명도소송을 제기해 놓고도 재판이 길어지면 임대인과 임차인 모두 지치기 마련입니다. 이럴 때 제소전화해 명도소송 중 화해를 검토하는 임대인이 많은데, 이는 소송을 시작하기 전 신청하는 제소전화해와는 성립 시점과 절차가 다른 별개의 방법입니다. 이 글에서는 이미 진행 중인 명도소송을 판결까지 끌고 가지 않고 화해조서로 마무리하는 방법과, 그것이 처음부터 신청하는 제소전화해와 어떻게 다른지를 순서대로 정리합니다.

특히 임대인들이 자주 헷갈려 하는 부분은 "이미 소송을 제기했으니 제소전화해는 이제 쓸 수 없는 것 아니냐"는 지점입니다. 결론부터 말하면 맞습니다. 제소전화해는 이름 그대로 소를 제기하기 전에 신청하는 절차이므로 이미 명도소송이 계속 중이라면 다시 제소전화해를 신청할 수는 없습니다. 대신 소송 안에서 재판상 화해나 화해권고결정이라는 별도의 경로로 같은 효과, 즉 확정판결과 동일한 효력을 가진 조서를 받는 방법이 남아 있습니다.

• 명도소송을 제기했지만 재판이 길어지고 있다
• 다투던 임차인이 뒤늦게 협의 의사를 보이기 시작했다
• 판결 선고까지 가지 않고 조서로 빠르게 정리하고 싶다
• 제소전화해와 소송 중 화해가 어떻게 다른지 궁금하다

명도소송 중에도 화해가 가능한 이유

소송이 시작됐다고 해서 반드시 판결 선고까지 가야만 사건이 끝나는 것은 아닙니다. 민사소송법 제220조는 화해조서에 확정판결과 같은 효력을 부여하고 있고, 이 조문은 소송을 제기하기 전에 성립하는 제소전화해뿐 아니라 이미 진행 중인 소송에서 성립하는 재판상 화해에도 똑같이 적용됩니다. 즉 조서라는 결과물의 효력 자체는 성립 시점이 소송 전이든 소송 중이든 달라지지 않습니다.

재판장 앞에서 양쪽이 화해 조건에 합의하면 그 내용이 그 자리에서 조서에 기재되고, 기재된 순간 확정판결과 동일한 효력이 발생합니다. 별도로 판결이 선고되기를 기다릴 필요가 없고, 항소심으로 넘어갈 위험도 함께 사라집니다. 명도소송을 제기한 임대인 입장에서는 변론이 몇 차례씩 반복되며 기일이 늘어지는 상황보다, 조건만 맞으면 화해로 조기에 마무리하는 편이 시간과 비용 모두에서 유리한 경우가 많습니다.

임차인 입장에서도 화해가 손해만 되는 것은 아닙니다. 판결로 강제로 끝나는 것보다 스스로 인정한 조건으로 이사 준비기간이나 명도 시점을 조율할 여지가 생기고, 기록에 남는 방식도 달라집니다. 그래서 제소전화해 명도소송 중 화해는 임대인 전용 제도가 아니라 양쪽 모두를 지키는 균형 잡힌 절차로 설계되어야 한다는 점을 실무에서 항상 강조하고 있습니다.

물론 모든 명도소송이 화해로 끝날 수 있는 것은 아닙니다. 임차인이 점유할 권리를 다투고 있거나 애초에 협의 여지가 없는 사건이라면 화해 시도 자체가 무의미할 수 있습니다. 그래서 소송이 어느 단계에 있는지, 임차인이 어떤 태도를 보이고 있는지를 먼저 파악한 뒤에 화해를 시도할지 판단하는 것이 순서입니다.

실무에서 마주하는 사건 중에는 명도 자체에는 이견이 없지만 이사 시점이나 남은 짐 처리, 미납 관리비 정산 같은 부수적인 조건에서만 이견이 있는 경우도 적지 않습니다. 이런 사건이라면 처음부터 판결까지 다툴 필요 없이, 그 부수 조건만 화해조항으로 구체적으로 정리해 조기에 마무리하는 편이 양쪽 모두에게 실익이 큽니다. 쟁점이 좁혀져 있을수록 화해가 성립할 가능성도 높아지는 경향이 있습니다.

제소전화해 명도소송 중 화해, 소송 진행 중에도 가능할까?

가능합니다. 소송이 계속되는 동안이라도 당사자 쌍방이 합의에 이르면 언제든 화해가 성립할 수 있습니다. 변론기일이 여러 차례 진행된 상태이든, 소 제기 직후이든 시점 자체는 문제가 되지 않습니다. 다만 화해가 성립하려면 임차인의 진정한 동의가 반드시 필요하고, 임대인이 일방적으로 화해를 밀어붙일 수는 없습니다.

실무에서는 두 가지 경로로 화해가 시도됩니다. 하나는 변론 과정에서 재판부가 당사자들에게 화해를 권유하는 경우이고, 다른 하나는 당사자 스스로 화해 의사를 밝히며 화해기일을 신청하는 경우입니다. 어느 쪽이든 결과적으로 재판장 앞에서 조건을 확인하고 조서에 기재하는 절차로 이어집니다.

화해 시도가 결렬되면 사건이 사라지는 것이 아니라 다시 통상의 소송절차로 돌아가 변론이 계속되고, 최종적으로 판결 선고까지 진행됩니다. 즉 화해 시도는 소송을 대체하는 것이 아니라 소송 중간에 조기 종결의 기회를 한 번 더 여는 절차라고 이해하는 편이 정확합니다. 이 점에서 제소전화해 명도소송 중 화해는 소송을 포기하는 것이 아니라 소송과 병행해 열어두는 또 하나의 통로에 가깝습니다.

그래서 명도소송을 진행 중인 임대인이라면 변론이 진행되는 동안에도 상대방의 태도 변화를 계속 살피면서, 협의 여지가 보이는 시점에 화해조항을 미리 준비해 두는 것이 유리합니다. 조건이 맞았을 때 곧바로 조서로 옮길 수 있어야 화해 기회를 놓치지 않기 때문입니다.

예를 들어 그동안 답변서로 다투기만 하던 임차인이 어느 변론기일부터 명도 자체는 인정하되 이사 기간만 더 달라고 요청하는 쪽으로 태도를 바꾸는 경우가 있습니다. 이런 변화가 감지되면 그 시점에 곧바로 화해조항 초안을 준비해 다음 기일에 화해를 시도하는 편이, 변화를 놓치고 몇 차례 변론을 더 반복한 뒤에야 화해를 시도하는 것보다 시간을 아낄 수 있습니다.

재판상 화해와 화해권고결정의 차이

소송 중 화해로 사건을 마무리하는 방식에는 크게 두 가지가 있습니다. 첫째는 좁은 의미의 재판상 화해로, 양쪽 당사자가 법정에 함께 출석해 합의한 내용을 직접 진술하고 법원이 이를 그대로 조서에 기재하는 방식입니다. 둘째는 화해권고결정으로, 법원이 직권으로 청구취지 범위 안에서 화해 조건을 먼저 제시하는 결정을 내리고 그 정본을 당사자들에게 송달하는 방식입니다.

재판상 화해는 당사자가 직접 합의 내용을 만들어 법정에서 확인받는 절차인 반면, 화해권고결정은 법원이 사건 내용을 살펴 먼저 조건을 제안한다는 점에서 시작되는 계기가 다릅니다. 다만 두 방식 모두 최종적으로는 조서 또는 그와 같은 효력을 가진 문서로 남는다는 공통점이 있고, 어느 쪽이든 명도소송 중 화해라는 큰 틀 안에서 검토할 수 있는 선택지입니다.

화해권고결정을 받은 당사자는 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 할 수 있고, 이 기간 안에 어느 쪽도 이의를 제기하지 않으면 화해권고결정은 그대로 확정되어 재판상 화해와 동일한 효력을 갖게 됩니다. 이의를 제기하면 결정은 효력을 잃고 사건은 다시 통상의 소송절차로 돌아갑니다.

임대인 입장에서는 재판상 화해와 화해권고결정 중 어느 쪽이 자신의 사건에 더 맞는지보다, 어느 쪽이든 조서에 담기는 명도 조건이 실제로 집행 가능한 문구로 정리되어 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 절차의 형식보다 결과물의 완성도가 이후 단계를 좌우하기 때문입니다.

재판부가 어느 방식을 택할지는 사건 진행 상황에 따라 달라지는 경우가 많습니다. 당사자들이 이미 어느 정도 조건을 좁혀 온 사건이라면 그대로 재판상 화해로 확인받는 쪽으로 진행되기 쉽고, 반대로 협의가 지지부진하지만 쟁점 자체는 단순한 사건이라면 재판부가 먼저 화해권고결정을 내려 물꼬를 트는 방식이 선택되기도 합니다. 어느 쪽으로 진행되든 당사자가 준비해야 할 것은 결국 명도 조건을 구체적으로 정리한 문안입니다.

화해권고결정에 이의를 제기하면 어떻게 되나?

화해권고결정 정본을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하면 그 결정은 효력을 잃습니다. 이 2주는 불변기간이어서 특별한 사정이 없는 한 늘어나지 않으므로, 결정문을 받으면 내용을 곧바로 검토해 이의 여부를 판단해야 합니다. 기간을 넘기면 이의 자체가 받아들여지지 않을 수 있습니다.

이의가 없어 2주가 그대로 지나면 화해권고결정은 확정되고, 그때부터는 재판상 화해와 동일한 효력을 갖는 조서로 취급됩니다. 판결 선고를 별도로 기다릴 필요 없이 이후 절차로 넘어갈 수 있다는 점에서 재판상 화해와 실질적인 차이가 없어집니다.

그래서 임대인 입장에서는 화해권고결정문이 송달되면 그 안에 담긴 명도 시점, 목적물 표시, 부수 조건 등이 실제로 원하는 내용과 맞는지를 먼저 검토해야 합니다. 조건이 부족하거나 애매하게 표현되어 있다면 이의신청을 통해 다시 조율할 기회를 확보하는 것이 안전합니다.

반대로 임차인 쪽에서 이의를 제기하는 경우도 있으므로, 이의신청 자체를 막을 수는 없다는 점도 함께 이해하고 있어야 합니다. 이의가 들어오면 화해로 마무리하려던 계획이 다시 소송절차로 돌아간다는 점을 미리 염두에 두고 대응 방향을 준비해 두는 편이 좋습니다.

이의신청은 특별한 이유를 소명하지 않아도 기간 안에만 제기하면 받아들여지는 경우가 많아, 결정 내용이 마음에 들지 않는 쪽이 별다른 부담 없이 이의를 선택할 수 있습니다. 그래서 화해권고결정을 받기 전 단계에서부터 상대방이 받아들일 만한 조건으로 문안을 조율해 두는 것이, 결정이 나온 뒤 이의로 무산되는 상황을 줄이는 방법이 됩니다.

제소전화해와 소송 중 화해, 무엇이 다른가

두 제도 모두 조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 결과는 같지만, 시작되는 시점과 절차의 흐름은 분명히 다릅니다. 이 차이를 정확히 짚어야 어느 쪽을 준비해야 하는지 혼동하지 않을 수 있습니다.

계약을 체결하는 시점에는 분쟁 자체를 예방하는 차원에서 제소전화해를 미리 준비해 두는 편이 유리합니다. 반면 이미 다툼이 시작돼 명도소송까지 진행된 상황이라면, 처음부터 다시 제소전화해를 신청할 수는 없고 소송 안에서 재판상 화해나 화해권고결정으로 조기 종결을 검토하는 방향이 현실적인 선택이 됩니다.

결국 두 제도는 서로 대체하는 관계가 아니라 시점에 따라 쓰이는 도구가 다르다고 이해하는 것이 정확합니다. 계약 초기에는 제소전화해로 미리 대비하고, 이미 소송이 시작된 뒤에는 소송 중 화해로 조기 종결을 모색하는 흐름을 함께 알아두는 편이 실무적으로 도움이 됩니다.

비용 측면에서도 차이가 드러납니다. 제소전화해는 소송 자체가 없으므로 인지대와 송달료 등 법원비용이 비교적 정형화되어 있는 반면, 이미 명도소송이 상당히 진행된 사건에서 화해로 마무리하는 경우에는 그동안 진행된 소송비용까지 함께 정산해야 하는 경우가 많습니다. 그래서 소송 중 화해를 검토할 때는 조서 성립 여부뿐 아니라 그동안의 소송비용 부담을 누가 지는지도 조항에 함께 정리해 두는 것이 안전합니다.

화해조항 설계가 중요한 이유

화해가 성립했다는 사실만으로 사건이 완전히 끝나는 것은 아닙니다. 조서에 담긴 문구가 애매하거나 특정되지 않으면 이후 이행 단계에서 다시 다툼이 생길 여지가 남습니다. 특히 명도를 목적으로 하는 화해라면 목적물의 표시, 인도 기한, 부수 조건이 구체적으로 정리되어 있어야 실효성이 있습니다.

목적물 표시는 주소와 층, 호수, 면적 등이 등기부나 건축물대장 표시와 일치해야 하고, 인도 기한은 특정 일자나 특정 조건 성취 시점처럼 명확한 기준으로 표현되어야 합니다. 조건이 모호하면 이행 여부를 두고 다시 이견이 생길 수 있고, 그렇게 되면 화해로 조기 종결한 의미가 퇴색됩니다.

또한 강행법규에 위반되는 내용, 예를 들어 임차인에게 일방적으로 불리한 권리 포기 조항 등은 재판상 화해나 화해권고결정에도 그대로 담길 수 없습니다. 이는 소송 전 제소전화해에서 강행규정 위반 조항이 걸러지는 것과 같은 원리로, 소송 중 화해라고 해서 예외가 되지 않습니다. 재판부도 조서에 기재하기 전 조건의 적법성을 살펴보므로, 처음부터 무리한 조건을 넣기보다는 양쪽이 받아들일 수 있는 범위 안에서 문안을 조율하는 것이 화해 성립 가능성을 높이는 방법입니다.

화해조서 성립 3,600건 이상을 직접 다루며 쌓아온 경험은, 조건이 좋아 보여도 문구가 애매하면 이후 단계에서 다시 문제가 된다는 점을 확인해 온 과정이기도 합니다. 그래서 화해를 시도하기 전에 조항 초안을 먼저 검토받는 편이 안전하고, 소송 중 화해라 해서 이 검토 과정을 생략해도 되는 것은 아닙니다.

특히 재판장 앞에서 화해 조건을 즉흥적으로 진술하고 그대로 조서에 기재되도록 두는 것은 권하지 않습니다. 법정에서 구두로 합의된 내용이 조서에 기재되는 순간 곧바로 확정판결과 같은 효력이 발생하기 때문에, 기일에 들어가기 전 문안을 미리 서면으로 준비해 재판부와 상대방에게 제시하는 방식이 훨씬 안전합니다. 준비된 문안이 있어야 현장에서 조건이 흔들리는 상황을 막을 수 있습니다.

진행 절차와 준비사항

명도소송이 진행 중인 상태에서 화해를 준비하려면 먼저 사건 현황을 파악하는 것이 순서입니다. 어느 법원에 계속 중인지, 몇 차 변론까지 진행됐는지, 상대방이 어떤 태도를 보이고 있는지를 정리한 뒤에 화해조항 초안을 준비하는 흐름으로 진행됩니다.

의뢰인이 직접 처리해야 하는 부분은 대체로 1~3단계이며, 화해기일이나 변론기일 출석은 변호사가 대행하는 경우가 대부분입니다. 다만 재판부가 본인 확인을 위해 직접 출석을 요구하는 경우도 있으므로, 이 부분은 진행 상황에 따라 별도로 안내받는 것이 정확합니다.

준비 서류도 처음부터 신청하는 제소전화해와는 조금 다릅니다. 새로 만들어야 하는 서류보다는 이미 진행 중인 소송의 사건번호와 담당 재판부, 그동안 제출된 소장·답변서·준비서면 사본이 출발점이 되고, 여기에 계약서 사본과 등기부, 위임장 등 신원 확인에 필요한 서류가 더해집니다. 어떤 서류가 추가로 필요한지는 소송이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 달라지므로 상담 과정에서 개별적으로 안내받는 편이 정확합니다. 자료가 많아 보여도 대부분은 이미 소송을 진행하며 확보해 둔 서류들이라, 처음부터 새로 준비해야 하는 부담은 크지 않은 편입니다.

화해 성립 후에는 무엇이 달라지나

화해가 성립하고 조서가 작성되면 그 정본이 당사자들에게 송달됩니다. 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 이 시점부터 임차인이 정한 기한 안에 목적물을 인도할 의무를 부담하게 되고, 임대인은 이 조서를 근거로 이후 절차를 준비할 수 있는 지위를 갖게 됩니다.

다만 조서가 성립했다고 해서 임차인이 곧바로 자진해서 명도를 이행하는 것은 아닙니다. 약정한 기한이 지났는데도 임차인이 목적물을 비우지 않는다면, 그 조서를 집행권원으로 삼아 다음 단계의 절차를 검토하게 됩니다. 이 단계에서는 집행문 부여나 송달증명 발급처럼 조서를 실제로 사용할 수 있는 형태로 갖추는 작업이 먼저 필요합니다.

반대로 임차인이 약정된 기한 안에 순순히 목적물을 비워주는 경우도 적지 않습니다. 조서라는 형태로 조건이 명확하게 남아 있으면, 임차인 입장에서도 더는 다툴 여지가 없다는 점을 분명히 인식하게 되어 임의로 이행하는 사례가 판결로 끝난 사건보다 오히려 많다는 것이 실무에서 체감되는 부분입니다. 이것이 화해로 사건을 마무리하는 것을 적극적으로 검토할 만한 이유이기도 합니다.

화해조서 성립부터 명도, 강제집행까지 폭넓게 다뤄 온 경험을 바탕으로 조서 문안 검토와 집행문·송달증명 발급 지원까지 안내해 드리고 있습니다. 다만 실제 강제집행 현장의 집행 자체는 집행관이 진행하는 절차이며, 저희가 이를 직접 대신 실행하는 것은 아니라는 점은 분명히 안내드립니다.

그래서 화해조항을 설계하는 단계에서부터 이행되지 않았을 경우까지 염두에 두고 문구를 정리해 두는 것이 바람직합니다. 인도 기한과 목적물 표시가 명확하게 특정되어 있어야 이후 단계로 넘어갈 때도 걸림돌 없이 진행할 수 있습니다.

화해가 결렬되면 소송을 처음부터 다시 시작해야 하나?

그렇지 않습니다. 화해 시도가 결렬되더라도 이미 진행 중이던 명도소송 자체가 사라지는 것이 아니라, 화해를 시도하기 이전의 소송절차로 자연스럽게 이어집니다. 변론기일이 다시 잡히고, 그동안 제출된 소장과 답변서, 증거자료는 그대로 유지된 채 심리가 계속됩니다.

화해권고결정에 이의가 제기된 경우도 마찬가지입니다. 결정이 효력을 잃을 뿐 소송 자체는 이의신청 이전 단계로 돌아가 계속 진행되며, 처음부터 소장을 다시 제출해야 하는 것은 아닙니다. 그래서 화해를 시도했다가 성립하지 못했다고 해서 시간이나 절차상 손해가 발생한다고 보기는 어렵습니다.

다만 화해 시도 과정에서 임차인이 새로운 주장을 하거나 태도를 바꾸는 경우, 그 내용이 이후 변론에서 다시 쟁점이 될 수는 있습니다. 그래서 화해를 시도할 때도 상대방에게 불필요한 빌미를 주지 않도록 조건을 신중하게 제시하는 것이 좋습니다.

결국 화해는 소송이라는 큰 흐름 안에서 한 번 더 조기 종결을 시도해 보는 기회이지, 실패했다고 해서 되돌릴 수 없는 손해로 이어지는 절차는 아닙니다. 이 점을 이해하고 있으면 화해 시도 자체를 부담 없이 검토할 수 있습니다.

그래서 명도소송을 진행하는 임대인이라면 화해를 "한 번 성공하지 못하면 끝"이라는 부담으로 접근하기보다, 소송이 계속되는 동안 여러 시점에서 반복해서 시도해 볼 수 있는 절차라고 생각하는 편이 현실적입니다. 변론이 몇 차례 더 진행되며 상대방의 입장이 달라질 수도 있고, 그 과정에서 다시 화해 여지가 생길 수도 있기 때문입니다.

화해를 서두르다 놓치기 쉬운 부분

명도소송이 길어지다 보면 임대인 입장에서는 하루라도 빨리 마무리하고 싶은 마음에 조건을 충분히 따져보지 않고 화해에 응하는 경우가 있습니다. 그러나 급하게 합의한 문구는 이후 인도 기한이 지켜지지 않았을 때 다시 다툼의 빌미가 되기 쉽습니다.

흔히 놓치는 부분 중 하나는 인도 기한을 특정 일자가 아니라 모호한 표현으로 남겨두는 경우입니다. 예를 들어 이사가 가능한 시점을 두루뭉술하게 적어두면, 임차인이 그 시점을 임의로 늦추어 해석할 여지가 남습니다. 인도 기한은 반드시 명확한 날짜나 검증 가능한 조건으로 특정해 두어야 합니다.

또 하나는 미납 관리비나 공과금 정산 문제를 화해조항에서 빠뜨리는 경우입니다. 명도 조건에만 집중하다 보면 부수적인 금전 정산 문제가 누락되기 쉬운데, 이를 나중에 별도로 다투게 되면 명도로 마무리한 화해의 취지가 퇴색됩니다. 화해조항 안에 명도와 관련된 금전 정산까지 함께 담아두는 편이 안전합니다. 남겨진 시설물이나 집기의 처리 방법, 열쇠 인도 방식처럼 세부적으로 보이는 사항도 미리 정해두지 않으면 이행 단계에서 예상치 못한 이견으로 번질 수 있습니다.

마지막으로 화해 조건에 동의하기 전 재판부와 상대방 대리인 앞에서 문안을 다시 한번 소리 내어 확인하는 절차를 생략하지 않는 것이 좋습니다. 조서에 기재되는 순간 곧바로 확정판결과 같은 효력이 발생하므로, 조건을 다시 바꾸고 싶어도 성립 이후에는 되돌리기 어렵기 때문입니다. 급하게 마무리하고 싶은 마음이 들수록 오히려 문안을 한 번 더 검토하는 시간을 갖는 편이, 나중에 이행 단계에서 다시 다투게 되는 상황을 막는 가장 확실한 방법입니다.

자주 묻는 질문