제소전화해는 원래 분쟁이 시작되기 전, 계약을 맺는 시점에 미리 받아두는 안전장치로 소개되는 경우가 많습니다. 그래서 "계약기간이 이미 끝난 상황에서는 이 제도를 쓸 수 없는 것 아니냐"고 묻는 임대인분들이 적지 않습니다. 하지만 실제로는 계약기간이 지났다는 사실만으로 제소전화해 신청이 막히지 않습니다. 법률상 임대차 관계가 어떻게 취급되는지, 그리고 임차인의 협조 여부가 어떤지에 따라 여전히 신청과 성립이 가능한 경우가 있습니다. 아래 상황 중 하나에 해당한다면 이어지는 내용을 순서대로 확인해 보시기 바랍니다.

• 임대차 계약기간은 끝났는데 보증금을 아직 돌려주지 못했다
• 임차인이 계약 만료 후에도 나가지 않고 영업을 계속하고 있다
• 지금이라도 화해조서를 받아두면 이후 명도가 수월해질지 궁금하다
• 제소전화해와 명도소송 중 지금 상황에 어느 쪽이 맞는지 판단이 서지 않는다

제소전화해 종료 후 신청, 왜 이 질문이 나올까

제소전화해는 소송 전 단계에서 임대인과 임차인이 판사 앞에서 합의한 내용을 조서로 남겨, 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 갖도록 하는 제도입니다. 통상적으로는 임대차계약을 새로 체결하는 시점에 함께 신청해, 이후 실제로 연체나 명도 거부 같은 분쟁이 생기기 전에 미리 안전장치를 마련해두는 방식으로 안내되는 경우가 많습니다. 그러다 보니 "계약이 이미 끝나버린 지금, 이 절차를 시작하기에는 늦은 것 아니냐"는 의문이 자연스럽게 따라옵니다.

하지만 제소전화해라는 절차 자체는 신청 시점을 계약 체결 당일로 제한하지 않습니다. 이 절차의 핵심은 소송이 실제로 제기되기 전이라는 점이지, 계약기간이 남아 있어야 한다는 조건이 붙어 있는 것은 아닙니다. 계약기간이 지났더라도 아직 명도소송이나 보증금반환청구 소송이 제기되지 않은 상태라면, 그 시점에도 화해를 신청해 조서를 받아둘 수 있는 여지가 있습니다.

다만 여기서 중요한 전제가 하나 있습니다. 바로 계약기간이 끝났다고 해서 임대차 관계 자체가 법률적으로 완전히 종료되는 것은 아니라는 점입니다. 보증금이 반환되지 않은 상태라면 법이 별도로 임대차의 존속을 인정하고 있고, 이 존속 상태가 유지되는 동안에는 화해를 신청할 실익과 근거가 함께 남아 있는 셈입니다. 이 부분을 이해하지 못하면 계약 만료 시점부터 아예 화해를 포기하고 곧바로 소송만 검토하게 되는 경우도 생깁니다.

결국 제소전화해 종료 후 신청이라는 주제는, 계약서상 날짜가 지났다는 사실 하나만으로 결론을 내릴 수 없는 문제입니다. 보증금 반환 여부, 임차인의 점유 지속 여부, 그리고 임차인의 협조 가능성까지 함께 살펴야 정확한 방향이 나옵니다.

실무에서 이런 질문을 하시는 임대인분들을 보면, 계약 초기에 화해를 미리 받아두지 못한 것을 아쉬워하는 경우가 많습니다. 하지만 이미 지난 시점을 되돌릴 수는 없고, 지금 시점에서 할 수 있는 선택지를 정확히 파악하는 것이 더 중요합니다. 종료 후 신청이라는 경로가 남아 있다는 사실 자체가, 계약 초기에 화해를 챙기지 못했다고 해서 이후 대응 수단이 전혀 없는 것은 아니라는 점을 보여줍니다.

계약기간이 끝나도 임대차가 계속되는 이유

상가건물 임대차보호법 제9조②는 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 주택임대차보호법 제4조②도 마찬가지로, 기간이 끝나더라도 보증금을 반환받을 때까지는 임대차가 존속하는 것으로 간주한다고 규정합니다. 두 법 모두 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 자리를 비워야 하는 상황을 막기 위해 만들어둔 장치입니다.

이 규정이 갖는 실무적 의미는 생각보다 큽니다. 계약서에 적힌 종료일이 지났다고 해서 임대인과 임차인 사이의 법률관계가 곧바로 아무것도 아닌 상태가 되는 것이 아니라, 보증금 문제가 해결될 때까지는 여전히 임대차라는 틀 안에서 서로의 권리와 의무가 이어진다는 뜻입니다. 임차인 입장에서는 계약이 끝났다고 곧바로 쫓겨나는 것이 아니라는 보호를 받고, 임대인 입장에서는 이 존속 기간 동안에도 명도나 보증금 관련 문제를 정리할 수 있는 법률적 근거를 갖게 됩니다.

바로 이 지점에서 제소전화해가 다시 등장합니다. 존속 간주로 인해 임대차 관계라는 틀이 아직 유지되고 있으므로, 그 틀 안에서 임대인과 임차인이 명도 시기, 보증금 반환 방법, 원상회복 범위 등을 조율해 화해조서로 남겨두는 것이 법적으로 불가능한 일이 아닙니다. 계약이 끝났다는 사정은 오히려 화해조항에 담을 내용을 더 구체적으로 만들어주는 요소가 되기도 합니다.

다만 이 존속 간주 규정은 임차인을 보호하기 위한 강행규정의 성격을 갖고 있어, 화해조항으로 이 권리 자체를 없애거나 임차인에게 일방적으로 불리하게 변형하는 내용은 담을 수 없습니다. 화해조항 설계는 이 틀을 존중하는 범위 안에서 이뤄져야 합니다.

또한 이 존속 간주는 임대인에게도 함께 의미가 있습니다. 계약이 끝났다고 해서 임차인에 대한 임대인의 권리 행사 근거가 사라지는 것이 아니라, 존속하는 임대차 관계를 바탕으로 명도를 요구하거나 밀린 차임 상당의 금액을 정산하는 등의 조치를 여전히 취할 수 있습니다. 즉 존속 간주는 임차인만을 위한 규정이 아니라, 임대인과 임차인 양쪽이 계약 종료 이후의 관계를 정리할 수 있는 법적 근거를 함께 제공하는 규정으로 이해하는 것이 정확합니다.

임차인 동의는 계약이 끝난 뒤에도 그대로 필요합니다

제소전화해가 성립하려면 신청인인 임대인뿐 아니라 상대방인 임차인의 동의가 반드시 있어야 합니다. 이 원칙은 계약기간이 남아 있을 때든 이미 끝난 뒤든 동일하게 적용됩니다. 오히려 계약이 이미 끝난 상태에서 화해를 신청하는 경우, 임차인이 이미 명도나 보증금 문제로 임대인과 갈등을 겪고 있을 가능성이 높아 동의를 얻는 과정이 계약 초기보다 더 까다로울 수 있습니다.

계약을 맺는 시점에 화해를 함께 신청하는 경우라면, 임차인 입장에서도 아직 구체적인 분쟁이 생기지 않은 상태이기 때문에 상호 신뢰를 바탕으로 비교적 수월하게 동의를 얻을 수 있습니다. 반면 계약기간이 끝나고 보증금 문제나 명도 시기를 둘러싼 이견이 이미 표면화된 상태라면, 임차인이 화해 자체를 거부하거나 조건을 두고 다투는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 종료 후 신청은 성립 가능성 면에서 계약 초기 신청보다 변수가 많다는 점을 미리 인지하고 접근하는 것이 좋습니다.

그럼에도 불구하고 임차인이 협조적인 경우, 예를 들어 임차인도 새로운 곳으로 이전할 계획이 있고 보증금 반환 시기와 명도 시기만 명확히 정리하고 싶어 하는 경우라면, 종료 후 신청이 오히려 양쪽 모두에게 도움이 되는 선택이 될 수 있습니다. 화해조서로 명도 시기와 보증금 반환 절차를 명확히 정해두면, 이후 어느 한쪽이 약속을 지키지 않을 때 별도의 소송 없이 곧바로 집행할 수 있는 근거가 마련되기 때문입니다.

동의를 얻는 과정에서는 임차인에게 화해조서가 갖는 의미를 정확히 설명하는 것도 중요합니다. 화해조서는 일방적으로 임대인에게만 유리한 문서가 아니라, 명도 시기와 보증금 반환 시기를 함께 확정해 임차인의 불확실성도 줄여주는 문서라는 점을 전달하면, 협조를 얻어내는 데 도움이 될 수 있습니다. 반대로 화해조서를 오직 임대인의 명도 수단으로만 설명하면, 임차인 입장에서 경계심을 갖게 돼 동의 자체를 꺼리는 경우도 생깁니다.

이미 임차인이 나가지 않고 있다면, 그래도 화해가 가능한가요

이 질문은 종료 후 신청을 고민하는 임대인들이 가장 많이 하는 질문입니다. 임차인이 이미 계약 만료 이후에도 점유를 계속하며 나가지 않고 있는 상태라면, 그 자체로 임대인과 임차인 사이에 이견이 있다는 뜻입니다. 이런 상황에서도 화해가 전혀 불가능한 것은 아니지만, 임차인이 화해 절차 자체에 응할 의사가 있는지가 관건이 됩니다.

임차인이 나가지 않는 이유가 단순히 이사 준비 기간이 더 필요해서라거나, 보증금을 받기 전까지는 자리를 비우기 어렵다는 현실적인 이유 때문이라면, 명도 시기와 보증금 반환 시기를 맞물려 정리하는 화해조항으로 오히려 갈등이 정리될 여지가 있습니다. 반면 임차인이 아예 명도 자체에 반대하거나 권리금, 시설 문제 등으로 감정적인 대립이 깊어진 상태라면, 화해로 나아가기보다 명도소송이 더 현실적인 경로가 될 수 있습니다.

결국 이미 임차인이 나가지 않고 있는 상황에서는, 화해를 시도해볼 것인지 곧바로 소송으로 갈 것인지를 판단하기 위해 임차인의 실제 입장과 태도를 먼저 확인하는 절차가 필요합니다. 이 판단을 건너뛰고 무작정 화해 신청부터 진행하면, 임차인의 거부로 절차가 무산되고 시간만 소요될 수 있습니다.

종료 후 화해조서에는 무엇을 담을 수 있을까

계약기간 중 미리 받아두는 화해조서와 달리, 종료 후 신청하는 화해조서는 이미 구체화된 사실관계를 바탕으로 조항을 설계할 수 있다는 특징이 있습니다. 예를 들어 명도 예정일을 특정 날짜로 못박거나, 보증금 반환과 명도가 동시에 이뤄지는 방식을 구체적으로 정하는 등, 계약 초기 단계에서는 추상적으로 정할 수밖에 없던 내용을 훨씬 구체적으로 담을 수 있습니다.

또한 원상회복 범위나 시설물 처리 방법처럼, 실제로 임차인이 어떤 시설을 두고 있는지가 확인된 상태에서 조항을 만들 수 있다는 것도 장점입니다. 계약 초기에는 아직 발생하지 않은 상황을 가정해 조항을 만들어야 하지만, 종료 시점에는 실제 현황을 반영해 훨씬 실효성 있는 조항을 설계할 수 있습니다.

다만 이 경우에도 강행규정을 위반하는 내용, 예를 들어 임차인의 보증금반환채권을 부당하게 제한하거나 존속 간주 규정 자체를 무력화하는 조항은 화해조서에 담을 수 없습니다. 임차인에게 불리한 내용이 조항에 섞여 있으면 법원이 그 부분에 대해 보정을 요구하거나, 임차인이 애초에 동의하지 않아 화해 자체가 무산될 수 있습니다.

결국 종료 후 화해조서는 이미 벌어진 상황을 바탕으로 명도와 보증금 반환이라는 두 축을 얼마나 명확하고 균형 있게 정리하느냐가 관건입니다. 한쪽에만 유리한 조항으로 설계하면 임차인의 동의를 얻기 어려워지고, 설령 동의를 얻더라도 나중에 다툼의 소지를 남길 수 있습니다.

조항을 설계할 때는 명도와 보증금 반환의 순서를 어떻게 정할 것인지도 함께 고민해야 하는 부분입니다. 임차인이 먼저 나가고 나중에 보증금을 받는 방식, 보증금 반환과 동시에 명도가 이뤄지는 방식 등 여러 조합이 가능한데, 어느 방식이 적절한지는 그동안의 신뢰 관계와 남은 정산 항목의 복잡성에 따라 달라집니다. 조항 하나의 순서 차이가 이후 이행 여부와 분쟁 가능성에 상당한 영향을 줄 수 있어, 이 부분은 특히 신중하게 설계할 필요가 있습니다.

신청 서류와 관할, 종료 후에도 크게 다르지 않습니다

제소전화해를 신청하기 위해 준비하는 서류의 큰 틀은 계약 초기에 신청하는 경우와 종료 후에 신청하는 경우가 크게 다르지 않습니다. 신청서에는 화해조항의 핵심 내용이 담기고, 여기에 임대차계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 위임장 등 첨부서류가 함께 제출됩니다. 다만 종료 후 신청이라면 계약 종료 사실과 보증금 미반환 상태를 뒷받침하는 자료, 예를 들어 계약 종료 통지 내역이나 보증금 정산 관련 자료가 추가로 준비되면 화해조항을 구체적으로 설계하는 데 도움이 됩니다.

관할 역시 원칙은 동일합니다. 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 신청하는 것이 원칙이지만, 임대인과 임차인이 관할합의서를 통해 관할을 합의해두었다면 그 합의된 법원에 신청할 수 있습니다. 계약이 끝난 뒤에도 이 관할합의서의 효력이 유지되는 것이 일반적이므로, 계약서와 별도로 관할합의서를 작성해두었는지 함께 확인해두는 것이 좋습니다. 관할합의서가 없다면 이번 신청을 계기로 새로 작성해두는 것도 이후 절차를 대비하는 방법이 될 수 있습니다.

서류 준비 과정에서 놓치기 쉬운 부분은 위임장과 인감증명서의 유효기간입니다. 계약 초기부터 시간이 많이 지난 상태에서 신청을 진행하다 보면, 인감증명서 발급일이 오래돼 새로 발급받아야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 이런 세부적인 서류 요건은 종료 후 신청이라고 해서 완화되지 않으므로, 신청 직전에 다시 한 번 발급일자를 점검하는 것이 안전합니다. 법인이 당사자인 경우라면 법인등기부와 법인인감증명서까지 함께 최신 상태로 갖춰두어야 접수 단계에서 보정 요구를 받는 일을 줄일 수 있습니다.

화해조서가 성립된 뒤 지켜지지 않으면 어떻게 되나

종료 후 신청을 통해 어렵게 화해조서를 받아냈는데, 임차인이 정해진 명도 기한을 지키지 않거나 임대인이 정해진 시기에 보증금을 반환하지 않는 경우도 실무에서는 생길 수 있습니다. 이런 상황에서도 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖고 있다는 점이 다시 한번 힘을 발휘합니다. 별도의 소송을 새로 제기할 필요 없이, 조서에 적힌 내용을 근거로 곧바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있기 때문입니다.

다만 강제집행에 들어가기 위해서는 집행문을 부여받는 절차가 먼저 필요하고, 조서에 적힌 조건이 성취됐는지가 문제되는 경우, 예를 들어 보증금 반환과 명도가 동시이행 조건으로 걸려 있는 경우라면 그 조건이 실제로 이행됐는지를 증명하는 서류도 함께 갖춰야 합니다. 이런 부분까지 미리 예상하고 화해조항을 설계해두면, 실제로 약속이 지켜지지 않았을 때 집행 단계에서 겪는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

결국 종료 후 신청으로 받아낸 화해조서라 하더라도, 그 조서가 이후에 지켜지지 않을 가능성까지 염두에 두고 조항을 설계하는 것이 실효성을 높이는 핵심입니다. "집행되는 문구"로 조항을 다듬는 작업은 계약 초기 신청이든 종료 후 신청이든 동일하게 중요합니다.

이 점에서 종료 후 신청은 오히려 계약 초기 신청보다 조항의 실효성을 검증하기 좋은 조건을 갖고 있기도 합니다. 이미 임차인의 태도와 사실관계가 어느 정도 드러난 상태이기 때문에, 앞으로 어떤 지점에서 다툼이 생길 가능성이 높은지를 예측해 조항에 미리 반영해둘 수 있기 때문입니다. 막연한 우려에 기대어 조항을 만드는 것이 아니라, 실제로 벌어지고 있는 상황을 근거로 조항을 다듬을 수 있다는 점은 종료 후 신청만의 장점이라고 볼 수 있습니다.

종료 후 신청, 실무에서는 이런 순서로 진행됩니다

이 흐름에서 가장 중요한 단계는 2단계인 임차인 의사 확인입니다. 계약기간 중 신청하는 화해와 달리, 종료 후 신청은 이미 임차인이 나가지 않고 있거나 보증금 문제로 다툼이 있는 상태에서 시작되는 경우가 많기 때문에, 이 단계를 건너뛰고 곧바로 신청서를 접수하면 화해기일에서 임차인이 불출석하거나 동의를 거부해 절차가 무산될 위험이 있습니다. 사전에 임차인의 입장을 어느 정도 확인한 뒤 신청을 진행하는 편이 성립 가능성을 높이는 방법입니다.

3단계인 화해조항 설계 역시 종료 후 신청에서는 더 세심하게 다뤄야 하는 단계입니다. 계약 초기 신청과 달리, 종료 후에는 이미 밀린 차임 상당액이나 시설 훼손 여부처럼 구체적인 쟁점이 드러나 있는 경우가 많아, 이런 사실관계를 조항에 어떻게 반영할지가 성립 여부와 이후 실효성을 함께 좌우합니다. 조항 하나하나가 나중에 집행 단계에서 다시 검토된다는 점을 염두에 두고 문구를 다듬는 과정이 필요합니다.

자주 나오는 오해, 하나씩 짚어보겠습니다

종료 후 신청 전 미리 정리해두면 좋은 것

임차인 입장에서도 종료 후 화해가 필요할 수 있습니다

종료 후 제소전화해는 임대인만을 위한 절차가 아닙니다. 임차인 입장에서도 계약이 끝났는데 보증금을 언제 돌려받을 수 있을지 불확실한 상태가 이어지면 불안할 수밖에 없습니다. 이때 명도 시기와 보증금 반환 시기를 동시에 정하는 화해조서를 받아두면, 임차인 입장에서도 언제까지 자리를 비워야 하고 언제 보증금을 받을 수 있는지가 명확해져 오히려 안심할 수 있는 근거가 됩니다.

특히 임차인이 이미 다음 영업장을 구해둔 상태라면, 명도 시기가 불명확한 채로 남아 있는 것보다 화해조서로 날짜를 확정해두는 편이 이사 계획을 세우는 데도 유리합니다. 보증금 반환이 늦어질 경우에 대비한 조항을 함께 담아두면, 임차인 입장에서도 별도의 소송 없이 화해조서만으로 대응할 수 있는 근거를 갖게 됩니다.

다만 임차인 입장에서도 화해조항에 자신에게 불리한 내용이 섞여 있지는 않은지 확인하는 절차는 반드시 필요합니다. 화해조서는 한 번 성립되면 확정판결과 같은 효력을 갖기 때문에, 서명하기 전 조항 하나하나를 꼼꼼히 검토하는 것이 임대인 쪽에서든 임차인 쪽에서든 똑같이 중요합니다.

화해와 명도소송, 종료 후 상황에서는 어떻게 갈릴까

계약기간이 끝난 이후의 상황에서 화해와 명도소송 중 어느 쪽을 택할지는 임차인의 협조 가능성에 크게 좌우됩니다. 임차인이 화해 절차에 응할 의사가 있다면, 소송보다 상대적으로 짧은 기간 안에 확정판결과 같은 효력의 조서를 받아 명도와 보증금 문제를 함께 정리할 수 있습니다. 반면 임차인이 화해 자체에 응하지 않는다면, 화해를 시도하는 시간이 오히려 소송 준비를 늦추는 결과로 이어질 수 있습니다.

그래서 종료 후 신청을 검토할 때는 처음부터 화해만을 고집하기보다, 임차인의 태도를 어느 정도 확인한 뒤 화해와 소송 중 더 현실적인 경로를 선택하는 유연한 접근이 필요합니다. 이미 관계가 상당히 악화된 상태라면 화해를 시도하다가 무산되고 다시 소송을 준비하는 것보다, 처음부터 명도소송을 진행하는 편이 시간을 절약하는 방법이 될 수 있습니다.

반대로 임차인과의 관계가 아직 대화 여지가 있는 수준이라면, 화해를 먼저 시도해보는 것이 소송으로 인한 시간과 비용 부담을 줄이는 합리적인 선택이 될 수 있습니다. 결국 이 판단은 서류만으로 내릴 수 없고, 실제 임차인과의 소통 상황을 함께 고려해야 하는 문제입니다.

이런 이유로 종료 후 상황을 다룰 때는 화해와 소송이라는 두 갈래를 처음부터 이분법적으로 나누기보다, 임차인과 한두 차례 소통을 거쳐본 뒤 그 결과에 따라 경로를 정하는 단계적 접근이 현실적입니다. 임차인이 대화 자체를 거부하거나 연락이 두절된 상태라면 화해를 시도할 실익 자체가 크지 않으므로, 이 경우에는 시간을 지체하지 않고 곧바로 명도소송 절차로 넘어가는 편이 오히려 전체 일정을 단축하는 방법이 될 수 있습니다.

자주 묻는 질문