임대인이 갱신요구권을 화해조항에 넣으려는 이유

제소전화해를 준비하는 임대인들이 자주 하는 질문 중 하나가, 화해조서에 임차인의 갱신요구권을 아예 없는 것으로 정리할 수 있는지 여부입니다. 임대차 계약을 맺을 때부터 정해진 기간이 지나면 확실하게 목적물을 돌려받고 싶다는 마음에서 나오는 질문이지만, 결론부터 말씀드리면 법이 보장하는 갱신요구권 자체를 화해조항으로 없앨 수는 없습니다.

그렇다고 갱신요구권을 화해조항에서 아예 다루지 말아야 하는 것도 아닙니다. 오히려 갱신요구권이 언제까지 어떤 절차로 행사될 수 있는지를 화해조항에 명확히 담아 두면, 나중에 임대차 종료 시점을 두고 벌어지는 다툼을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 문제는 그 명시 방법을 잘못 잡으면 조항 자체가 강행규정 위반으로 반영되지 못한다는 점입니다.

실제 상담에서는 임대인이 준비해 온 초안에 임차인의 갱신요구권을 포기한다는 취지의 문구가 들어 있는 경우를 자주 보게 됩니다. 이런 문구는 상가임대차보호법이나 주택임대차보호법의 강행규정 때문에 화해기일에서 곧바로 문제가 되고, 결국 삭제하거나 다시 작성해야 하는 상황으로 이어집니다. 시간을 아끼려면 처음부터 올바른 방향으로 조항을 준비하는 것이 중요합니다.

실제 상담 사례를 보면 이런 고민이 잘 드러납니다. 한 상가 건물주는 계약 당시 이미 10년 뒤에는 반드시 목적물을 돌려받겠다는 생각으로 제소전화해를 준비하면서, 갱신요구권을 아예 배제하는 문구를 원했습니다. 하지만 이런 문구는 강행규정 때문에 반영될 수 없다는 안내를 받은 뒤, 대신 10년이 되는 시점에 임차인이 갱신요구를 하지 않으면 곧바로 명도 절차로 넘어간다는 조건부 절차 조항으로 방향을 바꾸어 화해를 성립시킨 사례가 있었습니다.

이 글에서는 상가와 주택 임대차의 갱신요구권 기간이 어떻게 다른지, 그리고 이 권리를 배제하지 않으면서도 화해조항에 실질적으로 도움이 되도록 명시하는 방법을 정리해 드립니다. 상단 메뉴에서 온라인 상담과 비용 안내도 함께 확인하실 수 있습니다.

제소전화해란 무엇이고 갱신요구권 조항이 왜 민감한가

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자가 법원에 신청해 판사가 화해기일을 지정하고, 그 자리에서 화해가 성립하면 화해조서가 작성되는 절차입니다. 이렇게 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 이후 상대방이 조항을 어길 경우 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 단계로 넘어갈 수 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

다만 이 절차는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않습니다. 임대인이 원하는 내용을 일방적으로 담을 수 있는 제도가 아니라 양쪽이 화해기일에서 함께 동의해야 조서가 만들어지는 구조이며, 이 때문에 제소전화해는 임대인과 임차인 양쪽의 권리와 의무를 함께 지키는 균형 잡힌 조서를 지향하는 절차라는 점을 먼저 이해하실 필요가 있습니다.

갱신요구권은 임차인이 법률로 보장받는 가장 대표적인 권리 중 하나입니다. 임대차가 끝날 무렵 임차인이 일정 기한 안에 갱신을 요구하면 임대인은 정해진 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없고, 이 권리는 계약서에 다른 내용이 있더라도 임차인에게 불리하게 축소될 수 없는 강행규정으로 보호됩니다. 그래서 화해조항에서 이 권리를 다루는 문구는 다른 조항보다 훨씬 신중하게 검토해야 합니다.

화해조항에 갱신요구권을 다루는 목적은 권리를 없애기 위해서가 아니라, 그 권리가 어떤 절차로 행사되는지를 명확히 해서 나중에 절차상의 다툼을 줄이기 위해서여야 합니다. 이 관점을 처음부터 분명히 하고 조항을 준비하면, 화해기일에서 문제 없이 통과되는 조항을 만들 수 있습니다.

균형이라는 말이 다소 추상적으로 들릴 수 있지만, 실제 조서 문구를 검토할 때는 아주 구체적인 기준으로 작동합니다. 예를 들어 갱신요구가 있을 경우의 절차를 조항에 담는 것은 문제가 없지만, 그 절차와 별개로 임대인이 원할 때 언제든 갱신을 거절할 수 있다는 식의 문구가 붙으면 곧바로 균형이 무너집니다. 화해기일에서 판사도 이런 지점을 눈여겨보기 때문에, 조항을 준비하는 단계에서 이 기준을 미리 적용해 두는 것이 화해 성립 가능성을 높이는 실질적인 방법이 됩니다.

상가와 주택의 갱신요구권 기간은 어떻게 다른가

상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있고, 정해진 거절 사유가 없는 한 임대인은 이를 받아들여야 합니다. 이때 갱신요구권이 보장되는 전체 기간은 최초 임대차기간을 포함해 10년이며, 이 10년이 지난 뒤에는 더 이상 갱신을 요구할 권리가 인정되지 않습니다.

주택임대차보호법의 경우는 조금 다릅니다. 임차인은 갱신요구권을 한 차례만 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 정해집니다. 상가처럼 여러 번에 걸쳐 누적으로 10년을 채우는 방식이 아니라 한 번의 갱신으로 2년이 연장되는 구조라는 점에서 상가와 분명한 차이가 있습니다.

거절 사유 역시 상가와 주택이 조금씩 다릅니다. 상가는 차임을 3기 이상 연체한 사실이 있거나 무단으로 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 목적물을 파손한 경우, 철거나 재건축이 필요한 경우 등 여러 사유가 정해져 있습니다. 주택은 차임을 2기 이상 연체한 사실이 있는 경우와 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우 등이 대표적인 거절 사유입니다. 특히 주택은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인이 손해배상 책임을 질 수 있다는 점도 함께 알아두실 필요가 있습니다.

갱신요구를 하지 않고 임대차기간이 그냥 지나가는 경우에는 묵시적 갱신이 적용됩니다. 상가는 묵시적으로 갱신되면 존속기간이 1년으로 보고, 주택은 2년으로 봅니다. 이 경우에도 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 화해조항을 설계할 때는 갱신요구가 있었던 경우와 묵시적 갱신이 된 경우를 구분해서 각각의 절차를 정리해 두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.

거절 사유를 조금 더 구체적으로 풀어보면, 상가는 3기 차임 연체, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 등이 대표적이며, 특히 철거·재건축의 경우 계약 체결 당시 이미 그 계획을 구체적으로 고지했는지, 건물이 노후해 안전사고 우려가 있는지, 다른 법령에 따른 절차인지에 따라 다시 세분화됩니다. 주택은 2기 차임 연체와 임대인 본인 또는 직계존속·직계비속의 실거주가 대표적인 사유입니다. 화해조항에서는 이런 사유들을 단정적으로 나열하기보다, 사유가 발생했을 때 이를 확인하고 통지하는 절차로 정리하는 편이 안전합니다.

화해조항에 넣을 수 있는 표현, 넣을 수 없는 표현

실제 화해조서 초안을 검토하다 보면 임대인 쪽에서 준비해 온 문구가 갱신요구권 자체를 건드리는 경우를 자주 마주하게 됩니다. 아래처럼 두 방향을 나누어 보면 어디까지가 안전한 범위인지 훨씬 쉽게 이해하실 수 있습니다.

왼쪽에 해당하는 표현들의 공통점은 법이 이미 정해 둔 갱신요구권의 내용이나 범위를 임대인에게 유리한 방향으로 축소하려 한다는 점입니다. 이런 표현은 강행규정에 저촉될 가능성이 높아 화해기일에서 조정이 필요하거나, 아예 반영되지 못하고 삭제해야 하는 경우가 많습니다.

반대로 오른쪽에 해당하는 표현들은 법이 정한 권리와 기간을 그대로 전제하면서, 그 권리가 실제로 어떻게 행사되고 통지되는지를 절차적으로 정리하는 데 초점을 둡니다. 이런 방식이라면 임대인 입장에서도 갱신요구가 있는지 없는지에 따라 이후 절차를 미리 준비할 수 있고, 임차인 입장에서도 자신의 법정 권리가 그대로 보장된다는 확신을 가질 수 있습니다.

특히 묵시적 갱신과 관련한 문구는 실무에서 자주 빠뜨리는 부분입니다. 갱신요구를 명시적으로 하지 않았다고 해서 임대차가 곧바로 끝나는 것이 아니라 묵시적 갱신이 적용될 수 있다는 점을 화해조항에 함께 반영해 두면, 나중에 그 시점을 두고 벌어지는 해석 다툼을 크게 줄일 수 있습니다.

실무에서 문제가 되는 문구는 대체로 신청 초안 단계에서부터 눈에 띄는 경우가 많습니다. 임대인 쪽에서 준비해 온 문구를 그대로 조서 초안에 반영하기보다, 사전에 갱신요구권 관련 문구만 따로 떼어 검토하는 절차를 거치면 화해기일 당일에 갑작스럽게 조정이 필요해지는 상황을 미리 줄일 수 있습니다. 특히 임차인 측 대리인이 있는 사건에서는 이 단계에서 이미 조율이 끝나는 경우가 많아, 화해기일 자체는 예정된 시간 안에 무리 없이 마무리됩니다.

재판부가 조항을 검토하는 시각과 임차인이 조항을 바라보는 시각은 조금 다릅니다. 재판부는 강행규정 위반 여부라는 법적인 기준으로 조항을 심사하지만, 임차인은 그 문구가 실제로 자신의 갱신 기회를 줄이는지를 실무적인 감각으로 판단합니다. 그래서 조항을 준비할 때는 법적으로 문제가 없는 수준을 넘어, 임차인이 읽었을 때도 합리적이라고 느낄 수 있는 표현으로 다듬는 것이 화해 성립까지 이르는 실질적인 지름길입니다.

강행규정을 어긴 조항은 왜 화해조서에 못 들어가나

상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법에는 모두 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 강행규정이 있습니다. 이 규정 때문에 갱신요구권을 축소하거나 배제하는 방향으로 쓰인 문구는, 설령 임차인이 화해기일에서 서명에 동의했다고 하더라도 나중에 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다.

실무적으로는 신청 단계에서 이런 문제가 있는 조항이 발견되면 재판부가 배정된 이후 보정명령이라는 형태로 수정을 요구합니다. 신청서를 접수했다고 곧바로 문제가 드러나는 것이 아니라, 재판부가 사건을 검토하는 과정에서 강행규정 위반 소지가 있는 조항을 확인하고 그에 대한 보정을 명하는 방식으로 진행됩니다.

보정명령을 받으면 해당 문구를 수정하거나 삭제한 뒤 다시 제출해야 하고, 이 과정에서 화해기일이 늦춰지는 경우가 생깁니다. 처음부터 갱신요구권의 절차만 담아 균형 있게 설계된 조항이라면 이런 보정 과정 자체를 겪지 않아도 되므로, 결과적으로 전체 진행 기간을 단축하는 효과가 있습니다.

또한 화해기일에서 임차인이 문제가 될 소지가 있는 문구를 보고 서명을 주저하는 경우도 적지 않습니다. 화해는 양쪽의 동의가 전제되는 절차이므로, 임차인이 자신의 갱신요구권이 침해된다고 느끼는 조항이 있으면 화해 자체가 불성립으로 끝날 위험도 커집니다. 그래서 갱신요구권 관련 조항은 처음 작성 단계에서부터 임차인이 봐도 수긍할 수 있는 수준으로 다듬는 것이 결국 화해 성립 가능성을 높이는 길입니다.

보정명령이 내려지는 절차를 조금 더 풀어보면, 신청서와 첨부 자료가 재판부에 배당된 뒤 담당 재판부가 화해조항 초안을 검토하는 단계에서 문제 소지가 확인되면 법원이 보정을 요구하는 서면을 보내는 방식으로 진행됩니다. 이 서면에는 통상 어느 조항의 어떤 부분이 문제가 되는지가 함께 적혀 있어, 그 부분만 수정해서 다시 제출하면 절차가 이어집니다. 다만 이 과정에서 오간 서면 왕복 시간만큼 전체 일정이 늦어지는 것은 피하기 어려워, 애초에 문제 소지를 줄이는 편이 시간 관리 측면에서 훨씬 유리합니다.

이런 상황이라면 이 조항 설계를 챙겨보셔야 합니다

아래 항목 중 하나라도 해당된다면, 갱신요구권 명시 조항을 화해조서에 넣기 전에 반드시 문구를 점검해 보시는 것을 권해 드립니다.

• 임대차기간이 아직 많이 남아 있어 갱신요구권 행사 시점이 먼 미래다
• 임차인 쪽에서 준비해 온 초안에 갱신요구권을 포기한다는 문구가 들어 있다
• 실거주나 철거·재건축 등 거절 사유가 이미 예정되어 있다
• 과거 다른 임차인과 갱신 시점을 두고 다툰 경험이 있어 조항으로 미리 정리하고 싶다

위 항목 중 여러 개에 해당할수록 조항 문구를 더 신중하게 다듬어야 합니다. 특히 실거주나 철거·재건축처럼 이미 거절 사유가 예정된 경우라면, 그 사유를 화해조항에 어떻게 반영할지가 핵심 쟁점이 됩니다. 이때도 사유 자체를 미리 단정하기보다는, 실제 갱신요구 시점에 그 사유가 존재하는지를 확인하는 절차로 정리하는 편이 안전합니다.

갱신요구권을 반영하는 균형 조항 설계법

균형 잡힌 조항을 만들 때 가장 먼저 해야 할 일은 갱신요구가 있는 경우와 없는 경우를 나누어 각각의 절차를 정리하는 것입니다. 갱신요구가 법정 기한 안에 서면으로 도달하면 그에 따른 절차를, 기한 안에 아무런 요구가 없으면 명도 절차를 진행한다는 식으로 조건을 명확히 구분해 두면 나중에 해석을 둘러싼 다툼이 줄어듭니다.

두 번째는 거절 사유가 있는 경우의 처리 방식을 함께 정하는 것입니다. 거절 사유에 해당하는지 여부를 임대인이 일방적으로 판단하는 구조보다는, 그 사유를 서면으로 통지하고 필요하면 관련 자료를 첨부하는 절차로 정리하는 편이 임차인 입장에서도 수긍하기 쉬운 조항이 됩니다.

세 번째는 묵시적 갱신 상황을 함께 담는 것입니다. 갱신요구를 하지 않은 채 기간이 지나가면 상가는 1년, 주택은 2년으로 묵시적 갱신이 되고, 이후 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있으며 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이 흐름을 조항에 미리 반영해 두면 임대차가 예상보다 길어지는 상황에서도 명도 절차를 어떻게 이어갈지 미리 정리할 수 있습니다.

15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 진행하면서 느낀 것은, 갱신요구권을 아예 없애려는 조항일수록 화해기일에서 오래 걸리거나 보정명령을 받는 경우가 많았다는 점입니다. 반대로 법정 권리를 그대로 전제하고 절차만 정리한 조항은 임차인의 동의를 얻기도 쉽고 재판부의 검토도 수월하게 통과하는 경우가 많았습니다. 조항 설계 단계에서 이 원칙을 지키는 것이 전체 진행 기간을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

명도 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 진행해 온 경험에서 보면, 갱신요구권 관련 조항이 애매하게 쓰인 사건일수록 나중에 명도 단계에서까지 그 여파가 이어지는 경우가 있었습니다. 예를 들어 갱신요구가 실제로 있었는지 여부를 두고 다시 다투게 되면, 명도 집행 자체가 지연되는 결과로 이어지기도 합니다. 그래서 조항을 짤 때는 갱신요구 여부를 확인하는 방법과 시점까지 구체적으로 정해 두는 것이 바람직하며, 조서에 따른 강제집행의 실제 실행 자체는 별도의 절차로서 집행문과 송달증명 발급 등 필요한 지원은 비용이 별도로 발생한다는 점도 함께 안내해 드립니다.

인터넷에 떠도는 화해조항 예문을 그대로 옮겨 쓰는 경우도 종종 보게 되는데, 임대차 목적물이 상가인지 주택인지에 따라 갱신요구권의 기간과 요건 자체가 완전히 다르기 때문에 같은 문구를 그대로 옮겨 쓰면 오히려 문제가 될 수 있습니다. 상가와 주택이 혼재된 건물이라면 어느 부분이 어느 법의 적용을 받는지부터 먼저 확인한 뒤 조항을 나누어 설계해야 합니다.

조항 문구를 다듬는 과정에서 임대인 혼자 판단하기보다는, 상가와 주택 임대차, 제소전화해 실무를 함께 다뤄 온 대리인의 검토를 거치는 것이 안전합니다. 갱신요구권 관련 조항은 강행규정 저촉 여부를 판단하는 기준이 목적물의 용도와 임대차 기간에 따라 미묘하게 달라질 수 있어, 일반적인 서식을 그대로 가져다 쓰기보다 개별 사정에 맞춰 문구를 조정하는 과정이 꼭 필요합니다.

결국 갱신요구권 명시 조항은 화해조서 전체에서 아주 작은 부분처럼 보일 수 있지만, 잘못 쓰이면 화해기일 자체를 지연시키거나 나중에 조항의 효력을 둘러싼 다툼으로 이어질 수 있는 민감한 문구입니다. 반대로 처음부터 법정 권리를 전제하고 절차와 기한을 명확히 정리해 두면 임대인과 임차인 모두에게 예측 가능성을 주는 조항이 될 수 있습니다. 상가와 주택 임대차를 오랜 세월 다뤄 온 실무 경험을 바탕으로 개별 사정에 딱 맞는 문구를 안내해 드리고 있으니, 조항 초안을 준비하는 단계에서부터 미리미리 상담을 받아보시길 진심으로 다시 한번 꼭 권해 드립니다.

신청 절차와 비용, 준비서류

제소전화해 신청은 대체로 다섯 단계로 진행됩니다. 먼저 전화상담을 통해 10분에서 20분 정도 상황을 설명하고, 이후 이메일로 필요한 자료와 견적을 안내받습니다. 견적에 동의하면 비용을 입금하고, 이후 법원 접수는 변호사가 대행해 진행합니다. 화해기일이 잡히면 당사자가 출석해 조서에 서명하고 이후 조서가 송달됩니다. 의뢰인이 직접 신경 써야 하는 부분은 상담과 자료 준비, 입금 단계까지이고, 화해기일에는 대리인이 출석하므로 직접 법원에 나가야 하는 부담은 크지 않습니다.

비용은 쌍방이 각각 대리인을 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 수준이며, 여기에 인지대와 송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 추가됩니다. 임차 목적물의 관할과 무관하게 관할합의서를 첨부하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있습니다. 신청부터 화해조서 송달까지 걸리는 기간은 평균 6개월 정도이며, 사건의 성격에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 마무리되는 경우가 많습니다.

준비서류는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 인감증명서가 첨부된 위임장 2부, 관할합의서가 기본이며, 임차 목적물이 건물 1층의 일부일 때는 도면도 함께 첨부합니다. 위임장에는 반드시 인감이 필요하고 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하며, 법인이 당사자라면 법인인감증명서와 법인등기부등본을 추가로 준비해 주셔야 합니다.

여기서 안내해 드린 비용은 화해조서를 성립시키기까지의 절차에 대한 비용이며, 이후 상대방이 조항을 이행하지 않아 실제로 강제집행에 들어가는 단계의 실비는 별도로 계산됩니다. 두 비용을 하나로 오해하는 경우가 있어 미리 구분해 안내해 드리는데, 정확한 견적은 목적물의 상황과 조항의 복잡도에 따라 달라지므로 02-591-2334로 전화 주시면 개별적으로 산정해 이메일로 보내드립니다.

비용을 문의하실 때는 임대차 목적물이 상가인지 주택인지, 임대차기간이 얼마나 남았는지, 그리고 갱신요구권 행사 여부가 이미 쟁점이 된 상태인지를 함께 알려주시면 더 정확한 안내가 가능합니다. 특히 이미 임차인과 갱신 여부를 두고 이견이 있는 상태라면 화해조항 문구를 더 세밀하게 다듬어야 하는 만큼, 검토에 걸리는 시간도 함께 고려해 일정을 잡으시는 것이 좋습니다. 상담 전에 임대차계약서와 그동안 오간 통지 내용을 정리해 두시면 첫 통화에서 훨씬 구체적인 방향을 안내받으실 수 있으며, 서면 통지 기록이 남아 있지 않은 경우라도 상황을 있는 그대로 말씀해 주시면 지금 이 시점부터라도 앞으로 어떻게 차근차근 하나씩 정리해 나가면 좋을지 자세히 함께 안내해 드리겠습니다.

자주 묻는 질문