상가나 사무실, 창고를 임대하면서 계약서에 임대차 기간을 아예 적지 않았거나, 오래된 관계라 구두로만 "월세 얼마에 쓰라"고 정한 경우가 실무에서는 생각보다 흔합니다. 처음엔 문제가 없다가, 임대인이 건물을 매각하려 하거나 임차인의 영업 태도가 마음에 들지 않을 때 비로소 "도대체 이 계약은 언제 끝나는가"라는 질문이 터져 나옵니다. 아래 항목 중 하나라도 해당한다면 이 글을 끝까지 읽어보시길 권합니다.

특히 부모님 세대부터 이어져 온 임대차이거나, 친분 관계로 계약서 없이 시작해 몇 년째 이어지고 있는 임대차라면 더욱 그렇습니다. 시간이 흐를수록 애초에 어떤 조건으로 시작했는지에 대한 기억이 서로 달라지고, 임대료 인상이나 시설 수리 책임 같은 부수적인 문제까지 뒤섞여 감정적인 다툼으로 번지는 경우도 적지 않습니다. 지금 이 단계에서 조서로 관계를 정리해두면 앞으로 생길 수 있는 여러 문제를 미리 예방하는 효과도 함께 얻을 수 있습니다.

• 임대차계약서에 "기간" 란이 비어 있거나, 계약서 자체를 작성하지 않고 구두로만 임대해왔다.
• 임차인에게 나가달라고 말은 했는데, 언제부터 정말 효력이 생기는지 몰라 다음 단계를 못 정하고 있다.
• 건물 매각이나 재건축을 앞두고 있어 임대차 관계를 서류로 명확히 정리해두고 싶다.
• 나중에 소송으로 가면 "기간이 없었다"는 이유로 오히려 다툼이 길어질까 걱정된다.

계약서에 기간을 안 썼다고 정말 '기간이 없는' 걸까요?

많은 임대인이 계약서에 기간을 적지 않았다는 이유만으로 "언제든 자유롭게 내보낼 수 있다"고 오해합니다. 그러나 실제로는 그렇지 않습니다. 임대 목적물이 상가건물이라면 상가건물 임대차보호법 제9조제1항에 따라 기간을 정하지 않았거나 1년 미만으로 정한 경우 그 기간을 1년으로 간주합니다. 다만 이 조항은 임차인을 보호하기 위한 규정이라 임차인은 1년 미만이라고 주장하고 싶으면 그렇게 주장할 수도 있습니다.

목적물이 주거용 건물이라면 주택임대차보호법 제4조제1항이 적용됩니다. 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 경우 그 기간은 2년으로 봅니다. 마찬가지로 임차인 쪽에서는 2년 미만이 유효하다고 주장할 수 있는 편면적 강행규정입니다. 즉 "기간이 없다"는 계약서상의 공백은 임대인에게 유리하게 해석되는 것이 아니라, 오히려 법이 정한 최단기간이 자동으로 채워지는 구조라는 점을 먼저 이해해야 합니다.

여기에 더해 두 법 모두 임대차가 끝나더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 그래서 "기간이 없으니 아무 때나 정리하면 된다"는 접근은 처음부터 틀린 전제에서 출발하는 셈입니다. 제소전화해를 준비할 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 바로 이 목적물의 성격, 즉 상가법·주임법의 적용을 받는지, 아니면 순수하게 민법이 적용되는 임대차인지를 가리는 일입니다.

민법 제635조 — 기간약정 없는 임대차의 해지통고

이 규정이 실제로 적용되는 대표적인 장면은 상가건물 임대차보호법이나 주택임대차보호법의 적용을 받지 않는 임대차입니다. 예를 들어 사업자등록의 대상이 되지 않는 순수한 창고나 부지, 개인 간의 비주거용 건물 임대차처럼 특별법의 보호 범위 밖에 있는 관계에서는 민법의 일반 규정이 그대로 적용됩니다. 이런 경우 계약서에 기간이 없다면 제635조가 정하는 통고와 유예기간이 곧 계약 종료의 유일한 근거가 됩니다.

주의할 점은 임대인이 통고하는 경우와 임차인이 통고하는 경우의 유예기간이 다르다는 것입니다. 임대인이 "나가달라"고 통고하면 6개월이 지나야 효력이 생기지만, 임차인이 "나가겠다"고 통고하면 1개월만 지나면 효력이 생깁니다. 이는 임대인이 새로운 임차인을 구하거나 건물을 활용할 준비를 하는 데 상대적으로 더 긴 시간이 필요하다는 취지, 반대로 임차인은 비교적 짧은 기간 안에 관계를 정리할 수 있어야 한다는 취지가 반영된 구조로 이해할 수 있습니다.

동산의 임대차라면 같은 조 제2항제2호에 따라 통고 후 5일이 지나면 효력이 생기지만, 상가나 건물처럼 부동산을 대상으로 하는 임대차에서는 이 5일 기준이 적용되지 않고 앞서 본 6개월·1개월 기준이 적용된다는 점도 함께 기억해두어야 합니다. 목적물의 종류에 따라 적용되는 기간 자체가 달라지므로, 조서를 준비하는 단계에서부터 목적물이 정확히 무엇인지, 어떤 용도로 쓰이고 있는지를 분명히 해두는 작업이 선행되어야 합니다.

실무에서 흔히 놓치는 부분은 "통고했다"는 사실 자체를 나중에 입증하기가 의외로 까다롭다는 점입니다. 구두로 몇 번 이야기한 정도로는 통고의 시점과 내용이 불분명해지고, 상대방이 "그런 말을 들은 적 없다"고 다투면 6개월 혹은 1개월이라는 유예기간의 기산점 자체가 흔들립니다. 그래서 통고는 내용증명우편처럼 발송 시점과 도달 시점이 객관적으로 남는 방법으로 하는 것이 바람직하며, 이 지점이 바로 제소전화해가 개입할 여지가 생기는 대목입니다.

임대인이 통고할 때와 임차인이 통고할 때, 무엇이 다른가요?

두 기간의 차이는 단순한 숫자 차이가 아니라 계약 관리의 전략 자체를 바꿉니다. 임대인이 임차인의 영업 방식이나 시설 관리에 불만이 있어 정리하고 싶다면 통고 후 6개월이라는 긴 시간을 감안해 미리 움직여야 하고, 반대로 임차인이 사정상 급하게 나가려 한다면 1개월이라는 비교적 짧은 유예기간만 지나면 관계가 끝난다는 점을 임대인도 알고 대비해야 합니다. 제소전화해 조서에 이 통고 기산점과 방법을 미리 정해두면 어느 쪽이 통고하든 다툼의 여지가 크게 줄어듭니다.

화해조서에는 해지통고를 어떻게 설계해야 하나요?

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자 쌍방이 미리 화해 내용을 정해 법원에 신청하고, 판사가 지정한 화해기일에 출석해 그 내용을 조서로 남기는 절차입니다. 조서가 성립하면 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이 되므로, 나중에 다시 소송을 거치지 않고도 정해진 조건에 따라 강제집행까지 나아갈 수 있다는 장점이 있습니다. 기간약정 없는 임대차처럼 기산점이 불분명해지기 쉬운 관계일수록 이 조서의 효용이 큽니다.

실무적으로는 먼저 통고의 방법을 특정합니다. 예를 들어 "임대인 또는 임차인이 상대방에게 내용증명우편으로 해지의 의사를 통지하고, 그 통지가 도달한 날을 통고일로 본다"는 식으로 방법과 기산점의 확인 방식을 명확히 적습니다. 이렇게 해두면 나중에 "통고를 받은 적이 없다"는 다툼 자체를 원천적으로 줄일 수 있습니다.

다음으로는 유예기간을 조서에 그대로 반영합니다. 민법 제635조가 정하는 임대인 6개월, 임차인 1개월이라는 기간을 조서에도 동일하게 적어, 통고일로부터 해지 효력이 발생하는 시점과 그 이후 목적물을 인도해야 하는 시점을 함께 특정하는 방식이 일반적입니다. 여기에 더해 인도가 지연될 경우의 처리, 즉 강제집행 신청 요건까지 한 조서 안에 담아두면 통고부터 명도까지 하나의 흐름으로 정리됩니다.

다만 이 조서가 유효하게 성립하려면 임차인의 동의가 반드시 필요합니다. 제소전화해는 임대인 혼자 만드는 문서가 아니라 판사 앞에서 임차인도 내용을 확인하고 동의해야 성립하는 절차이며, 임차인에게 지나치게 불리하거나 강행규정에 어긋나는 조항은 화해기일에서 보정 대상이 될 수 있습니다. 그래서 통고 기간과 방법을 정할 때도 법이 정한 기준에서 벗어나지 않는 균형 잡힌 문구로 설계하는 것이 중요합니다.

실무에서는 통고와 인도 조항만 따로 두지 않고, 통고 이후 유예기간이 지났는데도 임차인이 목적물을 비우지 않는 경우에 대비해 강제집행으로 곧바로 넘어갈 수 있는 조항을 함께 설계하는 경우가 많습니다. 이 부분은 차임연체를 사유로 하는 즉시 해지 조항과는 성격이 다르지만, 결국 "언제부터 인도 의무가 발생하는가"라는 시점을 명확히 해둔다는 점에서는 같은 원리로 움직입니다. 조서 하나에 통고 시점부터 인도, 그리고 불이행 시 절차까지 하나의 흐름으로 담아두는 것이 기간약정 없는 임대차를 정리하는 실무의 핵심입니다.

기간약정 없는 임대차, 조서에 함께 정리하면 좋은 항목

이 세 항목은 서로 맞물려 있습니다. 통고 방법이 불명확하면 기산점을 못 박아도 소용이 없고, 기산점이 흔들리면 인도 시기도 함께 불안정해집니다. 그래서 제소전화해 신청 단계에서부터 이 세 가지를 하나의 흐름으로 엮어 화해조항을 설계하는 것이 실무의 핵심입니다. 특히 인도 시기와 관련해서는 유예기간이 지난 뒤에도 임차인이 나가지 않을 경우에 대비한 강제집행 절차까지 조서 안에서 함께 다루는 경우가 많습니다.

여기에 더해 임대료 연체나 시설물 훼손 등 통고와는 별개로 생길 수 있는 문제까지 함께 조서에 정리해두는 경우도 있습니다. 다만 이런 항목을 지나치게 많이 담으려 하면 오히려 화해기일에서 조율할 내용이 늘어나 성립 자체가 늦어질 수 있으므로, 기간약정 없는 임대차 상황에서는 통고·기산점·인도라는 핵심 세 가지에 집중하고 나머지는 별도 협의로 남겨두는 방식이 실무적으로 더 효율적인 경우가 많습니다.

상가·주택은 특별법의 최단기간·갱신 규정이 우선합니다

앞서 살펴본 민법 제635조는 어디까지나 특별법의 보호를 받지 않는 임대차에 적용되는 일반 규정입니다. 목적물이 상가건물 임대차보호법이나 주택임대차보호법의 적용 대상이라면 이야기가 달라집니다. 상가건물이라면 제9조제1항의 1년 간주 규정과 함께, 임차인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이는 거절할 수 없다는 제10조의 갱신요구권이 함께 작동합니다. 주택도 마찬가지로 제4조제1항의 2년 간주와 제6조·제6조의3의 갱신 규정이 함께 적용됩니다.

그래서 상가나 주택 임대차를 대상으로 제소전화해 조서를 만들 때는 민법상 유예기간만 적어 넣는 것으로 끝나지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조와 주택임대차보호법 제10조는 각 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 강행규정입니다. 만약 조서에 임차인의 갱신요구권을 사실상 봉쇄하거나 최단기간보다 짧은 기간을 강요하는 문구를 넣으면, 그 조항 자체가 강행규정 위반으로 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

실무적으로는 목적물의 성격을 먼저 명확히 가려낸 뒤, 상가라면 1년 간주와 10년 한도의 갱신요구권을, 주택이라면 2년 간주와 1회 한정의 갱신요구권을 전제로 하여 그 범위 안에서 통고·인도 조항을 설계하는 방식이 안전합니다. 반대로 순수 민법이 적용되는 임대차라면 처음부터 제635조의 6개월·1개월 기준을 그대로 조서의 뼈대로 삼으면 됩니다. 어느 경우든 화해조서는 임대인 일방의 요구만 담는 문서가 아니라, 법이 정한 최소한의 보호 범위 안에서 양쪽 모두를 구속하는 균형 잡힌 문서로 만들어야 화해기일에서 무리 없이 성립합니다.

기간약정 없는 임대차, 제소전화해 진행 절차

1. 1전화상담 — 계약 형태(서면·구두), 목적물 성격(상가·주택·기타), 지금까지 오간 통고 내용을 10~20분 정도 확인합니다.
2. 2이메일로 자료 안내 — 통고 방법과 유예기간, 필요 서류, 사안에 맞는 비용 견적을 정리해 이메일로 보내드립니다.
3. 3비용 입금 — 안내받은 견적을 확인한 뒤 진행 의사를 밝히면 절차가 시작됩니다.
4. 4법원 접수 — 화해조항 설계와 신청서 작성, 관할법원 접수까지 변호사가 대행합니다.
5. 5화해기일 출석·조서 송달 — 판사가 지정한 기일에 쌍방이 출석해 내용을 확인하면 조서가 성립하고 송달됩니다.

의뢰인이 직접 관여하는 부분은 사실상 1~3단계뿐이며, 화해기일에는 위임장을 갖춘 변호사가 출석해 절차를 진행하므로 의뢰인이 매번 법원에 나갈 필요는 없습니다. 신청부터 조서 성립까지는 평균적으로 6개월 안팎이 걸리는 경우가 많지만, 상대방의 협조 정도나 재판부 사정에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 달라질 수 있습니다. 기간약정 없는 임대차는 통고와 유예기간이라는 시간 요소가 핵심이라, 신청 시점을 언제로 잡느냐에 따라 전체 일정이 크게 달라진다는 점도 함께 고려해야 합니다.

신청에 필요한 서류는 무엇인가요?

이 가운데 가장 손이 많이 가는 부분은 역시 계약 관계를 증빙하는 자료입니다. 서면 계약서가 있다면 문제가 없지만, 구두로만 임대해온 경우라면 월세 입금 내역, 문자나 메신저로 오간 대화, 임차인이 사업자등록을 했다면 그 내역 등 계약의 존재와 조건을 뒷받침할 수 있는 자료를 최대한 모아두는 것이 좋습니다. 이런 자료는 화해조항의 내용을 뒷받침하는 근거로 쓰이며, 임차인이 화해기일에서 내용을 다투지 않고 순순히 동의하도록 하는 데도 도움이 됩니다.

위임장에는 인감이 반드시 찍혀야 하고, 법인이 당사자라면 법인인감증명서와 법인등기부까지 함께 준비해야 합니다. 관할합의서를 작성해두면 당사자의 주소지와 무관하게 전국 어디서나 동일한 절차와 비용으로 진행할 수 있어, 임대인과 임차인의 거주지가 서로 멀리 떨어져 있는 경우에도 큰 불편 없이 진행할 수 있습니다.

기간약정 없는 임대차 제소전화해, 비용은 어떻게 되나요?

제소전화해 비용은 목적물의 월 임대료를 기준으로 정해지는 경우가 일반적입니다. 쌍방이 함께 변호사를 선임하는 것을 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가가치세 별도) 선에서 안내되며, 여기에 인지대·송달료 등 법원에 납부하는 비용이 통상 15만원 안팎으로 별도 소요됩니다. 이 법원비용은 명도 집행 단계에서 발생하는 집행 실비와는 성격이 다르니 혼동하지 않으시길 바랍니다.

관할합의서를 미리 작성해두면 임대인과 임차인의 주소지가 어디든 관계없이 전국 동일한 기준으로 비용과 절차가 진행됩니다. 기간약정 없는 임대차는 통고 시점부터 유예기간까지 시간 계산이 걸음마다 들어가는 사안이라, 견적을 받아보실 때 지금까지 오간 통고나 대화 내용을 함께 말씀해 주시면 더 정확한 안내를 받으실 수 있습니다. 정확한 비용은 전화 상담 시 02-591-2334로 문의하시면 사안에 맞게 안내해 드립니다.

왜 직접 조서를 설계하는 경험이 중요한가요?

제소전화해는 조서 문구 하나하나가 나중에 강제집행 단계에서 그대로 집행권원의 근거가 되기 때문에, 문장을 어떻게 다듬느냐에 따라 실제로 집행이 매끄럽게 되는지 아닌지가 갈립니다. 15년간 3,600건 이상의 제소전화해를 직접 성립시켜온 경험을 통해, 기간약정 없는 임대차처럼 시점 계산이 까다로운 사안에서도 실제로 다툼 없이 집행까지 이어지는 문구를 설계해왔습니다.

여기에 명도소송을 800건 이상 진행해본 경험이 더해지면, 조서 단계에서부터 나중에 임차인이 버티는 상황까지 미리 염두에 둔 조항을 짤 수 있습니다. 다만 조서가 성립한 뒤 실제 강제집행의 실행 자체는 집행관이 진행하는 절차이며, 사무소에서는 집행문 부여와 송달증명 발급 등 집행에 필요한 서류 작업(비용 별도)까지 지원해드리는 방식으로 절차를 이어갑니다. 조서 설계부터 집행 준비까지 하나의 흐름으로 다뤄본 경험이 있는지가 결과의 차이를 만듭니다.

일반 명도소송과 비교하면 무엇이 다른가요?

기간약정 없는 임대차에서 임차인이 통고에 응하지 않고 버티면, 결국 명도소송으로 넘어가 판결을 받아야 강제집행이 가능해집니다. 그런데 소송은 소장 접수부터 판결 확정까지 여러 차례의 변론기일을 거치며 상당한 시간이 소요되고, 그 사이 임차인이 계속 영업을 이어가면서 임대인의 손해가 누적되는 경우가 많습니다. 통고의 효력 발생 시점 자체가 다투어지면 소송은 더 길어질 수밖에 없습니다.

반면 제소전화해는 소송을 시작하기 전 단계에서 임차인의 동의를 얻어 미리 조서를 만들어두는 절차이기 때문에, 나중에 통고와 유예기간 계산을 두고 다시 다툴 필요 없이 조서에 적힌 조건이 곧바로 집행의 근거가 됩니다. 임차인 입장에서도 갑작스러운 소송을 당하는 것보다 미리 조건을 협의하고 조서로 남기는 편이 심리적 부담이 덜하다는 점에서, 결과적으로 양쪽 모두에게 도움이 되는 절차로 받아들여지는 경우가 많습니다.

다만 이 절차가 성립하려면 처음부터 임차인의 협조가 필요하다는 점은 분명히 짚어야 합니다. 제소전화해는 임대인에게만 유리한 제도가 아니라, 통고 방법과 유예기간, 인도 조건을 법이 정한 최소한의 기준 안에서 양쪽 모두가 지켜야 하는 균형 잡힌 조서를 만드는 절차입니다. 그래서 상담 초기 단계에서부터 상대방과의 관계, 협의 가능성을 함께 살펴보고 조항의 수위를 조율하는 작업이 필요합니다.

자주 묻는 질문

결론 — 기간이 없을수록 조서로 시점을 고정해야 합니다

기간약정 없는 임대차는 언뜻 단순해 보이지만, 실제로는 목적물의 성격에 따라 적용되는 법이 갈리고, 그에 따라 유예기간과 갱신 규정까지 함께 달라지는 구조라 오히려 더 세심한 설계가 필요한 영역입니다. 통고 방법, 유예기간의 기산점, 인도 시기까지 한 번에 정리해두면 나중에 상황이 달라지더라도 조서라는 확정된 기준을 근거로 절차를 이어갈 수 있습니다. 지금까지의 계약 경위와 상대방과의 관계를 정확히 파악한 뒤 조항을 설계하는 것이 무엇보다 중요합니다.

특히 건물을 매각하거나 재건축을 계획하고 있어 시점을 서둘러 정리해야 하는 임대인이라면, 통고를 보내는 시점부터 조서 작업을 함께 진행하는 편이 전체 일정을 단축하는 데 유리합니다. 반대로 아직 임차인과의 관계가 나쁘지 않고 당장 급한 상황이 아니라면, 미리 조서로 조건을 정리해두는 것만으로도 나중에 매각이나 관계 변화가 생겼을 때 훨씬 수월하게 대응할 수 있습니다. 기간약정이 없다는 사정을 막연한 불안 요소로 남겨두기보다, 지금 단계에서 명확한 서류로 바꿔두는 편이 장기적으로 훨씬 안전한 선택입니다. 상담 과정에서 계약 경위, 통고 여부, 상대방과의 관계를 있는 그대로 말씀해 주시면 그에 맞는 조항 설계 방향을 함께 안내해드립니다.