임대차 계약을 새로 맺으면서 공인중개사나 지인에게서 "공증사무소 가서 공정증서 하나 받아두면 나중에 문제 생겨도 바로 집행할 수 있다"는 이야기를 들어본 임대인이 적지 않습니다. 실제로 계약서에 공증을 받아두는 경우도 흔합니다. 문제는 이 공정증서가 실제로 어디까지 힘을 발휘하는지, 특히 세입자가 나가지 않고 버틸 때 건물을 비우게 하는 데까지 쓸 수 있는지에 대해서는 정확히 아는 사람이 많지 않다는 점입니다. 결론부터 말씀드리면 공정증서만으로는 건물 명도, 즉 세입자를 내보내는 집행을 할 수 없습니다. 이 글에서는 그 이유와 함께 임대인이 실제로 준비해야 할 방법을 정리해 드립니다.

공증사무소에서 만든 공정증서로 건물 명도까지 가능할까요

공정증서, 실무에서는 집행증서라고도 부르는 이 서류는 아무 내용이나 담아서 강제집행의 근거로 삼을 수 있는 것이 아닙니다. 민사집행법 제56조 4호는 공증인이 작성한 공정증서가 집행권원이 되려면 그 내용이 금전이나 대체물, 유가증권의 일정한 수량을 지급하는 것을 목적으로 하는 청구여야 하고, 채무자가 그 증서에 대해 강제집행을 승낙한다는 취지가 명확히 적혀 있어야 한다고 정하고 있습니다. 다시 말해 공정증서가 집행권원으로 인정되는 대상은 돈, 대체가 가능한 물건, 유가증권을 일정 수량 지급하라는 청구에 한정된다는 뜻입니다.

그런데 건물을 비우고 나가라는 청구, 즉 명도청구는 이 조문이 말하는 금전이나 대체물, 유가증권의 급부에 해당하지 않습니다. 건물은 특정된 하나의 부동산이고, 명도는 그 부동산에서 점유를 이전하라는 청구이지 일정 수량의 대체물을 지급하라는 청구가 아닙니다. 그래서 아무리 공증사무소에서 정성 들여 작성한 공정증서라 해도, 그 문구 안에 "세입자는 임대차가 끝나면 즉시 건물을 인도한다"는 내용을 넣어두었다 하더라도, 그 부분만 놓고 보면 강제집행의 근거가 되지 못합니다. 실제로 집행관에게 명도 집행을 신청하려면 별도로 확정판결에 준하는 집행권원을 새로 받아야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

간혹 "임대차 계약 만료가 임박하면 공증만으로도 명도까지 받을 수 있다"는 안내를 들었다는 임대인들이 있는데, 이는 정확한 설명이 아닙니다. 공정증서가 집행권원이 되는 범위는 계약 만료 시점과 무관하게 애초에 급부의 종류로 정해져 있습니다. 계약이 얼마 남지 않았든, 이미 만료됐든 공정증서 자체의 성격이 바뀌지는 않습니다. 이 부분을 혼동하면 막상 세입자가 버틸 때 아무런 실효성 있는 조치를 취하지 못한 채 시간만 흘려보내는 상황이 벌어질 수 있습니다.

반대로 연체된 차임, 즉 밀린 월세를 지급하라는 청구라면 이야기가 달라집니다. 이는 금전 지급을 목적으로 하는 청구이므로 공정증서에 강제집행 승낙 문구를 넣어두었다면 그 부분은 집행권원으로 작동합니다. 결국 공정증서는 "돈을 받아내는 데는 유용하지만 건물을 비우게 하는 데는 쓸 수 없는 서류"라고 정리하는 것이 정확합니다.

공정증서와 화해조서, 집행권원의 범위가 다릅니다

그렇다면 건물 명도까지 준비해두려면 무엇이 필요할까요. 바로 화해조서입니다. 민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기, 청구의 인낙을 변론조서나 변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고 있습니다. 제소전화해는 소송을 제기하기 전에 미리 법원에 화해를 신청해 이 화해조서를 받아두는 절차입니다. 화해조서는 특정한 급부의 종류에 제한되지 않고 당사자가 합의한 내용 그대로 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 그 안에 건물 인도 의무를 명확히 적어두면 세입자가 이행하지 않을 때 곧바로 명도 집행의 근거가 됩니다.

이 차이를 몰랐던 임대인들이 실제로 겪는 어려움은 이렇습니다. 임대차 계약 당시 공증만 받아두고 안심하고 있다가, 계약이 끝난 뒤 세입자가 이런저런 이유로 건물을 비워주지 않으면 그제서야 명도소송을 새로 준비해야 한다는 사실을 알게 됩니다. 소송은 상대방이 다투면 변론 기일을 여러 차례 거쳐야 하고, 판결이 확정되기까지 짧지 않은 시간이 걸립니다. 반면 임대차 계약을 맺는 시점에 제소전화해로 화해조서를 미리 받아두었다면, 세입자가 계약대로 이행하지 않을 때 바로 그 조서를 근거로 집행 절차에 들어갈 수 있습니다.

물론 화해조서라고 해서 아무 내용이나 다 담을 수 있는 것은 아닙니다. 임차인에게 일방적으로 불리한 강행법규 위반 조항, 예를 들어 정당한 권리금 회수 기회를 포기하게 하거나 법이 보장한 계약갱신요구권을 아예 포기시키는 조항은 화해조서에 넣을 수 없고, 이런 부분이 발견되면 재판부가 배정된 이후 보정을 요구하는 절차를 거치게 됩니다. 그래서 화해조서를 설계할 때는 임대인의 이익만이 아니라 임차인도 받아들일 수 있는 균형 잡힌 조항으로 구성하는 것이 원칙입니다. 애초에 임차인의 동의가 없으면 화해 자체가 성립하지 않기 때문에, 이 균형은 선택이 아니라 절차의 전제 조건이라고 보아야 합니다.

연체차임은 공정증서로, 명도는 화해조서로 나누는 실무 설계

실무적으로는 두 서류를 경쟁 관계로 볼 것이 아니라 역할을 나누어 함께 준비하는 편이 안전합니다. 연체차임, 즉 밀린 월세나 관리비처럼 금전 지급을 구하는 부분은 공정증서에 강제집행 승낙 문구를 넣어 준비해두고, 건물을 비우게 하는 명도 부분은 제소전화해를 통해 화해조서로 별도로 받아두는 방식입니다. 이렇게 이원화해두면 세입자가 월세를 밀렸을 때는 공정증서로 곧바로 금전 채권을 집행하고, 계약이 끝났는데도 건물을 비우지 않을 때는 화해조서로 명도 집행에 들어갈 수 있어 어느 한쪽 상황에서도 시간을 낭비하지 않습니다.

• 월세가 밀릴 가능성이 걱정된다면 연체차임 공정증서를 별도로 준비해두면 즉시 집행이 가능합니다.
• 계약이 끝난 뒤 세입자가 안 나갈까 걱정된다면 계약 시점에 제소전화해로 화해조서를 받아두는 것이 핵심입니다.
• 이미 공정증서만 받아둔 상태라도 지금이라도 제소전화해를 준비하면 명도 리스크를 보완할 수 있습니다.

특히 상가 임대차라면 차임 연체가 3기에 이르렀을 때, 주택 임대차라면 2기에 이르렀을 때 임대인이 계약 해지와 함께 즉시 강제집행에 나설 수 있는 근거가 마련되어 있는지가 중요합니다. 이 기준을 화해조서 문구에 명확히 반영해두면, 실제로 연체가 쌓였을 때 별도의 소송 없이 조서에 적힌 기준대로 절차를 진행할 수 있어 대응 속도가 크게 달라집니다. 반대로 이런 기준이 애매하게 적혀 있거나 아예 빠져 있으면, 정작 필요한 순간에 조서를 근거로 삼기 어려워지는 경우도 있습니다.

결국 공정증서와 화해조서 중 하나만 선택하는 문제가 아니라, 각각이 담당하는 역할을 이해하고 필요에 맞게 함께 준비하는 것이 임대인에게 가장 안전한 방법입니다. 계약을 새로 맺는 시점, 혹은 갱신을 앞둔 시점이 이 두 가지를 함께 점검하기에 가장 좋은 때입니다.

제소전화해란 무엇인가요

제소전화해는 말 그대로 소송을 제기하기 전에 미리 법원에 신청해 화해를 성립시키는 절차입니다. 민사소송법 제385조에 따라 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 청구 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 신청하면, 법원이 화해기일을 지정하고 그 자리에서 당사자가 합의한 내용을 조서에 담아 확정합니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 앞서 설명드린 대로 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가지게 되어, 이후 상대방이 조서 내용을 이행하지 않으면 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

다만 화해가 성립하려면 임차인의 동의가 반드시 필요합니다. 민사소송법 제387조는 신청인이나 상대방이 화해기일에 출석하지 않으면 화해가 성립하지 않은 것으로 볼 수 있다고 정하고 있는데, 이는 제소전화해가 임대인이 일방적으로 밀어붙일 수 있는 절차가 아니라 임차인의 동의를 전제로 하는 절차라는 점을 잘 보여줍니다. 실무에서 자주 오해하는 부분이 바로 이 지점인데, 제소전화해를 "임대인 전용 제도"로 오해하고 임차인에게 일방적으로 불리한 조항만 담으려 하면 오히려 임차인이 동의하지 않아 화해 자체가 무산될 가능성이 커집니다.

그래서 실무적으로는 임대인과 임차인 양쪽의 정당한 이익을 함께 반영한, 이른바 균형 잡힌 조서를 설계하는 것이 화해 성립의 핵심 관건이 됩니다. 임대인 입장에서는 연체 시 즉시 집행, 계약 종료 시 신속한 명도라는 실익을 확보하면서도, 임차인 입장에서는 정당한 절차와 예측 가능한 기준을 보장받는 구조를 만드는 것입니다. 이렇게 설계된 화해조서는 실제 분쟁이 발생했을 때도 양쪽 모두 그 내용을 신뢰하고 따르게 되는 경향이 있습니다.

화해가 성립되기까지 어떤 절차를 거치나요

제소전화해는 생각보다 절차 자체는 복잡하지 않습니다. 다만 화해조항을 어떻게 설계하느냐에 따라 실제 효력의 크기가 크게 달라지기 때문에, 이 부분에서 경험이 얼마나 축적되어 있는지가 중요합니다. 전체 흐름은 상담부터 조서 송달까지 다섯 단계로 나눌 수 있습니다.

여기서 임대인이 직접 신경 써야 하는 부분은 1단계부터 3단계까지입니다. 화해기일 출석 자체는 위임을 받은 변호사가 대리해 진행할 수 있어, 의뢰인이 매번 법원에 나가야 하는 부담은 크지 않습니다. 평균적으로 신청부터 조서 확정까지는 6개월 정도가 걸리며, 사건 성격이나 임차인의 협조 여부에 따라 짧게는 3개월, 길게는 9개월까지 걸리기도 합니다.

절차 중간에 재판부가 화해조항 중 강행법규에 어긋나는 부분을 발견하면 보정을 요구하는 경우가 있는데, 이 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 이후에 내려집니다. 따라서 처음부터 조항을 신중하게 설계해두면 이런 보정 절차로 시간이 지연되는 상황을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

제소전화해에 필요한 서류는 무엇인가요

화해신청서 자체는 형식적인 서류처럼 보이지만, 실제로 핵심은 화해조항을 어떻게 설계하느냐에 달려 있습니다. 여기에 첨부되는 서류들은 신청 내용을 뒷받침하는 근거가 되므로 하나라도 빠지면 보정 요구를 받아 절차가 지연될 수 있습니다.

법인이 임대인이거나 임차인인 경우에는 개인 인감증명서 대신 발급 2개월 이내의 법인인감증명서와 법인등기부등본을 함께 준비해야 합니다. 또한 임대 목적물이 건물 전체가 아니라 1층 매장 일부처럼 특정 구획인 경우에는 그 위치를 명확히 표시한 도면이 필수적으로 첨부되어야 하며, 건물 전체를 임대하는 경우에는 도면 없이도 접수가 가능합니다.

서류를 준비하는 과정에서 가장 시간이 걸리는 부분은 대개 인감증명서 발급과 위임장 날인입니다. 임대인과 임차인 양쪽 모두 협조가 필요한 절차이기 때문에, 초기 상담 단계에서 필요한 서류 목록을 미리 안내받아 두면 전체 진행 속도를 크게 앞당길 수 있습니다.

서류 준비만큼 중요한 것이 화해조항 문안 자체입니다. 아무리 서류가 완벽하게 갖추어져도 조항 문구가 모호하면 나중에 집행 단계에서 다시 다툼의 소지가 생길 수 있습니다. 예를 들어 명도 기한을 "임대차 종료 후 상당한 기간 내"처럼 막연하게 적어두면 실제로 언제부터 집행에 들어갈 수 있는지 해석이 갈릴 수 있습니다. 반면 구체적인 날짜와 조건, 원상회복 범위, 위약금 산정 방식까지 명확히 특정해두면 이행 여부를 판단하기가 훨씬 쉬워지고, 실제 집행 단계에서도 절차가 매끄럽게 진행됩니다.

비용과 기간은 어느 정도로 예상하면 될까요

제소전화해 비용은 임대인과 임차인 쌍방이 함께 변호사를 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원 수준으로 안내되고 있으며 부가가치세는 별도입니다. 여기에 법원에 내는 인지대와 송달료 등 실비가 추가로 발생하는데, 이 부분은 사건마다 산정 기준이 달라질 수 있어 상담 시 개별적으로 안내해 드리고 있습니다.

관할합의서를 활용하면 임대인이나 임차인의 거주지가 어디든 전국 동일한 기준으로 비용이 산정되므로, 지역에 따라 비용이 달라질 걱정은 하지 않아도 됩니다. 기간은 앞서 설명드린 대로 평균 6개월 정도이며, 서류가 신속히 준비되고 임차인의 협조가 원활한 경우 3개월 안에 마무리되기도 하고, 반대로 조항 조율에 시간이 걸리면 9개월 가까이 소요되기도 합니다.

비용을 문의하는 임대인 중에는 "상가 하나에 이 정도 비용을 들일 만한 가치가 있느냐"고 되묻는 경우도 있습니다. 그런데 실제로 세입자가 나가지 않아 명도소송을 새로 진행하게 되면, 변호사 비용과 소송 기간 동안의 임대료 손실, 그리고 그 시간 동안 겪는 심리적 부담까지 감안했을 때 제소전화해를 미리 준비해두는 비용은 상대적으로 크지 않은 편입니다. 특히 상가처럼 임대료 규모가 크고 세입자 회전이 잦은 부동산일수록 이런 사전 대비의 효과가 두드러집니다.

공정증서를 함께 준비하는 경우에는 별도의 공증 비용이 추가로 발생할 수 있습니다. 다만 앞서 설명드린 것처럼 공정증서는 연체차임 등 금전 청구 부분에만 실효성이 있으므로, 비용 대비 효과를 따져 명도 리스크가 큰 계약이라면 화해조서 준비에 우선순위를 두는 것이 합리적입니다.

비용을 아끼려고 화해조항을 대충 설계하면 오히려 나중에 더 큰 비용을 치르게 되는 경우가 많습니다. 예를 들어 명도 시점과 방법, 원상회복 범위, 위약금 산정 기준이 애매하게 적혀 있으면 실제 이행 단계에서 세입자와 다시 다투게 되고, 결국 별도의 소송을 거쳐야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다. 처음부터 조항 하나하나를 구체적으로 확정해두는 것이 장기적으로는 비용과 시간을 모두 줄이는 방법입니다.

제소전화해와 명도소송, 무엇이 다른가요

화해조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 하면, 그냥 명도소송을 제기해서 판결을 받으면 되는 것 아니냐고 묻는 임대인들도 있습니다. 결과만 보면 둘 다 집행권원이 된다는 점에서 비슷해 보이지만, 절차의 성격과 소요 시간에서 큰 차이가 있습니다. 명도소송은 상대방이 다투기 시작하면 답변서 제출, 변론 기일, 증거 조사를 거쳐야 하고 이 과정에서 짧게는 여러 달, 길게는 1년 이상 걸리는 경우도 드물지 않습니다. 반면 제소전화해는 애초에 당사자 쌍방이 합의한 내용을 조서에 담는 절차이므로, 다툼 자체가 없는 상태에서 시작해 상대적으로 짧은 기간 안에 확정판결과 같은 효력을 얻을 수 있습니다.

차이가 나는 또 다른 지점은 시점입니다. 명도소송은 이미 분쟁이 벌어진 뒤에야 제기할 수 있는 절차입니다. 즉 세입자가 나가지 않겠다고 버티는 상황이 실제로 발생한 다음에야 소송을 준비할 수 있다는 뜻입니다. 반면 제소전화해는 분쟁이 생기기 전, 계약을 맺는 시점이나 관계가 원만한 시점에 미리 준비해둘 수 있는 절차입니다. 그래서 임대인 입장에서는 "문제가 생기면 그때 소송하겠다"는 사후 대응이 아니라 "문제가 생기지 않도록, 혹은 생기더라도 바로 대응할 수 있도록" 사전에 준비해두는 개념으로 접근하는 것이 바람직합니다.

물론 이미 세입자와 분쟁이 진행 중이라면 제소전화해로 되돌아갈 수는 없습니다. 이 경우에는 명도소송이나 지급명령처럼 상대방이 다투는 것을 전제로 한 절차를 진행해야 합니다. 그래서 어떤 절차가 맞는지는 현재 임대차 관계가 원만한 상태인지, 이미 갈등이 표면화된 상태인지에 따라 달라지며, 이 판단은 상담을 통해 구체적으로 확인하는 것이 정확합니다.

임대인들이 자주 놓치는 시점이 하나 있습니다. 바로 계약 갱신 시점입니다. 처음 계약할 때는 서로 조심스러워서 화해까지 챙기지 못했더라도, 갱신 협의를 하는 시점은 다시 한번 조건을 조율하는 자리이기 때문에 이때 제소전화해를 함께 준비하자고 제안하기가 상대적으로 수월합니다. 임차인 입장에서도 갱신이 되는 대가로 화해조서 작성에 협조하는 것을 받아들이는 경우가 적지 않습니다. 이미 세입자를 들인 지 오래된 임대인이라면, 다음 갱신 시점을 화해조서를 준비할 기회로 삼아보는 것도 실질적인 방법이며, 갱신 협의 초반부터 이 이야기를 자연스럽게 꺼내는 편이 임차인의 거부감을 줄이는 데도 도움이 됩니다.

화해조서를 받아둔 뒤 실제 집행은 어떻게 진행되나요

화해조서가 있다고 해서 세입자가 알아서 건물을 비워주는 것은 아닙니다. 조서에 적힌 명도 기한이 지났는데도 이행하지 않으면 그 조서를 집행권원으로 삼아 관할 법원에 강제집행을 신청하는 절차로 넘어갑니다. 강제집행 신청부터 실제 건물을 비우는 본집행까지는 통상 3개월 정도가 걸리는데, 이 기간에는 집행관이 현장에 나가 고시문을 붙이고 절차를 진행하는 과정이 포함됩니다.

실제 집행 단계에서는 집행관이 채무자의 점유를 풀고 건물 안의 동산을 반출해 채권자에게 인도하는 절차를 밟습니다. 이때 채무자나 그 가족이 현장에 없으면 동거하는 친족이나 대리인에게 동산을 인도하고, 그마저 없으면 채무자의 비용으로 별도 보관하는 방식으로 처리됩니다. 이 과정은 법이 정한 절차에 따라 집행관이 주도하는 것이며, 임대인이 임의로 사람을 동원해 물건을 치우거나 문을 여는 방식으로는 진행할 수 없습니다. 화해조서를 잘 만들어두는 것과 별개로, 실제 집행이 필요한 단계에서는 집행문과 송달증명 같은 서류를 발급받아 절차를 밟아야 하는데, 이 부분은 저희가 비용을 별도로 안내해 지원해 드리고 있습니다. 다만 강제집행의 실행 자체, 즉 현장에서 집행관과 함께 진행하는 부분은 저희가 직접 수행하는 영역이 아니라는 점도 함께 안내해 드립니다.

15년간 임대차 분쟁을 다루면서 명도 사건 800건 이상, 강제집행까지 이어진 사건 240건 이상을 경험하며 쌓은 것은 결국 "실제로 집행 단계에서 막히지 않는 문구"를 화해조항에 담는 노하우입니다. 이 경험은 서류를 형식적으로 갖추는 것을 넘어, 집행관이 현장에서 곧바로 절차를 진행할 수 있도록 조항 하나하나를 미리 점검하는 데 활용됩니다. 조항이 아무리 그럴듯해 보여도 집행 단계에서 특정이 안 되거나 해석의 여지가 남아 있으면 집행관이 절차를 진행하기 어려워질 수 있습니다. 그래서 화해조서를 설계하는 단계부터 실제 집행까지 염두에 두고 문구를 정교하게 다듬는 작업이 중요합니다.

자주 묻는 질문