보증금을 제때 못 받거나 임차인이 정한 기한에 나가지 않을 때, 소송을 어떤 방식으로 진행해야 빠르고 확실할지 고민하시는 분들께 두 제도의 실무적 차이를 정리해 드립니다.

이행권고결정과 화해조서는 둘 다 "확정판결과 같은 효력"이라는 표현이 등장해 헷갈리기 쉽습니다. 하지만 하나는 소송이 이미 시작된 뒤 법원이 사건 진행 과정에서 내리는 결정이고, 다른 하나는 소송이 시작되기 전 당사자가 미리 합의한 내용을 법원이 확인해 주는 절차입니다. 어떤 사건에 어떤 절차를 쓸 수 있는지부터 먼저 정리해 드리겠습니다.

특히 보증금을 돌려받지 못한 임차인과 명도가 늦어지는 건물을 둔 임대인은 각자 처한 상황이 다르기 때문에, 같은 "확정판결과 같은 효력"이라는 결과라도 그 효력에 이르는 경로가 사건마다 달라질 수 있습니다. 지금 단계가 소송을 시작하기 전인지, 이미 소가 제기돼 진행 중인지에 따라 선택할 수 있는 절차 자체가 갈리므로 이 글에서 순서대로 짚어 드리겠습니다.

• 보증금반환소송을 준비하며 이행권고결정이 뭔지 궁금하신 분
• 명도소송도 이행권고결정으로 빠르게 끝낼 수 있는지 확인하고 싶으신 분
• 상대방이 이의신청을 하면 어떻게 되는지 미리 알아두고 싶으신 분
• 계약 단계에서부터 분쟁을 예방해 두는 제소전화해가 궁금하신 분

결론부터, 두 제도의 핵심 차이는 무엇인가요

이행권고결정은 소액사건심판법에 따라 법원이 소송이 제기된 사건에서 소장 부본 등을 첨부해 피고에게 원고의 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 결정입니다. 다만 독촉절차나 조정절차에서 소송으로 옮겨 온 사건, 청구취지나 원인이 불분명한 사건, 그 밖에 이행권고결정이 적절하지 않다고 판단되는 사건에는 활용되지 않습니다. 이 결정은 소액사건, 즉 대법원규칙으로 정한 범위의 사건에서만 쓸 수 있는 제도라는 점을 먼저 기억해 두셔야 합니다.

반면 제소전화해는 소송이 시작되기 전, 당사자가 이미 합의한 내용을 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에서 화해 절차로 확인받는 방식입니다. 사건의 소가가 얼마인지, 소액사건에 해당하는지 여부와는 전혀 무관하게 이용할 수 있습니다. 화해가 성립하면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖게 되므로, 소액사건 여부를 따질 필요 없이 임대차 조건을 미리 못 박아 두고 싶을 때 폭넓게 활용할 수 있는 절차입니다.

두 제도를 비교할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 지금 사건이 소송으로 접수돼 있는지 여부입니다. 아직 소가 제기되지 않았다면 이행권고결정은 애초에 대상이 될 수 없고, 제소전화해만 선택지가 됩니다. 반대로 이미 소가 제기돼 있다면 제소전화해는 이용할 수 없고, 사건이 소액사건 범위에 들어가는지에 따라 이행권고결정을 받을 수 있는지가 갈립니다. 이 순서를 먼저 정리해 두면 이후 설명이 한결 이해하기 쉬워집니다.

소액사건 이행권고결정이란 어떤 절차인가요

소액사건심판법 제2조는 지방법원이나 지원이 관할하는 민사사건 가운데 대법원규칙으로 정하는 사건을 소액사건으로 다루도록 정하고 있습니다. 구체적으로 어느 금액까지가 소액사건에 해당하는지는 대법원규칙이 정하는 사항이라 이 글에서 특정 금액으로 안내하기는 어렵지만, 모든 임대차 관련 소송이 이행권고결정의 대상이 되는 것은 아니라는 점이 중요합니다.

이행권고결정이 가능한 사건이라면, 법원은 소장 부본 등을 첨부해 피고에게 원고의 청구취지대로 이행할 것을 권고하는 결정을 내릴 수 있습니다. 이 결정에는 이의신청을 할 수 있다는 사실과 이의하지 않으면 어떤 효력이 생기는지가 함께 적혀 있습니다. 다만 독촉절차나 조정절차에서 소송으로 넘어온 사건이거나 청구 내용이 불분명한 사건, 그 밖에 이행권고가 적절하지 않다고 판단되는 사건은 처음부터 이행권고결정 대상에서 제외됩니다.

이 부분은 지급명령과 헷갈리기 쉬운 지점이기도 합니다. 지급명령 역시 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에만 신청할 수 있다는 제한이 있지만, 이행권고결정은 여기에 더해 애초에 소송으로 사건이 접수돼 있어야 한다는 점, 그리고 대법원규칙이 정하는 소액사건 범위 안에 있어야 한다는 점에서 적용 범위가 한 번 더 좁혀집니다.

실무에서는 상대방의 주소를 정확히 파악하지 못한 채 소송을 준비하시는 분들이 이행권고결정을 기대하고 계셨다가, 송달 자체가 되지 않아 절차가 예상보다 길어지는 경우를 종종 보게 됩니다. 상대방의 현재 주소나 영업 여부가 불확실한 사건이라면 이행권고결정보다 통상 소송 절차를 염두에 두고 준비하시는 편이 계획을 세우는 데 현실적입니다. 반면 임대차 계약서에 상대방의 주소와 연락처가 명확히 남아 있는 사건이라면 송달 문제로 절차가 지연될 가능성은 상대적으로 낮습니다.

임차인이 계약 당시 주소지에서 이미 이사를 나갔거나 연락이 두절된 경우도 실무에서 드물지 않게 마주하는 상황입니다. 이런 사건은 이행권고결정은 물론 통상 소송 진행 자체도 주소 보정 절차 때문에 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 계약 체결 당시 임차인의 연락처와 비상연락망을 명확히 받아 두고, 필요하다면 제소전화해로 관할합의와 함께 명도 조건을 미리 정리해 두는 편이 이런 상황을 예방하는 데 도움이 됩니다.

이행권고결정에 이의하려면 어떻게 해야 하나요

피고는 이행권고결정 등본을 송달받은 날부터 2주 이내에 서면으로 이의를 신청할 수 있고, 이 기간은 불변기간이라 법원이 임의로 늘려 주지 않습니다. 등본이 송달되기 전이라도 이의신청은 가능합니다. 이의신청이 접수되면 법원은 지체 없이 변론기일을 지정해 통상적인 소송 절차로 넘어가게 되며, 이의신청을 하면 원고가 주장하는 사실을 다툰 것으로 봅니다.

한 가지 실무적으로 중요한 점은, 이의신청을 했더라도 1심 판결이 선고되기 전까지는 그 이의신청을 취하할 수 있다는 것입니다. 상대방이 일단 시간을 벌기 위해 이의신청을 해 두었다가, 변론 과정에서 다투기 어렵다고 판단하면 취하하고 이행권고결정을 그대로 받아들이는 방향으로 정리되는 사례도 있습니다. 반대로 이의신청 자체가 없거나 이의신청이 각하돼 확정되거나 이의신청이 취하되면, 이행권고결정은 확정판결과 같은 효력을 갖게 됩니다.

이 2주라는 기간을 계산할 때 흔히 실수하는 부분이 있습니다. 등본을 실제로 받은 날을 기준으로 계산해야 하는데, 소장을 처음 받은 날이나 다른 서류를 받은 날과 혼동해 기간을 잘못 계산하시는 경우가 있습니다. 불변기간이라 하루라도 늦으면 이의신청 자체가 받아들여지지 않을 수 있으므로, 등본을 받으신 날짜를 정확히 확인해 두시는 것이 중요합니다. 이의신청서에는 이의를 한다는 취지만 밝히면 되고, 구체적인 반박 사유는 이후 변론 절차에서 준비해도 무방합니다.

보증금반환소송에서 이행권고결정은 어떤 의미를 가지나요

주택임대차보호법 제13조와 상가건물 임대차보호법 제18조는 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 보증금반환청구소송에 한정해 소액사건심판법의 일부 규정을 준용하도록 정하고 있습니다. 다시 말해 이 준용 규정은 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 임대인을 상대로 내는 소송에만 적용되며, 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 명도소송이나 권리금 손해배상청구소송에는 이런 준용 규정이 마련되어 있지 않습니다.

임차인 입장에서는 보증금반환소송이 소액사건 범위에 들어가고 이행권고결정 대상이 될 수 있다면, 상대적으로 신속하게 확정판결과 같은 효력을 확보할 수 있는 길이 열려 있는 셈입니다. 다만 보증금 액수가 대법원규칙이 정하는 소액사건 범위를 넘어서는 사건이라면 이행권고결정을 이용할 수 없고, 통상적인 소송 절차를 거쳐야 합니다. 사건이 소액사건에 해당하는지는 개별적으로 확인이 필요한 부분이므로, 정확한 판단은 상담을 통해 받아보시는 것이 안전합니다.

여기서 한 가지 더 짚어 드릴 부분은, 준용되는 규정의 구체적인 내용까지 이 글에서 전부 설명해 드리기는 조심스럽다는 점입니다. 주택임대차보호법 제13조와 상가건물 임대차보호법 제18조가 준용하도록 정한 개별 조문들은 사건 성격에 따라 적용 여부가 달라질 수 있어, 실제로 어떤 절차가 적용되는지는 사건 기록을 보고 개별적으로 확인해야 정확합니다. 보증금반환소송을 준비 중이시라면 준용 규정의 적용 여부까지 상담 과정에서 함께 확인해 드립니다.

명도소송도 이행권고결정으로 빠르게 끝낼 수 있나요

임대인이 임차인을 상대로 제기하는 명도소송, 즉 건물을 비워달라는 청구는 앞서 본 주택임대차보호법 제13조나 상가건물 임대차보호법 제18조가 정한 준용 대상이 아닙니다. 이 조문들은 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 한정해 적용되기 때문입니다. 그렇다고 명도소송에 이행권고결정 제도 자체가 아예 적용되지 않는다는 뜻은 아니고, 명도소송이라도 사건이 대법원규칙이 정하는 소액사건 범위에 들어간다면 이행권고결정의 대상이 될 수는 있습니다.

다만 실무적으로 상가나 주택의 명도소송은 임대차 기간, 연체 차임, 원상회복 비용 등 청구 내용이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많아 소액사건 범위를 넘어서는 사건으로 진행되는 일이 드물지 않습니다. 소액사건 여부에 따라 이행권고결정을 이용할 수 있는지가 갈리므로, 명도소송을 준비하실 때는 이 부분을 소송 초기에 미리 확인해 두시는 편이 절차를 예상하는 데 도움이 됩니다.

임대인 입장에서 보면, 명도소송이 이행권고결정 대상이 될지 미리 장담하기 어렵다는 사실 자체가 부담으로 다가올 수 있습니다. 차임 연체가 시작되고 나서야 소송을 준비하면 그 시점의 사건 규모에 따라 절차가 길어질 수도 있고 짧아질 수도 있어 예측이 쉽지 않습니다. 반면 계약을 맺는 시점에 미리 제소전화해로 연체 시 명도 조건을 합의해 두면, 실제로 연체가 발생했을 때 사건 규모와 무관하게 곧바로 확정판결급 효력의 조서를 근거로 대응할 수 있어 예측 가능성이 크게 높아집니다.

제소전화해는 소가와 무관하게 어떻게 진행되나요

제소전화해는 민사소송법 제385조에 따라 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 청구취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 신청합니다. 화해를 위한 대리인 선임권을 상대방에게 위임할 수 없고, 법원은 필요하면 대리권을 조사하기 위해 본인 출석을 명할 수 있습니다. 화해가 이루어지지 않으면 그 사실이 조서에 기재되고, 신청인이나 상대방이 기일에 출석하지 않으면 불성립으로 처리될 수 있으며, 성립하면 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 갖습니다.

저희 사무소가 실제로 진행하는 절차는 전화 상담부터 조서 송달까지 다섯 단계로 이루어지며, 의뢰인이 직접 화해기일에 출석할 필요는 없습니다. 이행권고결정처럼 소가에 따라 이용 가능 여부가 갈리지 않기 때문에, 보증금 액수나 명도 대상 건물의 규모와 무관하게 미리 조건을 정해 두고 싶은 임대인과 임차인 모두에게 열려 있는 절차입니다.

비용은 쌍방을 모두 선임해 진행하는 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원(부가가치세 별도)이며, 여기에 법원에 내는 인지대와 송달료 등 실비가 별도로 필요한데 이는 사건 내용과 건물 소재지에 따라 달라져 상담 시 정확한 금액을 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 기준으로 진행되고, 평균 소요 기간은 6개월 정도이나 사건에 따라 3개월에서 9개월까지 걸릴 수 있습니다.

제소전화해를 준비할 때 어떤 서류가 필요한가요

신청서에서 가장 중요한 부분은 화해조항을 어떻게 설계하느냐입니다. 이행권고결정처럼 법원이 정해진 양식으로 결정을 내려 주는 절차가 아니라, 당사자가 원하는 조건을 조서에 직접 담아야 하는 절차이기 때문에 조항 설계에 가장 많은 공을 들여야 합니다. 예를 들어 연체 시 몇 기분이 쌓이면 즉시 명도를 청구할 수 있는지, 원상회복 범위는 어디까지인지 등을 구체적으로 담아 두어야 나중에 집행 단계에서 다시 다툴 여지가 줄어듭니다.

여기에 더해 임대차 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서가 통상 첨부되고, 건물 일부만 임차하는 경우라면 위치를 특정하는 도면도 함께 필요합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 하며, 당사자가 법인이라면 법인인감증명서와 법인등기부등본을 함께 2개월 이내 기준으로 준비해야 합니다.

이행권고결정은 소송이 시작된 뒤 법원이 알아서 검토해 내려 주는 결정이라 당사자가 별도로 준비할 서류가 많지 않은 반면, 제소전화해는 신청 전에 서류를 얼마나 꼼꼼히 준비했는지가 이후 절차의 속도와 조서의 완성도를 좌우합니다. 서류가 미비하면 법원의 보정 요구로 절차가 지연될 수 있으므로, 상담 시 임대차 계약 형태와 건물 현황을 말씀해 주시면 정확한 서류 목록을 이메일로 안내해 드립니다.

특히 위임장의 인감 날인은 서명만으로 대체할 수 없다는 점을 자주 안내해 드립니다. 인감을 날인한 위임장 2부를 준비하지 못해 접수가 미뤄지는 경우가 실무에서 종종 발생하므로, 서류를 준비하실 때 인감도장과 인감증명서 발급일을 함께 확인해 두시길 권해 드립니다. 관할합의서까지 함께 작성해 두시면 이후 다른 지역 법원에서 절차를 진행해야 할 상황이 생기더라도 동일한 기준으로 대응할 수 있습니다.

우리 사건에는 어떤 절차를 선택해야 할까요

이미 소송이 진행 중이고 사건이 소액사건 범위 안에 있어 이행권고결정을 받을 수 있는 상황이라면, 상대방이 이의하지 않는 한 비교적 신속하게 확정판결과 같은 효력을 확보할 수 있습니다. 다만 상대방이 2주 안에 서면으로 이의하면 곧바로 통상 소송 절차로 넘어가고, 그 시점부터는 일반 소송과 다를 바 없는 시간과 비용이 들게 됩니다. 이의 가능성이 낮지 않은 사건이라면 처음부터 이 점을 염두에 두고 준비하시는 편이 좋습니다.

반대로 아직 소송이 시작되지 않은 단계이거나, 사건 규모상 소액사건에 해당하지 않을 가능성이 있다면 제소전화해를 검토해 보실 만합니다. 계약을 체결하거나 갱신하는 시점에 미리 화해조서를 받아 두면, 나중에 실제로 분쟁이 생겼을 때 소가나 사건 종류와 관계없이 확정판결과 같은 효력을 근거로 곧바로 집행 단계로 나아갈 수 있습니다.

임대인과 임차인 모두에게 드리고 싶은 말씀은, 지금 상황이 소송 전인지 소송 중인지를 먼저 정확히 파악하는 것이 절차 선택의 출발점이라는 점입니다. 소송 중이라면 이행권고결정 대상 여부와 이의신청 가능성을 함께 살펴야 하고, 소송 전이라면 굳이 소송을 먼저 걸기보다 제소전화해로 조건을 정리해 두는 편이 시간과 비용 모두에서 유리한 경우가 많습니다. 두 절차 중 어느 쪽이 지금 단계에 맞는지는 사안마다 다르므로 구체적인 상황을 말씀해 주시면 정확히 안내해 드립니다.

상황	더 적합한 절차
이미 소송 중이고 소액사건 범위 내 사건	이행권고결정(법원 직권 판단)
소송 전, 계약 조건을 미리 확정하고 싶은 경우	제소전화해
명도소송인데 소액사건 범위를 넘는 경우	제소전화해 또는 통상 소송

지금까지 살펴본 내용을 표로 정리해 보면 결국 판단 기준은 하나입니다. 지금 이 분쟁이 아직 소송으로 접수되지 않은 단계인가, 아니면 이미 법원에 사건번호가 부여된 단계인가입니다. 소송 전이라면 소가나 사건 종류를 따질 필요 없이 제소전화해를 검토할 수 있고, 이미 소송 중이라면 소액사건 해당 여부에 따라 이행권고결정 대상인지를 확인하는 방향으로 접근하시면 됩니다. 두 절차의 순서를 헷갈리지 않는 것이 상담을 받으실 때도 훨씬 수월합니다.

이행권고결정을 기대하기 어려운 사건, 어떻게 대비해야 할까요

실제로 상담을 진행하다 보면 몇 가지 상황이 반복적으로 이행권고결정의 사각지대에 놓이는 것을 확인하게 됩니다. 아래 세 가지는 제소전화해로 미리 조건을 정해 두면 소가나 송달 문제와 무관하게 대응할 수 있는 대표적인 경우입니다.

이런 상황에 공통으로 해당하는 임대인이라면, 분쟁이 벌어지기 전 계약 체결이나 갱신 시점에 제소전화해로 조건을 정해 두는 편이 이행권고결정 대상 여부를 놓고 불확실하게 기다리는 것보다 훨씬 확실한 대비책이 됩니다. 화해조서는 소송으로 접수하기 전 단계에서 미리 받아 두는 것이므로, 나중에 사건 규모가 커지더라도 조서의 효력 자체는 영향을 받지 않습니다. 임차인 입장에서도 보증금 반환 조건이나 권리금 관련 약속을 조서에 남겨 두면, 나중에 소송을 걸어야 할 상황이 오더라도 이행권고결정 대상인지 여부를 따질 필요 없이 곧바로 집행을 검토할 수 있어 유리합니다.

저희 사무소는 제소전화해만 3,600건 넘게 직접 성립까지 진행해 온 경험을 15년 넘게 쌓아 왔습니다. 그 과정에서 이행권고결정이나 지급명령 같은 소송 내 절차와 제소전화해를 함께 검토해야 하는 사안도 여러 차례 다뤄 왔으므로, 지금 단계가 소송 전인지 소송 중인지부터 먼저 확인해 드리고 그에 맞는 절차를 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문