제소전화해는 소송 없이 판사 앞에서 화해조항을 정하고, 그 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖도록 하는 절차입니다. 그런데 정작 화해 신청을 준비하는 동안 다툼의 대상이 되는 현장 자체가 바뀌어버리는 경우가 적지 않습니다. 특히 상가 임대차처럼 건물의 상태, 시설의 훼손 여부가 자주 문제되는 사안에서는 시간이 지날수록 '지금 이 상태가 언제부터, 왜 이렇게 됐는지'를 입증하기가 점점 더 어려워집니다. 아래와 같은 상황이라면 이 글이 도움이 될 수 있습니다.

• 임차인이 나가면서 남긴 누수·파손 흔적을 두고 책임 다툼이 시작됐다
• 상가 원상복구 상태를 두고 임대인과 임차인의 주장이 서로 엇갈린다
• 화해 신청을 준비하는 사이 현장이 철거되거나 리모델링될 예정이다
• 상대방과 다시 만나기 어려워지기 전에 지금 상태를 남겨두고 싶다

지금 상황이 이 네 가지 중 하나에 해당한다면, 02-591-2334로 전화 주시면 사안에 맞춰 구체적으로 안내해 드립니다.

화해 신청 전, 왜 현장부터 지켜야 할까요?

제소전화해는 신청부터 화해기일이 잡히고 조서가 작성되기까지 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 정도가 걸립니다. 이 기간 동안 다툼의 대상이 되는 현장은 계속 사용되거나, 청소·보수 공사가 이뤄지거나, 아예 다른 사람에게 넘어가기도 합니다. 신청서를 준비하는 동안에도 시간은 계속 흐르고 있다는 점을 먼저 염두에 두어야 합니다.

문제는 화해조서가 주로 정리하는 것이 '앞으로 어떻게 하겠다'는 장래의 약속이라는 점입니다. 언제까지 명도한다, 연체하면 어떤 절차로 넘어간다 같은 조항은 화해협의로 정할 수 있지만, '지금 시설이 어느 정도 훼손되어 있었는지'처럼 과거·현재의 사실관계 자체는 당사자 합의만으로 정리되지 않는 경우가 많습니다. 임대인은 임차인이 벽과 바닥을 심하게 훼손했다고 주장하고, 임차인은 원래 그 정도 상태였다고 맞서는 식의 다툼이 대표적입니다.

이런 사실관계 다툼은 시간이 지날수록 입증이 어려워집니다. 누수 흔적은 마르거나 곰팡이가 번지면서 원래 원인을 가늠하기 어려워지고, 파손된 시설은 수리하거나 철거하면 그 상태 그대로 남겨두기 어렵습니다. 상대방이 먼저 현장을 정리해버리면, 나중에 아무리 주장을 해도 뒷받침할 자료가 없어 곤란해질 수 있습니다.

이럴 때 검토할 수 있는 절차가 증거보전입니다. 화해 신청이나 소송을 시작하기 전이라도 법원의 힘을 빌려 현재 상태를 공적으로 확인하고 기록해 둘 수 있습니다. 증거보전은 화해 절차와는 별개의 제도이지만, 화해 협의를 원활하게 이끌어가는 데에도, 나중에 화해가 성립하지 않아 소송으로 넘어갈 때에도 도움이 될 수 있습니다.

현장 상태만이 대상이 되는 것도 아닙니다. 같은 원리로, 시간이 지나면 기억이 흐려지는 목격자의 진술이나 곧 폐기될 위험이 있는 문서도 증거보전의 대상이 될 수 있습니다. 제소전화해를 준비하는 임대인·건물주 입장에서는 대체로 현장 상태 확인이 가장 자주 문제되지만, 상황에 따라서는 목격자 진술이나 관련 서류까지 함께 확보해 둘 필요가 있는지도 함께 검토해 보는 것이 좋습니다.

증거보전이란 무엇인가

증거보전은 민사소송법 제375조에 근거를 둔 절차입니다. 이 조문은 미리 증거조사를 하지 않으면 그 증거를 사용하기 곤란할 사정이 있다고 인정한 때 당사자의 신청으로 법원이 미리 증거조사를 할 수 있다고 정하고 있습니다. 본래 증거조사는 재판이 본격적으로 진행되는 단계에서 이뤄지는 것이 원칙이지만, 시간이 지나면 사라지거나 변형될 위험이 있는 증거는 그 원칙을 그대로 기다릴 수 없다는 취지입니다.

실무에서 증거보전이 문제되는 경우는 다양합니다. 사람이 기억하는 목격 내용처럼 시간이 지나면 흐려지는 증언, 곧 폐기되거나 수정될 수 있는 문서, 그리고 이 글에서 다루는 것처럼 시간이 지나면 원래 모습을 잃는 건물이나 시설의 현재 상태가 대표적입니다. 법원은 사안에 따라 현장을 직접 확인하는 검증, 전문가를 통한 감정, 관련자에 대한 증인신문 등 필요한 방법으로 증거를 조사합니다. 어떤 방법이 적절한지는 다투는 내용이 무엇인지에 따라 달라지므로, 신청 단계에서부터 어떤 사실을 어떤 방법으로 확인받고 싶은지를 명확히 정리해 두는 것이 좋습니다.

여기서 중요한 것은 법원이 직접 관여해 확인한 기록이라는 점입니다. 당사자가 스스로 촬영한 사진이나 영상도 물론 의미가 있지만, 법원이 절차를 거쳐 확인하고 남긴 자료는 그 과정 자체가 공식적으로 기록된다는 점에서 성격이 다릅니다. 다만 증거보전을 거쳤다고 해서 그 내용만으로 다툼의 결론이 정해지는 것은 아니며, 어디까지나 이후 절차에서 활용할 수 있는 자료를 미리 확보해 두는 제도라는 점은 함께 이해해 둘 필요가 있습니다. 스스로 찍어둔 사진과 법원을 거쳐 확인한 기록을 함께 준비해 두면, 서로의 부족한 부분을 보완하는 효과도 기대할 수 있습니다.

증거보전은 신청한다고 항상 받아들여지는 것은 아닙니다. 법원은 미리 조사하지 않으면 사용하기 곤란한 사정이 실제로 있는지를 살펴보고 결정합니다. 따라서 신청서에는 어떤 증거를, 왜 지금 조사해야 하는지, 시간이 지나면 어떤 문제가 생기는지를 구체적으로 밝혀 두는 것이 중요합니다. 막연히 나중에 다툼이 될 것 같다는 정도로는 충분하지 않을 수 있으므로, 실제로 진행을 고려한다면 사안을 구체적으로 정리해 상담을 받아보는 편이 안전합니다. 언제부터 어떤 변화가 예정되어 있는지를 함께 정리해 두면, 왜 지금 신청해야 하는지를 설명하는 데 도움이 됩니다.

증거보전은 어느 법원에 신청해야 할까요?

증거보전의 관할은 민사소송법 제376조에서 정하고 있는데, 소를 제기했는지 여부에 따라 달라집니다. 먼저 소를 제기한 뒤라면 그 증거를 사용할 심급의 법원에 신청합니다. 이미 재판이 진행 중이므로 그 재판을 담당하는 법원이 증거보전도 함께 맡는 구조입니다.

반면 아직 소를 제기하기 전이라면, 신문을 받을 사람이나 문서를 가지고 있는 사람의 거소, 또는 검증할 목적물이 있는 곳을 관할하는 지방법원에 신청해야 합니다. 상가 현장의 상태를 확인하려는 경우라면 대체로 그 상가가 위치한 지역을 관할하는 지방법원이 됩니다. 다만 급박한 사정이 있으면 소를 제기한 뒤에도 이 지방법원에 신청할 수 있도록 예외를 두고 있습니다.

여기서 자주 헷갈리는 부분이 있습니다. 제소전화해 신청 자체의 관할과 증거보전의 관할은 서로 다른 기준으로 정해진다는 점입니다. 제소전화해는 원칙적으로 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 신청하도록 되어 있는 반면, 증거보전은 앞서 본 것처럼 소 제기 전이면 증거가 있는 곳을 기준으로 정해집니다. 두 절차를 같은 법원에서 진행해야 한다고 단정하면 착오가 생길 수 있으므로, 어떤 절차를 어느 법원에 낼지는 사안별로 따로 확인하는 것이 안전합니다. 예를 들어 상대방의 주소지와 상가의 소재지가 서로 다른 지역이라면, 화해 신청과 증거보전을 각각 다른 지방법원에 내야 하는 상황도 얼마든지 생길 수 있습니다.

관할을 잘못 짚어 엉뚱한 법원에 신청서를 내면 시간을 허비하게 될 뿐 아니라, 증거가 사라지는 속도를 더 앞당기는 결과가 될 수도 있습니다. 특히 현장이 곧 철거되거나 임차인이 이미 다른 곳으로 옮겨갈 예정이라면, 처음부터 관할을 정확히 짚고 신속하게 절차를 진행하는 것이 무엇보다 중요합니다. 관할을 다시 확인하느라 시간을 허비하는 사이에도 현장은 계속 변하고 있다는 점을 감안하면, 신청 단계에서부터 정확한 법원을 짚는 것이 결국 시간을 아끼는 길입니다.

제소전화해와 증거보전, 어떻게 연결될까

제소전화해는 소송을 거치지 않고 당사자 쌍방이 판사 앞에서 화해조항을 정하는 절차입니다. 화해가 성립하면 그 내용을 담은 화해조서는 확정판결과 같은 효력, 즉 집행권원을 갖게 됩니다. 다만 이 절차는 임차인의 동의가 있어야만 성립할 수 있어서, 한쪽에만 유리한 조항을 강제로 밀어붙이는 제도가 아니라 양쪽의 이해관계를 함께 정리하는 균형 잡힌 문서를 만드는 과정에 가깝습니다.

증거보전은 이 화해 절차와는 별개의 제도이지만, 실무에서는 서로 맞닿는 지점이 있습니다. 예를 들어 임대차가 끝나가는 상황에서 원상복구나 시설 훼손을 둘러싼 다툼이 있다면, 화해협의 과정에서 현재 상태가 어떠했는지를 두고 양측의 설명이 달라질 수 있습니다. 이때 미리 증거보전을 통해 확인해 둔 현장 상태는 화해조항을 구체적으로 설계하는 데 참고자료가 될 수 있습니다.

또한 증거보전을 거쳐 확보한 자료는 화해가 성립되지 않는 경우에도 의미를 잃지 않습니다. 화해가 불성립하고 이후 별도의 소송 절차로 넘어가더라도, 법원을 통해 미리 확인해 둔 현장 상태나 진술은 그대로 재판에서 활용될 수 있습니다. 즉 증거보전은 화해가 순조롭게 진행되도록 돕는 동시에, 화해가 이뤄지지 않았을 때를 대비하는 이중의 의미를 갖는다고 볼 수 있습니다. 화해 협의가 원만하게 이뤄지길 바라면서도 만약을 대비해 증거를 남겨두는 것은 서로 모순되는 태도가 아니라, 오히려 절차를 신중하게 준비하는 방법에 가깝습니다.

다만 증거보전이 화해조서의 내용 자체를 대신해 주는 것은 아니라는 점은 분명히 해둘 필요가 있습니다. 화해조서에는 강행법규를 위반하는 조항, 이를테면 임차인의 권리금 회수 기회나 계약갱신요구권을 아예 포기시키는 내용은 담을 수 없고, 이런 조항이 포함되면 보정명령의 대상이 됩니다. 증거보전으로 확인한 현장 상태는 이런 화해조항을 설계하는 데 참고가 될 뿐, 조항 자체의 적법성 문제까지 해결해 주지는 않습니다.

실제로 어떤 상황에서 증거보전을 고려하나

아래와 같은 상황이라면 증거보전 신청을 검토해 볼 만합니다. 모든 다툼에 필요한 절차는 아니지만, 시간이 흐르면 흔적이 사라지거나 다시 확인하기 어려워지는 경우라면 특히 그렇습니다.

제소전화해 신청은 어떤 절차로 진행되나

증거보전으로 현장 상태를 확인해 두었다면, 이후 제소전화해 신청은 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다. 필요한 서류와 진행 순서를 미리 알아두면 절차를 훨씬 수월하게 준비할 수 있습니다.

의뢰인은 상담부터 입금까지, 즉 1단계에서 3단계까지만 진행하면 되고 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다. 비용은 쌍방이 변호사를 선임하는 것을 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원이며 부가가치세는 별도입니다. 법원에 내는 인지대와 송달료는 실비로 별도이며 정확한 금액은 사안에 따라 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있고, 기일 지정부터 조서 작성까지 평균적으로 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 정도가 소요됩니다. 02-591-2334로 전화 주셔서 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

화해 신청서에는 무엇을 담아야 하나

제소전화해 신청은 민사소송법 제385조에 근거를 둡니다. 이 조문에 따르면 신청인은 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정을 밝혀 신청서를 제출해야 합니다. 여기서 다투는 사정까지 함께 밝히도록 한 것은, 화해라는 절차가 당사자 사이에 실제로 이견이 있는 부분을 어떻게 정리했는지를 법원이 확인할 수 있어야 하기 때문입니다. 증거보전으로 확인해 둔 현장 상태가 있다면, 이 다투는 사정을 구체적으로 밝히는 데 활용할 수 있습니다.

특히 주의할 부분은 화해 대리인을 선임할 권리를 상대방에게 위임할 수 없다는 규정입니다. 실무에서는 종종 한쪽 당사자가 상대방 측에 대리인 선임까지 맡기려는 시도가 있을 수 있는데, 이는 화해 절차의 공정성을 해칠 수 있어 법으로 금지되어 있습니다. 화해조서가 양쪽의 진정한 의사를 반영해야 한다는 원칙과 맞닿아 있는 규정이라고 이해하면 됩니다.

법원은 필요하다고 판단하면 대리권을 조사하기 위해 당사자 본인의 출석을 명령할 수 있습니다. 대리인을 통해 절차를 진행하더라도, 실제로 본인의 의사에 따라 대리가 이뤄졌는지를 법원이 확인할 수 있는 장치를 마련해 둔 것입니다. 이 역시 화해조서가 나중에 한쪽 당사자의 의사와 다르게 작성됐다는 다툼을 막기 위한 절차적 안전장치로 볼 수 있으며, 절차의 신뢰성을 높이는 역할도 함께 합니다.

이 밖에 제소전화해에는 소송에 관한 규정이 준용됩니다. 일반 소송 절차에서 적용되는 여러 원칙이 화해 신청에도 그대로 적용될 수 있다는 뜻입니다. 신청서 작성 단계에서부터 이런 절차적 요건을 놓치면 보정명령을 받거나 절차가 늦어질 수 있으므로, 처음부터 요건을 갖춰 신청서를 준비하는 것이 중요합니다. 증거보전으로 확보한 자료가 있다면 이를 신청서의 어느 부분에, 어떤 방식으로 담을지도 함께 검토해야 하며, 이런 세부적인 부분은 상담 단계에서 미리 짚어두는 편이 절차를 훨씬 매끄럽게 만듭니다.

화해가 성립되지 않으면 어떻게 되나

화해기일에 출석했다고 해서 항상 화해가 성립하는 것은 아닙니다. 민사소송법 제387조는 화해가 성립되지 않은 경우 그 사실을 조서에 기재하도록 정하고 있고, 신청인이나 상대방이 기일에 출석하지 않으면 화해가 성립되지 않은 것으로 볼 수 있다고 규정합니다. 이 경우 법원은 불성립을 기록한 조서의 등본을 당사자에게 송달합니다.

화해가 불성립했다고 해서 그동안의 준비가 헛수고가 되는 것은 아닙니다. 민사소송법 제388조는 화해가 성립되지 않은 경우 당사자가 소제기신청을 할 수 있도록 하고 있고, 이 신청이 적법하면 처음 화해를 신청한 때에 이미 소가 제기된 것으로 봅니다. 소제기신청은 조서등본을 송달받은 날부터 2주 이내에 해야 하며, 이 기간은 불변기간이므로 놓치지 않도록 유의해야 합니다. 화해 신청 시점에 소가 제기된 것으로 인정받을 수 있다는 점은, 화해를 시도했다는 이유로 시간상 불이익을 받지 않도록 배려한 장치로 이해할 수 있습니다.

여기서 증거보전의 의미가 다시 한번 드러납니다. 화해 절차를 준비하며 증거보전으로 확인해 둔 현장 상태나 진술은, 화해가 불성립해 소제기신청으로 이어지더라도 그대로 재판 자료로 활용될 수 있습니다. 처음부터 소송을 염두에 두고 진행한 것이 아니더라도, 화해가 불성립하는 상황까지 고려해 미리 증거를 정리해 두면 이후 절차에서 시간을 아낄 수 있습니다.

비용 측면도 함께 알아둘 필요가 있습니다. 민사소송법 제389조에 따르면 화해가 성립한 경우 특별한 합의가 없으면 당사자가 각자 비용을 부담하고, 화해가 성립되지 않은 경우에는 신청인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 소제기신청이 있으면 그동안의 화해비용은 소송비용의 일부로 처리됩니다. 화해가 성립하지 않을 가능성까지 염두에 두고 절차를 준비하는 것이 필요한 이유이며, 증거보전으로 미리 확보해 둔 자료가 있다면 이런 상황 변화에도 비교적 유연하게 대응할 수 있습니다.

화해조서에 현장 상태를 명시해 두면 좋은 이유

증거보전으로 확인해 둔 현장 상태는 화해조서 자체에 구체적으로 반영해 둘 수도 있습니다. 예를 들어 인도 시점의 시설 상태, 이미 존재하던 하자의 범위, 원상복구가 필요한 부분과 그렇지 않은 부분을 화해조항에 구체적으로 적어두면, 나중에 같은 문제로 다시 다투게 되는 상황을 줄일 수 있습니다. 막연히 '원상복구한다'는 문구만 넣는 것과, 어떤 상태를 기준으로 무엇을 원상복구하는지까지 정리해 두는 것은 실제 분쟁 국면에서 큰 차이를 만듭니다.

화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 조서에 명시된 내용은 이후 별도의 재판 없이도 그대로 집행의 근거가 될 수 있습니다. 반대로 현장 상태에 대한 언급이 조서에 전혀 없다면, 이후 시설 훼손이나 원상복구를 둘러싼 다툼이 다시 생겼을 때 조서만으로는 해결되지 않고 별도의 절차를 거쳐야 할 수 있습니다. 증거보전 단계에서 확인해 둔 내용을 화해조항 설계에 반영하는 작업이 그래서 중요합니다.

다만 화해조서에 현장 상태를 구체적으로 담더라도, 그 내용이 강행법규를 위반하는 방향이어서는 안 됩니다. 예를 들어 원상복구 범위를 정하면서 임차인에게 일방적으로 불리한 조건을 강요하는 방식으로 조항을 설계하면, 그 부분은 조서에 담기 어렵거나 재판부 배정 이후 보정명령의 대상이 될 수 있습니다. 현장 상태를 명시하는 것과 일방에게 불리한 조항을 강요하는 것은 서로 다른 문제라는 점을 구분해서 접근해야 합니다.

결국 증거보전과 화해조서 작성은 순서상 이어지는 작업으로 이해하는 것이 정확합니다. 먼저 사라지기 쉬운 현장 증거를 법원을 통해 확인해 두고, 그 다음 그 사실관계를 바탕으로 양쪽이 받아들일 수 있는 화해조항을 설계하는 흐름입니다. 이렇게 순서를 이해하면 왜 화해 신청 전에 증거보전부터 검토해야 하는지, 그리고 왜 이 두 절차를 함께 준비하는 것이 효율적인지가 더 명확해집니다.

화해조서를 준비할 때 자주 하는 오해

증거보전과 제소전화해를 함께 준비하다 보면 몇 가지 오해가 자주 나옵니다. 미리 짚어두면 절차를 진행하는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문