• 명도소송이나 차임 청구소송 상대방이 답변서만 내고 재판에는 나오지 않는다
• 상대방 서류에 "청구를 인정한다"는 문구가 있는데 효력이 어디까지인지 궁금하다
• 화해조서와 인낙조서가 어떻게 다른지, 제소전화해와는 무슨 관계인지 헷갈린다

법정에 안 나가도 소송이 끝난다는 말, 사실일까

명도소송이나 차임 청구소송을 진행하다 보면, 상대방이 답변서 한 장만 제출한 채 정작 변론기일에는 나타나지 않는 경우가 종종 있다. 임대인 입장에서는 상대방이 다툴 뜻을 접은 것인지, 아니면 시간을 끌려는 전략인지 판단이 서지 않아 답답함을 느끼기 쉽다.

이때 근거가 되는 조문이 민사소송법 제148조다. 원고 또는 피고가 변론기일에 출석하지 아니하거나, 출석하고서도 본안에 관하여 변론하지 아니한 때에는 그가 제출한 소장·답변서, 그 밖의 준비서면에 적혀 있는 사항을 진술한 것으로 보고 출석한 상대방에게 변론을 명할 수 있다는 것이 제1항의 내용이다.

이 조문이 임대인에게 중요한 이유는, 답변서에 무엇을 적었는지에 따라 그 다음이 완전히 달라지기 때문이다. 단순히 다투겠다는 취지만 적었다면 절차는 계속 이어지지만, 청구를 인정한다는 취지나 화해에 응하겠다는 취지를 적고 공증까지 받아 두었다면 이야기가 달라진다.

다만 이 규정은 이미 진행 중인 소송의 변론기일에 적용되는 조항이라는 점을 먼저 분명히 해 둘 필요가 있다. 계약 체결 단계에서 미리 밟아두는 제소전화해와는 절차의 성격 자체가 다르므로, 두 제도를 섞어서 이해하면 오히려 혼란만 커진다. 이 부분은 뒤에서 따로 정리한다.

임대인 입장에서 이 조문이 실전에서 의미를 갖는 장면은 대체로 정해져 있다. 임차인이 연체 차임이나 명도 요구 자체는 다투지 않으면서도, 여러 사정으로 재판에 직접 나오기를 꺼리는 경우다. 이때 변호사를 통해 답변서를 정리해 제출하고 기일에는 불출석하는 방식을 택하는 임차인이 적지 않다.

이런 상황에서 임대인이 알아 두어야 할 것은, 상대방이 법정에 나오지 않았다고 해서 사건이 저절로 임대인에게 유리하게 끝나는 것은 아니라는 점이다. 결국 관건은 상대방이 제출한 서류에 어떤 의사표시가, 어떤 형식으로 담겨 있느냐다. 그 형식을 정확히 구분해 두는 것이 이 글의 목적이다.

청구의 인낙, 상대방 동의가 없어도 성립됩니다

제148조 제2항은 진술한 것으로 간주되는 답변서나 준비서면에 청구의 포기 또는 인낙의 의사표시가 적혀 있고 공증사무소의 인증을 받은 때에는 그 취지에 따라 청구의 포기 또는 인낙이 성립된 것으로 본다고 규정한다.

여기서 임대인이 가장 놀라는 지점은, 인낙이 성립하는 데 상대방의 별도 수락이 필요하지 않다는 점이다. 서류에 인낙 의사표시가 적혀 있고 공증 인증만 받아 두었다면, 그 문서를 제출한 사람이 기일에 나오지 않아도 인낙의 효과가 그대로 발생한다.

인낙이란 쉽게 말해 상대방의 청구가 옳다고 그대로 인정하는 의사표시다. 예를 들어 명도소송에서 임차인이 "임대인의 청구를 인낙한다"는 문구가 담긴 답변서를 공증까지 받아 제출한 뒤 기일에 출석하지 않았다면, 그 답변서가 진술 간주되는 동시에 인낙까지 성립될 수 있는 구조다.

반대로 원고가 청구의 포기 의사표시를 같은 방식으로 적어 두었다면 포기가 성립한다. 두 경우 모두 핵심은 '공증사무소의 인증'이라는 요건이다. 단순히 답변서에 인낙한다는 문구만 적혀 있고 공증 인증이 없다면, 제148조 제2항이 예정한 방식의 인낙으로 보기는 어렵다.

공증 인증이라는 절차가 끼어드는 이유도 생각해 볼 필요가 있다. 인낙은 상대방의 청구를 그대로 승인해 확정판결과 같은 효력을 만들어 내는, 당사자에게 매우 무거운 의사표시다. 본인이 진지하게 작성했는지를 법정 밖에서라도 확인해 둘 장치가 있어야, 나중에 "그런 뜻이 아니었다"는 다툼을 줄일 수 있기 때문에 공증사무소의 인증이라는 절차적 안전장치를 요구한다고 이해하면 된다.

임대인 쪽에서 이런 서류를 받아 보게 되면, 우선 인낙 문구 앞뒤에 조건이나 단서가 붙어 있지는 않은지 살펴야 한다. "일부 금액에 한해 인정한다"거나 특정 조건이 충족될 때만 인정한다는 식의 문구가 섞여 있다면, 그 서류를 곧바로 청구 전부에 대한 인낙으로 단정하기는 어려울 수 있다. 서류를 접수한 즉시 문구를 꼼꼼히 대조하는 절차가 필요한 이유다.

임대인이 원고인 사건에서는 반대의 경우, 즉 임대인 쪽이 상대방의 일부 주장을 포기하는 형태로 이 조문을 활용하게 되는 상황도 있다. 예컨대 연체 차임 전액을 청구했다가 일부는 다투지 않기로 정리하면서 그 부분만 포기 의사표시를 서면에 담는 경우다. 이런 서면을 작성할 때도 공증 인증 요건을 충족했는지 다시 한번 확인해야 절차가 의도한 대로 진행된다.

화해는 다릅니다 — 상대방이 나와서 받아들여야 성립합니다

같은 조문의 제3항은 화해에 대해서는 다른 요건을 둔다. 진술한 것으로 보는 답변서나 준비서면에 화해의 의사표시가 적혀 있고 공증사무소의 인증을 받은 경우라도, 상대방 당사자가 변론기일에 출석하여 그 화해의 의사표시를 받아들인 때에만 화해가 성립된 것으로 본다.

즉 화해는 인낙과 달리 한쪽의 의사표시만으로는 완성되지 않는다. 서류를 낸 쪽이 결석하더라도, 그 서류에 적힌 화해 조건을 상대방이 기일에 나와 실제로 받아들이는 절차가 한 번 더 필요하다.

이 차이는 인낙과 화해의 본질적 성격에서 비롯한다. 인낙은 청구 내용을 그대로 승인하는 것이어서 승인하는 쪽의 의사만으로 충분하지만, 화해는 양쪽이 조건을 맞춰 합의하는 것이어서 어느 한쪽의 서면만으로는 완성될 수 없다는 구조다.

실무에서는 임차인 쪽에서 화해 조건이 담긴 답변서를 공증받아 제출해 두고 기일에 나오지 않는 경우, 임대인이 기일에 출석해 그 조건을 받아들이겠다는 의사를 명확히 밝혀야 화해가 성립한다는 점을 놓치기 쉽다. 출석했더라도 그 조건을 다투면 화해는 성립하지 않는다.

그렇다면 왜 화해에만 이런 추가 절차를 두었는지도 생각해 볼 만하다. 인낙은 청구 내용 그대로를 승인하는 것이라 승인자 한쪽의 뜻만 확인되면 충분하지만, 화해는 원고와 피고 양쪽이 각자 조금씩 양보한 조건을 합의하는 것이다. 서면에 적힌 화해안이 실제로 상대방이 동의한 내용과 완전히 일치하는지를 법정에서 한 번 더 확인받도록 설계한 것이라고 이해하면 자연스럽다.

그래서 화해 조건이 담긴 답변서를 받았다면, 임대인 쪽은 기일 전에 그 조건이 실제로 받아들일 만한 내용인지를 먼저 검토해야 한다. 기일에 가서야 조건을 처음 확인하고 즉석에서 받아들이기로 결정하는 방식은 권하기 어렵다. 명도 시점, 연체 차임 처리 방식, 원상회복 범위 같은 항목이 화해안에 제대로 담겨 있는지를 미리 짚어 두는 편이 안전하다.

반대로 임대인 쪽에서 먼저 화해 조건을 서면으로 제안하고 공증 인증까지 받아 두는 방법도 이론적으로는 가능하다. 다만 이 경우에도 상대방이 그 기일에 출석해 받아들이지 않으면 화해는 성립하지 않으므로, 서면을 준비하는 것만으로 결과가 보장되지는 않는다는 점은 마찬가지다. 결국 화해라는 절차의 본질은 양쪽의 실질적 합의이지, 어느 한쪽의 서류 준비만으로 완성되는 것이 아니라는 점을 다시 한번 확인할 수 있다.

인낙조서와 화해조서, 효력은 같습니다

민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기·인낙을 변론조서나 변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정한다. 성립 요건이 달라도, 일단 조서에 적히고 나면 효력에서는 차이가 없다는 뜻이다.

확정판결과 같은 효력이라는 말은 두 가지 의미를 함께 갖는다. 하나는 더 이상 같은 내용으로 다시 다투기 어렵다는 것이고, 다른 하나는 별도의 판결 없이 곧바로 강제집행을 진행할 수 있는 집행권원이 된다는 것이다.

그래서 임대인 입장에서는 상대방이 법정에 나왔는지 여부보다, 조서에 어떤 내용이 담겼는지가 훨씬 중요하다. 인낙이든 화해든 조서가 작성되고 나면 그 문구가 실제 강제집행이 가능한 범위를 결정하기 때문이다.

다만 조서가 나왔다고 해서 모든 절차가 끝나는 것은 아니다. 실제로 강제집행을 진행하려면 조서에 집행문을 부여받는 절차가 별도로 필요하고, 명도 대상 부동산이나 이행 기한이 조서에 명확히 특정돼 있어야 집행 단계에서 막히지 않는다.

여기서 자주 나오는 질문이 있다. 인낙조서와 화해조서 중 어느 쪽이 나중에 다투기 더 어려운지를 묻는 것이다. 결론적으로 두 조서 모두 제220조라는 같은 조문의 적용을 받으므로, 조서 형식 자체만 놓고 보면 효력의 강도에는 차이가 없다. 다만 조서에 담긴 문구의 구체성과 명확성은 조서마다 다를 수 있고, 그 차이가 실제 집행 국면에서는 훨씬 크게 작용한다.

예를 들어 명도 기한을 "가능한 빨리"처럼 모호하게 적은 조서와, 특정한 방식으로 명확히 특정한 조서는 같은 확정판결급 효력을 갖고 있어도 집행문을 받는 단계에서 소요되는 시간이 달라질 수 있다. 조서의 효력 자체보다 조서에 담기는 문구의 완성도가 실무에서는 더 중요한 변수가 되는 이유다.

같은 맥락에서, 조서에 목적물을 표시하는 방식도 중요하다. 건물 전체가 아니라 일부 층이나 구분된 공간만 임대한 경우라면 그 범위를 도면이나 구체적인 위치 표시로 특정해 두어야, 나중에 집행 단계에서 대상물이 불명확하다는 이유로 절차가 늦어지는 상황을 피할 수 있다. 인낙조서든 화해조서든 이 원칙은 동일하게 적용된다.

제소전화해와는 다른 절차입니다

여기서 혼동하기 쉬운 지점이 있다. 지금까지 설명한 제148조는 이미 진행 중인 소송, 예를 들어 명도소송이나 차임 청구소송의 변론기일에 적용되는 규정이다. 계약을 맺을 때 미리 신청해 두는 제소전화해와는 신청 단계도, 적용되는 조문도 다르다.

제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청하는 절차로, 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 않으면 소에 관한 규정을 준용한다는 조항을 따로 두고 있다.

문제는 이 '성질에 어긋나지 않는 범위에서 준용'이라는 문구가, 제148조까지 그대로 끌어와 제소전화해 기일에도 서면 인낙·화해가 그대로 인정되는지를 명확히 답해 주지는 않는다는 점이다. 이 부분은 사안마다 해석이 갈릴 수 있는 영역이라 이 글에서 단정하기는 어렵다.

대신 제소전화해에는 그 자체의 불출석 규정이 따로 있다. 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니하면 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다는 조항이다. '볼 수 있다'는 표현에서 알 수 있듯 법원의 판단이 개입되는 구조이지, 제148조처럼 서면 문구만으로 자동 성립되는 구조와는 결이 다르다.

구분	근거 조문	불출석 시 처리
이미 진행 중인 소송(명도소송 등)	민소법 제148조	답변서에 인낙·화해 의사표시 + 공증 인증이 있으면 조문별 요건대로 처리
제소전화해(신청 절차)	민소법 제387조②	신청인·상대방 불출석 시 법원이 불성립으로 볼 수 있음

두 절차를 표로 나눠 보면 차이가 뚜렷해진다. 명도소송처럼 이미 다툼이 소송으로 넘어간 상태라면, 상대방이 제출한 서면의 문구와 공증 인증 여부가 관건이 된다. 반면 제소전화해는 애초에 소송으로 가기 전에 양쪽이 합의된 조건을 조서로 남겨 두려는 절차이므로, 화해기일에 누가 나왔는지를 법원이 직접 확인하는 구조에 가깝다.

임대인 입장에서 실무적인 선택지는 두 가지로 정리된다. 하나는 상대방과의 관계가 아직 소송 전 단계라면 제소전화해로 미리 조건을 조서에 담아 두는 방법이고, 다른 하나는 이미 소송이 시작된 상태라면 상대방의 답변서 문구를 꼼꼼히 확인해 인낙이나 화해로 이어질 수 있는지를 살피는 방법이다. 두 절차는 서로 대체재라기보다, 분쟁이 어느 단계에 있는지에 따라 선택이 갈리는 별개의 도구라고 보는 편이 정확하다.

결석한 쪽 서류에 인낙 문구만 있으면 무조건 끝나나요

결론부터 말하면 문구가 있다고 전부 인정되는 것은 아니다. 조문이 요구하는 요건은 두 가지다. 첫째는 그 답변서나 준비서면이 제148조 제1항에 따라 진술 간주되는 서류여야 하고, 둘째는 청구의 포기·인낙 또는 화해의 의사표시에 공증사무소의 인증이 붙어 있어야 한다.

실무에서 자주 놓치는 부분은 공증 인증이다. 답변서에 "청구를 인낙합니다"라는 문장만 적혀 있고 공증사무소의 인증을 받지 않았다면, 그 서류는 단지 진술 간주되는 준비서면에 그칠 뿐 인낙의 효과까지 자동으로 발생한다고 보기는 어렵다.

그래서 답변서를 작성하는 단계에서부터 목적이 분명해야 한다. 정말 청구를 인정하고 절차를 빨리 끝낼 생각이라면 공증 인증까지 갖춘 서면을 준비해야 제148조 제2항이 예정한 방식으로 인낙이 성립될 수 있다. 반대로 다툴 여지를 남겨 두고 싶다면 인낙이나 화해로 읽힐 수 있는 표현은 피하는 편이 안전하다.

임대인 쪽에서 상대방의 서류를 받아 본 뒤라면, 곧바로 조서 작성 단계로 넘어갈 수 있다고 단정하기보다 한 단계씩 확인하는 습관이 필요하다. 첫째로 그 서류가 제148조 제1항이 정한 진술 간주 요건을 갖추었는지, 둘째로 인낙·화해 의사표시 부분에 공증 인증이 실제로 붙어 있는지, 셋째로 의사표시 자체가 조건 없이 명확한지를 순서대로 짚어 보는 방식이다.

이 세 가지 중 어느 하나라도 불명확하면, 겉보기에는 상대방이 청구를 인정한 것처럼 보여도 실제 조서 작성 단계에서 다시 문제가 될 수 있다. 서류가 접수된 즉시 이 점을 검토해 두면, 기일에 가서야 문제를 발견하는 상황을 피할 수 있다.

반대로 서면을 작성하는 쪽 입장에서도 같은 순서를 거꾸로 적용해 볼 필요가 있다. 정말로 절차를 빨리 끝내고 싶다면 진술 간주 요건과 공증 인증을 모두 갖춘 서면을 준비해야 하고, 아직 다툴 부분이 남아 있다면 인낙이나 화해로 해석될 여지가 있는 표현은 신중하게 걸러 내야 한다. 서면 하나의 문구가 이후 절차 전체의 방향을 정한다는 점에서, 작성 단계에서부터 전문가의 검토를 거치는 편이 안전하다.

화해조서든 인낙조서든, 다시 다툴 방법은 있습니다

확정판결과 같은 효력을 갖는다고 해서 절대 다시 다툴 수 없는 것은 아니다. 민사소송법 제461조는 제220조의 조서, 즉 화해·포기·인낙조서에 대해 확정판결에 대한 재심 사유에 해당하는 사정이 있는 때에는 확정판결에 대한 재심 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다고 정한다. 실무에서는 이를 준재심이라 부른다.

두 조서 모두 같은 조문의 적용을 받는다는 점에서, 인낙조서라고 화해조서보다 더 쉽게 뒤집히거나 반대로 더 견고한 것은 아니다. 조서가 만들어진 경위 자체에 확정판결에 대한 재심 사유에 준하는 흠이 있어야 다툴 수 있다는 점에서는 같은 기준이 적용된다. 서면에 담긴 의사표시가 진짜 본인의 뜻이었는지, 대리권에 흠은 없었는지처럼 조서가 만들어지기까지의 과정 자체를 문제 삼는 구조라는 점을 기억해 두면 이해하기 쉽다.

다만 준재심은 어디까지나 예외적인 구제수단이다. 조서가 일단 작성되고 나면 그 내용대로 집행이 진행되는 것이 원칙이고, 뒤늦게 사정이 달라졌다는 이유만으로 다시 다투기는 쉽지 않다. 그래서 애초에 답변서나 화해 조건을 검토하는 단계에서부터 신중하게 접근하는 편이 낫다. "일단 조서부터 받아 두고 문제가 생기면 그때 다투면 된다"는 식의 접근은 권하기 어렵다.

임대인 입장에서 실무적으로 중요한 것은, 상대방이 결석한 상태로 인낙이나 화해가 성립되는 상황이 오히려 유리하게 작용할 수도, 불리하게 작용할 수도 있다는 점이다. 서류에 담긴 문구를 미리 점검하고, 상황에 맞는 절차 진행 방향을 미리 조율해 두는 편이 안전하다. 제소전화해로 미리 조서를 확보해 두면 상대방의 출석 여부와 무관하게 화해조항이 조서에 담기는 절차를 밟게 되므로, 이런 불확실성 자체를 줄이는 방법이 될 수 있다.

상속이나 대리인 선임처럼 당사자 측 사정이 복잡한 사건일수록, 상대방이 제출한 서면 한 장의 무게가 더 커진다. 인낙이나 화해 의사표시가 담긴 서류를 상대방 본인이 아니라 대리인이 작성해 제출한 경우라면, 그 대리인에게 해당 절차를 진행할 권한이 제대로 위임되어 있었는지도 함께 확인해야 나중에 조서의 효력을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있다. 위임 범위가 불분명한 상태에서 만들어진 조서는 뒤늦게 다시 다툼의 대상이 될 수 있으므로, 처음부터 대리권 관계를 서류로 명확히 남겨 두는 편이 안전하다.

결국 인낙과 화해 모두 서류 한 장으로 사건 전체의 결론이 정해질 수 있다는 공통점을 갖는다. 그만큼 상대방이 제출한 서류의 문구를 정확히 읽어 내는 일과, 우리 쪽에서 제출하는 서류를 신중하게 작성하는 일 모두가 결과를 가르는 핵심이 된다. 명도소송이 진행 중이든, 제소전화해를 새로 준비하는 단계이든 이 점은 다르지 않다.

특히 임대차 분쟁은 명도 기한, 연체 차임 정산 방식, 원상회복 범위처럼 조서 한 줄의 표현 차이가 실제 집행 결과로 곧바로 이어지는 영역이다. 인낙·화해 어느 쪽으로 사건이 정리되더라도, 그 문구가 나중에 집행 단계에서 그대로 쓰일 수 있을 만큼 구체적인지를 미리 점검해 두는 습관이 분쟁을 짧게 끝내는 데 실질적인 도움이 된다.

실무에서는 대체로 이렇게 흘러갑니다

이해를 돕기 위해 단순화한 상황을 하나 따라가 본다. 실제 사건은 이보다 변수가 많으므로 어디까지나 설명을 위한 예시임을 먼저 밝혀 둔다. 상가를 임대한 임대인이 차임 연체를 이유로 명도소송을 제기했고, 임차인은 답변서 한 장만 제출한 채 첫 변론기일에 나오지 않았다고 가정해 본다.

이때 임대인 쪽 대리인이 가장 먼저 확인하는 것은 그 답변서의 내용이다. 단순히 "추후 변론기일에서 다투겠다"는 취지만 적혀 있다면, 제148조 제1항에 따라 진술 간주만 이루어질 뿐 인낙이나 화해로 이어지지는 않는다. 절차는 계속해서 다음 기일로 이어진다.

반면 답변서에 "원고의 청구를 인낙한다"는 문구가 있고 그 부분에 공증사무소의 인증까지 받아 두었다면 상황이 달라진다. 임차인이 기일에 나오지 않았더라도, 법원은 그 답변서가 진술된 것으로 보는 동시에 인낙이 성립된 것으로 처리할 수 있다. 이 경우 사건은 인낙조서 작성으로 이어질 수 있다.

만약 답변서에 인낙이 아니라 화해 조건, 예를 들어 일정 기간 안에 명도하는 대신 연체 차임 일부를 정리하는 방식의 화해안이 적혀 있고 공증 인증까지 받아 두었다면, 이번에는 임대인 쪽이 기일에 출석해 그 화해안을 실제로 받아들이겠다는 의사를 밝혀야 화해가 성립한다. 임대인이 기일에 나가지 않거나, 나가서도 조건을 그대로 받아들이지 않는다면 화해는 성립하지 않고 절차는 이어진다.

이 예시에서 알 수 있듯, 상대방의 불출석 자체는 결과를 결정하지 않는다. 결과를 가르는 것은 언제나 서류에 담긴 문구와 그 문구가 요구하는 절차적 요건이 실제로 갖추어졌는지다. 그래서 답변서 한 장을 받아 든 순간부터 문구를 정확히 읽어 내는 작업이 시작된다고 보는 편이 현실에 가깝다.

이 예시를 제소전화해와 비교해 보면 차이가 더 선명해진다. 만약 이 임대인이 소송을 제기하기 전, 계약 체결 시점에 미리 제소전화해로 조서를 확보해 두었다면 상대방의 답변서 문구나 공증 인증 여부와 무관하게, 애초에 정해 둔 화해조항이 조서에 담기는 절차를 밟게 된다. 소송이 시작된 뒤 상대방의 협조에 기대야 하는 상황 자체를 피할 수 있다는 점이 두 절차의 실질적인 차이다.

자주 묻는 질문