제소전화해를 준비하며 찾아오는 임대인들이 가장 자주 꺼내는 말이 있습니다. "세입자가 가게를 넘긴다고 하는데, 조서에 뭐라고 적어야 막을 수 있느냐"는 질문입니다. 그런데 이 한 문장 안에는 실제로는 전혀 다른 두 상황이 섞여 있는 경우가 많습니다. 임차인 지위 자체가 다른 사람에게 완전히 넘어가는 상황과, 임차인은 그대로 있으면서 운영만 다른 사람에게 맡기는 상황은 법적으로 다르게 다뤄야 합니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임차인이 "가게를 통째로 넘기겠다"며 임차권 양도를 요구해오는 임대인
• 매장 운영 일부만 다른 사람에게 맡기려는데, 이것이 전대인지 헷갈리는 임차인
• 제소전화해 조서에 양도·전대 관련 조항을 넣고 싶은데 어떤 문구가 필요한지 모르는 경우
• 이미 동의 없이 넘어간 임차권을 화해조서로 정리하려는 임대인

임차권 양도와 전대, 같은 말처럼 보여도 완전히 다릅니다

제소전화해를 준비하며 상담을 오는 임대인들은 대부분 "세입자가 가게를 넘긴다고 하는데 막을 방법이 없느냐"고 묻습니다. 그런데 이 질문 안에는 사실 서로 다른 두 가지 상황이 섞여 있는 경우가 많습니다. 하나는 임차인이 자신의 지위 자체를 다른 사람에게 완전히 넘기는 경우이고, 다른 하나는 임차인 지위는 그대로 유지한 채 매장 운영만 다른 사람에게 맡기는 경우입니다. 제소전화해 조서에 어떤 문구를 넣어야 하는지는 이 둘을 구분하는 데서 시작됩니다.

전자를 임차권의 "양도"라고 부릅니다. 양도가 이루어지면 기존 임차인은 임대차 관계에서 완전히 빠지고, 양수인이 새로운 임차인으로 그 자리를 대신합니다. 임대인 입장에서는 계약 상대방 자체가 바뀌는 셈이어서, 상대방의 신용과 운영 능력을 다시 따져야 하는 문제가 생깁니다. 처음 계약했던 임차인과 전혀 다른 사람이 매장을 운영하게 되는 만큼, 임대인이 가장 민감하게 받아들이는 상황이기도 합니다.

후자는 "전대"입니다. 전대는 기존 임차인이 임차인 지위를 유지한 채로 임차물의 사용·수익을 제3자, 즉 전차인에게 내어주는 것을 말합니다. 임대인과의 계약관계는 여전히 기존 임차인과 이어져 있고, 전차인은 그 임차인을 통해서만 매장을 쓸 수 있는 구조입니다. 겉으로 보기에는 다른 사람이 매장을 운영하는 것처럼 보이지만, 법률관계의 뼈대는 임대인과 기존 임차인 사이에 그대로 남아 있습니다.

제소전화해 조서를 준비할 때 이 구분을 명확히 해두지 않으면, 정작 문제가 생겼을 때 조서 문구가 어느 상황을 가리키는지부터 다투게 됩니다. "임차권을 타에 양도하거나 전대하지 못한다"는 식으로 두 개념을 뭉뚱그려 적더라도, 실제 분쟁이 생기면 지금 벌어진 일이 양도인지 전대인지를 다시 가려야 하는 경우가 많습니다. 두 개념을 조서 안에서부터 명확히 나눠 적어두는 작업이 그래서 필요합니다.

특히 나중에 명도까지 염두에 두고 있다면 이 구분은 더욱 중요해집니다. 화해조서를 근거로 매장을 비워달라고 요구하려면, 지금 매장을 점유하고 있는 사람이 누구이고 그 사람이 어떤 지위에 있는지부터 특정해야 하기 때문입니다. 양도가 이루어졌다면 새로운 임차인, 즉 양수인을 상대로 해야 하고, 전대라면 기존 임차인과 전차인 모두를 염두에 두어야 합니다. 조서 문구 단계에서 이 구분이 흐려지면, 뒤에 이어지는 절차에서 상대방을 특정하는 데부터 시간이 걸릴 수 있습니다.

양도와 전대, 핵심적인 차이를 정리하면 다음과 같습니다.

이 차이를 제소전화해 조서에 그대로 반영해야, 나중에 문제가 생겼을 때 어느 조항을 근거로 삼을 수 있는지가 분명해집니다.

임대인 동의 없는 양도·전대는 왜 해지 사유가 되나

민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고 있습니다. 임대차는 당사자 사이의 신뢰를 바탕으로 하는 계약이기 때문에, 임대인이 누구와 계약을 맺고 있는지를 임차인 혼자서 바꿀 수 없도록 한 것입니다. 임대인 입장에서 보면 상대방을 고를 권리가 처음부터 자신에게 있다는 뜻이기도 합니다.

같은 조 제2항은 임차인이 이 규정을 위반해 동의 없이 양도하거나 전대한 경우, 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 이 조항이 있다고 해서 모든 상황에서 계약이 자동으로 끝나는 것은 아니고, 임대인이 해지 의사를 표시해야 비로소 효력이 생기는 구조입니다. 위반 사실만으로 계약이 저절로 소멸하는 것은 아니라는 점을 함께 알아둘 필요가 있습니다.

문제는 실제 상담 현장에서는 임차인이 이미 다른 사람에게 매장 운영을 넘긴 뒤에야 임대인이 이 사실을 알게 되는 경우가 많다는 점입니다. 계약서에 "양도·전대 금지" 문구가 있었는데도 실제로는 지켜지지 않았고, 뒤늦게 이를 정리하려다 보니 제소전화해로 관계를 명확히 하려는 상담으로 이어집니다. 이런 사례를 여러 번 다루다 보면, 계약서 문구만으로는 실제 분쟁을 막기 어렵다는 점이 분명해집니다.

그래서 제소전화해 조서에는 단순히 "양도·전대를 금지한다"는 선언적 문구보다, 위반이 확인됐을 때 어떤 절차로 명도까지 이어지는지를 함께 적어두는 것이 실질적인 의미를 갖습니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가진 집행권원이므로, 위반 사실만 명확히 확인되면 별도의 소송 없이 다음 절차로 넘어갈 수 있다는 점이 이 제도를 찾는 임대인들이 가장 궁금해하는 부분입니다.

여기서 한 가지 더 짚어야 할 부분은, 조서에 담기는 문구가 지나치게 임차인에게만 불리한 방향으로 치우쳐서는 안 된다는 점입니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 있어야 성립하는 절차이기 때문에, 애초에 임차인이 도저히 받아들이기 어려운 조항은 화해 자체가 성립하지 않습니다. 양도·전대 조항 역시 임대인의 정당한 이익을 지키면서도 임차인이 통상적인 임대차 관계에서 기대할 수 있는 수준을 벗어나지 않도록 균형 있게 설계하는 것이 실제로 화해를 성립시키는 데 더 유리합니다.

동의는 했는데, 전차인이 저와 직접 무슨 관계가 되나요?

임대인이 전대에 동의했다면 상황은 달라집니다. 민법 제630조 제1항은 임대인의 동의를 얻어 전대가 이루어진 경우, 전차인이 임대인에 대하여 직접 의무를 부담한다고 정합니다. 즉 임대인은 기존 임차인을 거치지 않고도 전차인에게 직접 차임 지급 등을 요구할 수 있는 지위를 갖게 됩니다. 동의를 해준 순간부터 임대인과 전차인 사이에도 직접적인 법률관계가 생긴다는 뜻입니다.

다만 같은 항 후단은 전차인이 전대인, 즉 기존 임차인에게 차임을 지급했다는 사실만으로는, 그 지급 시점과 관계없이 임대인에게 대항하지 못한다고 정하고 있습니다. 전차인이 임차인에게 이미 돈을 냈다고 주장하더라도, 그것만으로 임대인에 대한 의무를 다한 것으로 볼 수 없다는 뜻입니다. 전차인 입장에서는 임차인에게 낸 돈과 별개로 임대인에게도 의무를 다해야 하는 이중의 부담을 질 수 있다는 점을 미리 알아둘 필요가 있습니다.

같은 조 제2항은 이 규정이 임대인이 원래 임차인에 대해 가지는 권리 행사에 영향을 미치지 않는다고 밝히고 있습니다. 전차인이 직접 의무를 진다고 해서 임대인과 기존 임차인 사이의 계약관계, 그리고 그에 따른 권리 행사가 사라지는 것은 아니라는 의미입니다. 결국 동의를 받은 전대라 해도 임대인은 임차인과 전차인 모두를 상대로 관계를 정리해야 하는 구도가 만들어집니다.

제소전화해 조서를 설계할 때는 이 구조를 그대로 반영해, 화해의 당사자를 임대인과 임차인으로만 좁힐지, 아니면 전차인까지 관계인으로 포함시켜 조서 안에서 그 지위를 함께 정리할지를 먼저 정해야 합니다. 전차인의 존재를 조서에서 전혀 언급하지 않으면, 뒤에 실제로 문제가 생겼을 때 전차인에게 조서의 효력이 어디까지 미치는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

특히 임대인이 이미 전차인으로부터 직접 차임을 받고 있거나, 전차인과 별도로 연락을 주고받는 관계라면 이 점을 더 신경 써야 합니다. 실제로 전차인에게 직접 의무를 지우고 있으면서도 조서에는 임차인만 당사자로 적어 두면, 화해조서의 내용과 실제 법률관계 사이에 틈이 생깁니다. 조서를 준비하는 단계에서 지금 전대차 관계가 어디까지 진행되어 있는지를 구체적으로 확인하는 작업이 그래서 선행되어야 합니다.

임대인·임차인이 화해로 계약을 끝내도 전차인의 권리는 사라지지 않습니다

임대인 입장에서 가장 헷갈려 하는 지점 중 하나가 바로 여기입니다. 임차인과 화해로 계약관계를 정리하면 그 밑에 있던 전차인의 지위도 자동으로 함께 끝나는 것 아니냐고 생각하기 쉽습니다. 조서에 임차인과의 관계만 정리해 두면 전차인도 당연히 함께 나가야 한다고 보는 경우가 실제 상담에서 적지 않게 나옵니다.

그러나 민법 제631조는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우, 임대인과 임차인이 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다고 정하고 있습니다. 다시 말해 임대인의 동의를 받은 적법한 전대차라면, 임대인과 임차인 두 사람만의 합의로 전차인을 밀어낼 수 없다는 뜻입니다. 전차인은 자신이 관여하지 않은 합의 때문에 갑자기 지위를 잃는 상황에서 보호를 받는 셈입니다.

이 조항은 제소전화해를 준비하는 임대인에게 실질적인 의미가 큽니다. 화해조서에서 임차인과의 관계만 정리했다고 해서 전차인이 매장에서 곧바로 나가야 하는 것은 아니기 때문에, 애초에 전대에 동의할 때부터 전차인의 점유 종료 시점까지 조서 안에서 함께 규정해두는 편이 안전합니다. 전차인과의 관계를 별도로 정리하지 않은 채 임차인과만 화해를 마치면, 정작 매장을 비워야 할 때 전차인을 상대로 다시 절차를 밟아야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

반대로 임대인의 동의 없이 이루어진 무단 전대라면 이야기가 달라집니다. 제629조에 따라 임대인은 계약 자체를 해지할 수 있는 지위에 있고, 그 경우 전차인은 애초에 적법한 전대차 관계를 전제로 한 보호를 받기 어렵습니다. 그래서 조서에는 전대에 대한 동의 여부와 그 시점을 명확히 기재해두는 작업이 함께 이루어져야 하고, 이 기재가 있는지 없는지에 따라 나중에 전차인을 상대로 어떤 절차를 밟을 수 있는지가 크게 달라집니다.

직원 한 명에게 자리만 내준 것도 전대인가요?

매장 한쪽 구석에 작은 매대를 두고 지인에게 잠깐 맡기거나, 넓은 사무실 일부를 다른 사업자와 나눠 쓰는 경우처럼 건물의 소부분만 타인에게 사용하게 하는 상황도 있습니다. 이런 경우까지 전대로 보아 임대인의 동의를 반드시 받아야 하는지 궁금해하는 임차인들이 많습니다.

민법 제632조는 건물 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조부터 제631조까지, 즉 양도·전대 제한과 동의, 전차인의 권리에 관한 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 건물 전체가 아니라 극히 일부만 함께 쓰게 하는 정도라면 별도의 동의 없이도 가능하다는 취지입니다. 임대인 입장에서도 이런 소소한 사용까지 일일이 동의를 받아야 한다면 오히려 비합리적이라는 점을 고려한 규정으로 볼 수 있습니다.

다만 어느 정도까지가 소부분에 해당하는지는 법 조문에 구체적인 기준이 정해져 있지 않습니다. 매장 면적 전체에서 차지하는 비율, 사용 목적, 독립된 영업이 이루어지는지 등 여러 사정을 함께 살펴야 하는 영역이어서, 단정적으로 판단하기보다는 실제 사용 형태를 구체적으로 확인한 뒤 조서 문구를 정하는 편이 안전합니다. 같은 상황이라도 매장 구조와 업종에 따라 다르게 판단될 여지가 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

제소전화해를 준비하는 임대인이라면, 조서에 소부분 사용은 예외로 한다는 식의 여지를 둘 것인지, 아니면 어떤 형태의 사용이든 사전 동의를 받도록 명확히 못 박을 것인지를 미리 정해두는 것이 좋습니다. 애매하게 남겨두면 나중에 "이 정도는 소부분이라 문제없다"는 임차인 측 주장과 부딪힐 여지가 생기고, 조서에 명확한 기준이 없으면 그 다툼을 정리할 근거도 마땅치 않아집니다.

실무적으로는 소부분 사용을 아예 예외로 열어두기보다, 어떤 형태로든 제3자가 매장 공간을 사용하게 될 때는 사전에 임대인에게 알리도록 하는 정도의 통지 조항을 함께 넣는 경우가 많습니다. 이렇게 해두면 소부분에 해당하는지를 두고 다투기 전에, 애초에 임대인이 상황을 파악할 기회를 가질 수 있기 때문입니다.

상가 임대차라면 상가건물 임대차보호법도 함께 봐야 합니다

지금까지 살펴본 제629조부터 제632조까지는 민법에 있는 일반적인 임대차 규정입니다. 그런데 상가를 임대하고 있다면 상가건물 임대차보호법에 있는 전대차 관련 규정도 함께 고려해야 합니다. 상가 임대차는 민법의 일반 규정 위에 상가법의 특별 규정이 겹쳐서 적용되는 구조이기 때문입니다.

상가건물 임대차보호법 제13조 제1항은 계약갱신요구권을 비롯한 일부 조항을 전대인과 전차인 사이의 전대차관계에도 적용한다고 정하고 있습니다. 즉 임대인의 동의를 받은 적법한 전대차라면, 전차인 쪽에서도 일정한 보호를 받을 수 있는 구조가 민법과는 별도로 상가법에 마련되어 있는 셈입니다. 전대차라고 해서 전차인이 아무런 보호도 받지 못하는 것은 아니라는 점을 보여주는 조항입니다.

같은 조 제2항은 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인이라면, 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 직접 갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 임차인이 갱신요구를 하지 않고 있는 상황에서도, 전차인이 스스로 나서서 갱신을 요구할 길을 열어둔 것입니다. 임차인이 매장 운영에서 손을 뗀 뒤에도 전차인이 자신의 영업을 지키기 위해 직접 목소리를 낼 수 있는 장치라고 볼 수 있습니다.

이처럼 상가 임대차에서는 민법상 양도·전대 제한 규정과 상가건물 임대차보호법상 전대차 보호 규정이 함께 작동합니다. 제소전화해 조서를 설계할 때 이 상가법 조항까지 염두에 두지 않으면, 나중에 전차인이 갱신요구권을 근거로 조서 내용과 다른 주장을 해올 여지가 남게 됩니다. 상가 임대인이 제소전화해를 준비할 때 민법 조문만 보고 조서를 마무리해서는 안 되는 이유가 여기에 있습니다.

임차인·전차인 입장에서도 조서 문구를 확인해야 합니다

제소전화해를 임대인만을 위한 제도로 생각하는 경우가 많지만, 실제로는 임차인의 동의 없이는 화해 자체가 성립하지 않는 절차입니다. 그래서 임차권 양도와 전대에 관한 조항 역시 임대인 혼자 원하는 대로 정할 수 있는 것이 아니라, 임차인이 납득할 수 있는 수준에서 조서에 담겨야 실제로 성립까지 이어집니다.

임차인 입장에서는 사업을 정리하거나 확장하는 과정에서 매장을 다른 사람에게 넘기거나, 일부라도 맡겨야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 조서에 양도·전대에 관한 조항이 지나치게 경직되어 있으면, 임대인의 동의를 받는 절차 자체가 사실상 막혀 있는 것과 다르지 않게 작동할 수 있습니다. 따라서 임차인 쪽에서도 동의를 구하는 절차와 기준이 조서에 어떻게 적혀 있는지를 미리 확인해두는 편이 좋습니다.

전차인 입장에서도 마찬가지입니다. 자신이 들어가려는 매장의 임대차 관계가 적법한 동의를 받은 전대인지, 아니면 임대인 모르게 이루어진 무단 전대인지에 따라 나중에 자신의 지위가 크게 달라집니다. 적법한 동의를 받은 전대라면 민법 제630조·제631조에 따른 보호를 기대할 수 있지만, 무단 전대라면 임대인이 임차인과의 계약을 해지하는 순간 전차인도 함께 매장을 비워야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

그래서 전대차 계약을 맺으려는 전차인이라면, 임대인의 동의가 실제로 있었는지, 그리고 그 동의가 제소전화해 조서와 같은 형태로 명확히 기록되어 있는지를 확인하는 것이 자신의 권리를 지키는 첫걸음이 됩니다. 임대인·임차인·전차인 모두가 조서 문구를 정확히 이해하고 있어야, 나중에 어느 한쪽이 예상하지 못한 상황에 놓이는 일을 줄일 수 있습니다.

임차권 양도와 전대, 조서에는 이렇게 정리합니다

지금까지 살펴본 민법과 상가건물 임대차보호법의 내용을 종합하면, 제소전화해 조서를 준비할 때 확인해야 할 지점이 자연스럽게 정리됩니다. 먼저 지금 문제 되는 상황이 임차인 지위 자체가 바뀌는 양도인지, 임차인은 그대로 있고 사용·수익만 넘어가는 전대인지를 구분하는 것이 출발점입니다.

다음으로는 그 양도나 전대에 대해 임대인이 동의했는지, 동의했다면 언제 어떤 범위로 했는지를 조서에 구체적으로 남겨야 합니다. 동의 여부와 시점이 불명확하면, 제629조에 따른 해지 사유가 인정되는지, 제631조에 따라 전차인의 권리가 보호되는지가 모두 불확실해집니다. 조서 한 줄에 담긴 문구가 나중에 이 모든 판단의 근거가 된다는 점을 생각하면, 처음부터 정확하게 적어두는 편이 결국 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

마지막으로 위반이 확인됐을 때 어떤 절차로 이어지는지를 조서 안에 함께 규정해두어야 합니다. 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가진 집행권원이라는 점에서, 단순히 금지한다는 선언에 그치지 않고 위반 시의 절차까지 담아야 실제로 힘을 발휘합니다. 다만 임차인에게 지나치게 불리하거나 강행법규를 벗어나는 조항은 조서에 담기지 않고 보정 사유가 되어, 재판부 배정 이후 보정명령으로 돌아올 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

이 작업은 계약서 문구를 그대로 옮기는 것으로는 끝나지 않습니다. 양도와 전대라는 서로 다른 개념, 동의 여부에 따라 달라지는 전차인의 지위, 상가법상 별도의 보호 규정까지 종합적으로 살펴 조서 문구를 설계해야 나중에 다시 소송으로 다투는 일을 줄일 수 있습니다. 제소전화해는 임차인의 동의가 있어야 성립하는 절차인 만큼, 이런 조항들도 결국 임대인과 임차인 양쪽이 함께 납득할 수 있는 형태로 다듬어야 실제로 조서에 담을 수 있습니다.

여러 건의 상가·주택 제소전화해를 진행하며 확인한 것은, 양도·전대 조항이 짧다고 해서 반드시 부실한 것은 아니지만, 지금 매장의 실제 임대차 상황과 동떨어진 문구를 그대로 가져다 쓰면 반드시 어딘가에서 틈이 생긴다는 점입니다. 계약 형태, 전대 여부, 임대인의 향후 계획까지 함께 확인한 뒤 조서 문구를 다듬는 과정이 그래서 필요합니다.

준비 과정은 아래와 같은 순서로 진행됩니다. 의뢰인은 상담부터 입금까지만 진행하면 되고, 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다.

자주 묻는 질문