이런 임대인이라면 이 글이 필요합니다

상가 임대차 계약을 앞두고 제소전화해를 준비하는 임대인 중에는 "임차인이 나갈 때 설치한 시설물은 전부 철거하고 원상으로 돌려놓는다"는 문구 하나면 충분하다고 생각하는 경우가 많습니다. 그런데 이 문구가 실제로는 임차인의 부속물매수청구권까지 포기시키려는 취지로 읽히는 순간, 강행규정 위반 소지가 생길 수 있습니다. 화해조항은 계약서 특약과 달리 법원이 신청 단계에서 직접 검토하는 절차를 거치기 때문에, 문구 하나의 표현 차이가 신청 전체의 진행 속도를 좌우하기도 합니다. 이 글에서는 부속물매수청구권의 근거 조문부터 강행규정의 의미, 예외가 인정되는 경우, 그리고 제소전화해 조항을 설계할 때 실무적으로 점검해야 할 지점까지 순서대로 정리합니다.

• 임차인이 인테리어·냉난방 설비·간판 등 시설비를 많이 들이는 업종이라 나중에 분쟁이 걱정되는 임대인
• 화해신청서 초안에 "임차인은 부속물매수청구권을 포기한다" 또는 "시설물은 모두 임차인 비용으로 철거한다"는 문구를 넣으려는 임대인
• 이미 신청을 마쳤는데 재판부로부터 조항 수정을 요청받아 그 이유를 알고 싶은 임대인
• 전차인이 있는 상가라서 임차인뿐 아니라 전차인과의 관계까지 함께 정리해야 하는 임대인

위 상황 중 하나라도 해당한다면, 부속물매수청구권이 어떤 요건에서 발생하고 어떤 범위에서 제한할 수 있는지를 먼저 이해하는 것이 순서입니다. 조항을 무작정 강하게 쓴다고 해서 임대인에게 유리해지는 것이 아니라, 오히려 보정명령을 받아 절차가 늦어지거나 조서 성립 이후에도 다툼의 여지를 남기는 결과로 이어질 수 있습니다. 아래에서 근거 조문과 예외, 실무적인 조항 설계 방향을 차례로 살펴보겠습니다.

제소전화해에서 화해조항은 왜 중요할까

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자가 미리 법원에 신청해 화해기일을 지정받고, 그 자리에서 화해가 성립하면 화해조서를 받는 절차입니다. 이렇게 작성된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지는 집행권원이 되기 때문에, 이후 임차인이 조서에 정한 내용을 지키지 않으면 별도의 소송 없이 강제집행으로 나아갈 수 있습니다. 그만큼 조서에 어떤 문구를 담을지를 정하는 화해조항 설계가 절차 전체의 핵심이 됩니다.

다만 화해조서가 이런 효력을 가지려면 임차인의 동의가 반드시 필요합니다. 임대인이 원하는 내용을 일방적으로 정해 조서에 담을 수 있는 것이 아니라, 임차인이 그 내용에 동의해야 비로소 화해가 성립합니다. 그래서 화해조항은 임대인만을 위한 문구가 아니라 양쪽 모두가 지킬 수 있는 균형 잡힌 내용으로 설계되어야 하고, 이 균형에서 벗어난 조항은 임차인의 동의를 얻기도 어렵고 법원의 검토 단계에서도 걸리기 쉽습니다.

부속물매수청구 배제 조항처럼 강행규정과 관련된 문구는 이 균형이 무너질 수 있는 대표적인 지점입니다. 임차인 입장에서 받아들이기 어려운 조항은 애초에 동의를 얻기 어렵고, 설령 동의를 받아 신청서에 담았더라도 재판부 검토 단계에서 문제가 될 수 있습니다. 그래서 조항을 준비하는 단계에서부터 강행규정의 내용을 염두에 두는 것이 절차를 매끄럽게 진행하는 지름길입니다.

부속물매수청구권이란 무엇인가

민법 제646조는 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이 있는 경우, 임대차가 종료할 때 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 임대인으로부터 매수한 부속물을 다시 설치한 경우에도 같은 청구권이 인정됩니다(같은 조 제2항). 임차인이 스스로 비용을 들여 설치한 시설물이라 하더라도, 법이 정한 요건을 갖추면 임대차가 끝날 때 이를 그냥 두고 나가는 대신 임대인에게 매수를 청구할 수 있는 권리가 생기는 것입니다. 이 권리는 임대인의 별도 승낙 절차 없이도 요건을 갖춘 임차인의 청구 자체로 매매에 준하는 법률관계로 이어질 수 있는 것으로 이해되는 경우가 많아, 실무적으로 가볍게 볼 수 없는 조문입니다.

이 조문이 성립하려면 세 가지 요건이 함께 충족되어야 합니다. 첫째, 건물이나 그 밖의 공작물을 임차하고 있어야 합니다. 둘째, 부속시킨 물건이 임차인 개인의 취향이 아니라 그 건물을 사용하는 데 실질적인 편익을 주는 것이어야 합니다. 셋째, 그 부속물을 설치할 때 임대인의 동의를 얻었어야 합니다. 세 요건 중 하나라도 빠지면 제646조가 정한 부속물매수청구권 자체가 발생하지 않는다는 점이 이후 조항 설계에서 중요한 실마리가 됩니다.

상가 임대차에서 흔히 문제되는 시설물로는 냉난방 설비, 주방 배기 덕트, 방화셔터, 전기 증설 공사 등이 있습니다. 이런 시설물이 임차인의 사용 편익을 위한 것이고 임대인이 설치에 동의한 정황이 있다면, 계약서에 별다른 언급이 없더라도 부속물매수청구권의 대상이 될 여지가 있습니다. 반대로 임대인의 동의 없이 임차인이 독단적으로 설치한 시설물이라면, 애초에 이 조문의 보호 범위 밖에 있다고 볼 여지가 커집니다.

세 요건 중 어느 하나라도 충족되지 않으면 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없고, 원칙으로 돌아가 원상회복 의무에 따라 시설물을 철거해야 하는 상황이 됩니다. 예를 들어 임대인의 동의 없이 설치한 간판이나 내부 인테리어라면, 임차인이 아무리 많은 비용을 들였더라도 매수청구권의 대상이 되기는 어렵습니다. 반대로 동의를 받아 설치한 시설물이라면, 화해조항에서 이를 어떻게 다루기로 정했는지가 이후 다툼의 여부를 가르는 중요한 쟁점이 됩니다. 실무에서는 계약 체결 당시 시설물 설치에 관한 언급이 구두로만 오가고 별도의 서면 동의서를 남기지 않는 경우가 많은데, 이런 경우 동의가 있었는지 자체가 나중에 다시 다투어질 수 있습니다. 그래서 임대인 입장에서도 시설물 설치를 허락할 때는 어떤 형태로든 그 사실을 남겨두는 편이 이후 화해조항을 설계할 때 유리하게 작용합니다.

임차인의 원상회복 의무와는 어떤 관계일까

민법 제654조는 사용대차에 관한 제610조 제1항과 제615조부터 제617조까지의 규정을 임대차에도 준용합니다. 이 가운데 제615조는 목적물을 빌려 쓴 사람이 원상에 회복하여 이에 부속시킨 물건을 철거할 수 있다고 정합니다. 임대차가 끝나면 임차인은 원칙적으로 빌린 상태 그대로 돌려줄 의무를 지고, 그 과정에서 스스로 설치한 부속물을 떼어갈 수 있는 것입니다.

그런데 이 원상회복·철거는 임차인이 스스로 선택할 수 있는 방법이고, 제646조의 부속물매수청구권은 임차인이 철거 대신 임대인에게 매수를 요구할 수 있는 별도의 권리입니다. 두 조문은 서로 배척하는 관계라기보다는, 임차인 입장에서 어떤 방식을 택할지에 관한 서로 다른 국면으로 볼 수 있습니다. 화해조항에서 "원상회복"이라는 단어만 사용했다고 해서 매수청구권까지 당연히 포기한 것으로 해석되는지는 표현 방식과 문맥에 따라 달라질 수 있어 이 글만으로 단정하기는 어렵습니다.

그래서 화해조항을 준비할 때는 원상회복의 의미를 "임차인이 시설물을 철거할 의무"로 한정할 것인지, 아니면 "임대인에 대한 매수청구까지 포함해 정리하는 포괄적 조항"으로 확장할 것인지를 분명히 구분해서 표현하는 것이 중요합니다. 이 구분이 명확하지 않으면 조서가 성립된 이후에도 조항의 해석을 둘러싸고 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 원상회복과 매수청구권을 한 문장에 뭉뚱그려 적기보다는, 두 개념을 항을 나누어 각각 서술하는 방식이 나중에 조서 문구를 근거로 다툴 때에도 해석의 여지를 줄여줍니다.

전차인도 부속물매수청구권을 행사할 수 있을까

민법 제647조는 임차인이 적법하게 전대한 경우 전차인에게도 같은 권리를 인정합니다. 건물 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대했고, 전차인이 사용 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이 있다면, 전대차가 종료할 때 전차인은 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다. 임대인으로부터 매수했거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 같은 청구권이 인정됩니다(같은 조 제2항).

상가를 다시 세를 놓는 구조, 즉 원임대인과 임차인, 전차인의 관계가 함께 존재하는 경우라면 제소전화해 조항을 설계할 때 임차인만이 아니라 전차인의 지위까지 함께 고려해야 합니다. 화해절차의 당사자가 누구인지, 전대차가 적법하게 이루어졌는지에 따라 제647조가 적용되는 범위가 달라지기 때문입니다. 전차인이 있는 상가에서 "임차인은 시설물 철거 의무를 진다"는 문구만 넣고 전차인의 지위를 따로 정리하지 않으면, 정작 실제 점유자인 전차인과의 관계에서는 조서의 효력이 온전히 미치지 않는 부분이 남을 수 있습니다.

제소전화해를 신청할 때 신청인과 상대방을 누구로 할 것인지도 전대차 구조에 따라 달라집니다. 임차인만을 상대로 화해를 진행하면 전차인에게는 조서의 효력이 미치지 않을 수 있고, 반대로 전차인까지 절차에 포함시키려면 당사자 표시와 조항 문구를 별도로 검토해야 합니다. 전대차 관계가 있는 상가라면 신청 전에 임차인과 전차인의 관계, 전대차 계약서의 내용을 함께 살펴 화해조항의 당사자 범위를 정하는 것이 안전합니다. 특히 여러 개의 점포로 구획된 상가 건물에서 원임대인, 관리업체, 임차인, 전차인이 복잡하게 얽혀 있는 경우라면 누가 실제로 시설물을 설치했는지, 동의는 누가 해주었는지까지 함께 확인해야 나중에 매수청구권을 둘러싼 책임 소재가 불분명해지는 상황을 피할 수 있습니다.

다만 이 논의는 전대차가 임대인의 동의 등을 통해 적법하게 이루어졌음을 전제로 합니다. 전대 자체가 적법한지 여부는 별도의 법률관계가 문제되는 영역이므로, 전대차의 적법성을 먼저 확인한 뒤 부속물매수청구권 논의로 넘어가는 순서가 안전합니다.

포기 특약을 넣으면 정말 무효가 될까

민법 제652조는 제627조, 제628조, 제631조, 제635조, 제638조, 제640조, 제641조와 제643조부터 제647조까지의 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 부속물매수청구권을 정한 제646조와 제647조가 바로 이 목록에 포함되어 있으므로, 부속물매수청구권을 임차인이나 전차인에게 불리하게 제한하는 약정은 원칙적으로 효력이 인정되지 않습니다.

이 조문이 강행규정으로 설계된 이유는 임대차 관계에서 임차인이 상대적으로 협상력이 약한 위치에 놓이기 쉽고, 계약서 문구 하나로 정당한 권리가 사라지는 것을 막기 위해서입니다. 제소전화해 역시 마찬가지입니다. 이 절차는 임대인이 원하는 내용을 일방적으로 관철시키는 수단이 아니라, 임차인의 동의가 있어야만 성립하고 법원이 조항의 적정성을 함께 살피는 절차입니다. 그래서 "어떤 경우에도 부속물매수청구권을 행사하지 않는다"는 식의 포괄적 포기 문구는, 표현이 매끄럽더라도 그 실질이 강행규정을 회피하려는 것으로 읽힐 가능성이 있습니다.

다만 관련된 모든 문구가 곧바로 무효로 판단된다고 단정할 수는 없습니다. 원상회복 의무를 정하는 것과 부속물매수청구권 자체를 포기시키는 것은 법적으로 다른 문제이기 때문입니다. 화해조항에 어떤 표현을 쓰느냐에 따라 강행규정 위반으로 평가될 수도, 그렇지 않을 수도 있으므로 문구 하나하나를 신중하게 살펴보아야 합니다.

강행규정이 임차인을 보호한다고 해서 제소전화해가 임대인에게 불리한 제도라는 뜻은 아닙니다. 화해조서는 임차인의 동의가 없으면 애초에 성립할 수 없고, 강행규정에 저촉되는 조항은 임차인 쪽에서도 선뜻 받아들이기 어려운 내용이기 때문에 처음부터 조율 과정에서 자연스럽게 걸러지는 경우가 많습니다. 오히려 강행규정의 내용을 미리 반영해 조항을 준비하면, 화해기일에서 불필요한 이견 없이 매끄럽게 절차가 진행될 가능성이 높아집니다.

다만 이런 구분이 모든 사안에 동일하게 적용되는 것은 아니며, 실제 조항의 효력은 구체적인 표현과 사실관계에 따라 달라질 수 있다는 점을 함께 염두에 두어야 합니다.

예외는 없을까 — 일시사용 임대차의 경우

민법 제653조는 제628조, 제638조, 제640조, 제646조부터 제648조까지, 제650조와 제652조의 규정이 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용되지 않는다고 정합니다. 부속물매수청구권을 정한 제646조·제647조는 물론, 이를 강행규정으로 만드는 제652조 자체가 적용되지 않으므로, 일시사용 임대차에서는 부속물매수청구권을 배제하는 특약도 유효하게 인정될 여지가 커집니다.

다만 이 예외는 계약서 제목에 "일시사용"이라는 단어를 넣는다고 곧바로 인정되는 것이 아니라, 계약의 목적과 기간, 시설물의 성격 등을 종합적으로 볼 때 일시사용 임대차라는 점이 명백해야 적용됩니다. 통상적인 상가 임대차처럼 장기간 영업을 전제로 한 계약이라면 이 예외에 해당하기 어렵고, 단기 행사나 이벤트성 점포처럼 처음부터 짧은 기간만 사용할 것이 계약 내용상 분명한 경우에 주로 문제가 됩니다.

화해신청서에서 일시사용 임대차라는 예외에 기대어 조항을 설계하려면, 실제 계약 내용과 사용 목적이 그 요건에 부합하는지부터 확인해야 합니다. 통상적인 상가 임대차를 일시사용 임대차라고 표시만 바꾸어 기재하는 방식은, 실질이 다르다는 점이 드러나면 그 조항 역시 다시 문제될 수 있습니다.

실무적으로 제소전화해를 준비하는 대부분의 상가 임대차는 장기간 영업을 전제로 하는 일반적인 임대차이기 때문에, 일시사용 임대차 예외가 곧바로 적용되는 경우는 많지 않습니다. 계약 내용이 실제로 일시사용에 해당하는지 애매하다면, 예외 규정에 기대어 조항을 설계하기보다는 원칙으로 돌아가 제646조·제647조의 요건과 제652조의 강행규정을 염두에 두고 조항을 준비하는 편이 안전합니다.

화해조항에 그대로 넣으면 무슨 일이 벌어질까

제소전화해 신청서는 접수 후 재판부가 배정되고 나서 내용을 검토받습니다. 이 단계에서 조항에 강행규정을 위반할 소지가 있다고 판단되면, 법원은 신청인에게 보정을 요구하는 보정명령을 내릴 수 있습니다. 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기 같은 조항이 대표적으로 보정 대상이 되어 온 유형인데, 부속물매수청구권을 포괄적으로 배제하는 조항 역시 같은 이유로 보정 대상이 될 가능성을 열어두고 검토해야 합니다. 정확한 진행 방향은 전화상담(02-591-2334)에서 계약 내용을 놓고 사안별로 확인하실 수 있습니다.

보정명령을 받는 것 자체가 큰 문제는 아니지만, 그 과정에서 절차가 늦어지고 임차인과 다시 조율해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 처음부터 강행규정에 저촉될 소지가 적은 표현으로 조항을 준비해두면, 보정 절차 없이 매끄럽게 화해기일로 넘어갈 가능성이 높아집니다. 보정명령을 받았을 때는 문구를 그대로 다듬는 데 그치지 말고, 어떤 부분이 강행규정과 부딪히는지를 먼저 파악한 뒤 조항을 다시 구성하는 것이 순서입니다.

그럼 어떻게 조항을 설계해야 안전할까

부속물매수청구권을 완전히 배제하는 포괄적 문구 대신, 요건을 명확히 하고 원상회복의 범위를 구체적으로 정하는 방향으로 조항을 설계하는 것이 실무적으로 안전합니다. 임차인이 계약 시점에 이미 설치를 마친 시설물이 있는 상황과, 앞으로 계약 기간 중 새로 시설물을 설치할 가능성이 있는 상황은 조항에서 다루어야 할 내용이 서로 다릅니다. 전자라면 기존 시설물의 목록과 동의 여부를 화해조항 작성 시점에 정리해야 하고, 후자라면 향후 설치할 시설물에 대해 사전 동의 절차를 어떻게 밟을 것인지를 미리 정해두는 방식이 유용합니다. 다음 세 가지는 제소전화해 조항을 준비할 때 함께 점검해볼 만한 지점입니다.

이런 방식으로 조항을 구성하면 임차인 입장에서도 무엇을 지켜야 하는지 명확해지고, 재판부 입장에서도 강행규정을 우회하려는 의도보다는 당사자 사이의 구체적인 합의를 반영한 것으로 볼 여지가 커집니다. 다만 사안마다 시설물의 종류와 계약 형태가 달라 일률적인 문구를 그대로 적용하기 어려운 경우가 많으므로, 신청서를 접수하기 전에 조항 초안을 함께 검토받아보는 편이 안전합니다. 온라인으로 미리 확인하고 싶다면 상단 메뉴의 상담·비용 안내에서 절차를 살펴보실 수 있습니다.

특히 임차인이 이미 시설비를 많이 투입한 상태에서 뒤늦게 화해를 준비하는 경우라면, 과거에 설치된 시설물 하나하나에 대해 임대인의 동의 여부와 설치 시점을 정리해두는 작업이 먼저입니다. 계약 초기에 구두로만 동의했던 시설물이 있다면 이를 서면으로 확인하는 절차를 거치는 것도 나중의 다툼을 줄이는 방법이 될 수 있습니다. 조항을 아무리 정교하게 다듬어도 바탕이 되는 사실관계가 정리되어 있지 않으면 해석의 여지가 넓어지기 때문에, 문구 설계와 사실관계 정리는 함께 진행하는 것이 바람직합니다.

자주 묻는 질문