이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

백화점이나 대형마트에 매장을 낸 임차인, 또는 그런 임차인과 계약하는 임대인이라면 아래 상황 중 하나쯤은 겪어보셨을 것입니다. 백화점 입점 매장은 일반 상가 임대차와 계약 구조 자체가 달라서, 제소전화해 조항 설계도 그에 맞춰야 분쟁 없이 넘어갈 수 있습니다.

• 백화점·대형마트에 입점한 매장을 운영 중인데, 계약이 끝나면 권리금을 받을 수 있는지 궁금하다
• 폐점하거나 다른 매장으로 옮길 때 재고와 집기 처리를 두고 다툼이 생길까 걱정된다
• 화해조서를 준비하고는 싶은데, 일반 상가 조서와 무엇이 다른지 몰라 막막하다
• 백화점 본사 담당자가 자주 바뀌어서 계약 조건을 조서로 확실히 남겨두고 싶다

특히 백화점 입점 매장은 계약당사자가 개인이 아니라 법인인 경우가 많고, 같은 브랜드가 여러 지점에 동시에 입점해 있는 형태도 흔합니다. 이런 경우에는 지점별로 화해조서를 따로 준비할지, 조건이 같은 지점끼리 묶어서 진행할지도 초기 상담 단계에서 함께 정리해야 할 사항입니다.

백화점·대형마트 입점 매장, 제소전화해가 특히 필요한 이유

백화점이나 대형마트에 입점한 매장은 임대인이 개별 건물주가 아니라 백화점 운영사인 경우가 많고, 계약 기간이 일반 상가보다 짧게 설정되거나 MD(매장 구성) 개편에 따라 재계약 여부가 유동적인 구조를 가지고 있습니다. 이런 구조에서는 계약이 끝나는 시점과 실제로 매장을 비워야 하는 시점 사이에 생각보다 많은 실무 절차가 끼어들게 됩니다.

일반 상가라면 임대인과 임차인 두 당사자 사이의 문제로 끝나지만, 백화점 매장은 본사의 MD 담당 부서, 매장 관리 부서, 정산 부서가 각각 관여하면서 담당자가 자주 교체되기도 합니다. 담당자가 바뀔 때마다 구두로 오간 약속이 흐지부지되는 경우가 적지 않아, 명도 시점과 조건을 문서로 확정해 두는 절차가 더 중요해집니다.

제소전화해는 이런 상황에서 분쟁이 생기기 전에 화해조서라는 형태로 조건을 미리 확정해 두는 절차입니다. 화해조서가 성립하면 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 재계약이 불발되거나 계약 종료 시점에 이견이 생기더라도 별도의 명도소송 없이 조서 내용대로 절차를 진행할 수 있습니다.

백화점 입점 매장은 매출 연동 수수료, 판매장려금, 인테리어 투자비 정산처럼 일반 임대차에는 없는 요소가 계약에 섞여 있는 경우가 많아, 화해조항을 설계할 때도 이런 특수성을 반영해야 실제로 집행되는 조서가 됩니다. 표준 양식을 그대로 가져다 쓰면 정작 필요한 시점에 조항이 애매해 보정명령을 받는 일이 생길 수 있습니다.

임대인 입장에서는 매장이 정해진 기한 내에 확실히 정리되기를 바라고, 임차인 입장에서는 권리금이나 투자비를 둘러싼 다툼 없이 깔끔하게 마무리되기를 바랍니다. 제소전화해 백화점 입점 매장 조서는 이 두 입장을 모두 반영해 양쪽을 지키는 방향으로 설계하는 것이 원칙입니다.

계약서상 매장 위치가 명확히 특정되어 있는지도 확인해야 할 부분입니다. 백화점은 층별로 여러 매장이 촘촘하게 배치되어 있어, 화해조서에 목적물을 표시할 때도 매장 호수나 구획 번호를 정확히 기재해야 나중에 집행 단계에서 다른 매장과 혼동되는 일을 막을 수 있습니다.

또한 백화점 입점 매장은 계약 갱신 시점에 임대료나 수수료율이 재협상되는 경우가 흔한데, 이 재협상이 결렬되면 곧바로 계약 종료로 이어질 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다. 재협상 결렬 시점부터 실제 매장을 비우기까지의 기간이 짧을 수 있으므로, 화해조서에 미리 정해둔 인도 기한이 실제 상황과 맞는지 계약을 갱신할 때마다 점검해 보는 것이 좋습니다.

백화점 입점 매장도 권리금을 받을 수 있나요?

결론부터 말씀드리면, 백화점이나 대형마트처럼 상가건물 임대차보호법상 대규모점포·준대규모점포의 일부에 입점한 매장은 원칙적으로 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다. 임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 방해하지 못하도록 하는 조항 자체가 이 유형의 매장에는 적용 대상에서 빠져 있습니다.

이런 차이가 생기는 이유는 백화점·대형마트의 매장 구성 방식에 있습니다. 백화점은 임대인 격인 운영사가 직접 MD를 구성하고 후속 입점 브랜드를 선정하는 구조여서, 일반 상가처럼 기존 임차인이 신규임차인을 직접 주선해 권리금을 받는 거래 관행 자체가 성립하기 어렵습니다.

다만 예외도 있습니다. 대규모점포 안에 있더라도 전통시장에 해당하는 점포는 권리금 회수기회 보호 규정의 적용 대상에서 제외되지 않고 그대로 보호받습니다. 이 부분은 매장이 위치한 건물의 성격에 따라 달라지므로, 계약 전에 정확히 확인해 둘 필요가 있습니다.

권리금 회수기회 보호가 빠진다고 해서 계약서나 화해조서에 권리금과 관련된 내용을 전혀 적을 수 없는 것은 아닙니다. 예를 들어 인테리어 투자비 정산이나 시설물 인수 문제는 권리금과는 별개로 당사자 간 합의에 따라 조서에 담을 수 있는 영역입니다.

인테리어 투자비 정산 문제는 특히 신경 써야 할 부분입니다. 백화점 매장은 브랜드 이미지를 위해 임차인이 상당한 비용을 들여 인테리어를 하는 경우가 많은데, 계약이 예정보다 일찍 끝나면 이 투자비를 어느 정도 회수할 수 있는지가 실무에서 자주 다투어지는 지점입니다. 화해조서에 정산 기준을 미리 넣어두면 별도의 소송 없이도 정산 금액을 확정할 수 있습니다.

다만 이런 정산 조항은 권리금과는 성격이 다른 별도의 약정이므로, 권리금 회수기회 보호 규정과 혼동하지 않도록 문구를 분명히 구분해서 작성하는 것이 중요합니다. '권리금'이라는 표현을 그대로 쓰기보다 '인테리어 투자비 정산금', '시설 인수대금' 같은 표현으로 정확히 지칭해 두면 이후 해석을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

결국 백화점 입점 매장의 제소전화해에서는 권리금 조항을 무리하게 넣으려 하기보다, 정산해야 할 항목을 정확히 구분해 조서에 담는 방향으로 설계하는 것이 실무적으로 더 안전합니다.

권리금 조항이 빠져도 나머지 강행규정은 그대로 적용됩니다

권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않는다고 해서 백화점 입점 매장의 임대차 전체가 당사자의 자유로운 합의에만 맡겨지는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 강행규정을 두고 있고, 이 규정은 대규모점포 안 매장에도 그대로 적용됩니다.

대표적으로 갱신요구권 관련 규정이 그렇습니다. 임차인이 법이 정한 기간 안에 갱신을 요구하면 정당한 사유가 없는 한 임대인이 거절할 수 없다는 원칙은 백화점 매장이라고 해서 예외가 되지 않습니다. 화해조서에 임차인의 갱신요구권을 사전에 완전히 포기시키는 식의 조항을 넣으면 강행규정 위반으로 보정 대상이 될 수 있습니다.

보정명령은 신청 즉시 나오는 것이 아니라 사건이 재판부에 배정된 이후에 나옵니다. 즉 처음부터 조항을 신중하게 설계해 두지 않으면, 접수 이후 절차가 진행되는 도중에 조항을 다시 손봐야 하는 상황이 생겨 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

그래서 백화점 입점 매장 조서를 설계할 때는 권리금 조항은 넣지 않되 갱신요구권 등 나머지 강행규정은 침해하지 않는 선을 정확히 찾는 작업이 중요합니다. 이 경계를 정확히 짚어야 화해기일에서 성립이 미뤄지거나 조항을 반복해서 손보는 일을 줄일 수 있습니다.

화해조서는 임차인의 동의 없이는 애초에 성립할 수 없는 절차이기 때문에, 강행규정을 침해하는 조항이 있으면 임차인 쪽에서도 서명을 주저하게 됩니다. 결국 강행규정을 지키는 설계가 임대인에게도, 임차인에게도 더 빠르게 화해조서를 완성하는 길입니다.

화해조서를 접수하기 전에 조항을 미리 여러 차례 점검해 보는 이유도 여기에 있습니다. 강행규정을 건드리는 조항이 있는 상태로 접수하면 재판부 배정 이후 보정명령을 받아 다시 조항을 고쳐야 하고, 이 과정에서 처음 예상했던 일정보다 시일이 늘어질 수 있습니다.

반대로 처음부터 강행규정을 침해하지 않는 범위에서 조항을 설계해 두면, 화해기일에서 양측이 조서 내용에 바로 동의하는 경우가 많아 절차가 예상 범위 안에서 마무리됩니다. 백화점 입점 매장처럼 조항이 복잡해지기 쉬운 사안일수록 이 사전 점검 과정이 결과를 좌우합니다.

재고·집기·매대, 화해조서에서 어떻게 정리해야 할까

백화점·대형마트 매장은 진열대, 집기, 시즌 재고가 많아 명도 국면에서 무엇을 언제까지 치워야 하는지가 실무적으로 가장 큰 쟁점이 됩니다. 조서에 인도 기한만 적어두고 재고·집기 처리 방식을 정해두지 않으면, 정작 집행 단계에서 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

강제집행 단계에서 목적물이 아닌 동산, 즉 매장 안에 남아 있는 재고와 집기는 집행관이 별도로 제거해 채무자 측에 인도하는 절차를 거칩니다. 채무자나 그 가족·직원이 현장에 없으면 집행관이 채무자의 비용으로 일단 보관하고, 그마저 찾아가지 않으면 법원 허가를 받아 매각하거나 그 대금을 공탁하는 절차로 넘어갑니다.

이런 절차가 있다는 것을 알고 있더라도, 실제로 여기까지 가면 시간과 비용이 모두 늘어납니다. 그래서 화해조서 단계에서부터 재고와 집기는 인도일로부터 며칠 이내에 반출한다, 반출하지 않은 물품은 어떻게 처리한다는 식의 구체적인 문구를 미리 넣어두는 설계를 권해드립니다.

매대나 진열장처럼 매장에 고정 설치된 시설은 원상회복 대상인지 아니면 임차인이 가져갈 동산인지 애매한 경우가 많습니다. 계약 당시 임대인이 제공한 기본 집기인지, 임차인이 별도로 설치한 시설인지를 구분해 조서에 항목별로 명시해 두면 이런 애매함을 줄일 수 있습니다.

백화점 입점 매장의 제소전화해에서는 결국 인도일이라는 하나의 날짜만 정하는 것으로는 부족하고, 그 날짜를 기준으로 재고·집기·시설을 각각 어떻게 처리할지까지 조서에 촘촘히 담아야 실제로 집행 가능한 조서가 됩니다.

전기 증설이나 별도 배선처럼 매장 운영을 위해 임차인이 직접 설치한 설비도 원상회복 범위에서 자주 다투어지는 항목입니다. 이런 설비를 그대로 두고 나갈지, 철거하고 원래 상태로 되돌려 놓을지를 조서에 미리 정해두지 않으면 인도 시점에 임대인과 임차인의 입장이 갈릴 수 있습니다.

매장 조명이나 바닥재처럼 백화점 전체의 통일된 디자인 기준에 맞춰 시공된 부분은 임차인이 임의로 철거하기 어려운 경우도 있습니다. 이런 부분은 원상회복 대상에서 제외하거나, 철거 대신 임대인에게 무상으로 남겨두는 방식으로 조서에 명시해 두는 것이 실무적으로 자주 쓰이는 방법입니다.

폐점 세일 중에도 화해조서대로 나가야 하나요?

결론적으로, 화해조서가 정한 인도일이 도래하면 폐점 세일이 진행 중이더라도 그 인도일을 기준으로 명도 절차가 진행될 수 있습니다. 화해조서는 성립과 동시에 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 별도의 소송이나 판결 없이도 조서에 적힌 조건대로 강제집행에 들어갈 수 있는 문서입니다.

다만 실무적으로는 폐점 세일 기간과 인도일이 겹치면서 생기는 문제를 미리 조율하는 것이 중요합니다. 예를 들어 폐점 세일 종료 예정일과 인도일 사이에 여유 기간을 두거나, 세일 종료 후 정리 기간을 며칠 별도로 반영하는 식으로 조서 문구를 설계할 수 있습니다.

반대로 임대인 입장에서는 폐점 세일이 예정보다 길어지면서 인도가 계속 미뤄지는 상황을 가장 우려합니다. 이런 우려가 있다면 조서에 세일 기간과 무관하게 정해진 인도일을 지킨다는 문구를 명확히 넣어 두는 것이 안전합니다.

인도일이 지났는데도 임차인이 계속 매장을 점유하고 있다면, 조서에 지연 기간 동안의 차임 상당액을 지급한다는 조항을 함께 넣어두는 것이 좋습니다. 이런 조항이 있으면 지연되는 기간에 대해 별도 소송 없이 조서로 정리할 수 있는 여지가 커집니다.

폐점 세일은 통상 백화점 본사와 별도로 협의해야 하는 영업 일정이기도 합니다. 세일 일정을 정하기 전에 화해조서상 인도일을 먼저 확인하고, 그 범위 안에서 세일 기간을 잡는 순서로 진행하면 인도일이 임박해서야 일정이 꼬이는 상황을 피할 수 있습니다.

부득이하게 인도일 조정이 필요하다면, 조서가 성립된 이후라도 당사자 간 합의로 인도 시점을 조정하는 것 자체는 가능합니다. 다만 이런 조정은 구두 약속만으로 남겨두지 말고, 별도의 합의서나 이메일 등 기록으로 남겨두는 것이 나중에 이견을 막는 방법입니다.

정리하면, 폐점 세일은 영업상의 일정일 뿐 화해조서상 인도일의 효력을 바꾸지 못합니다. 세일 일정과 인도일을 처음부터 같은 선상에서 조율해 조서에 반영해 두는 것이 폐점 시점의 혼란을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

제소전화해 진행 절차 5단계

백화점 입점 매장이라고 해서 제소전화해 진행 절차 자체가 크게 달라지지는 않습니다. 다만 계약서 외에 본사와 주고받은 입점계약서, 매장 관리 규정 등 추가로 확인해야 할 자료가 있을 수 있어 초기 상담 단계에서 이런 자료를 함께 준비하시면 진행이 더 빨라집니다.

의뢰인이 직접 해야 하는 일은 1~3단계, 즉 상담과 자료 전달, 입금 확인 정도이며 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다. 백화점 본사 담당자가 여러 명 걸쳐 있는 경우에도 창구를 하나로 정리해 두면 절차가 한결 수월하게 진행됩니다.

온라인으로 자료를 주고받는 것이 익숙하지 않은 담당자라도 이메일 하나로 견적부터 서류 전달까지 진행할 수 있도록 절차를 최대한 간소화해 두고 있습니다. 방문 상담이 꼭 필요한 경우가 아니라면 전화와 이메일만으로도 접수까지 마칠 수 있습니다.

비용과 준비서류 한눈에

제소전화해 비용은 쌍방을 함께 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가가치세 별도)입니다. 여기에 인지대·송달료 등 법원에 내는 비용이 통상 15만원 안팎으로 별도 발생합니다. 이 두 비용을 합쳐도 향후 명도소송으로 갈 경우 드는 시간과 비용에 비하면 부담이 크지 않은 수준입니다.

비용은 매장 규모나 층별 위치와 무관하게 위 두 구간으로만 나뉘기 때문에, 백화점 입점 매장처럼 임대료 산정 방식이 매출 연동 수수료 등으로 복잡한 경우에도 견적을 예측하기 쉽습니다. 정확한 구간은 전화상담에서 임대료 조건을 말씀해 주시면 바로 확인해 드리고, 이메일로 산정 근거까지 함께 안내해 드립니다.

관할합의서를 계약서에 함께 작성해 두면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있습니다. 백화점이 여러 지점에 있는 경우에도 관할을 미리 합의해 두면 지점별로 관할 법원이 달라지는 번거로움을 줄일 수 있습니다.

특히 프랜차이즈 형태로 여러 지역의 백화점·대형마트에 동시에 입점해 있는 임차인이라면, 지점마다 관할 법원이 다르게 정해져 있을 때 신청 절차를 각각 따로 밟아야 하는 번거로움이 생깁니다. 계약을 새로 맺거나 갱신할 때 관할합의서 문구를 표준화해 두면 이후 여러 지점을 한 번에 정리해야 하는 상황에서도 절차가 한결 간결해집니다.

신청 시 준비할 서류는 화해조항을 설계하는 신청서 본문과 8종의 첨부서류입니다. 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장 2부(인감 날인 필수), 관할합의서가 기본이며, 매장이 건물 1층의 일부만 차지하는 경우에는 위치를 특정하는 도면도 함께 첨부해야 합니다.

백화점 입점 매장은 임차인이 법인인 경우가 많아 법인인감증명서와 법인등기부등본을 함께 준비해야 하는 경우가 잦습니다. 서류가 많아 보여도 상담 단계에서 필요한 목록을 미리 안내해 드리므로, 순서대로 준비하시면 어려움 없이 진행하실 수 있습니다.

서류 중 위임장과 인감증명서는 발급일 기준 2개월 이내여야 하므로, 접수 일정이 늦춰질 것 같다면 미리 발급받아 두기보다 접수 시점에 맞춰 발급받는 편이 서류를 다시 준비하는 수고를 던다는 점도 참고해 두시면 좋습니다. 법인 임차인이라면 대표자가 바뀌는 시점과 겹치지 않도록 일정을 조율하는 것도 실무에서 종종 챙기는 부분입니다.

저희는 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜온 경험을 바탕으로, 백화점 입점 매장처럼 일반 상가와 조건이 다른 사안에서도 실제로 집행되는 문구로 화해조항을 설계해 드립니다. 다만 조서가 성립한 이후 실제 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않으며, 집행문·송달증명 발급 등 필요한 지원(비용 별도)까지 안내해 드립니다. 백화점 입점 매장이라는 특수한 조건에서도 원칙은 같습니다 — 화해조서는 성립 그 자체가 목적이 아니라, 실제로 문제없이 집행될 수 있느냐가 핵심입니다.

자주 묻는 질문