임대인 중에는 제소전화해 조서만 받아두면 정해진 임대차 기간이 끝나는 즉시 임차인을 내보낼 수 있다고 생각하는 분들이 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법이 정한 계약갱신요구권은 임차인에게 법이 직접 부여한 권리이고, 이 권리는 조서를 작성했다는 사정만으로 사라지지 않습니다. 조서는 당사자가 합의한 화해조항을 확정판결과 같은 효력으로 담아두는 절차일 뿐, 법이 강행규정으로 보장하는 권리 자체를 없앨 수 있는 수단은 아닙니다.

그래서 제소전화해를 준비하는 임대인이라면 계약갱신요구권이 어떤 구조로 되어 있는지, 최대 몇 년까지 인정되는지, 그리고 조서에 이 권리를 제한하는 문구를 넣는 것이 실제로 가능한지를 정확히 알아야 합니다. 막연히 조서로 갱신요구권을 막을 수 있다고 믿고 신청서를 작성했다가는, 정작 화해기일에서 보정명령을 받거나 성립 이후에도 다툼의 소지를 남기는 결과가 될 수 있습니다.

이번 글에서는 상가건물 임대차보호법이 정한 계약갱신요구권의 통지 기간과 10년이라는 한도, 갱신을 거절할 수 있는 사유, 갱신요구권 포기 조항이 강행규정과 어떻게 충돌하는지, 그리고 실무에서 제소전화해 계약갱신요구 10년 문제를 어떻게 조서에 반영하는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 정하고 있습니다. 이 통지 기간을 벗어나서 요구하면 갱신요구권 행사로 인정받지 못할 수 있고, 반대로 이 기간 안에 적법하게 요구했다면 임대인이 특별한 사유 없이 거절하는 것은 허용되지 않습니다.

법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유를 여덟 가지로 나누어 열거하고 있습니다. 임차인이 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인 동의 없이 다른 사람에게 목적물을 전대한 경우, 임차인이 고의나 중대한 과실로 목적물을 파손한 경우, 목적물의 전부나 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우 등이 대표적입니다.

철거나 재건축을 이유로 한 거절도 인정되지만, 여기에는 조건이 붙습니다. 계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지했고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손되거나 일부 멸실되어 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거나 재건축이 이루어지는 경우로 나뉩니다. 이 밖에 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우도 거절 사유에 포함됩니다.

여기서 유의할 점은 이 거절 사유들이 엄격하게 해석된다는 것입니다. 예컨대 차임을 여러 차례 연체한 사정이 있다고 해서 곧바로 거절 사유가 되는 것은 아니고, 법이 정한 대로 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있어야 합니다. 연체 횟수나 금액을 완화해서 판단하면 안 되고, 법이 정한 요건을 그대로 충족하는지를 따져야 합니다.

계약갱신요구권은 무한정 행사할 수 있는 권리가 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 이 권리를 최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 인정하고 있습니다. 즉 처음 계약한 기간부터 계산을 시작해서, 이후 갱신을 거듭하더라도 전체 합산 기간이 10년을 넘어서는 시점부터는 더 이상 갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

이 10년이라는 기간을 계산할 때는 최초 계약 시점을 정확히 특정하는 것이 중요합니다. 계약을 여러 차례 갱신하면서 최초 계약일을 명확히 기록해두지 않으면, 실제로 10년이 도달하는 시점을 두고 임대인과 임차인 사이에 다른 계산이 나올 수 있습니다. 제소전화해 신청서를 작성할 때 최초 임대차 개시일을 조서에 명시해두면 이런 계산상의 다툼을 줄일 수 있습니다.

갱신된 임대차 역시 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 체결된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 별도로 정한 증감청구권 조항이 허용하는 범위에서 조정될 수 있습니다. 그래서 계약갱신요구 10년 조항을 조서에 담을 때는 차임증감 조항과도 함께 맞물려 설계해야 완결된 조항이 됩니다.

임대인 입장에서는 애초에 조서를 작성하는 김에 임차인이 계약갱신요구권을 아예 행사하지 않겠다는 취지의 문구를 넣고 싶은 경우가 많습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법은 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 강행규정을 두고 있고, 계약갱신요구권은 바로 이 법이 임차인을 위해 마련한 핵심 보호 장치 중 하나입니다.

임차인에게 법이 부여한 갱신요구권을 미리 포기하도록 하는 조항은 임차인에게 불리한 약정에 해당할 가능성이 있습니다. 조서에 이런 문구를 넣더라도, 나중에 그 효력을 두고 다툼이 벌어지면 포기 조항 부분이 강행규정 위반으로 평가되어 효력을 인정받지 못할 수 있습니다. 이 부분은 사안에 따라 판단이 달라질 수 있는 영역이어서 단정적으로 결론을 내리기는 어렵지만, 위험 요소가 있다는 점은 신청서를 준비하는 단계에서부터 인지하고 있어야 합니다.

화해기일에서 재판부가 화해조항 초안을 검토하다가 강행규정 위반 소지가 있는 조항을 발견하면 보정을 요구하는 경우가 있습니다. 이 보정명령은 사건이 재판부에 배정된 이후에 나오는 절차이기 때문에, 신청서 작성 단계에서 미리 이런 위험을 걸러내지 않으면 절차가 지연될 수 있습니다. 그래서 갱신요구권 포기라는 직접적인 문구보다는 다른 방식으로 목적을 달성하는 조항 설계가 실무에서 선호됩니다.

제소전화해를 상담하다 보면 계약갱신요구권에 대해 비슷한 오해를 갖고 오시는 임대인들이 많습니다. 자주 나오는 세 가지 질문을 판정 형식으로 정리해봅니다.

갱신요구권 자체를 포기시키는 방식 대신 실무에서 자주 쓰이는 방법은, 최초 임대차 개시일을 조서에 명확히 기재하고 그로부터 10년이 되는 특정 일자를 계산해 그 날짜를 명도 기준일로 조서에 담는 방식입니다. 이렇게 하면 갱신요구권을 부정하는 것이 아니라, 법이 정한 한도가 도달하는 시점을 그대로 조서에 반영하는 것이어서 강행규정과 충돌할 위험이 줄어듭니다.

또한 조서에는 그 시점 이후의 명도 방식, 예를 들어 인도 기한과 원상회복 범위, 불이행 시의 절차 등을 함께 구체적으로 정해두는 경우가 많습니다. 10년이 도달하는 시점 자체는 법이 정한 그대로 두고, 그 이후에 벌어질 절차를 미리 조서로 확정해두는 것이 실무의 핵심 아이디어입니다.

다만 10년 계산의 기준이 되는 최초 임대차 개시일이 불분명하거나, 그 사이 임대인이 바뀌었거나, 전차인이 임차인을 대위해 갱신요구권을 행사할 여지가 있는 경우처럼 변수가 있는 사안이라면 조항 설계가 한층 복잡해집니다. 이런 경우에는 신청서를 작성하기 전에 임대차의 전체 이력을 정리해서 상담받는 편이 안전합니다.

명도 기준일을 조서에 특정해두더라도 실제로 그 시점에 임차인이 순순히 목적물을 인도하지 않는 경우를 대비해, 인도가 이루어지지 않을 때의 절차까지 함께 정해두는 경우가 많습니다. 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다는 점을 활용해, 필요하다면 그 시점에 집행문을 부여받아 절차를 진행할 수 있도록 조항을 구성해두는 것입니다.

저희 사무실은 지금까지 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시켜온 경험을 바탕으로, 계약갱신요구 10년 문제처럼 시점 계산과 강행규정 검토가 함께 필요한 조항을 신청서 단계에서부터 꼼꼼히 설계합니다. 조서에 담긴 문구 하나가 10년 가까운 임대차 기간 전체를 관리하는 기준이 된다는 점에서, 처음부터 정확하게 만들어두는 것이 이후의 분쟁을 줄이는 길입니다.

제소전화해를 준비하는 상가 중에는 임차인이 다시 다른 사람에게 영업을 넘기는 전대차 관계가 얽혀 있는 경우가 적지 않습니다. 이런 상가라면 계약갱신요구 10년 문제를 임차인 한 사람만 놓고 볼 것이 아니라, 전차인의 지위까지 함께 살펴야 온전한 설계가 됩니다.

상가건물 임대차보호법은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인이라면, 임차인의 갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있도록 정하고 있습니다. 이는 원래 임차인이 있는 상태에서 실질적으로 영업을 이어가는 것은 전차인인 경우, 전차인이 갱신요구의 기회를 놓치지 않도록 마련된 장치입니다.

다만 이 대위 행사는 임대인의 동의를 받은 전대차라는 전제가 붙습니다. 동의 없이 이루어진 무단 전대라면 오히려 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 사유가 될 수 있다는 점과 대비됩니다. 그래서 조서를 작성할 때 전대차 관계가 있는 상가라면 그 전대차가 임대인의 동의를 받은 것인지부터 확인하고, 대위 행사의 가능성까지 반영해서 갱신요구권 관련 조항을 설계해야 합니다.

전차인의 대위 행사권까지 고려하지 않고 임차인만을 상대로 조서를 설계하면, 실제로 갱신요구가 문제 되는 시점에 전차인이 별도로 권리를 주장하면서 상황이 복잡해질 수 있습니다. 임대차 관계에 전대차가 얽혀 있다면 신청서 작성 단계에서 이 부분을 반드시 짚고 넘어가야 하는 이유입니다.

실무에서는 임차인과 전차인이 함께 상담을 받으러 오는 경우도 있고, 임대인 혼자 상담하면서 전대차 존재 여부를 뒤늦게 언급하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 전대차 관계의 존재 자체를 신청서 작성 초반에 확인해야, 갱신요구권 관련 조항에 빠짐이 생기지 않습니다.

계약갱신요구 10년 조항을 포함한 화해조항의 설계는 신청서를 작성하는 첫 단계에서부터 시작됩니다. 진행 방식은 크게 다섯 단계로 나뉩니다. 먼저 전화상담으로 임대차 이력과 원하는 조건을 10분에서 20분 정도 확인하고, 이어 이메일로 필요한 자료와 정확한 비용 견적을 안내받습니다. 그다음 비용을 입금하면 법원 접수까지는 대행으로 진행되고, 마지막으로 화해기일에 출석해 조서가 송달되는 순서로 마무리됩니다.

의뢰인이 직접 관여하는 부분은 대체로 상담과 자료 제공, 입금까지의 앞선 세 단계이고, 화해기일 자체에 의뢰인이 출석할 필요는 없습니다. 다만 계약갱신요구 10년 문제처럼 최초 임대차 개시일 확인이 결과를 좌우하는 항목은, 신청서를 작성하는 단계에서 임대차의 전체 이력을 정확히 전달하는 과정이 특히 중요합니다.

신청서에 첨부하는 서류는 통상 여덟 종류 안팎입니다. 임대차계약서 사본과 등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감증명서가 첨부된 위임장 두 부, 관할합의서가 기본이고, 건물이 1층 일부만 해당하는 경우에는 도면도 함께 준비해야 합니다. 계약갱신요구 10년을 계산하려면 최초 계약서뿐 아니라 그 이후 갱신 과정에서 작성된 계약서까지 함께 확인하는 경우가 많습니다.

비용은 쌍방이 각자 대리인을 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료가 1천만원 미만이면 70만원, 그 이상이면 100만원 수준이며 부가가치세는 별도입니다. 여기에 인지대와 송달료 등 법원에 납부하는 비용이 실비로 추가되는데, 정확한 금액은 사안마다 달라 상담 시 안내받는 것이 정확합니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 기준으로 진행할 수 있습니다.

제소전화해가 성립하기까지 걸리는 기간은 평균 6개월 정도이고, 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 차이가 납니다. 저희 사무실은 지금까지 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시켜온 15년의 경험을 바탕으로, 계약갱신요구 10년처럼 시점 계산이 핵심인 조항을 신청서 단계에서부터 꼼꼼히 검토합니다. 신청서가 접수된 이후에는 재판부 배정과 화해기일 지정까지 일정 시간이 걸리므로, 10년 도달 시점이 임박한 사안이라면 여유를 두고 미리 준비하는 편이 좋습니다.

계약갱신요구권과 별개로, 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면 임대차는 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이를 흔히 묵시적 갱신이라 부르는데, 이 경우 존속기간은 1년으로 정해집니다. 임차인이 별도로 갱신요구권을 행사한 경우와는 성격이 다른 제도입니다.

묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 이는 임차인에게만 인정되는 해지권으로, 묵시적 갱신 상태에서 임대인이 먼저 계약을 끝내고 싶다고 해서 곧바로 종료시킬 수 있는 구조는 아닙니다.

계약갱신요구권에 따른 갱신과 묵시적 갱신은 같은 조문 안에 있지만 요건과 효과가 다르므로, 조서를 작성할 때는 두 상황을 구분해서 각각에 대응하는 문구를 마련해두는 것이 안전합니다. 10년 한도가 도달하기 전이라도 통지를 놓치면 묵시적 갱신이 성립할 수 있다는 점까지 고려해야 빈틈없는 조항이 완성됩니다.

상가건물 임대차보호법은 보증금 액수가 일정 수준을 넘는 이른바 환산보증금 초과 임대차에 대해서는 법 적용을 원칙적으로 제한합니다. 다만 법은 환산보증금을 초과하더라도 일부 조항은 그대로 적용된다고 스스로 정하고 있는데, 계약갱신요구권에 관한 본문 조항이 바로 그 예외에 포함됩니다.

즉 환산보증금을 초과하는 상가라 하더라도 임차인은 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 이 권리를 행사할 수 있습니다. 앞서 차임증감 조항을 다룰 때 설명했던 것과 달리, 계약갱신요구권은 환산보증금 초과 여부와 관계없이 살아있는 권리라는 점에서 차이가 있습니다.

그래서 임대인이 환산보증금을 초과하는 큰 규모의 상가라는 이유로 계약갱신요구권 문제를 가볍게 여기면 안 됩니다. 조서를 작성할 때 대상 상가의 보증금 규모와 무관하게 계약갱신요구 10년 조항은 동일한 기준으로 검토해야 하고, 이 부분을 놓치면 나중에 예상하지 못한 시점에 갱신요구를 다시 마주하게 될 수 있습니다.

반대로 앞서 다룬 차임증감 조항은 환산보증금을 초과하는 상가에는 상가건물 임대차보호법의 상한 규정이 적용되지 않고 민법의 일반 원칙으로 돌아간다는 점과 비교하면, 같은 환산보증금 초과 상가라도 조항마다 적용되는 법이 다르다는 사실을 알 수 있습니다. 그래서 조서 하나를 작성할 때도 항목별로 어느 법이 적용되는지를 따로따로 확인하는 작업이 빠질 수 없습니다.

상가건물 임대차보호법은 건물의 소유권이 넘어가면 그 양수인이 종전 임대인의 지위를 그대로 승계하도록 정하고 있습니다. 건물이 매매나 상속으로 소유자가 바뀌더라도 기존 임차인과의 임대차 관계 자체는 끊어지지 않고 새로운 소유자에게 그대로 이어진다는 뜻입니다.

이 원칙은 계약갱신요구 10년 계산에도 그대로 적용됩니다. 임대인이 중간에 바뀌었다고 해서 10년 계산이 새로운 소유자 명의로 다시 시작되는 것이 아니라, 최초 임대차가 개시된 시점부터 계속 이어져서 계산됩니다. 그래서 상가를 매수하려는 사람이라면 매매 전에 기존 임대차의 개시일과 그동안의 갱신 이력을 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.

제소전화해 조서를 작성한 이후에 건물이 매매되는 경우도 마찬가지입니다. 조서에 최초 임대차 개시일과 10년 도달 시점이 명확히 기재되어 있다면, 임대인이 바뀌더라도 새로운 소유자가 그 기준을 그대로 이어받아 절차를 진행할 수 있습니다. 반대로 개시일이 불분명하게 남아있으면 임대인이 바뀐 시점에 다시 계산을 두고 다툼이 생길 수 있어, 신청서 단계에서부터 이 부분을 명확히 해두는 것이 중요합니다. 상가를 매수하려는 분이라면 매매 계약 전에 기존 조서나 계약서를 통해 임대차 이력을 확인해두는 편이 이후의 분쟁을 예방하는 길입니다. 이 점은 상가를 매도하려는 임대인 쪽에서도 마찬가지로, 매수인에게 정확한 임대차 이력을 미리 정리해서 전달해두는 것이 거래를 매끄럽게 진행하는 데 도움이 됩니다.

제소전화해 조서를 작성한다고 해서 상가 임차인의 계약갱신요구권 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 임차인은 여전히 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 이 권리는 최초 임대차기간을 포함한 전체 10년 한도까지 행사할 수 있습니다. 이 구조는 환산보증금을 초과하는 상가에도 그대로 적용되므로 건물 규모와 관계없이 검토해야 합니다.

조서에 갱신요구권을 포기시키는 문구를 넣고 싶은 마음은 이해할 수 있지만, 강행규정이 임차인에게 불리한 약정의 효력을 인정하지 않는 구조인 이상 그런 직접적인 포기 조항은 위험 요소를 안고 있습니다. 대신 최초 임대차 개시일을 명확히 하고 10년이 도달하는 시점과 그 이후의 명도 조건을 구체적으로 특정해두는 방식이 실무에서 더 안전하게 활용됩니다.

묵시적 갱신은 계약갱신요구권과는 별개의 제도라는 점, 그 경우 존속기간이 1년이고 임차인의 해지통고 후 3개월이 지나야 효력이 생긴다는 점도 함께 알아두면 조서 설계에 도움이 됩니다. 결국 계약갱신요구 10년 문제는 시점 계산과 강행규정 검토, 명도 조건 설계가 모두 맞물리는 영역이어서, 신청서를 준비하는 단계에서부터 전체 구조를 함께 그려보는 것이 중요합니다.

임대인이 중간에 바뀌더라도 10년 계산이 이어진다는 점, 임대인 동의를 받은 전차인이 임차인을 대위해 갱신요구권을 행사할 수 있다는 점까지 더하면 고려해야 할 변수는 결코 적지 않습니다. 이 모든 변수를 신청서 한 장에 반영해야 하는 만큼, 임대차의 계약서와 갱신 이력을 미리 정리해서 상담에 임하면 조서 설계가 한결 수월해집니다.