화해조서를 받아 집행문까지 갖췄는데도 임차인이 청구이의의 소나 준재심을 내면서 집행정지를 신청하면, 명도가 예상보다 늦어지는 경우가 있습니다. 이때 법원이 임차인 쪽에 담보를 내게 하고 집행을 멈추는 경우가 적지 않은데, 임대인 입장에서는 그 담보공탁금이 정확히 어떤 역할을 하는지, 언제 돌려받을 수 있는지가 궁금할 수밖에 없습니다. 이 글에서는 제소전화해 집행정지 담보가 걸리는 상황부터 담보취소 절차까지, 임대인이 알아야 할 흐름을 순서대로 짚어드립니다.

제소전화해는 본래 소송보다 빠르고 확실하게 명도를 마무리하기 위해 활용하는 제도입니다. 그런데 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는다고 해서 임차인이 이를 다투는 길이 전혀 없는 것은 아닙니다. 화해조항 작성 과정에 흠이 있었다고 주장하거나, 대리권에 문제가 있었다고 다투는 등의 사정을 이유로 청구이의의 소나 준재심을 제기하는 사례가 실무에서 종종 나옵니다. 이 국면에서 가장 먼저 부딪히는 질문이 바로 집행정지와 담보 문제입니다.

같은 화해조서라도 사건마다 명도 대상 건물, 연체 경위, 임차인이 내세우는 다툼의 성격이 전부 다르기 때문에, 집행정지와 담보가 걸리는 모습도 매번 조금씩 다르게 나타납니다. 다만 그 바탕에 깔린 법 구조 자체는 공통되어 있으므로, 원리를 먼저 이해해 두면 실제로 서류를 받았을 때 무엇부터 확인해야 하는지 훨씬 빠르게 판단할 수 있습니다.

임대인 입장에서는 이미 명도집행 일정까지 잡아둔 상태에서 갑작스레 집행정지 통지를 받으면, 그 절차가 어떤 원리로 움직이는지 파악하지 못한 채 시간만 흘려보내는 경우가 많습니다. 특히 정지 결정과 함께 걸리는 담보가 임차인만을 위한 장치처럼 느껴져, 임대인이 손을 놓아버리는 경우도 있습니다. 하지만 이 담보는 임대인의 손해를 뒷받침하는 실질을 함께 갖고 있으므로, 절차의 구조를 정확히 이해해 두는 것이 이후 대응의 출발점이 됩니다.

청구이의의 소를 낸다고 집행이 바로 멈출까요?

결론부터 말하면 그렇지 않습니다. 임차인이 화해조서에 따른 강제집행을 막기 위해 청구이의의 소를 제기했다는 사실만으로는 이미 진행 중인 강제집행에 아무런 영향이 없습니다. 법 문언도 청구이의의 소는 강제집행을 계속하여 진행하는 데 영향을 미치지 아니한다고 분명히 정하고 있습니다. 소를 냈다는 서류가 접수되었다고 해서 집행관의 명도집행 일정이 자동으로 취소되거나 미뤄지는 일은 없다는 뜻입니다.

이 원칙은 화해조서를 받아둔 임대인 입장에서는 중요한 방어선이 됩니다. 임차인이 다양한 사유를 들어 다투기 시작했다고 해서 곧바로 명도가 불가능해지는 것이 아니라, 별도의 절차를 거쳐 법원이 정지를 명해야만 집행이 멈추는 구조이기 때문입니다. 그래서 소를 제기당한 사실 자체보다, 그 뒤 법원에서 집행정지 신청까지 함께 들어왔는지를 확인하는 것이 실무적으로 더 중요합니다.

실무적으로 임대인이 받게 되는 서류도 단계별로 다릅니다. 처음에는 임차인이 낸 청구이의의 소장이나 준재심 소장의 부본이 송달되는데, 이는 소가 제기되었다는 사실만 알리는 서류입니다. 그 뒤 임차인이 별도로 집행정지를 신청했다면, 법원으로부터 집행정지 심문이나 결정에 관한 서류가 다시 송달됩니다. 두 서류를 혼동해 소장 부본만 받고도 이미 집행이 멈췄다고 오해하거나, 반대로 정지 결정문을 받고도 대수롭지 않게 넘기는 일이 없도록 서류 종류를 구분해 확인하는 것이 중요합니다. 집행을 맡긴 집행관 사무소에 명도집행 일정이 그대로인지 함께 확인해 두면 혼선을 줄일 수 있습니다.

다만 이 원칙이 있다고 해서 임대인이 안심하고 아무런 대응을 하지 않아도 된다는 의미는 아닙니다. 임차인이 청구이의의 소와 함께 집행정지 신청을 동시에 내는 경우가 많고, 법원이 그 신청을 받아들이면 상황이 달라지기 때문입니다. 다음 항목에서 그 갈림길을 살펴보겠습니다.

그런데도 법원이 집행을 멈추는 경우 — 담보부·무담보 정지

임차인이 내세운 이의 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 그 사실에 대한 소명이 있으면, 수소법원은 당사자의 신청에 따라 판결이 있을 때까지 강제집행 정지를 명할 수 있습니다. 여기서 눈여겨볼 부분은 법원이 이 정지를 명할 때 두 가지 방식 중 하나를 고를 수 있다는 점입니다. 담보를 제공하게 하고 정지를 명하는 방식과, 담보를 제공하게 하지 않고 정지를 명하는 방식이 모두 법에 예정되어 있습니다.

실무에서는 임대인의 명도가 늦어지면 그만큼 손해가 쌓일 수 있다는 점을 고려해, 법원이 담보를 조건으로 정지를 명하는 경우가 흔합니다. 담보 없이 정지를 명하는 경우는 상대적으로 드물게 다뤄지는데, 이는 집행이 그대로 진행되었을 때 임차인 쪽에 회복하기 어려운 손해가 생길 수 있다는 사정이 함께 소명되어야 하는 구조와 맞닿아 있습니다. 법원은 이 재판을 변론 없이 할 수 있고, 상황이 급박하면 재판장이 단독으로 처리할 수도 있습니다.

담보를 조건으로 정지가 명해졌다면, 임차인은 정해진 담보를 실제로 제공해야만 정지 결정의 효력이 현실화됩니다. 이 담보는 나중에 소송 결과가 어떻게 나오든 임대인이 전혀 개입할 수 없는 별개의 돈이 아니라, 뒤에서 설명하는 것처럼 임대인의 이익과 직접 연결되는 자산이라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

법률상 정당한 이유라는 표현이 다소 추상적으로 느껴질 수 있는데, 제소전화해 맥락에서 실제로 문제 되는 사유는 대체로 화해조항 자체를 둘러싼 다툼인 경우가 많습니다. 예를 들어 화해조서 작성 당시 대리권이 제대로 확인되지 않았다는 주장, 화해조항이 강행규정에 어긋나 애초에 효력이 없다는 주장, 또는 변론종결 뒤에 새롭게 생긴 사정을 근거로 집행 자체를 다투는 주장 등이 실무에서 등장합니다. 이런 사유가 인정될지 여부는 결국 법원이 소명 자료를 보고 판단할 몫이므로, 임대인 쪽에서도 화해조서와 그 성립 과정의 서류를 다시 점검해 두는 것이 대응에 도움이 됩니다.

또한 이 정지 재판은 급박한 경우 재판장이 단독으로 처리할 수 있다는 점도 눈여겨볼 부분입니다. 즉 정식 심문 기일을 여러 차례 거치지 않고도 비교적 신속하게 정지 여부가 정해질 수 있다는 뜻이므로, 임차인 쪽에서 집행정지 신청서를 냈다는 사실을 확인했다면 결정이 나오기까지 걸리는 시간을 낙관적으로만 보지 않는 편이 좋습니다.

임차인이 준재심을 낸 경우는 어떨까요?

화해조서가 확정된 뒤에도 임차인이 이를 다투는 방법이 완전히 막히는 것은 아닙니다. 확정판결과 같은 효력을 가진 화해조서라도 판결에 준하는 재심 사유가 있으면 준재심을 제기해 다툴 수 있도록 되어 있습니다. 법은 화해조서나 즉시항고로 불복할 수 있는 결정·명령이 확정된 경우, 판결에 대한 재심 사유가 있으면 확정판결에 대한 재심 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다고 정하고 있습니다.

여기서 주의할 부분이 하나 있습니다. 이 준용 규정이 끌어오는 범위는 판결 재심에 관한 일련의 조문들이고, 재심이나 추후보완신청과 함께 신청하는 집행정지 제도까지 별도의 언급 없이 그대로 딸려 온다고 단정하기는 어렵습니다. 즉 준재심을 제기한 임차인이 집행정지를 함께 신청했을 때 어떤 절차와 기준으로 심리되는지는 사안마다 법원의 판단을 받아봐야 하는 영역이며, 앞서 설명한 청구이의의 소에 대한 정지 제도와 완전히 같은 틀로 움직인다고 미리 확정해 말씀드리기는 조심스럽습니다.

다만 재심이나 상소의 추후보완신청이 있는 경우를 대비한 집행정지 조문 자체는 법에 마련되어 있습니다. 불복 사유에 법률상 정당한 이유가 있고 그 사실에 대한 소명이 있으면, 법원은 담보를 제공하게 하거나 제공하지 않게 하고 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있고, 담보 없는 정지는 그 집행으로 회복할 수 없는 손해가 생긴다는 점까지 소명되어야만 가능합니다. 이 재판은 변론 없이 할 수 있고, 이 재판 자체에는 불복할 수 없다는 점도 함께 알아두시면 좋습니다.

정리하면, 준재심을 제기한 임차인이 실제로 집행정지까지 받아내려면 별도로 법원의 판단을 구해야 하고, 그 과정에서도 담보 제공 여부가 쟁점이 되는 구조 자체는 청구이의의 소 상황과 크게 다르지 않게 흘러갈 가능성이 있습니다. 다만 이를 법적으로 완전히 동일한 절차라고 단정하지 않고, 실제 상황이 생겼을 때 사건 기록을 보고 판단하는 것이 안전합니다. 임대인 입장에서는 준재심이라는 단어 자체에 놀라기보다, 그 안에 어떤 사유가 담겨 있는지와 함께 집행정지 신청이 따로 접수되었는지를 확인하는 것이 실무적으로 가장 먼저 해야 할 일입니다.

담보는 어떤 방법으로, 어디에 내야 할까요

법원이 담보 제공을 조건으로 집행정지를 명했다면, 그 담보는 아무 방식으로나 낼 수 있는 것이 아닙니다. 법이 정한 담보 제공 방식은 금전이나 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하는 방법, 또는 대법원규칙이 정하는 절차에 따라 지급을 보증하겠다는 위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법입니다. 다만 당사자들 사이에 특별한 약정이 있으면 그 약정이 우선합니다.

강제집행 절차에서 쓰이는 담보에 관해 특별한 규정이 없는 부분은 민사소송법의 담보 관련 조문들이 그대로 준용됩니다. 담보를 어디에 낼지도 정해져 있는데, 채권자나 채무자의 보통재판적이 있는 지방법원 또는 집행법원에 담보를 제공하거나 공탁할 수 있습니다. 임차인이 거주지와 먼 법원에 공탁했다고 해서 절차 자체가 잘못된 것은 아닌지 궁금해하는 임대인이 많은데, 위 두 곳 중 어느 하나에 냈다면 원칙적으로 유효한 담보 제공으로 봅니다.

당사자가 담보를 제공하거나 공탁을 마치면, 법원은 신청에 따라 이를 증명하는 서류를 내어주도록 되어 있습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 실제로 담보를 제공했는지, 그 담보가 어느 법원에 어떤 방식으로 걸려 있는지를 확인해 두는 것이 이후 담보취소 절차를 준비하는 첫걸음이 됩니다.

실무에서는 담보를 현금 공탁이 아니라 보증보험사나 은행과 맺은 지급보증 위탁계약 문서로 제출하는 경우도 자주 있습니다. 이 방식은 임차인 입장에서 목돈을 묶어두지 않아도 된다는 장점이 있지만, 임대인 입장에서는 실제로 돈을 받을 때 공탁금 회수보다 한 단계 절차를 더 거쳐야 할 수 있다는 점을 미리 알아두는 편이 좋습니다. 어떤 방식으로 담보가 제공되었는지에 따라 이후 변제받는 절차의 실무적인 흐름이 달라질 수 있습니다.

또한 담보가 제공된 지방법원이 임대인의 주소지나 건물 소재지와 다른 곳일 수도 있습니다. 담보 제공 법원은 채권자나 채무자의 보통재판적이 있는 곳 또는 집행법원 중에서 정해지기 때문에, 반드시 명도소송이나 제소전화해를 진행한 법원과 같은 법원이라는 보장은 없습니다. 서류를 받았을 때 어느 법원에 담보가 걸려 있는지부터 확인해 두면, 이후 상황을 파악하고 대응하는 데 걸리는 시간을 줄일 수 있습니다. 담보 제공 서류를 받았는데 방식이나 금액이 결정문 내용과 맞는지 확신이 서지 않는다면, 스스로 판단하기보다 서류를 전달받은 즉시 검토를 받아보는 편이 안전합니다.

그 담보공탁금, 임대인에게는 어떤 의미일까요

민사소송법은 원래 소송비용에 관한 담보가 제공된 경우, 피고가 그 담보물에 대하여 질권자와 동일한 권리를 가진다고 정하고 있습니다. 이 규정은 강제집행 절차의 담보에도 특별한 규정이 없는 범위에서 그대로 준용되는 조문 중 하나입니다. 쉽게 말해 담보를 제공받는 쪽인 임대인은 그 공탁금이나 보증에 대해 일반 채권자보다 앞서 변제받을 수 있는 담보권자에 준하는 지위를 갖게 된다는 뜻입니다.

다만 실제로 명도가 늦어지면서 생기는 손해, 예를 들어 그 기간 동안의 차임 상당액 손실이나 공실로 인한 손해가 이 담보로 채워질 수 있는 범위에 구체적으로 어디까지 포함되는지는 사건마다 다르게 판단될 수 있는 영역입니다. 모든 손해가 자동으로 담보에서 충당된다고 단정하기보다, 실제 손해를 정리해 두고 필요할 때 그 담보에서 변제를 받을 수 있는 절차를 밟는 것이 현실적인 접근입니다.

정리하면, 담보공탁금은 임차인만을 위한 안전장치가 아니라 집행이 늦어지는 동안 임대인이 입을 수 있는 손해를 대비하는 장치이기도 합니다. 그래서 집행정지 결정을 받았다는 통지만 받고 손을 놓기보다, 담보가 얼마나 어떤 방식으로 제공되었는지 확인해 두는 것이 이후 대응의 출발점이 됩니다.

담보가 질권자에 준하는 지위로 보호된다는 점은, 명도가 늦어지는 동안 임대인이 무방비로 손해를 떠안는 구조가 아니라는 뜻이기도 합니다. 다만 이 지위는 가만히 있어도 저절로 지켜지는 것이 아니라, 소송이 끝난 뒤 진행되는 담보취소 절차에서 임대인이 적절한 시점에 필요한 조치를 취해야 실제로 의미를 갖게 됩니다. 그래서 담보의 존재를 확인하는 것과 별개로, 명도 지연 기간 동안의 손해를 임대인 스스로 기록해 두는 습관이 중요합니다. 언제 집행이 예정되어 있었는지, 정지로 인해 실제로 어떤 손실이 발생했는지를 정리해 두면 이후 담보취소 절차에서 그 자료를 곧바로 활용할 수 있습니다.

담보취소 신청과 최고 — 임대인이 놓치면 안 되는 순간

소송이 끝나 담보가 더 이상 필요 없게 되면, 담보를 제공한 임차인 쪽에서 그 담보를 돌려받기 위한 절차를 밟게 됩니다. 이 절차에서 임대인처럼 담보를 받는 쪽의 대응이 중요한 순간이 하나 있는데, 바로 법원의 최고를 받는 시점입니다. 담보취소는 크게 세 가지 경로로 시작되는데, 담보제공자인 임차인이 담보 사유가 이미 사라졌다는 것을 스스로 증명하며 신청하는 경우와, 임대인의 동의를 받아 신청하는 경우, 그리고 소송이 완전히 끝난 뒤 별도로 신청하는 경우로 나뉩니다. 임대인 입장에서 특히 신경 써야 하는 쪽은 세 번째, 소송 완결 뒤의 신청입니다. 아래 흐름으로 정리해 보겠습니다.

여기서 임대인이 가장 조심해야 할 부분은 두 번째와 세 번째 단계입니다. 법원의 최고는 임대인에게 권리를 행사할 마지막 기회를 알려주는 절차인데, 이를 놓치면 별다른 의사표시 없이도 담보취소에 동의한 것으로 처리되어 버립니다. 명도 지연으로 실제 손해가 있었다면, 최고를 받은 시점에 그 손해를 정리해 법원에 알리고 필요한 조치를 취해야 담보에서 변제를 받을 여지가 남습니다.

반대로 손해가 크지 않거나 이미 다른 방식으로 정산이 끝났다면, 굳이 담보취소에 반대할 실익이 없는 경우도 있습니다. 다만 최고를 받고도 아무런 확인 없이 기간을 넘기는 것과, 상황을 살펴본 뒤 의도적으로 이의를 제기하지 않는 것은 전혀 다른 대응입니다. 최고서를 받으면 우선 담보 제공 경위와 그동안의 손해 상황을 정리해 두는 것이 순서입니다.

담보취소 결정이 임대인이 원하지 않는 방향으로 나왔다면, 그 결정에 대해서도 즉시항고로 다툴 수 있는 길이 열려 있다는 점을 기억해 두시기 바랍니다. 다만 즉시항고에도 기간 제한이 따르므로, 결정문을 받은 즉시 그 내용을 확인하고 이의가 있다면 서둘러 절차를 준비하는 것이 좋습니다. 반대로 담보취소가 임대인에게 불리하지 않은 결과라면, 굳이 절차를 늘리기보다 남은 명도집행 절차에 집중하는 편이 효율적인 경우도 많습니다.

임대인이 미리 챙겨두면 좋은 자료들

집행정지와 담보취소 국면은 짧게는 몇 주, 길게는 판결이 나올 때까지 이어질 수 있는 절차입니다. 그 사이 임대인이 서류와 기록을 미리 정리해 두는지에 따라, 나중에 담보에서 손해를 변제받을 수 있는지, 즉시항고나 이의신청을 제때 낼 수 있는지가 크게 달라집니다. 아래 목록을 참고해 필요한 자료를 미리 점검해 두시기 바랍니다.

• 집행문이 있는 화해조서 정본과 송달증명, 그동안 진행된 집행 기록 일체
• 임차인이 낸 청구이의의 소장, 준재심 소장, 집행정지 신청서 등 송달받은 서류 사본
• 집행정지 결정문 및 담보 제공 방법과 담보 제공 법원이 기재된 서류
• 정지 기간 동안의 차임 미수령 내역, 공실 여부 등 손해를 뒷받침할 자료
• 법원의 담보취소 최고서를 받은 날짜와 정해진 행사 기간을 표시해 둔 메모

이 자료들은 소송이 진행되는 동안 조금씩 흩어지기 쉽습니다. 특히 정지 기간이 길어질수록 임대인은 다른 세입자를 구하거나 건물을 활용할 방법을 함께 고민하게 되는데, 이 과정에서 초기 서류를 따로 보관해 두지 않으면 나중에 담보취소 절차에서 손해를 입증할 때 애를 먹는 경우가 있습니다. 서류가 도착할 때마다 날짜와 함께 정리해 두는 습관만으로도 이후 대응의 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

사건이 오래 끌수록 처음 화해조항을 설계할 때의 취지와 이후 실제로 벌어진 상황이 조금씩 달라 보이는 경우도 있습니다. 예를 들어 명도 기한을 확정기한으로 정했는지, 보증금 반환과 동시이행으로 정했는지에 따라 집행이 개시되는 시점 자체가 달라질 수 있으므로, 애초에 어떤 방식으로 화해조항을 설계했는지도 함께 다시 확인해 두면 집행정지 국면에서 논점을 정리하는 데 도움이 됩니다.

특히 법인이 임대인인 경우에는 담당자가 바뀌거나 서류가 여러 부서에 흩어지는 일이 자주 생깁니다. 화해조서 성립 당시 위임장과 인감증명서를 갖췄던 것처럼, 집행정지·담보취소 국면에서도 관련 서류를 한 곳에 모아 담당자가 바뀌어도 흐름을 이어갈 수 있도록 관리해 두는 것이 좋습니다. 서류 정리가 막막하다면, 처음부터 화해조항을 설계했던 곳에 상황을 설명하고 후속 대응까지 함께 점검받는 방법도 있습니다.

자주 묻는 질문