임차인이 계약 기간 중에 가게나 사무실을 다른 사람에게 넘겨 쓰게 하는 경우가 종종 있습니다. 임대인 입장에서는 원래 계약한 임차인과만 화해조서를 맺으면 될 것 같지만, 실제로는 그 안에서 영업하고 있는 전차인의 존재를 빼놓고 조서를 설계하면 나중에 명도 집행이 막히는 상황을 맞을 수 있습니다. 제소전화해 전차인 문제는 겉보기보다 훨씬 자주 발생하고, 놓치기도 쉬운 지점입니다. 계약서에는 임차인 한 사람만 적혀 있어도, 실제로 매장 문을 열고 손님을 받는 사람은 전혀 다른 사람인 경우가 드물지 않습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 임차인이 가게를 다른 사람에게 재임대한 사실을 뒤늦게 알게 된 임대인이라면
• 제소전화해를 준비하면서 화해조서에 전차인까지 넣어야 하는지 궁금하다면
• 임차인과는 합의가 끝났는데 실제 매장을 운영하는 사람은 따로 있어 명도가 막힐까 걱정된다면
• 동의 없는 전대를 이유로 계약을 해지하려는데 절차가 헷갈리는 임대인이라면

전차인이란 누구이고, 왜 제소전화해에서 중요한가

전차인은 임차인으로부터 임차물의 전부 또는 일부를 다시 빌려 사용하는 사람을 말합니다. 예를 들어 임차인이 임대인과 상가 임대차 계약을 맺어 놓고, 그 매장을 실제로는 다른 사업자에게 넘겨 영업하게 하는 경우가 대표적입니다. 임대인 입장에서는 계약서상 임차인만 상대하면 된다고 생각하기 쉽지만, 실제 매장 안에서 영업하며 점유하고 있는 사람은 전차인인 경우가 많습니다.

제소전화해는 결국 "누가 그 공간을 점유하고 있고, 누구를 상대로 명도를 집행할 것인가"를 미리 정리해두는 절차입니다. 그런데 화해조서에 임차인만 당사자로 넣고 전차인의 존재를 빠뜨리면, 정작 실제로 매장을 점유하고 있는 사람은 조서의 당사자가 아니게 되는 문제가 생깁니다. 집행권원의 효력은 원칙적으로 그 조서에 적힌 당사자와 그 승계인 등에게만 미치기 때문에, 전차인이 조서에 없다면 명도 집행 단계에서 제동이 걸릴 수 있습니다.

그래서 임대인이 화해조서를 준비할 때는 임차인 한 사람만 볼 것이 아니라, 실제로 그 공간을 점유하고 있는 사람이 누구인지부터 확인하는 것이 첫 번째 단계입니다. 계약서상 명의와 실제 점유자가 다르다면, 그 차이가 전대차 때문인지, 다른 이유 때문인지를 먼저 파악해야 조서 설계가 제대로 됩니다.

특히 상가 임대차에서는 임차인이 권리금을 받고 영업을 통째로 넘기면서 임대인 동의 없이 명의만 유지한 채 실제 운영자를 바꾸는 경우도 있어, 전차인 문제는 생각보다 흔하게 발생합니다. 이런 사정을 모르고 화해조서를 준비하면 나중에 명도 단계에서 예상하지 못한 걸림돌을 만나게 됩니다.

임대인 입장에서 점유 현황을 확인하는 가장 쉬운 방법은 현장을 직접 방문해 실제로 누가 영업하고 있는지 살펴보는 것입니다. 간판이나 사업자등록 명의가 임차인과 다르다면 전대차를 의심해볼 수 있는 신호가 됩니다. 이런 정황을 발견했다면 화해조서 준비에 앞서 전대차 관계의 존재와 동의 여부부터 먼저 확인하는 절차를 거치는 것이 순서에 맞습니다.

임대인 동의 없이 전대했다면 어떻게 되나?

민법 제629조①은 임차인이 임대인의 동의 없이는 임차권을 양도하거나 임차물을 전대하지 못하도록 정하고 있습니다. 이를 어기고 무단으로 전대하면, 같은 조 ②항에 따라 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 즉 임대인 동의 없는 전대 자체가 임대인에게 해지권을 주는 사유가 되는 것입니다.

다만 무단전대라고 해서 임대인이 반드시 해지권을 행사해야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 무단전대 사실을 알면서도 오랫동안 이의를 제기하지 않고 차임을 받아왔다거나 하는 사정이 있다면, 실제 분쟁에서 여러 정황이 함께 고려될 수 있습니다. 이 부분은 사안마다 사실관계가 달라 일률적으로 결론을 내리기 어렵습니다. 해지권을 행사할지, 아니면 전대차를 사실상 받아들이고 관계를 정리할지는 임대인의 선택에 달려 있고, 어느 쪽을 택하느냐에 따라 이후 제소전화해의 설계 방향도 달라집니다.

제소전화해를 준비하는 임대인 입장에서는, 무단전대가 확인되면 그 자체를 해지 사유로 삼아 임차인을 상대로 명도 조건을 정리하는 방향으로 조서를 설계하는 경우가 많습니다. 다만 이때도 실제로 매장을 점유하고 있는 전차인을 상대로 어떻게 명도를 집행할 것인지는 별도로 검토해야 하는 문제로 남습니다.

아래 표는 무단전대와 동의받은 전대가 화해조서 설계에서 어떻게 다르게 취급되는지를 정리한 것입니다. 두 경우는 임대인의 해지권 유무부터 전차인의 지위까지 결과가 크게 달라지므로, 화해조서를 준비하기 전에 반드시 어느 쪽에 해당하는지 먼저 확인해야 합니다.

표에서 보듯 같은 '전대차'라도 임대인의 동의 여부에 따라 화해조서에 담아야 할 내용이 완전히 달라집니다. 무단전대라면 임차인을 상대로 한 해지·명도 조항 중심으로 설계할 수 있지만, 동의받은 전대라면 전차인을 별도의 당사자로 끌어들이지 않는 이상 명도의 실효성이 떨어질 수 있습니다.

임대인 동의를 받은 전대라면 무엇이 달라지나?

임대인의 동의를 받고 정식으로 전대차가 이루어진 경우라면 상황이 달라집니다. 민법 제630조①은 임대인의 동의를 얻어 전대한 때에는 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 다시 말해 동의받은 전차인은 임대인과 직접적인 법률관계를 가지게 되는 당사자라는 뜻입니다.

여기서 실무적으로 가장 중요한 내용이 이어집니다. 민법 제631조는 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우, 임대인과 임차인이 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 규정합니다. 즉 임대인이 임차인과 합의해서 임대차 계약을 끝내버려도, 그 사실만으로는 전차인을 내보낼 수 없다는 뜻입니다.

이 조문이 제소전화해에 주는 의미는 분명합니다. 임대인이 임차인하고만 화해조서를 맺고 "임차인이 특정 시점까지 명도한다"는 내용만 담아두면, 정작 그 공간에서 실제로 영업하고 있는 전차인에게는 그 조서가 명도 근거가 되지 못할 수 있습니다. 전차인의 권리가 소멸하지 않는 이상, 전차인을 상대로도 별도의 근거를 마련해두어야 명도가 막히지 않습니다.

그래서 동의받은 전대차가 있는 상가나 사무실에 제소전화해를 준비할 때는, 처음부터 전차인도 화해절차의 당사자로 넣어 함께 화해조항을 설계하는 것이 실무에서 권장되는 방식입니다. 임차인 한 사람만 상대로 조서를 만들어두면 나중에 전차인의 존재 때문에 집행 단계에서 다시 절차를 밟아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

임대인이 전차인에게 직접 명도를 구할 수 있나

동의받은 전대차에서 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담한다는 점은 앞서 살펴본 대로입니다. 그렇다면 임대인이 임차인을 거치지 않고 전차인을 상대로 곧바로 명도를 요구하거나 화해조서를 맺는 것도 가능한지가 다음 질문으로 이어집니다.

전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하는 관계라는 점에서, 임대인이 전차인을 상대로 명도와 관련한 협의를 진행하는 것 자체는 실무에서 어렵지 않게 이루어집니다. 다만 임대차 계약 자체는 여전히 임대인과 임차인 사이에 존재하기 때문에, 전차인만을 상대로 화해조서를 맺는다고 해서 임차인과의 임대차 관계까지 함께 정리되는 것은 아니라는 점을 유의해야 합니다.

그래서 실무에서는 전대차가 확인된 사안이라면, 임차인과 전차인을 모두 화해절차의 당사자로 포함시켜 각자에게 필요한 내용을 조서에 나누어 담는 방식이 가장 안전하게 활용됩니다. 임차인에게는 임대차 계약 종료와 관련된 사항을, 전차인에게는 실제 점유 공간의 인도와 관련된 사항을 각각 명시하면, 어느 한쪽만 상대로 조서를 맺었을 때 생길 수 있는 공백을 줄일 수 있습니다.

결국 "전차인에게 직접 명도를 구할 수 있는가"라는 질문에는, 동의받은 전대차라면 전차인을 상대로 한 협의와 화해절차 참여 자체는 가능하다고 답할 수 있지만, 임차인과의 임대차 관계 정리까지 전차인 하나만으로 대신할 수는 없다는 점을 함께 이해하셔야 정확합니다.

이런 이유로 전대차가 걸린 사건에서는 화해조서를 준비하는 단계부터 임차인과 전차인 양쪽의 협조를 함께 구하는 것이 실무에서 가장 안정적인 방식으로 통합니다. 한쪽의 협조만 받아 조서를 만들면 나머지 한쪽과의 관계가 정리되지 않은 채 남아, 결국 같은 건물을 두고 두 번의 절차를 밟아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

전차인도 갱신요구권을 대신 행사할 수 있나

상가건물 임대차보호법 제13조②는 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인이, 임차인의 갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 갱신요구권을 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 '대위'란 전차인이 임차인을 대신해서 그 권리를 행사할 수 있다는 뜻입니다.

이 조문이 제소전화해 설계에 미치는 영향은 생각보다 큽니다. 화해조서에 "임차인은 갱신요구권을 행사하지 않기로 한다"는 취지의 조항을 넣어두었다고 해도, 동의받은 전차인이 별도로 갱신요구권을 대위 행사하려는 상황이 생기면 그 관계를 어떻게 정리할 것인지가 새로운 쟁점으로 남을 수 있습니다. 이 부분은 조서 문구와 전대차의 구체적인 조건에 따라 달라질 수 있어, 이 글에서 일률적인 결론을 내리기보다는 이런 쟁점이 있다는 점을 짚어드리는 데 목적이 있습니다.

실무적으로는 화해조서를 준비하는 단계에서 전차인에게도 갱신요구권을 행사하지 않는다는 내용을 포함해 전대차 관계 자체를 명확히 정리해두는 방식이 활용됩니다. 임차인만 갱신요구권 관련 조항에 서명하고 전차인은 빠져 있으면, 나중에 전차인이 별도로 갱신요구권을 주장할 여지가 남게 되므로 이 부분까지 함께 검토해서 조항을 설계하는 것이 안전합니다.

결국 전대차가 걸린 상가 임대차에서는 임차인의 갱신요구권만 볼 것이 아니라, 전차인이 그 권리를 대위 행사할 수 있는 지위에 있는지까지 함께 살펴야 화해조서가 실제로 명도를 보장하는 문서가 됩니다.

이 대위 행사 규정은 전차인의 영업 안정을 보호하려는 취지에서 나온 것이지만, 명도를 준비하는 임대인 입장에서는 예상하지 못한 변수로 작용할 수 있습니다. 그래서 화해조서 협상 단계에서부터 이 가능성을 염두에 두고, 전차인과의 관계까지 포함한 전체 그림을 그려두는 것이 나중에 일이 꼬이지 않는 길입니다.

임차인과 전차인, 화해조서에서 각각 무엇을 약속해야 하나

화해조서를 설계할 때는 임차인과 전차인이 각각 어떤 내용을 약속하는지 구분해서 정리하는 것이 좋습니다. 임차인에게는 임대차 계약 자체의 종료 시점과 조건, 차임 정산 문제를 중심으로 정리하고, 전차인에게는 실제 점유하고 있는 공간의 인도 시점과 조건을 별도로 정리하는 방식입니다.

임차인 입장에서도 전차인을 화해절차에서 배제하고 자기만 조서를 맺으면, 나중에 임대인과의 관계에서 책임 문제가 애매해질 수 있습니다. 반대로 전차인을 함께 참여시키면, 실제 점유자가 스스로 명도 조건에 동의한 것이 되어 임대인과 임차인 모두에게 더 안전한 결과로 이어집니다.

다만 전차인이 화해절차 참여 자체를 거부하거나 연락이 닿지 않는 경우도 실무에서는 있습니다. 이런 경우에는 화해가 아닌 별도의 소송 절차나 다른 방식으로 접근해야 할 수 있어, 전차인의 협조 여부부터 먼저 확인해두는 것이 절차를 정하는 데 중요한 기준이 됩니다.

화해조항을 구체적으로 작성할 때는 각자 인도해야 할 공간의 범위와 시점을 최대한 명확하게 특정하는 것이 중요합니다. 예를 들어 매장 전체를 전차인이 점유하고 있는지, 아니면 일부 공간만 나누어 쓰고 있는지에 따라 인도 대상과 범위를 다르게 기재해야 나중에 집행 단계에서 범위를 두고 다툼이 생기는 것을 막을 수 있습니다. 또한 전차인이 설치한 시설물이나 집기의 처리 방법도 함께 정해두면 명도 이후의 정산 문제까지 한 번에 정리할 수 있습니다.

전대인 앞에서 자주 나오는 말들, 실제로는 어떤가

전대차 사건에서 자주 놓치는 실무 포인트

전대차가 얽힌 명도 사건을 여러 건 다루다 보면, 임대인들이 비슷한 지점에서 판단을 잘못 내리는 경우를 자주 보게 됩니다. 아래 세 가지는 그중에서도 특히 자주 반복되는 실수입니다.

이 세 가지 실수는 모두 화해조서를 준비하는 초기 단계, 즉 점유 현황과 전대차 관계를 확인하는 단계에서 시간을 충분히 들이지 않았을 때 발생합니다. 반대로 이 단계에서 꼼꼼히 확인하고 넘어가면, 이후 조서 작성과 집행 단계는 오히려 수월하게 진행되는 경우가 많습니다.

상가건물 임대차보호법상 전대차, 어떻게 다루나

상가건물 임대차보호법 제13조는 전대인과 전차인의 전대차관계에도 이 법의 여러 규정을 준용하도록 정하고 있습니다. 이는 임대인·임차인 사이의 관계뿐 아니라, 임차인이 전대인이 되어 전차인과 맺는 관계에도 상가법의 보호 취지가 미치도록 하는 취지입니다.

그래서 상가 건물에서 전대차가 문제 되는 경우, 민법상 전대차 규정과 함께 상가건물 임대차보호법 제13조가 정하는 준용 관계까지 함께 살펴야 정확한 그림이 나옵니다. 화해조서를 설계할 때도 이 두 가지 법률관계를 함께 고려해서, 임차인과 전차인 각각에게 어떤 조항이 적용되는지 나누어 검토하는 것이 필요합니다.

결국 상가 임대차에서 전대차 문제는 민법의 기본 원칙에 상가법의 보호 규정이 겹쳐 있는 구조라서, 임대인 혼자 판단하기보다 실제 계약관계와 점유 현황을 함께 놓고 검토받는 것이 안전합니다.

주택 임대차의 경우에도 전대차가 발생할 수 있지만, 상가건물 임대차보호법 제13조와 같은 별도의 전대차 준용 규정이 명시적으로 자리 잡고 있는 것은 상가법 쪽입니다. 그래서 상가와 주택 중 어느 쪽인지에 따라 전대차 문제를 검토하는 결이 달라질 수 있고, 이 글에서는 상가 임대차를 중심으로 설명드렸지만 주택이라도 민법상 전대차 규정인 제629조부터 제632조까지는 동일하게 적용된다는 점을 참고하시면 됩니다.

화해조서 준비부터 명도까지, 전체 절차 흐름

이 다섯 단계 중에서 가장 많이 놓치는 부분은 1번과 3번입니다. 임대인이 계약서만 보고 임차인 한 사람만 상대한다고 생각하면, 실제 점유자인 전차인의 존재를 놓친 채 화해조서를 준비하게 됩니다. 15년간 3,600건이 넘는 화해조서를 진행해 온 경험에 비추어 보면, 전대차가 얽힌 사건일수록 이 초기 확인 단계에서 시간을 들이는 것이 이후 명도 집행 단계의 시간을 크게 줄여줍니다. 특히 2번 동의 여부 확인 단계는 이후 모든 절차의 방향을 결정짓는 만큼, 임대인 스스로 기억에만 의존하기보다 계약서와 그간의 차임 수령 내역 같은 자료를 함께 확인해두는 것이 바람직합니다.

반대로 전대차 관계를 처음부터 정확히 파악하고 임차인과 전차인을 함께 화해절차에 반영해두면, 명도 기한이 지났을 때 곧바로 강제집행으로 이어갈 수 있어 절차가 훨씬 간결해집니다.

정리 — 전대차가 있는 건물의 화해조서, 이렇게 준비한다

지금까지 살펴본 내용을 정리하면 다음과 같습니다. 첫째, 임대인 동의 없는 전대는 임대인의 해지 사유가 됩니다. 둘째, 임대인 동의를 받은 전대라면 전차인이 임대인에게 직접 의무를 부담하고, 임대인과 임차인의 합의만으로는 전차인의 권리가 소멸하지 않습니다. 셋째, 건물의 소부분만 사용하게 한 경우에는 전대 관련 규정 자체가 적용되지 않을 수 있습니다.

이 세 가지를 구분해서 이해하면, 화해조서를 준비할 때 누구를 당사자로 넣어야 하는지가 자연스럽게 정리됩니다. 실제 점유자가 임차인 한 사람뿐인지, 동의받은 전차인이 따로 있는지, 소부분 사용에 불과한지를 먼저 확인한 다음 화해조항을 설계하는 순서가 중요합니다. 여기에 더해 전차인이 갱신요구권을 대위 행사할 수 있는 지위에 있는지까지 함께 확인하면, 화해조서가 이후 어떤 변수에도 흔들리지 않는 문서가 될 가능성이 높아집니다.

전대차가 얽힌 상가나 사무실일수록 화해조서 하나로 모든 것이 해결되지 않을 수 있다는 점을 미리 알고 준비하시면, 나중에 명도 단계에서 예상하지 못한 걸림돌을 만나는 일을 줄일 수 있습니다.

임대인 입장에서는 임차인 한 사람만 신경 쓰면 된다고 생각하기 쉽지만, 실제 점유자가 따로 있는 상황에서는 그 전차인까지 함께 고려한 설계가 명도의 실효성을 좌우합니다. 반대로 전차인 입장에서도 자신의 권리가 어떤 근거로 보호되는지, 어떤 경우에 명도 대상이 될 수 있는지를 미리 알아두면 갑작스러운 분쟁에 대비할 수 있습니다.

자주 묻는 질문