권리금 회수 협조 조항, 왜 임대인들이 고민할까

상가를 임대하는 건물주라면 임차인이 바뀔 때마다 되풀이되는 권리금 문제가 골칫거리로 느껴질 때가 많습니다. 새 임차인을 들이는 과정에서 기존 임차인과 신규 임차인 사이에 권리금 협상이 오가고, 그 사이에서 임대인이 어디까지 관여하고 협조해야 하는지 애매한 상황이 자주 생깁니다. 그래서 제소전화해를 준비하면서 아예 처음부터 화해조서에 권리금 회수 협조 조항을 넣어 두고 싶다는 문의가 늘고 있습니다.

협조 조항을 넣고 싶은 이유는 대체로 비슷합니다. 임대차가 끝나갈 무렵 임차인이 신규 임차인을 데려오면서 임대인에게 확인서 발급이나 시설물 상태 확인 같은 협조를 요구하는데, 이때 임대인이 어떤 절차로 응해야 하는지 미리 정해두면 나중에 다툼의 소지가 줄어든다고 보기 때문입니다. 특히 상가 임대차는 계약 종료 시점마다 권리금을 둘러싼 갈등이 반복되는 편이라, 처음부터 조항으로 정리해 두려는 임대인의 심정은 충분히 이해할 만합니다.

다만 이 조항은 다른 화해조항보다 훨씬 조심스럽게 다뤄야 합니다. 제소전화해에 넣는 권리금 관련 문구가 상가임대차보호법이 보장하는 임차인의 권리금 회수기회를 임대인에게 유리한 방향으로 제한하는 내용이라면, 그 조항 자체가 화해조서에 반영되지 못할 수 있습니다. 권리금 회수 협조 조항을 검토할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 이 조항이 임차인에게 불리하게 작용하는지 여부입니다.

실제 상담 사례를 보면 이런 고민이 잘 드러납니다. 임대차 종료를 앞둔 임대인이 기존 임차인으로부터 신규 임차인을 소개받았는데, 신규 임차인의 자금 여력을 확인할 서류를 요청했더니 기존 임차인이 협조 근거가 없다며 거부한 사례가 있었습니다. 이런 경우 처음부터 화해조서에 확인 절차와 협조 범위를 명시해 두었다면 불필요한 실랑이 없이 진행될 수 있었을 것입니다. 반대로 협조 조항을 지나치게 임대인 위주로 써서 화해기일 자체가 미뤄진 사례도 있었는데, 결국 문구를 다시 다듬은 뒤에야 화해가 성립했습니다.

이 글에서는 제소전화해에서 권리금 회수 협조 조항을 어떤 기준으로 설계해야 화해기일에서 문제없이 받아들여지는지, 그리고 넣을 수 있는 문구와 넣을 수 없는 문구의 경계를 실무적으로 정리해 드립니다. 상단 메뉴에서 온라인 상담과 비용 안내도 함께 확인하실 수 있습니다.

제소전화해란 무엇이고, 이 조항이 왜 더 조심스러운가

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자 일방이 법원에 신청해 판사가 화해기일을 지정하고, 그 자리에서 화해가 성립하면 화해조서가 작성되는 절차입니다. 이렇게 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력, 즉 집행권원으로서의 효력을 가지므로 이후 상대방이 조항을 어길 경우 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

여기서 중요한 전제는 임차인의 동의 없이는 화해가 성립할 수 없다는 점입니다. 임대인 혼자 원하는 내용을 조서에 담을 수 있는 제도가 아니라, 화해기일에 양쪽이 모두 동의해야 조서가 만들어지는 구조입니다. 그래서 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라 임대인과 임차인 양쪽의 권리와 의무를 함께 지키는 균형 잡힌 조서를 지향하는 절차라는 점을 먼저 이해하실 필요가 있습니다.

권리금 회수 협조 조항처럼 임차인의 경제적 이해관계와 직결되는 문구는 이 균형 원칙에서 특히 더 민감하게 다뤄집니다. 명도 조항이나 원상회복 조항처럼 임대차 종료 이후의 절차를 정리하는 조항과 달리, 권리금 관련 조항은 임차인이 신규 임차인으로부터 받을 수 있는 경제적 이익 자체와 연결되기 때문에 문구 하나의 표현 방식에 따라 임차인에게 불리한 조항으로 해석될 여지가 커집니다.

그렇다고 권리금 관련 문구를 아예 넣지 못하는 것은 아닙니다. 임대인이 신규 임차인 확인이나 시설 점검에 협조하는 절차적인 부분을 정리하는 조항은 오히려 양쪽 모두에게 도움이 되는 방향으로 설계할 수 있습니다. 관건은 그 조항이 협조의 범위와 절차를 정하는 데 그치는지, 아니면 임차인의 권리금 회수 자체를 제한하거나 임대인에게 유리하게 기울어진 내용을 담고 있는지입니다.

균형이라는 말이 다소 추상적으로 들릴 수 있지만, 실제 조서 문구를 검토할 때는 아주 구체적인 기준으로 작동합니다. 예를 들어 임대인이 신규 임차인의 서류를 확인할 권한을 조항에 담는 것은 문제가 없지만, 그 확인 결과만으로 계약 체결 여부를 임대인이 일방적으로 결정한다는 식의 문구가 붙으면 곧바로 균형이 무너집니다. 화해기일에서 판사도 이런 지점을 눈여겨보기 때문에, 조항을 준비하는 단계에서 이 기준을 미리 적용해 두는 것이 화해 성립 가능성을 높이는 실질적인 방법이 됩니다.

상가임대차보호법이 보장하는 권리금 회수기회란 무엇인가

권리금 회수기회란, 임차인이 임대차가 끝나기 전 일정 기간 동안 자신이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 임대인이 방해하지 않아야 한다는 상가임대차보호법상의 보호 장치입니다. 이 보호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차가 종료될 때까지 적용되며, 이 기간 동안 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위를 해서는 안 됩니다.

법이 정하는 방해행위는 크게 네 가지 유형으로 나뉩니다. 첫째, 임대인이 신규 임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위입니다. 둘째, 임대인이 신규 임차인으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 막는 행위입니다. 셋째, 조세나 공과금, 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 신규 임차인에게 요구하는 행위입니다. 넷째, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위입니다.

다만 이 보호에는 단서가 붙습니다. 상가임대차보호법이 정한 갱신거절 사유, 예를 들어 차임 연체나 무단 전대처럼 임차인 쪽에 귀책이 있는 사유가 있는 경우에는 권리금 회수기회 보호가 적용되지 않을 수 있습니다. 그래서 협조 조항을 설계할 때는 이런 예외 상황까지 함께 고려해야 조항이 실제로 의미를 갖게 됩니다.

임대인이 이 보호를 위반해 임차인에게 손해를 입힌 경우에는 손해배상 책임을 지는데, 배상액은 신규 임차인이 지급하기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 상한으로 합니다. 이 손해배상 청구권은 임대차가 종료된 날부터 일정 기간이 지나면 시효로 소멸하므로, 협조 조항 안에 이 시효와 관련한 내용을 굳이 별도로 담을 필요는 없습니다. 아울러 법은 임차인에게도 의무를 부과하는데, 신규 임차인이 되려는 사람의 보증금과 차임을 지급할 자력이나 의무 이행 의사와 능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 한다는 점도 함께 알아두시면 좋습니다.

네 가지 방해행위 유형을 조금 더 구체적으로 풀어보면, 첫 번째와 두 번째 유형은 임대인이 신규 임차인과의 관계에서 직접 금전을 요구하거나 기존 임차인의 권리금 수수를 가로막는 경우입니다. 세 번째 유형은 표면적으로는 권리금과 무관해 보이지만 실질적으로는 신규 임차인이 부담하기 어려운 조건을 제시해 계약 자체를 무산시키는 방식이어서, 겉으로 드러나지 않는 방해행위로 분류됩니다. 네 번째 유형은 정당한 사유 없는 거절인데, 여기서 정당한 사유에 해당하는지는 개별 사정에 따라 다르게 판단되므로 협조 조항에서는 이 판단 자체를 임대인이 임의로 내리는 것처럼 쓰지 않는 것이 중요합니다.

임차인의 정보제공의무 역시 협조 조항을 설계할 때 함께 고려할 부분입니다. 임차인이 신규 임차인의 자력에 관한 정보를 제공하도록 되어 있는 만큼, 협조 조항에서는 임대인이 일방적으로 확인 자료를 요구하는 구조보다 임차인의 정보제공과 임대인의 확인 절차가 서로 맞물리는 구조로 정리하는 편이 법의 취지에 더 부합합니다.

협조 조항에 넣을 수 있는 문구, 넣을 수 없는 문구

실제로 화해조서 초안을 검토하다 보면 임대인 쪽에서 준비해 온 문구가 협조를 정리하는 수준을 넘어서는 경우를 자주 보게 됩니다. 아래처럼 두 방향을 나누어 비교해 보면 어디까지가 안전한 범위인지 감을 잡기가 훨씬 쉬워집니다.

왼쪽에 해당하는 문구들의 공통점은 임차인의 권리금 회수기회 자체를 축소하거나, 임대인의 재량을 지나치게 넓혀 사실상 방해행위를 정당화하는 결과로 이어진다는 점입니다. 이런 문구는 강행규정에 저촉될 가능성이 높아 화해기일에서 조정이 필요하거나, 아예 반영되지 못하고 삭제해야 하는 경우가 많습니다.

반대로 오른쪽에 해당하는 문구들은 임대인이 실제로 해야 할 협조의 내용과 절차, 기한을 구체적으로 정리하는 데 초점을 둡니다. 이런 방식이라면 임대인 입장에서도 나중에 어디까지 협조하면 되는지 명확해지고, 임차인 입장에서도 자신의 권리금 회수기회가 보호된다는 확신을 가질 수 있어 오히려 양쪽 모두에게 도움이 되는 조항이 됩니다.

실무에서 문제가 되는 문구는 대체로 신청 초안 단계에서부터 눈에 띄는 경우가 많습니다. 임대인 쪽에서 준비해 온 문구를 그대로 조서 초안에 반영하기보다, 사전에 협조 조항만 따로 떼어 검토하는 절차를 거치면 화해기일 당일에 갑작스럽게 조정이 필요해지는 상황을 미리 줄일 수 있습니다. 특히 임차인 측 대리인이 있는 사건에서는 이 단계에서 이미 조율이 끝나는 경우가 많아, 화해기일 자체는 예정된 시간 안에 무리 없이 마무리됩니다.

재판부가 조항을 검토하는 시각과 임차인이 조항을 바라보는 시각은 조금 다릅니다. 재판부는 강행규정 위반 여부라는 법적인 기준으로 조항을 심사하지만, 임차인은 그 문구가 실제로 자신에게 손해가 될지를 실무적인 감각으로 판단합니다. 그래서 협조 조항을 준비할 때는 법적으로 문제가 없는 수준을 넘어, 임차인이 읽었을 때도 합리적이라고 느낄 수 있는 표현으로 다듬는 것이 화해 성립까지 이르는 실질적인 지름길입니다.

강행규정을 어긴 조항은 왜 화해조서에 못 들어가나

상가임대차보호법에는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 강행규정이 있습니다. 이 규정 때문에 임대인에게 유리하고 임차인에게 불리한 방향으로 쓰인 권리금 관련 문구는, 설령 임차인이 화해기일에서 서명에 동의했다고 하더라도 나중에 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다.

실무적으로는 신청 단계에서 이런 문제가 있는 조항이 발견되면 재판부가 배정된 이후 보정명령이라는 형태로 수정을 요구합니다. 신청서를 접수했다고 해서 곧바로 문제가 드러나는 것이 아니라, 재판부가 사건을 검토하는 과정에서 강행규정 위반 소지가 있는 조항을 확인하고 그에 대한 보정을 명하는 방식으로 진행됩니다.

보정명령을 받으면 해당 문구를 수정하거나 삭제한 뒤 다시 제출해야 하고, 이 과정에서 화해기일이 늦춰지는 경우가 생깁니다. 처음부터 협조의 범위와 절차만 담아 균형 있게 설계된 조항이라면 이런 보정 과정 자체를 겪지 않아도 되므로, 결과적으로 전체 진행 기간을 단축하는 효과가 있습니다.

또한 화해기일에서 임차인이 문제가 될 소지가 있는 문구를 보고 서명을 주저하는 경우도 적지 않습니다. 화해는 양쪽의 동의가 전제되는 절차이므로, 임차인이 불리하다고 느끼는 조항이 있으면 화해 자체가 불성립으로 끝날 위험도 커집니다. 그래서 협조 조항은 처음 작성 단계에서부터 임차인이 봐도 수긍할 수 있는 수준으로 다듬는 것이 결국 화해 성립 가능성을 높이는 길입니다.

보정명령이 내려지는 절차를 조금 더 풀어보면, 신청서와 첨부 자료가 재판부에 배당된 뒤 담당 재판부가 화해조항 초안을 검토하는 단계에서 문제 소지가 확인되면 법원이 보정을 요구하는 서면을 보내는 방식으로 진행됩니다. 이 서면에는 통상 어느 조항의 어떤 부분이 문제가 되는지가 함께 적혀 있어, 그 부분만 수정해서 다시 제출하면 절차가 이어집니다. 다만 이 과정에서 오간 서면 왕복 시간만큼 전체 일정이 늦어지는 것은 피하기 어려워, 애초에 문제 소지를 줄이는 편이 시간 관리 측면에서 훨씬 유리합니다.

이런 상황이라면 이 조항 설계를 챙겨보셔야 합니다

아래 항목 중 하나라도 해당된다면, 권리금 회수 협조 조항을 화해조서에 넣기 전에 반드시 문구를 점검해 보시는 것을 권해 드립니다.

• 임대차 종료 시점이 다가오면서 신규 임차인과의 권리금 협상이 이미 진행 중이다
• 임차인 쪽에서 준비해 온 초안에 임대인의 확인 의무만 나열되어 있고 기한이 없다
• 과거 다른 임차인과 권리금 문제로 다툰 경험이 있어 조항으로 미리 정리하고 싶다
• 차임 연체 등 갱신거절 사유가 있어 권리금 보호 예외 적용 여부가 궁금하다

위 항목 중 여러 개에 해당할수록 협조 조항 문구를 더 신중하게 다듬어야 합니다. 특히 이미 신규 임차인과의 협상이 상당히 진행된 상태라면, 조항에 담을 내용이 실제 협상 상황과 어긋나지 않는지 함께 점검해야 화해기일에서 곧바로 서명까지 이어질 수 있습니다. 반대로 아직 구체적인 협상이 시작되지 않았다면 절차와 기한 위주의 원칙적인 문구로 정리해 두는 편이 이후 상황 변화에 유연하게 대응할 수 있는 방법입니다.

임대인과 임차인 모두를 지키는 조항 만드는 법

균형 잡힌 협조 조항을 만들 때 가장 먼저 해야 할 일은 협조의 대상과 범위를 구체적으로 특정하는 것입니다. 예를 들어 신규 임차인 확인에 필요한 서류가 무엇인지, 시설물 점검을 위한 방문은 며칠 전에 통지하는지처럼 애매하지 않게 정해야 나중에 해석을 둘러싼 다툼이 줄어듭니다.

두 번째는 이행기한을 명시하는 것입니다. 협조 요청을 받은 날로부터 며칠 이내에 회신하거나 응하기로 한다는 식으로 기한을 못박아 두면, 임대인이 협조를 미루면서 사실상 방해에 가까운 상황을 만드는 것을 막을 수 있고, 동시에 임대인 입장에서도 무한정 대기해야 하는 부담에서 벗어날 수 있습니다.

세 번째는 예외 상황을 함께 정리하는 것입니다. 차임 연체나 무단 전대처럼 임차인 쪽 귀책사유로 갱신이 거절될 수 있는 상황이라면 협조 의무가 어떻게 되는지도 함께 적어 두는 것이 좋습니다. 이렇게 예외까지 담아 두면 나중에 실제로 그런 상황이 발생했을 때 조항 해석을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 진행하면서 느낀 것은, 결국 화해기일에서 오래 걸리는 사건일수록 한쪽에만 유리하게 짜인 조항이 있다는 공통점이었습니다. 반대로 처음부터 양쪽의 입장을 함께 고려해 조항을 다듬어 온 사건은 화해기일이 한 번에 마무리되는 경우가 많았습니다. 조항 설계 단계에서 시간을 들이는 것이 전체 진행 기간을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

명도 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 진행해 온 경험에서 보면, 협조 조항이 애매하게 쓰인 사건일수록 나중에 명도 단계에서까지 그 여파가 이어지는 경우가 있었습니다. 예를 들어 권리금 협조 절차가 마무리되지 않은 상태에서 명도 시점이 겹치면, 어느 절차를 먼저 마쳐야 하는지를 두고 다시 다툼이 생기기도 합니다. 그래서 협조 조항을 짤 때는 이후 명도나 원상회복 조항과의 시간적 순서까지 함께 고려해 두는 것이 바람직합니다. 다만 조서에 따른 강제집행의 실제 실행 자체는 별도의 절차이며, 집행문과 송달증명 발급 등 필요한 지원은 비용이 별도로 발생한다는 점도 함께 안내해 드립니다.

조항 문구를 다듬는 과정에서 임대인 혼자 판단하기보다는, 상가 임대차와 제소전화해 실무를 함께 다뤄 온 대리인의 검토를 거치는 것이 안전합니다. 특히 권리금 관련 조항은 강행규정 저촉 여부를 판단하는 기준이 사건마다 미묘하게 다르게 적용될 수 있어, 일반적인 서식을 그대로 가져다 쓰기보다 개별 사정에 맞춰 문구를 조정하는 과정이 꼭 필요합니다.

인터넷에 떠도는 화해조항 예문을 그대로 옮겨 쓰는 경우도 종종 보게 되는데, 임대차 목적물의 용도나 임대인·임차인의 상황이 조금만 달라져도 같은 문구가 전혀 다른 방식으로 해석될 수 있습니다. 예를 들어 상가 1층에서 여러 업종이 함께 영업하는 건물과, 단독으로 한 개 층 전체를 쓰는 건물은 신규 임차인 확인에 필요한 서류의 범위 자체가 다를 수밖에 없습니다. 그래서 예문을 참고하더라도 반드시 목적물의 구체적인 사정에 맞춰 다시 다듬는 과정을 거쳐야 합니다.

결국 권리금 회수 협조 조항은 화해조서 전체에서 아주 작은 부분처럼 보일 수 있지만, 잘못 쓰이면 화해기일 자체를 지연시키거나 나중에 조항의 효력을 둘러싼 다툼으로 이어질 수 있는 민감한 문구입니다. 반대로 처음부터 협조의 범위와 절차, 기한을 명확히 정리해 두면 임대인과 임차인 모두에게 예측 가능성을 주는 조항이 될 수 있습니다. 상가 임대차를 오래 다뤄 온 실무 경험을 바탕으로 개별 사정에 맞는 문구를 안내해 드리고 있으니, 조항 초안을 준비하는 단계에서부터 상담을 받아보시길 권해 드리며, 이미 화해기일이 잡힌 상태에서도 조항 문구만 별도로 검토받는 것도 충분히 가능하니 부담 없이 언제든 편하게 문의해 주시기 바랍니다.

신청 절차와 비용, 준비서류

제소전화해 신청은 대체로 다섯 단계로 진행됩니다. 먼저 전화상담을 통해 10분에서 20분 정도 상황을 설명하고, 이후 이메일로 필요한 자료와 견적을 안내받습니다. 견적에 동의하면 비용을 입금하고, 이후 법원 접수는 변호사가 대행해 진행합니다. 화해기일이 잡히면 당사자가 출석해 조서에 서명하고 이후 조서가 송달됩니다. 의뢰인이 직접 신경 써야 하는 부분은 상담과 자료 준비, 입금 단계까지이고, 화해기일에는 대리인이 출석하므로 직접 법원에 나가야 하는 부담은 크지 않습니다.

비용은 쌍방이 각각 대리인을 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 수준이며, 여기에 인지대와 송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 추가됩니다. 임차 목적물의 관할과 무관하게 관할합의서를 첨부하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있습니다. 신청부터 화해조서 송달까지 걸리는 기간은 평균 6개월 정도이며, 사건의 성격에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 마무리되는 경우가 많습니다.

준비서류는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 인감증명서가 첨부된 위임장 2부, 관할합의서가 기본이며, 임차 목적물이 건물 1층의 일부일 때는 도면도 함께 첨부합니다. 위임장에는 반드시 인감이 필요하고 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하며, 법인이 당사자라면 법인인감증명서와 법인등기부등본을 추가로 준비해 주셔야 합니다.

여기서 안내해 드린 비용은 화해조서를 성립시키기까지의 절차에 대한 비용이며, 이후 상대방이 조항을 이행하지 않아 실제로 강제집행에 들어가는 단계의 실비는 별도로 계산됩니다. 두 비용을 하나로 오해하는 경우가 있어 미리 구분해 안내해 드리는데, 정확한 견적은 목적물의 상황과 조항의 복잡도에 따라 달라지므로 전화로 상황을 말씀해 주시면 개별적으로 산정해 이메일로 보내드립니다.

자주 묻는 질문