인 방법이 점유이전금지가처분이다.

민사집행법 제300조 제1항은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 그 목적물이 특정되어 있고 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정하고 있다. 임차인이 목적물의 점유를 다른 사람에게 넘겨버리면 임대인이 나중에 명도 청구권을 실행하기 매우 곤란해질 수 있으므로, 이런 상황을 막기 위해 점유이전금지가처분을 신청하는 것이다.

이 가처분이 결정되면 임차인은 목적물의 점유를 제3자에게 넘길 수 없게 되고, 설령 넘긴다 해도 그 사실이 집행관의 고시문을 통해 공시되어 있어 새 점유자를 상대로 한 대응이 한층 수월해진다. 다만 가처분 결정을 받았다고 그대로 두면 안 되고, 신속하게 집행까지 마쳐야 한다는 점이 중요하다.

이와 관련해 민사집행법 제292조 제2항이 준용되는데, 가처분 결정은 채권자에게 고지된 날부터 2주 이내에 집행하여야 한다는 제한이 있다. 이 기간 안에 집행을 마치지 않으면 가처분 자체의 효력에 문제가 생길 수 있으므로, 결정을 받은 즉시 집행 절차까지 서둘러 진행해야 한다.

점유이전금지가처분은 이미 화해조서를 받아둔 이후라도, 임차인의 점유 이전이 의심되는 시점에 별도로 신청할 수 있는 절차다. 다만 이 가처분은 그 자체로 별도의 법원 절차와 비용이 드는 조치이므로, 임대차 관계 초기부터 임차인의 신뢰도나 목적물의 특성을 고려해 필요성을 판단하는 것이 실무적으로 합리적이다.

애초에 막는 법 ② — 화해조항 설계로 예방하기

점유이전금지가처분처럼 별도 절차를 거치지 않고도, 제소전화해 화해조항 자체를 설계하는 단계에서 점유자 변경 문제를 어느 정도 예방할 수 있다. 가장 기본이 되는 것이 전대 금지 조항이다.

민법 제629조는 "임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고, 임차인이 이를 위반해 제3자에게 사용·수익하게 한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 화해조항에 이 원칙을 다시 한번 명시하고, 위반 시 곧바로 인도 의무가 발생한다는 취지를 구체적으로 적어두면, 나중에 점유자가 바뀐 사실이 확인되었을 때 대응할 근거가 훨씬 분명해진다.

또 하나 실무에서 자주 활용하는 방법은 연대보증인을 화해조서의 당사자로 함께 포함시켜두는 것이다. 임차인 본인만 조서에 이름이 올라가 있으면, 임차인이 점유를 넘기고 연락이 끊기는 상황에서 대응 수단이 제한된다. 반면 연대보증인이 처음부터 당사자로 포함되어 있으면, 임차인에게 문제가 생겼을 때 연대보증인을 통해 사실관계를 확인하거나 책임을 물을 수 있는 통로가 하나 더 생긴다.

이런 조항들은 화해조항을 처음 설계하는 단계, 즉 제소전화해를 신청하기 전에 미리 반영해두어야 하는 부분이다. 이미 성립된 조서를 나중에 고칠 수는 없으므로, 목적물의 특성과 임차인의 사정을 고려해 처음부터 촘촘하게 조항을 짜두는 것이 결국 점유자 변경이라는 리스크를 가장 근본적으로 줄이는 방법이다.

승계집행문을 받아도 송달증명원은 별도로 필요하다

승계집행문을 받았다고 해서 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있는 것은 아니다. 민사집행법 제39조는 "강제집행은 집행권원의 정본 또는 사본이 채무자에게 송달되었거나 동시에 송달한 때에 개시할 수 있다"고 정하고 있는데, 이 요건은 승계집행문을 받은 경우에도 그대로 적용된다.

즉 새 점유자를 상대로 승계집행문을 받았다면, 그 집행권원이 새 점유자에게 송달되었다는 사실도 별도로 증명해야 한다. 화해가 성립된 법원에서 송달증명원을 발급받아 함께 준비해야, 비로소 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있는 서류 세트가 완성된다.

이 부분을 놓치고 승계집행문만 받은 채로 집행 신청을 시도하면, 서류 미비로 절차가 지연될 수 있다. 승계집행문, 송달증명원, 그리고 필요하다면 조건성취 증명 자료까지 한 번에 준비해두는 것이 실제 집행 단계에서 시간을 아끼는 방법이다.

화해조서를 받은 뒤에도 주기적으로 확인해야 하는 것들

제소전화해 조서를 받아두었다고 해서 임대인이 더 이상 신경 쓸 일이 없는 것은 아니다. 오히려 조서를 받은 이후의 관리가 실제로 문제가 생겼을 때의 대응 속도를 좌우한다. 특히 점유자 변경은 시간이 지날수록 발견하기도, 증명하기도 어려워지는 특성이 있어 주기적인 확인이 필요하다.

이런 확인 절차를 습관화해두면, 점유자가 실제로 바뀌었을 때 훨씬 빠르게 알아차릴 수 있고 증명 자료도 시의성 있게 확보할 수 있다. 반대로 몇 년씩 현장을 확인하지 않고 방치하면, 점유자가 언제부터 바뀌었는지조차 특정하기 어려워져 승계집행문은 물론 집행문부여의 소를 통해서도 증명이 힘들어지는 상황이 생길 수 있다.

제소전화해라는 제도의 강점은 소송 없이도 신속하게 집행권원을 확보해둔다는 데 있지만, 그 강점은 조서를 받은 이후의 관리가 뒷받침될 때 온전히 발휘된다. 화해조항 설계 단계부터 조서 성립 이후의 관리까지, 하나의 흐름으로 이어지는 준비가 결국 임대인의 권리를 실질적으로 지키는 방법이다.

특히 임대인이 여러 곳에 상가를 소유하고 있거나, 직접 관리가 어려운 원거리 목적물을 임대하고 있는 경우라면 이런 확인 절차를 소홀히 하기가 더 쉽다. 이런 상황일수록 관리사무소나 인근 부동산, 지인을 통해서라도 정기적으로 근황을 확인할 수 있는 통로를 만들어두는 것이 좋고, 계약서 작성 단계부터 관리 편의를 고려한 조항을 함께 설계해두는 것도 실무적으로 도움이 된다.

제소전화해를 처음 준비할 때, 이 문제를 어떻게 함께 챙기나

제소전화해를 처음 상담받는 임대인 대부분은 계약 위반이나 명도 문제에 초점을 맞추지, 몇 년 뒤 점유자가 바뀔 가능성까지 미리 걱정하지는 않는다. 그러나 상가 임대차는 계약 기간이 길어질수록, 그리고 임차인의 영업 상황이 좋지 않을수록 권리금 거래나 사실상의 명의변경이 발생할 가능성이 높아진다는 점에서, 이 문제는 처음 신청서를 준비하는 단계에서부터 함께 짚어보는 것이 바람직하다.

상담 과정에서는 목적물의 업종과 임차인의 영업 상황, 계약 기간, 연대보증인 유무 등을 종합적으로 살펴 전대 금지 조항의 문구 수준과 연대보증인 포함 여부를 함께 조율한다. 어떤 목적물은 표준적인 전대 금지 조항만으로 충분하지만, 권리금이 형성되어 있어 명의변경 유인이 큰 업종이라면 좀 더 구체적인 조항 설계가 필요할 수 있다.

또한 이미 화해조서를 받아둔 임대인이 뒤늦게 점유자 변경을 의심하게 되어 상담을 요청하는 경우도 적지 않다. 이런 경우에는 지금까지 확보된 자료가 무엇인지 먼저 확인하고, 부족한 부분은 어떤 방법으로 보완할 수 있는지, 승계집행문 신청과 집행문부여의 소 중 어느 쪽이 더 적합한지를 사안별로 함께 검토하게 된다.

결국 이 문제는 화해조항을 처음 설계하는 단계의 예방과, 실제로 문제가 생겼을 때의 대응이라는 두 축으로 나눠 접근하는 것이 실무적으로 가장 효과적이다. 3,600건 이상 제소전화해를 직접 성립시켜온 경험을 바탕으로, 목적물의 특성에 맞는 조항 설계부터 실제 승계 상황이 발생했을 때의 대응까지 함께 안내한다.

자주 묻는 질문