이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

전통시장에서 오랫동안 점포를 운영해 온 임차인, 또는 그런 임차인과 계약하는 임대인이라면 아래 상황 중 하나쯤은 겪어보셨을 것입니다. 전통시장 점포는 대규모점포의 일부이면서도 일반 상가와 비슷한 권리금 관행이 남아 있어, 화해조서 설계도 이 특수성을 반영해야 합니다.

• 전통시장 점포를 임대·임차 중인데, 권리금을 주고받을 수 있는 자리인지 궁금하다
• 건물이 오래돼 재건축 이야기가 나오는데, 명도 조건을 미리 정해두고 싶다
• 옆 점포와 경계가 애매해서 계약서·조서에 자리를 어떻게 표시해야 할지 모르겠다
• 임차인이 나가면서 권리금을 요구하는데, 화해조서에 이걸 어떻게 담아야 할지 모르겠다

전통시장은 개별 점포가 좁고 다닥다닥 붙어 있는 데다, 오래전부터 자리를 물려받거나 사고파는 관행이 남아 있는 곳이 많습니다. 이런 특성 때문에 백화점이나 대형마트 매장과는 화해조서에서 챙겨야 할 항목 자체가 달라집니다.

전통시장 점포, 대규모점포 안에 있어도 왜 권리금이 보호될까

상가건물 임대차보호법은 대규모점포·준대규모점포의 일부에 입점한 매장에는 원칙적으로 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않습니다. 그런데 이 조항에는 단서가 붙어 있어, 전통시장에 해당하는 점포는 이 적용 제외 대상에서 다시 빠집니다. 쉽게 말해 전통시장 점포는 대규모점포 안에 있어도 권리금 보호를 그대로 받는 예외적인 위치에 있는 셈입니다.

이런 구분이 생기는 이유는 전통시장과 백화점·대형마트의 운영 방식이 근본적으로 다르기 때문입니다. 백화점은 운영사가 직접 MD를 구성하고 입점 브랜드를 선정하는 구조인 반면, 전통시장은 개별 상인이 오랜 기간 자기 점포를 직접 운영하며 자리를 물려주거나 넘기는 관행이 자연스럽게 자리 잡아 왔습니다. 이런 거래 관행이 일반 상가와 유사하기 때문에 법도 같은 보호를 유지하는 것으로 볼 수 있습니다.

그래서 전통시장 점포의 임대인은 임대차가 끝나는 시점에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절하거나, 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 임차인이 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이 원칙은 점포가 재래시장 건물 안에 있든, 상설시장 형태로 운영되든 마찬가지로 적용됩니다.

다만 권리금 회수기회 보호가 항상 절대적인 것은 아닙니다. 임대인에게 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유, 예를 들어 노후·안전사고 우려나 법령에 따른 철거·재건축 사유가 있다면 이 방해금지 의무 자체가 적용되지 않을 수 있습니다. 그래서 전통시장 점포의 제소전화해는 권리금 보호와 철거·재건축이라는 두 가지 축을 함께 놓고 조항을 설계해야 합니다.

전통시장은 상인회나 시장 관리 조직이 임대인 역할을 겸하는 경우도 있고, 개인 소유주가 여러 점포를 나눠 임대하는 경우도 있습니다. 임대인이 누구인지에 따라 의사결정 구조와 연락 창구가 달라지므로, 화해조서를 준비하기 전에 실제 계약 당사자와 소유 관계를 정확히 확인해 두는 작업이 먼저 이루어져야 합니다.

점포를 오래 운영해 온 임차인일수록 구두로 전해 들은 권리금 시세나 관행에 의존하는 경우가 많은데, 화해조서는 이런 구두 관행을 문서로 명확히 옮겨 담는 절차이기도 합니다. 권리금 액수 자체를 조서에 확정해 두기보다는, 회수 기회 자체를 보장하는 절차적 문구를 담는 것이 이 단계에서 더 실용적인 접근입니다.

전통시장 점포도 권리금 포기 각서를 쓸 수 있나요?

결론적으로, 전통시장 점포는 권리금 회수기회 보호 규정이 그대로 적용되기 때문에 임차인에게 '권리금을 포기한다'는 각서를 받거나 화해조서에 이런 취지의 조항을 넣는 것은 강행규정 위반으로 무효가 될 위험이 있습니다. 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없다는 원칙이 여기에도 그대로 적용됩니다.

이런 조항을 넣은 채로 법원에 접수하더라도 곧바로 반려되는 것은 아니고, 사건이 재판부에 배정된 이후 보정명령을 통해 수정을 요구받게 됩니다. 결국 처음부터 무효 위험이 있는 조항을 넣으면 절차만 늦어지는 셈이므로, 애초에 이런 문구는 피하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다.

그렇다면 임대인은 권리금 문제를 화해조서에 아예 담을 수 없는 것일까요. 그렇지는 않습니다. '권리금을 포기한다'는 방향이 아니라, '임대인은 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결에 협조하며, 정당한 사유 없이 이를 거절하지 않는다'는 방향으로 조항을 설계하면 법이 정한 방해금지 취지를 확인하는 조항이 되어 강행규정 위반 문제에서 자유로워집니다.

이렇게 협조 의무를 확인하는 방식으로 조항을 설계하면, 임대인 입장에서도 나중에 권리금 관련 손해배상 청구를 당할 위험을 줄일 수 있습니다. 방해금지 의무를 어기면 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 한도로 손해배상을 해야 할 수 있는데, 처음부터 협조 조항을 명확히 해 두면 이런 분쟁 소지 자체를 줄일 수 있습니다.

임차인 입장에서도 이런 조항이 있으면 계약이 끝나더라도 권리금을 회수할 기회 자체는 보장된다는 확신을 가지고 화해조서에 서명할 수 있습니다. 결국 권리금 포기가 아니라 회수 기회를 확인하는 방향의 문구가, 전통시장 점포 화해조서에서 양쪽 모두를 지키는 설계입니다.

노후 점포 철거·재건축, 명도 조항은 어떻게 설계할까

전통시장은 건물이 지어진 지 오래된 곳이 많아 철거·재건축 문제가 자주 불거집니다. 임대인이 재건축을 이유로 임차인에게 명도를 요구하려면, 법이 정한 갱신거절 사유 중 철거·재건축에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다.

이 요건은 크게 세 가지로 나뉩니다. 계약을 체결할 당시부터 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라 진행하는 경우, 건물이 노후·훼손되어 안전사고가 우려되는 경우, 그리고 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우입니다. 화해조서에 명도 조항을 둘 때는 이 세 가지 중 어디에 해당하는지를 구체적으로 특정해서 적어야 합니다.

막연히 '재건축 예정이므로 인도한다'고만 적으면, 실제로 재건축이 진행되지 않거나 시기가 계속 미뤄질 경우 조항의 효력을 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 반대로 재건축 계획의 근거, 예정 시기, 관련 인허가 진행 상황 등을 구체적으로 조서에 담아두면 이런 다툼의 여지를 줄일 수 있습니다.

철거·재건축 사유가 명확하게 인정되는 경우라면, 임대인의 권리금 회수기회 보호 의무 자체도 함께 배제될 수 있습니다. 즉 이 경우에는 화해조서에 권리금 관련 조항 없이 명도 조건만 다루는 설계도 가능합니다. 다만 이 판단은 사안마다 달라질 수 있으므로, 재건축을 이유로 권리금 조항을 아예 빼려면 그 근거를 조서 안에 충분히 남겨두는 것이 안전합니다.

재건축이 확정되지 않은 단계에서 미리 화해조서를 준비하는 경우도 많습니다. 이런 경우에는 '재건축 인허가가 확정되는 시점부터 몇 개월 이내 인도한다'는 식으로 조건부 인도 조항을 설계해, 재건축이 실제로 진행되는 시점에 맞춰 명도가 이루어지도록 할 수 있습니다.

재건축이 진행되면 임차인 여러 명이 동시에 명도 대상이 되는 경우가 많다는 점도 전통시장의 특징입니다. 점포마다 계약 조건과 임차인 사정이 조금씩 다르기 때문에, 화해조서 역시 점포별로 개별적으로 준비하되 재건축 일정이라는 공통된 기준은 동일하게 맞추는 방식으로 진행하는 것이 효율적입니다.

철거·재건축을 이유로 한 명도 조항에는 임차인이 이주할 때 필요한 최소한의 준비 기간을 함께 고려하는 것도 중요합니다. 갑작스러운 인도 요구는 임차인의 반발을 불러 화해 자체가 무산될 수 있으므로, 현실적인 이주 기간을 조서에 반영해 두는 것이 오히려 절차를 빠르게 마무리하는 방법이 되기도 합니다.

안전사고 우려만으로 갱신을 거절하고 명도할 수 있나요?

건물이 낡아 안전사고가 우려된다는 사정은 법이 정한 갱신거절 사유 중 하나에 해당합니다. 다만 이 '우려'라는 판단을 임대인이 일방적으로 주장하는 것만으로 충분한지는 사안마다 다르게 볼 여지가 있어, 이를 뒷받침할 구체적인 근거를 함께 갖추어 두는 것이 안전합니다.

실무적으로는 안전진단 결과, 관계 기관의 통보나 지적 사항, 건물 노후도를 보여주는 자료 등을 근거로 갖추어 두는 경우가 많습니다. 이런 근거 없이 '위험해 보인다'는 정도의 주장만으로 화해조서에 명도 조항을 넣으면, 임차인이 서명을 주저하거나 이후 조항의 정당성을 둘러싼 다툼으로 이어질 가능성이 있습니다.

반대로 계약을 체결할 당시부터 재건축 계획을 구체적으로 고지했다면, 이는 안전사고 우려와는 별개로 그 자체가 독립된 정당한 사유가 됩니다. 그래서 전통시장 점포를 새로 임대할 계획이 있는 임대인이라면, 재건축 가능성을 처음 계약서를 작성하는 시점부터 구체적으로 명시해 두는 것을 권해드립니다.

화해조서에 안전사고 우려를 사유로 담을 때는 단순히 '안전상 이유로 인도한다'고만 쓰기보다, 어떤 근거로 안전사고 우려를 판단했는지를 함께 기재해 두는 것이 좋습니다. 이렇게 해두면 임대인과 임차인 모두 조서 성립 당시의 사정을 명확히 공유할 수 있고, 나중에 조서 내용을 둘러싼 해석 다툼을 줄일 수 있습니다.

임차인 입장에서도 안전사고 우려를 이유로 한 명도 요구를 무조건 거부하기는 현실적으로 쉽지 않습니다. 실제로 건물이 노후해 안전이 걱정되는 상황이라면, 명도 시점을 다투기보다 이주에 필요한 기간과 조건을 조서에 최대한 유리하게 반영하는 방향으로 협상하는 편이 실익이 클 수 있습니다.

안전사고 우려와 재건축 계획이 동시에 거론되는 경우도 흔합니다. 이럴 때는 두 사유를 모두 조서에 함께 기재해 두면, 재건축 일정이 예상보다 늦어지더라도 안전사고 우려라는 사유만으로도 명도 조항의 근거가 유지될 수 있어 임대인 입장에서 안정적인 설계가 됩니다.

좌판·가판처럼 경계가 모호한 점포, 목적물은 어떻게 특정할까

전통시장은 점포가 벽이나 문으로 명확히 구분되기보다 좌판, 가판, 통로를 사이에 둔 배치로 이루어진 경우가 많습니다. 이런 구조에서는 화해조서에 목적물을 정확히 표시하지 않으면 옆 점포와 경계를 두고 다툼이 생기거나, 집행 단계에서 어디까지가 인도 대상인지 애매해질 수 있습니다.

제소전화해 신청 시 첨부하는 도면은 원래 점포가 건물 1층의 일부인 경우에 필수로 요구되는 서류인데, 전통시장 점포는 대체로 이런 요건에 해당하는 경우가 많습니다. 도면에 점포의 위치, 폭과 깊이, 인접 점포와의 경계를 표시해 두면 목적물이 훨씬 명확해집니다.

도면 없이 '몇 번째 좌판' 또는 '어느 통로 앞자리'처럼 구두 표현에 가까운 방식으로만 목적물을 표시하면, 시간이 지나면서 점포 배치가 조금씩 바뀌거나 관리자가 바뀌었을 때 정확한 위치를 특정하기 어려워질 수 있습니다. 도면과 함께 사진을 첨부해 두면 이런 위험을 한층 더 줄일 수 있습니다.

좌판이나 가판이 이동식으로 운영되는 경우도 있어, 이럴 때는 '지정된 구역 안에서 운영한다'는 취지로 구역 자체를 특정하는 방식이 실무적으로 많이 쓰입니다. 점포의 물리적 형태가 고정되어 있지 않더라도, 화해조서에는 구역의 범위를 최대한 구체적으로 담아두는 것이 원칙입니다.

시장 통로가 공용 공간인지 특정 점포에 속하는 공간인지도 자주 다투어지는 부분입니다. 좌판을 통로 쪽으로 조금씩 넓혀 운영해 온 관행이 있다면, 화해조서를 준비하는 시점에 이 부분을 어떻게 정리할지도 함께 논의해 두는 것이 이후 분쟁을 막는 데 도움이 됩니다.

점포 면적을 표시할 때는 계약서상 면적과 실제 사용 면적이 다를 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다. 오랜 기간 운영하면서 실제 사용 범위가 계약서보다 넓어진 경우, 화해조서에는 실제 인도해야 할 범위를 기준으로 다시 확인해 반영하는 것이 안전합니다.

인접한 점포끼리 임차인이 여러 세대에 걸쳐 바뀌면서, 애초에 계약서에 적힌 면적과 현재 통용되는 경계 인식이 조금씩 달라져 있는 경우도 드물지 않습니다. 이런 상황이라면 화해조서를 준비하는 시점에 인접 점포 임차인과도 경계를 다시 한번 확인해 두는 것이, 나중에 집행 단계에서 예상치 못한 이의를 마주하는 상황을 막는 방법이 됩니다.

시장 관리 조직이 보관하고 있는 배치도나 구획도가 있다면 이를 화해조서의 참고 자료로 함께 활용하는 것도 실무적으로 도움이 됩니다. 공식적으로 관리되는 자료와 실제 도면을 함께 첨부해 두면, 목적물의 위치와 범위에 대한 신뢰도가 한층 높아지고 법원 접수 이후 보정을 요구받는 상황도 줄어듭니다.

결국 전통시장 점포의 제소전화해에서는 권리금과 철거·재건축 조항 못지않게, 목적물을 정확히 특정하는 작업이 실무적으로 중요합니다. 이 부분이 명확하지 않으면 아무리 좋은 조항을 담아도 실제 집행 단계에서 다시 다툼이 생길 수 있기 때문입니다.

제소전화해 진행 절차 5단계

전통시장 점포라고 해서 제소전화해 진행 절차 자체가 크게 달라지지는 않습니다. 다만 점포 위치를 특정할 도면, 재건축이 예정되어 있다면 관련 자료 등 추가로 준비할 서류가 있을 수 있어 초기 상담 단계에서 함께 안내해 드립니다.

의뢰인이 직접 해야 하는 일은 1~3단계, 즉 상담과 자료 전달, 입금 확인 정도이며 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다. 점포를 비우기 어려운 영업 특성상 시간을 내기 어려운 상인분들도 전화와 이메일만으로 절차를 진행하실 수 있습니다.

여러 점포가 동시에 재건축 대상이 되는 경우, 상인회 등을 통해 여러 임차인이 함께 문의하시는 경우도 많습니다. 이런 경우에는 점포별로 계약 조건이 다르더라도 상담을 한 번에 진행해 공통된 기준을 먼저 잡아드리고, 이후 점포별 세부 조항만 개별적으로 조율하는 방식으로 시간을 아낄 수 있습니다.

비용과 준비서류 한눈에

제소전화해 비용은 쌍방을 함께 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가가치세 별도)입니다. 여기에 인지대·송달료 등 법원에 내는 비용이 통상 15만원 안팎으로 별도 발생합니다. 전통시장 점포는 대체로 임대료 규모가 크지 않아 첫 번째 구간에 해당하는 경우가 많습니다.

관할합의서를 계약서에 함께 작성해 두면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있습니다. 지방 소재 전통시장이라도 별도의 추가 비용 없이 동일한 조건으로 제소전화해를 진행할 수 있습니다. 여러 점포를 함께 진행하시는 경우에도 점포별 비용 구간은 각 점포의 임대료를 기준으로 개별 산정되며, 진행 과정에서 발생하는 궁금한 사항은 언제든 담당 창구를 통해 다시 확인하실 수 있고 추가 비용이 임의로 발생하지 않습니다.

신청 시 준비할 서류는 화해조항을 설계하는 신청서 본문과 8종의 첨부서류입니다. 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장 2부(인감 날인 필수), 관할합의서가 기본이며, 점포가 건물 1층의 일부인 경우가 많은 전통시장 특성상 위치를 특정하는 도면도 대부분 함께 첨부하게 됩니다.

전통시장은 상인회나 시장 관리 조직을 통해 등기부등본상 소유 관계가 다소 복잡하게 얽혀 있는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 등기부등본과 건축물대장을 미리 발급받아 소유자와 임대인이 일치하는지 확인해 두면 접수 단계에서 시간을 아낄 수 있습니다.

재건축이나 안전사고 우려와 관련된 자료가 있다면 통지문, 안내문, 공고문 등 형태를 가리지 않고 미리 모아두시는 것이 좋습니다. 정식 문서가 아니더라도 관리 조직 명의로 발송된 안내문이라면 조서 작성 단계에서 사유를 뒷받침하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

임차인 쪽에서 상담을 받으시는 경우라면, 권리금을 실제로 지급받고 나간 이전 사례나 시세를 보여줄 수 있는 자료가 있는지도 함께 확인해 보시면 좋습니다. 이런 자료가 화해조서의 협조 조항 문구를 구체화하는 데 참고가 될 수 있습니다.

저희는 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜온 경험을 바탕으로, 전통시장 점포처럼 권리금 보호와 철거·재건축, 경계 특정이라는 세 가지 쟁점이 함께 얽힌 사안에서도 실제로 집행되는 문구로 화해조항을 설계해 드립니다. 다만 조서가 성립한 이후 실제 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않으며, 집행문·송달증명 발급 등 필요한 지원(비용 별도)까지 안내해 드립니다. 전통시장이라는 특수한 환경에서도 원칙은 같습니다 — 권리금 보호, 철거·재건축 사유, 점포 경계라는 세 가지 요소가 서로 충돌하지 않도록 조율하는 것이 결국 실제로 집행되는 조서를 만드는 길입니다.

자주 묻는 질문