임대인과 임차인이 제소전화해를 준비하다 보면 반드시 마주치는 질문이 하나 있습니다. 임대차 기간 중 차임을 얼마나 올릴 수 있는지, 그 인상률을 아예 조서에 숫자로 박아 넣을 수 있는지입니다. 매년 일정 비율씩 올린다거나 2년마다 특정 비율을 인상한다는 식의 조항을 넣고 싶어 하는 임대인이 적지 않습니다. 결론부터 말하면 이런 조항은 그대로 받아들여지지 않을 가능성이 큽니다. 차임증감에 관한 법률 조항 자체가 임대인에게 유리한 방향으로만 정할 수 없도록 만들어진 강행규정이기 때문입니다.

제소전화해는 임대인과 임차인이 미리 합의한 내용을 조서로 만들어 두는 절차이지만, 그 합의라고 해서 법이 정한 한도를 벗어나는 내용까지 담아낼 수 있는 것은 아닙니다. 화해기일에서 재판부가 화해조항을 확인하는 과정에서 강행법규를 위반한 조항이 발견되면 그 부분에 대해 보정을 요구하고, 보정이 되지 않으면 화해가 성립하지 않을 수 있습니다. 그래서 차임증감 조항을 조서에 넣을 때는 건물의 용도가 상가인지 주택인지부터 구분해서 접근해야 합니다. 두 법이 인상 한도를 정하는 방식 자체가 다르기 때문입니다.

이번 글에서는 상가건물 임대차와 주택임대차에서 차임 증액을 어떻게 제한하고 있는지, 민법상 일반 임대차와는 어떤 차이가 있는지, 그리고 실제 조서에는 어떤 방식으로 제소전화해 차임증감 조항을 담아야 나중에 다툼의 소지를 줄일 수 있는지 순서대로 설명합니다. 특히 임대인 입장에서는 인상률을 구체적으로 못 박고 싶은 마음이 크지만, 그 욕심이 오히려 조서 전체를 흔드는 원인이 될 수 있다는 점을 함께 짚어보겠습니다.

상가건물 임대차보호법은 차임과 보증금 증감청구권을 별도의 조항으로 두고 있습니다. 조세나 공과금 등 부담이 늘거나 줄어든 경우, 또는 제1급감염병 등에 따른 경제 사정의 변동으로 기존 차임이나 보증금이 상당하지 않게 되었을 때 당사자는 장래에 대해 증감을 청구할 수 있습니다. 여기서 핵심은 장래에 대해서만 청구할 수 있다는 부분으로, 이미 지난 기간의 차임을 소급해서 올리거나 내릴 수는 없습니다. 조서를 작성할 때도 이 원칙은 그대로 적용되어야 합니다.

문제는 증액 쪽에 상한이 걸려 있다는 점입니다. 상가건물 임대차보호법은 증액을 청구할 때 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 이 비율은 법률 본문이 아니라 시행령에서 정해지고 시기에 따라 조정될 수 있는 수치이기 때문에, 조서에 특정 비율을 확정적인 숫자로 박아 넣는 방식은 위험합니다. 시행령상 비율이 바뀌면 조서에 적힌 숫자가 오히려 그 시점의 법정 상한을 넘어서는 결과가 될 수 있고, 그렇게 되면 그 조항 자체가 효력을 놓고 다투어질 여지가 생깁니다.

또 하나 놓치기 쉬운 제한은 증액 청구의 시간적 간격입니다. 상가건물 임대차보호법은 계약을 체결하거나 약정한 차임 등을 증액한 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구하지 못하도록 정하고 있습니다. 즉 한 번 인상했다면 최소 1년이 지나야 다음 인상을 청구할 수 있다는 뜻입니다. 조서에 정기적으로 올린다는 취지의 조항을 넣을 때는 이 1년 제한과 비율 상한 규정을 함께 고려해서 설계해야 합니다.

감염병 등으로 차임이 한 차례 감액된 경우에는 그 감액 전 금액에 다시 이를 때까지는 증액 상한 규정을 적용하지 않는다는 예외도 마련되어 있습니다. 다만 이는 특수한 상황을 전제로 한 예외이므로, 일반적인 임대차 관계에서 조서를 작성할 때 이 예외를 근거로 인상 폭을 넓히려는 시도는 신중하게 접근해야 합니다. 예외가 적용되는 사정인지 여부는 개별 사안마다 확인이 필요합니다.

주택임대차보호법은 상가건물 임대차보호법과 달리 증액 한도를 법률 본문에 직접 숫자로 적어 두고 있습니다. 차임이나 보증금을 증액하려는 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1을 초과하지 못한다고 명시되어 있습니다. 이 20분의 1이라는 비율은 시행령으로 위임된 것이 아니라 법률 조항 그 자체에 들어 있는 숫자이기 때문에, 상가와 달리 주택 임대차 조서에서는 이 비율을 그대로 인용해서 설명하는 것이 가능합니다.

다만 이 조항에도 지역별 사정을 반영할 수 있는 여지가 있습니다. 시·도가 관할 구역의 지역별 여건을 고려해 법률 본문이 정한 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있도록 되어 있기 때문입니다. 그래서 주택이 소재한 지역에 따라 실제 적용되는 인상 한도가 20분의 1보다 낮게 조례로 정해져 있을 가능성도 배제할 수 없고, 조서를 작성하기 전에 해당 지역의 조례 유무를 확인하는 절차가 필요합니다.

주택임대차 역시 증액청구는 계약을 맺거나 이미 약정으로 증액한 후 1년 이내에는 다시 할 수 없다는 시간적 제한을 두고 있습니다. 상가건물 임대차보호법의 1년 제한과 같은 구조입니다. 그래서 주택이든 상가든 언제 얼마나 올릴 수 있는지를 조서에 담을 때는 비율 상한과 1년 간격이라는 두 가지 축을 함께 고려해야 빠짐없는 조항이 만들어집니다.

상가건물 임대차보호법이나 주택임대차보호법이 적용되지 않는 임대차, 예를 들어 환산보증금을 초과하는 일부 상가나 법의 적용 대상에서 벗어난 임대차 관계라면 민법의 일반 원칙으로 돌아가야 합니다. 민법은 임대차에 관한 공과부담의 증감이나 그 밖의 경제 사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때, 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고만 정하고 있습니다.

민법 조항의 특징은 특별법과 달리 인상 폭에 대한 구체적인 상한을 두지 않는다는 점입니다. 그렇다고 해서 무제한으로 인상할 수 있다는 의미는 아니고, 상당하지 않게 된 사정이라는 요건 자체가 인상 폭을 합리적인 범위로 제한하는 역할을 합니다. 특별법의 적용을 받지 않는 임대차의 조서를 작성할 때는 이 요건을 어떻게 구체화할지가 관건이 됩니다.

실무에서는 특별법이 적용되지 않는 임대차라 하더라도, 조서에 담기는 인상률이 지나치게 높으면 나중에 임차인 측에서 형평에 어긋난다는 주장을 제기할 여지가 있습니다. 그래서 특별법의 적용을 받지 않는 사안이라도 상가건물 임대차보호법이나 주택임대차보호법이 정한 수준을 참고해 인상 폭을 설계하는 경우가 많습니다. 대상 건물이 어느 법의 적용을 받는지부터 먼저 확인하는 절차가 그래서 중요합니다.

상가건물 임대차보호법은 보증금 액수가 일정 수준을 넘는 임대차, 이른바 환산보증금을 초과하는 임대차에 대해서는 법 적용을 원칙적으로 제한하고 있습니다. 다만 환산보증금을 초과하더라도 법 전체가 배제되는 것은 아니고, 일부 조항은 그대로 적용된다는 점을 법률 스스로 명시하고 있습니다. 여기서 실무자들이 자주 놓치는 부분이 바로 어떤 조항이 남고 어떤 조항이 빠지는지입니다.

대항력에 관한 규정과 계약갱신요구권에 관한 본문 조항, 권리금 보호에 관한 일련의 조항들은 환산보증금을 초과하더라도 그대로 적용되도록 법이 정해두고 있습니다. 그런데 차임과 보증금의 증감청구권을 정한 조항은 이 예외 목록에 포함되어 있지 않습니다. 즉 환산보증금을 초과하는 상가라면, 증액 상한을 대통령령 비율로 제한하는 상가건물 임대차보호법의 보호를 받을 수 없다는 뜻입니다.

그렇다면 환산보증금을 초과하는 상가의 차임 증액은 어떤 기준으로 판단해야 할까요. 이 경우에는 특별법이 아닌 민법의 일반 원칙, 즉 공과부담 증감이나 경제 사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 때 장래에 대해 증감을 청구할 수 있다는 조항으로 돌아가야 합니다. 특별법이 정한 구체적인 상한 비율이나 1년 간격 제한이 곧바로 적용되지는 않고, 상당성이라는 다소 폭넓은 기준으로 판단하게 됩니다.

그래서 제소전화해 신청서를 준비할 때는 대상 상가의 보증금과 월 차임을 환산보증금 기준으로 먼저 계산해보는 절차가 선행되어야 합니다. 이 계산 결과에 따라 조서에 담을 차임증감 조항의 근거 조문 자체가 달라지기 때문입니다. 환산보증금 초과 여부를 확인하지 않은 채 상가건물 임대차보호법의 증액 상한만을 전제로 조항을 설계하면, 정작 그 상가에는 다른 기준이 적용되어야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

차임증감 조항을 포함한 화해조항의 설계는 신청서를 작성하는 첫 단계에서부터 시작됩니다. 진행 방식은 크게 다섯 단계로 나뉩니다. 먼저 전화상담으로 임대차 관계와 원하는 조건을 10분에서 20분 정도 확인하고, 이어 이메일로 필요한 자료와 정확한 비용 견적을 안내받습니다. 그다음 비용을 입금하면 법원 접수까지는 대행으로 진행되고, 마지막으로 화해기일에 출석해 조서가 송달되는 순서로 마무리됩니다.

의뢰인이 직접 관여하는 부분은 대체로 상담과 자료 제공, 입금까지의 앞선 세 단계이고, 화해기일 자체에 의뢰인이 출석할 필요는 없습니다. 다만 차임증감 조항처럼 세부 문구가 결과를 좌우하는 항목은 신청서를 작성하는 단계에서 임대인의 의도를 정확히 전달하는 과정이 특히 중요합니다. 원하는 인상 시기, 인상 방식, 협의 절차에 대한 생각을 구체적으로 전달할수록 조서에 반영되는 문구의 완성도가 높아집니다.

신청서에 첨부하는 서류는 통상 여덟 종류 안팎입니다. 임대차계약서 사본과 등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감증명서가 첨부된 위임장 두 부, 관할합의서가 기본이고, 건물이 1층 일부만 해당하는 경우에는 도면도 함께 준비해야 합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 법인이 당사자라면 법인인감증명서와 법인등기부도 별도로 필요합니다.

비용은 쌍방이 각자 대리인을 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료가 1천만원 미만이면 70만원, 그 이상이면 100만원 수준이며 부가가치세는 별도입니다. 여기에 인지대와 송달료 등 법원에 납부하는 비용이 실비로 추가되는데, 이 부분은 사안마다 달라 정확한 금액은 상담 시 안내받는 것이 정확합니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 기준으로 진행할 수 있습니다.

제소전화해가 성립하기까지 걸리는 기간은 평균 6개월 정도이고, 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 차이가 납니다. 저희 사무실은 지금까지 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시켜온 경험을 바탕으로, 차임증감 조항처럼 나중에 강제집행 단계에서까지 문제없이 실행되어야 하는 문구를 설계하는 데 특히 신경을 씁니다. 조서에 적힌 문구 하나가 이후 몇 년간의 임대차 관계를 좌우한다는 점에서, 신청 단계의 검토가 결과를 가른다고 볼 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법과 주택임대차보호법은 모두 각 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 강행규정을 두고 있습니다. 차임증감 조항은 바로 이 강행규정이 정면으로 작동하는 영역입니다. 법이 정한 상한을 넘는 인상률을 조서에 적어 넣더라도, 그 상한을 초과하는 부분은 임차인에게 불리한 약정으로 평가되어 효력을 인정받지 못할 가능성이 있습니다.

여기서 주의할 점은 이 강행규정이 임차인에게 불리한 약정에만 적용된다는 사실입니다. 반대로 임차인에게 유리한 방향, 예를 들어 법정 상한보다 낮은 인상률이나 인상 시기 자체를 유예하는 조항은 강행규정 위반의 문제가 생기지 않습니다. 그래서 임대인 입장에서 인상률을 최대한 높게 잡고 싶은 마음과 강행규정이 허용하는 범위 사이에서 균형을 맞추는 작업이 실무의 핵심입니다.

화해기일에서 재판부가 화해조항 초안을 검토하는 과정에서 강행규정 위반 소지가 있는 조항이 발견되면 보정을 명하는 경우가 있습니다. 이 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 이후에 나오는 절차이기 때문에, 애초에 신청서를 작성하는 단계에서부터 강행규정을 벗어나지 않는 조항으로 설계해 두는 것이 시간을 아끼는 방법입니다. 인상률 숫자를 구체적으로 확정해 넣기보다는, 인상 절차와 산정 기준을 명확히 하는 방식으로 접근하는 이유가 여기에 있습니다.

임대인이 정해진 기간 안에 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않으면 임대차는 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이때 존속기간은 상가건물 임대차보호법에서는 1년으로, 주택임대차보호법에서는 2년으로 각각 정해져 있어 두 법 사이에 차이가 있습니다. 조서를 작성할 때 이 묵시적 갱신 기간까지 염두에 두고 차임증감 조항을 설계해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

묵시적으로 갱신되었다고 해서 차임증감에 관한 규정 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 조서에 미리 정해둔 인상 절차와 기준은 묵시적 갱신 기간에도 그대로 유지되고, 다만 그 기간이 상가는 1년, 주택은 2년으로 다르다는 점 때문에 그 사이 몇 차례의 증액 청구 시점이 생기는지가 달라집니다.

예를 들어 주택의 경우 2년이라는 존속기간과 증액 후 1년 이내 재증액 불가라는 제한을 함께 놓고 보면, 이론상 그 기간 동안 한 차례 정도의 증액 청구 시점이 생길 수 있습니다. 반면 상가는 묵시적 갱신 존속기간이 1년에 불과해 재증액 제한과 맞물리면 그 기간 안에서 추가로 인상을 청구할 실익이 크지 않은 경우가 많습니다. 조서에 인상 주기를 정할 때 이런 기간 구조를 감안하지 않으면 실제로는 적용될 기회가 거의 없는 조항을 만드는 셈이 될 수 있습니다.

그래서 차임증감 조항을 설계할 때는 최초 계약 기간뿐 아니라 갱신이나 묵시적 갱신이 이루어졌을 때의 상황까지 함께 그려보는 작업이 필요합니다. 조서 하나에 여러 시나리오를 촘촘하게 반영해두면, 실제로 임대차 관계가 길어지더라도 매번 새로 조서를 만들거나 소송으로 다투는 부담을 줄일 수 있습니다.

차임증감 조항을 상담하다 보면 임대인들이 비슷한 전제를 깔고 질문하는 경우가 많습니다. 실제로는 그 전제 자체가 법이 정한 구조와 어긋나는 경우가 적지 않아, 자주 나오는 세 가지 오해를 짚어보겠습니다.

실무에서 자주 쓰이는 방식은 인상률을 확정 숫자로 못 박기보다, 인상이 가능한 시기와 절차를 특정하는 것입니다. 예를 들어 계약 체결일 또는 직전 인상일로부터 1년이 지난 시점에 협의를 거쳐 차임을 재산정한다는 취지로 조항을 구성하면, 그때그때의 법정 상한 비율 안에서 인상 폭을 정하게 되어 강행규정 위반 문제에서 비교적 자유로워집니다.

또 다른 방법은 물가 변동률과 같은 객관적인 지표를 연동하되, 그 상한을 법이 정한 비율 이내로 명시하는 방식입니다. 다만 상가건물의 경우 그 비율 자체가 대통령령에 위임되어 있어 특정 숫자를 조서에 못 박기 어렵다는 점은 앞서 설명한 그대로입니다. 그래서 법령이 정한 증액 상한의 범위 안에서라는 표현으로 조항을 구성하고, 구체적인 금액은 인상 시점에 쌍방이 서면으로 확인하는 절차를 별도로 마련해두는 사례가 많습니다.

제소전화해 신청서를 작성할 때 이런 차임증감 조항의 설계는 화해조항 전체의 완성도를 좌우하는 부분 중 하나입니다. 신청서를 작성하는 단계에서 화해조항의 문구를 어떻게 구성해야 나중에 강제집행 단계에서까지 다툼 없이 그대로 실행될 수 있는지를 우선적으로 검토하는 것이 중요합니다. 조서에 적힌 문구가 애매하면 화해가 성립한 이후에도 해석을 둘러싼 분쟁이 생길 수 있기 때문에, 처음부터 명확하게 설계하는 편이 결과적으로 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

차임증감 조항 하나를 정하는 데도 대상 건물이 상가인지 주택인지, 환산보증금을 넘는 상가인지 여부, 지역 조례가 따로 있는지까지 확인해야 할 사항이 여러 갈래로 나뉩니다. 이 부분에서 판단이 애매하다면 신청서를 접수하기 전에 전화로 상황을 설명하고 방향을 잡는 편이 안전합니다.

특히 임대차 기간이 길게 예상되는 상가라면 최초 계약 시점의 인상률만 생각할 것이 아니라, 갱신과 묵시적 갱신을 거치며 여러 차례 반복될 인상 청구 시점까지 미리 그려보는 편이 좋습니다. 조서 하나로 임대차 관계 전체를 관리한다는 생각으로 접근하면, 계약 기간 중간에 새로 조항을 손질해야 하는 번거로움을 크게 줄일 수 있습니다.

제소전화해 조서에 차임증감 조항을 담을 때 가장 먼저 확인할 것은 대상 건물이 상가인지 주택인지, 그리고 그 상가가 환산보증금을 초과하는지 여부입니다. 이 구분에 따라 상가건물 임대차보호법 제11조, 주택임대차보호법 제7조, 민법 제628조 중 어느 조문을 기준으로 조항을 설계할지가 갈립니다. 대상 조문이 다르면 조서에 담아야 할 문구의 형태도 달라지기 때문에, 이 단계를 건너뛰고 곧바로 인상률부터 정하려 하면 나중에 다시 손봐야 하는 상황이 생기기 쉽습니다.

그다음으로 확인할 것은 증액 상한을 조서에 어떤 형태로 담을지입니다. 상가는 대통령령에 위임된 비율이라 확정 숫자를 쓰기보다 법령이 정한 기준을 인용하는 방식이 안전하고, 주택은 20분의 1이라는 법률 본문 숫자를 인용할 수 있지만 지역 조례로 더 낮게 정해져 있는지도 함께 확인해야 합니다. 여기에 더해 증액 후 1년 이내 재증액이 불가능하다는 시간적 제한, 그리고 묵시적 갱신 기간이 상가는 1년 주택은 2년으로 다르다는 점까지 반영하면 실제로 적용 가능한 조항이 완성됩니다.

마지막으로 잊지 말아야 할 것은 강행규정입니다. 임차인에게 불리한 방향으로 상한을 넘기는 조항은 그 초과분이 효력을 인정받지 못할 수 있고, 이는 임차인의 서면 동의가 있었다 하더라도 마찬가지입니다. 결국 차임증감 조항은 임대인이 원하는 수준의 인상 폭과 법이 허용하는 범위 사이에서 균형을 잡는 작업이며, 그 균형을 신청서 작성 단계에서부터 정확히 잡아두는 것이 이후 강제집행 단계까지 이어지는 분쟁을 줄이는 길입니다.