이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다. 아래 체크리스트를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

• 제소전화해 조서를 받았는데 임차인이 청구이의의 소를 냈다는 통지를 받았다.
• 조서를 근거로 명도·인도 집행을 진행하려는데 상대방이 이의를 제기해 절차가 멈출까 걱정된다.
• 청구이의의 소가 정확히 무엇이고, 어떤 사유라야 인정되는지 궁금하다.
• 화해조서를 작성하는 단계에서 나중에 이의가 나올 소지를 줄이는 방법을 알고 싶다.
• 임차인의 소송 대응에 어떤 서류를 미리 준비해야 하는지 구체적으로 알고 싶다.

청구이의의 소란 무엇인가

제소전화해로 성립된 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 임대인 입장에서는 별도로 판결을 받을 필요 없이 이 조서 한 장으로 강제집행에 들어갈 수 있다는 뜻입니다. 그런데 집행권원이 확정판결과 같은 힘을 가진다는 것은 반대로, 그 힘을 다투는 절차도 판결에 준하는 방식으로만 가능하다는 뜻이 됩니다. 임차인이 조서 내용 자체가 부당하다거나 이미 이행했다고 주장하고 싶을 때 선택하는 절차가 바로 청구이의의 소입니다.

청구이의의 소는 민사집행법 제44조에 근거를 둔 절차로, 집행권원에 표시된 청구권에 대해 실체법상 이유로 다투는 소송입니다. 화해조서 자체를 무효로 만드는 절차가 아니라, 조서에 적힌 의무를 지금 강제로 집행해도 되는지를 다시 심리해 달라는 별도의 소송이라는 점이 핵심입니다. 조서를 아예 취소하거나 다시 쓰는 절차와는 다릅니다.

실무에서는 임차인이 명도 집행을 앞두고 시간을 벌기 위해, 혹은 실제로 채무를 다 이행했다고 생각해서 이 소를 제기하는 경우가 섞여 있습니다. 임대인 입장에서는 소장을 받았다고 곧바로 당황할 필요는 없지만, 요건을 정확히 알아야 어떤 부분을 소명하고 어떤 부분은 크게 걱정하지 않아도 되는지 구분할 수 있습니다.

제소전화해 조서도 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이므로, 청구이의의 소에 관한 민사집행법 제44조의 틀이 그대로 적용됩니다. 이 소송의 제기 자체를 막을 방법은 없지만, 이유 없는 이의라면 법원이 이를 받아들이지 않는다는 점을 먼저 기억해 두시기 바랍니다.

특히 명도소송과 강제집행을 함께 다뤄 온 실무 경험에 비추어 보면, 화해조서가 성립된 뒤 임차인이 청구이의의 소를 제기하는 시점은 대체로 명도 집행이 임박했을 때입니다. 협의로 문제를 풀 수 있었던 시점을 지나 집행 단계까지 온 사건일수록, 임차인이 마지막으로 시간을 벌기 위한 목적으로 소송을 활용하는 경우가 섞여 있다는 점도 함께 알아두시면 대응에 도움이 됩니다. 다만 모든 이의 제기가 시간 끌기 목적은 아니므로, 실제로 조서 성립 후 사정 변경이 있었는지는 서류로 냉정하게 확인해야 합니다.

임대인 입장에서 이 절차를 이해할 때 가장 먼저 정리해야 할 것은, 청구이의의 소가 "집행을 아예 못 하게 만드는 절차"가 아니라 "집행의 근거가 되는 실체적 권리 관계를 다시 심리해 달라는 절차"라는 점입니다. 이 차이를 이해하고 있으면 소장을 받았을 때 과도하게 불안해하지 않고, 필요한 서류와 대응 방향을 침착하게 준비할 수 있습니다.

임차인은 어떤 사유로 이의를 제기할 수 있나요?

민사집행법 제44조②은 이의 이유가 "변론이 종결된 뒤에 생긴 것"이어야 한다고 정하고 있습니다. 화해 절차에는 판결처럼 변론종결이라는 개념이 정확히 대응하지는 않지만, 실무에서는 화해조서가 성립된 시점을 기준으로 그 이후에 생긴 사정만 이의 사유로 삼을 수 있다는 원칙이 똑같이 적용됩니다. 조서가 성립되기 전에 이미 존재했던 사정, 즉 화해 당시 알았거나 알 수 있었던 사정은 원칙적으로 이의 사유가 되지 못합니다.

가장 흔한 이의 사유는 조서 성립 이후에 채무를 전부 변제했다거나, 임대인과 별도로 채무를 소멸시키는 합의를 했다는 주장입니다. 이런 사정은 조서에는 나타나지 않지만 실제로 존재했다면 집행을 계속할 이유가 없어지는 경우이므로, 법원이 이의 사유로 인정할 여지가 있습니다. 반대로 조서 내용 자체가 억울하다거나 화해 당시 상황이 불리했다는 주장은 청구이의의 소의 사유가 아니라 별도의 불복 절차에서 다룰 문제입니다.

민사집행법 제44조③은 이의 이유가 여러 가지인 경우 동시에 주장해야 한다고 규정합니다. 임차인이 한 번의 소송에서 주장할 수 있었던 사유를 나중에 별도로 다시 소송을 걸어 주장하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다는 뜻입니다. 이 점은 임대인 입장에서도 중요한데, 한 번 청구이의의 소가 종결되면 같은 시점 이전 사유로 다시 문제 삼기 어려워진다는 의미이기 때문입니다.

여기서 임대인이 놓치기 쉬운 부분이 하나 있습니다. 임차인이 이의 사유로 내세우는 사정이 언뜻 보면 조서 성립 이후처럼 보이지만, 실제로는 화해 당시 이미 예정돼 있었거나 알 수 있었던 사정인 경우가 적지 않다는 점입니다. 예를 들어 화해 조항에 이미 반영된 지급 유예를 두고 나중에 "다시 봐 달라"는 식으로 주장하는 경우는, 형식은 성립 후 사유처럼 보여도 실질은 조서 내용을 다시 다투는 것에 가까워 인정되기 어렵습니다. 이런 구분은 조서 원문과 화해 당시 오간 서면을 함께 봐야 정확히 판단할 수 있습니다.

아래 표는 실무에서 자주 나오는 주장을 성립 시점 기준으로 나눠 정리한 것입니다. 다만 실제 인정 여부는 사건마다 구체적 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 어디까지나 일반적인 판단 기준으로 참고하시기 바랍니다.

표에서 보듯 시점이 갈리는 순간 결론이 달라집니다. 임대인은 임차인이 어떤 시점을 근거로 주장하는지부터 소장을 통해 확인하고, 그 시점 이후에 실제로 그런 사정이 있었는지를 계약서와 입출금 내역 등으로 맞춰보는 작업이 대응의 출발점이 됩니다.

덧붙여 민사집행법 제44조③이 정하는 "동시 주장" 원칙은 임차인뿐 아니라 임대인의 대응 전략에도 영향을 줍니다. 임차인이 이번 소송에서 여러 사유를 한꺼번에 제시했다면, 임대인은 그 사유들을 낱개로 반박하기보다 전체를 하나의 흐름으로 놓고 시간순으로 정리해 대응하는 편이 효율적입니다. 사유별로 따로 대응 서면을 작성하다 보면 정작 핵심인 "성립 후 사유인지 여부"라는 판단 기준이 흐려질 수 있기 때문입니다.

소를 제기하면 명도 집행이 바로 멈추나요?

가장 많이 오해하는 부분이 바로 이 지점입니다. 민사집행법 제46조①은 청구이의의 소와 같은 이의의 소는 "강제집행의 진행에 영향을 미치지 아니한다"고 명확히 규정하고 있습니다. 즉 임차인이 법원에 소장을 접수했다는 사실만으로는 임대인이 진행 중인 명도 집행이나 인도 집행이 자동으로 멈추지 않습니다. 소송이 걸렸다고 해서 임대인이 하던 절차를 스스로 멈출 필요도 없습니다.

집행을 실제로 멈추려면 임차인이 별도의 절차를 밟아야 합니다. 민사집행법 제46조②에 따르면 이의에 정당한 이유가 있다고 인정되고 그 사유에 대한 소명이 있으면, 소송을 심리하는 수소법원이 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하지 않게 하면서 집행정지 또는 이미 한 집행처분의 취소를 명할 수 있습니다. 핵심은 "신청"과 "소명"이 있어야 하고, 대개 담보 제공까지 요구된다는 점입니다.

담보를 제공한다는 것은 임차인이 나중에 청구이의의 소에서 지더라도 그동안 집행이 늦어진 만큼 임대인이 입은 손해를 갚을 수 있도록 돈이나 보증을 맡겨두는 절차입니다. 이 부담 때문에 실제로는 소장을 내더라도 집행정지 신청까지 나아가지 못하거나, 신청을 하더라도 법원이 담보액을 상당히 높게 책정해 부담을 느끼는 경우가 적지 않습니다.

사안이 급박한 경우에는 절차가 조금 달라집니다. 민사집행법 제46조는 급박한 사정이 있을 때 재판장이 단독으로 판단하거나, 사건에 따라 집행법원도 상당한 기간 안에 수소법원의 재판서를 제출하도록 명하는 조건으로 잠정적인 조치를 할 수 있도록 하고 있습니다. 그리고 정해진 기간 안에 서류가 제출되지 않으면 채권자, 즉 임대인의 신청에 따라 집행을 다시 계속할 수 있습니다. 이 부분은 임대인에게 유리하게 작동하는 안전장치입니다.

정리하면 청구이의의 소는 소를 냈다는 사실만으로는 집행을 멈추는 힘이 없고, 별도의 집행정지 신청과 담보 제공, 법원의 결정이라는 몇 단계를 더 거쳐야 비로소 집행이 멈춥니다. 아래 절차 흐름을 참고하시면 전체 그림을 이해하는 데 도움이 됩니다.

이 구조를 알고 나면 임대인이 취할 태도도 분명해집니다. 소장을 받았다고 진행 중이던 집행 절차를 스스로 중단할 필요가 없고, 임차인 쪽에서 집행정지 신청서와 결정문을 실제로 제출하기 전까지는 예정대로 절차를 밟아 나가는 것이 원칙입니다. 오히려 근거 없는 소송 제기만으로 지레 겁먹고 집행을 미루면, 그만큼 실제 명도나 인도가 늦어지는 손해를 임대인이 그대로 떠안게 됩니다.

한편 담보 제공 명령이 실제로 내려진 경우라도, 그 금액이 지나치게 낮게 책정되면 임대인이 이의를 제기해 재고를 요청할 수 있는 여지가 있습니다. 담보액은 집행이 정지되는 동안 임대인이 입을 것으로 예상되는 손해, 예컨대 그 기간 동안의 차임 상당액이나 공실로 인한 손실 등을 기준으로 산정되는 것이 일반적이므로, 이런 자료를 미리 준비해두면 법원 판단에 도움이 됩니다.

임대인이 준비해야 할 대응

청구이의의 소는 민사집행법 제44조①에 따라 제1심 판결법원에 제기하도록 되어 있습니다. 화해조서 역시 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이므로, 이 원칙이 그대로 적용되어 화해가 성립된 절차를 진행한 법원이 심리를 맡는 구조가 됩니다. 소장을 받으면 먼저 사건번호와 관할 법원을 확인하고, 화해 신청 당시 제출했던 서류 일체를 다시 꺼내 두는 것이 첫 단계입니다.

그다음은 임차인이 주장하는 사유가 실제로 조서 성립 이후에 생긴 것인지 시간순으로 따져보는 작업입니다. 계약서, 입금 내역, 문자나 이메일 등 연락 기록, 관리비·차임 납부 내역을 한데 모아두면 소명자료로 바로 쓸 수 있습니다. 특히 임차인이 변제를 주장하는 경우 실제 입금 계좌와 금액, 날짜를 대조하는 작업이 핵심이 됩니다.

임차인이 집행정지를 신청했다면 임대인도 가만히 있을 필요가 없습니다. 이의에 정당한 이유가 없다는 점, 담보 없이 정지를 명하면 임대인에게 회복하기 어려운 손해가 생긴다는 점을 정리한 의견서를 제출해 법원의 판단에 반영되도록 하는 것이 실무적으로 중요합니다. 담보액을 충분히 높게 책정하도록 요청하는 것도 임차인의 무분별한 시간 끌기를 억제하는 방법이 됩니다.

전체 과정에서 서류의 정합성과 시점 정리가 승패를 가르는 경우가 많습니다. 화해조서 작성 당시 자료를 잘 보관해 온 임대인일수록 이후 이의 소송에서 훨씬 수월하게 대응할 수 있다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

답변서를 작성할 때는 임차인이 주장하는 사유 하나하나에 대해 "언제 발생했는지", "어떤 증거로 뒷받침되는지"를 항목별로 짚어가며 반박하는 방식이 효과적입니다. 막연히 "부당하다"는 취지로만 대응하면 법원 입장에서도 판단할 근거가 부족해지므로, 날짜와 금액, 문서 제목까지 구체적으로 특정해 제출하는 서면이 훨씬 설득력을 가집니다. 필요하다면 조서 성립 당시 담당했던 변호사와 함께 당시 경위를 재구성해보는 작업도 도움이 됩니다.

또한 소송이 진행되는 동안에도 임대인은 계속해서 발생하는 손해, 예컨대 미납 차임이나 공실 기간 등을 기록해 두는 것이 좋습니다. 청구이의의 소에서 임대인이 승소하더라도 그 사이 생긴 손해를 별도로 정리해 두지 않으면 추후 배상을 청구할 때 소명이 어려워질 수 있기 때문입니다. 소송 대응과 손해 기록은 별개의 작업처럼 보이지만 함께 진행해야 나중에 후회가 없습니다.

화해조서 작성 단계에서 이의 소지를 줄이는 설계

청구이의의 소를 완전히 막을 방법은 없지만, 조서를 작성하는 단계에서 다툼의 여지를 크게 줄이는 것은 가능합니다. 가장 기본은 화해조항을 최대한 구체적으로 적는 것입니다. 예를 들어 연체가 몇 회 발생하면 해지 사유가 되는지, 지급 시기와 방법은 정확히 어떻게 되는지, 명도의 조건과 시점은 무엇인지를 애매하게 남겨두지 않고 숫자와 절차로 못 박아 두면 나중에 성립 전후를 다투는 여지 자체가 줄어듭니다.

다만 조항을 구체적으로 적더라도 강행법규를 위반하는 내용은 조서에 담을 수 없습니다. 예컨대 임차인에게 일방적으로 불리한 방식으로 법이 정한 보호 규정을 배제하는 조항은 재판부의 보정 대상이 되며, 이런 조항은 화해가 성립되지 않거나 수정을 거치게 됩니다. 조항 설계는 구체성과 적법성을 동시에 충족해야 이후 분쟁에서 힘을 발휘합니다.

서류의 정확성도 이의 소지를 줄이는 데 큰 영향을 줍니다. 위임장의 인감, 계약서 원본과의 일치 여부, 당사자 표시가 정확한지 등을 화해 신청 단계에서 꼼꼼히 확인해두면, 나중에 조서 자체의 절차적 하자를 주장하는 시도를 원천적으로 줄일 수 있습니다. 서류가 정확할수록 임차인이 내세울 수 있는 사유의 폭이 좁아진다고 생각하시면 됩니다.

결국 청구이의의 소에 대한 가장 좋은 대응은 소송이 걸린 이후가 아니라 조서를 처음 만드는 단계에서 이미 시작된다고 볼 수 있습니다. 화해조항을 설계할 때부터 집행 단계까지 염두에 두고 문구를 다듬는 실무 경험이 쌓일수록 이후 분쟁에서 임대인이 유리한 위치에 서게 됩니다.

특히 지급 조건을 여러 단계로 나눠 정한 조서라면, 각 단계별로 이행 여부를 확인할 수 있는 방법까지 함께 적어두는 것이 좋습니다. 예를 들어 특정 계좌로만 입금하도록 지정하고 그 사실을 확인하는 방법을 조항에 명시해 두면, 나중에 임차인이 "다른 방법으로 갚았다"는 식으로 애매하게 주장할 여지가 줄어듭니다. 이런 세부 설계는 화해기일 이전에 충분히 검토해야 하며, 조서가 성립된 뒤에는 문구를 다시 바꾸기 어렵다는 점도 함께 기억해 두시기 바랍니다.

임차인이 자주 내세우는 주장, 실제로는 어떨까요?

전화 상담을 하다 보면 임차인 쪽에서 비슷한 논리를 반복해서 내세우는 경우를 자주 접하게 됩니다. 아래는 실무에서 자주 듣게 되는 주장과, 그에 대해 법이 정한 원칙을 나란히 정리한 것입니다. 임대인 입장에서 소장을 받았을 때 당황하지 않고 어느 지점을 확인해야 할지 가늠하는 데 도움이 될 것입니다.

청구이의의 소와 다른 불복 수단은 어떻게 다른가요?

화해조서를 둘러싸고 다툴 수 있는 절차가 청구이의의 소 하나만 있는 것은 아닙니다. 조서 자체에 절차상 중대한 흠이 있다고 주장하려면 준재심이라는 별도의 절차를 거쳐야 하고, 화해가 성립되는 과정에서 대리권에 문제가 있었다는 등의 사유도 이 준재심 절차에서 다뤄지는 것이 원칙입니다. 청구이의의 소는 조서의 효력 자체를 뒤집는 절차가 아니라, 성립 이후 사정 변경을 근거로 지금 이 시점의 집행 가부를 다투는 절차라는 점에서 성격이 다릅니다.

실무에서는 임차인이 두 절차를 혼동해 청구이의의 소장에 "조서 내용 자체가 부당하다"는 취지만 담아 제출하는 경우가 있습니다. 이런 경우 법원은 청구이의의 소로서의 요건, 즉 성립 후 사유인지를 기준으로 판단하기 때문에, 성립 전 사정만을 근거로 한 주장은 받아들여지기 어렵습니다. 임대인 입장에서는 답변서에서 이 절차적 구분을 짚어주는 것만으로도 상대방 주장의 약점을 분명히 드러낼 수 있습니다.

결국 화해조서와 관련한 불복 수단은 다투려는 대상이 무엇인지에 따라 선택지가 갈립니다. 성립 이후에 생긴 사정 때문에 지금 집행하는 것이 부당하다면 청구이의의 소, 조서 성립 과정 자체에 중대한 절차적 흠이 있었다면 준재심에 준하는 절차라는 큰 틀을 기억해 두시면 상대방 소송의 성격을 빠르게 파악하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문

제소전화해 조서를 받아 안심하고 있다가 예상치 못한 청구이의의 소를 받으면 당황스러울 수 있습니다. 그러나 절차의 구조를 알고 나면 대응해야 할 지점이 명확해집니다. 소가 제기됐다는 사실보다, 그 사유가 조서 성립 이후의 것인지, 소명자료가 충분한지, 집행정지 신청까지 갔는지를 순서대로 확인하는 것이 가장 중요합니다. 이 순서를 기억해 두시는 것만으로도 소장을 받은 첫날의 당혹감을 크게 줄일 수 있습니다.

법도종합법률사무소는 제소전화해 조서 3,600건 이상을 직접 성립시키며 쌓은 경험을 바탕으로, 조서 작성 단계부터 이후 집행과 관련 소송 대응까지 이어지는 실무를 안내해 드리고 있습니다. 화해조서를 받은 뒤 청구이의의 소 소장을 받으셨다면, 서류를 정리해 전화로 상황을 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 안내를 드릴 수 있습니다.

조서 작성부터 함께 진행한 사건이라면 화해 당시 조율했던 조항의 취지와 배경을 되짚어보는 것만으로도 대응 방향이 한결 분명해집니다. 반대로 다른 곳에서 작성한 조서를 두고 뒤늦게 청구이의의 소를 상대해야 하는 상황이라면, 조서 원문과 첨부 서류를 처음부터 다시 검토해 성립 전후의 사정을 촘촘히 나눠보는 작업이 우선입니다. 어느 쪽이든 시점과 서류를 정리하는 기본기가 결과를 좌우한다는 점은 같습니다. 처음 조서를 작성한 곳이 아니더라도 화해 당시 제출된 서류 일체와 조항 문구만 확보되면 성립 전후를 나누는 작업 자체는 충분히 가능하니, 서류부터 먼저 모아두시길 권해드립니다.