결론 먼저. 화해조서는 당사자가 아니라 법원사무관등이 작성합니다. 당사자가 쓰는 것은 화해신청서이고, 그 안에 담기는 화해조항의 초안을 정확하게 설계하는 것이 실무에서 당사자가 통제할 수 있는 전부에 가깝습니다. 이 구분을 모르면 정작 신경 써야 할 화해조항 문구 대신 서류 양식에만 힘을 쏟는 경우가 생깁니다.

이런 오해가 생기는 이유는 짐작이 갑니다. "제소전화해조서 양식"으로 검색하면 신청서 서식이 함께 검색되는 경우가 많고, 실무에서도 신청서 안에 화해조항 문구를 미리 정리해 넣기 때문에 두 문서가 한 덩어리처럼 보이기 쉽습니다. 하지만 법적으로는 신청서와 조서는 작성 시점도, 작성 주체도, 법적 성격도 전혀 다른 문서입니다.

용어를 정확히 구분해 두면 얻는 실익도 있습니다. 상담할 때 "화해조서를 어떻게 쓰나요"라고 묻는 대신 "화해신청서에 화해조항을 어떻게 설계해야 하나요"라고 구체적으로 물을 수 있게 되고, 이는 상담의 밀도를 높여 준비 기간을 줄이는 결과로 이어집니다. 반대로 두 문서를 계속 같은 것으로 여기면, 정작 확인해야 할 화해조항 문구는 그대로 두고 서류 양식에만 신경 쓰다가 뒤늦게 보정을 받는 일이 생길 수 있습니다.

당사자가 쓰는 것은 '화해신청서'입니다

민사소송법 제385조 제1항은 화해신청의 방식을 정하고 있습니다. 민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다는 내용입니다. 이 조문에서 신청의 주체는 '당사자'이고, 대상은 '화해'입니다. 여기서 말하는 신청이 바로 화해신청서 제출입니다.

같은 조 제4항은 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 소장에 준하는 서류라는 뜻으로 이해하면 됩니다. 소장을 원고가 작성해 법원에 내는 것처럼, 화해신청서도 신청인이 작성해 법원에 냅니다. 이 단계에서는 아직 조서가 존재하지 않습니다. 조서는 화해가 성립된 이후에야 만들어지는 문서이기 때문입니다.

그렇다면 화해신청서에는 무엇을 담아야 할까요. 조문이 요구하는 최소 요건은 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정입니다. 그러나 실무의 핵심은 이 세 가지를 기계적으로 채우는 데 있지 않습니다. 신청서 안에 어떤 화해조항 초안을 담아 제출하느냐가, 뒤에 나올 조서의 내용을 사실상 결정짓습니다. 법원은 당사자가 제시한 화해조항을 바탕으로 기일에서 조정하고 다듬는 방식으로 진행하지, 처음부터 조항을 새로 만들어 주지 않습니다.

한 가지 더 짚을 부분이 있습니다. 민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 화해신청서 작성과 대리인 선임은 각 당사자가 스스로 결정할 사항이라는 뜻입니다. 신청서 작성 단계부터 상대방에게 대리인 선임까지 맡기는 방식으로 진행할 수 없다는 점은 꼭 기억해 둘 필요가 있습니다.

신청서 작성을 변호사 등 대리인에게 맡기는 경우에도 신청인 본인이 할 일이 사라지는 것은 아닙니다. 목적물의 현황, 연체 여부, 임대차 조건처럼 사실관계에 해당하는 정보는 결국 당사자만 정확히 알고 있는 내용이므로, 대리인에게 정확한 자료를 전달하는 것 자체가 신청서 작성 단계에서 당사자가 담당하는 역할입니다. 자료가 부정확하면 아무리 능숙한 대리인이라도 화해조항 초안을 정확하게 설계하기 어렵습니다.

화해조항 설계가 신청서의 실질입니다

화해신청서에서 형식적인 기재사항보다 훨씬 중요한 것이 화해조항 초안입니다. 이 초안이 곧 뒤에 만들어질 화해조서의 뼈대가 되기 때문입니다. 특히 임대차 제소전화해에서 자주 문제되는 부분이 명도 이행 시점을 어떤 방식으로 정하느냐입니다. 방식에 따라 강제집행이 시작될 수 있는 시점이 달라지므로 셋을 섞어 쓰면 안 됩니다.

첫째는 확정기한 방식입니다. "임대차 종료일까지 인도한다"처럼 날짜를 특정하는 방식으로, 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 그 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있다는 민사집행법 제40조 제1항이 그대로 적용됩니다. 날짜가 지나기 전에는 집행에 나설 수 없다는 뜻입니다.

둘째는 동시이행 방식입니다. 보증금 반환과 명도를 맞바꾸는 형태로 조항을 설계하는 경우인데, 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다는 민사집행법 제41조 제1항이 적용됩니다. 즉 임대인이 보증금을 내주었거나 제공했다는 사실을 증명해야 집행이 시작됩니다.

셋째는 조건부 방식입니다. 특정 조건이 성취되어야 명도 의무가 발생하도록 설계하는 경우로, 조건이 붙은 채권에 관한 집행문은 조건이 성취된 사실을 증명해야 내어 준다는 민사집행법 제30조 제2항이 관련됩니다. 세 방식은 각각 요구되는 증명이 다르므로, 신청서 초안을 쓸 때부터 목적물을 어떻게 표시하고 이행 시점을 어느 방식으로 정할지를 분명히 정리해 두어야 합니다.

여기에 더해 반드시 확인해야 할 부분이 강행규정 위반 여부입니다. 상가건물 임대차보호법 제15조와 주택임대차보호법 제10조는 각 법률에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 권리금 포기, 계약갱신요구권 포기처럼 임차인에게 일방적으로 불리한 조항은 이 규정에 걸려 조서에 담을 수 없습니다. 이런 조항이 신청서 초안에 남아 있으면 보정 사유가 되어 절차가 늦어질 수 있습니다.

세 방식을 섞어 쓰면 어떤 문제가 생길까요. 예컨대 "임대차 종료일까지, 다만 보증금을 반환받은 뒤"처럼 확정기한과 동시이행을 한 문장에 함께 적으면, 집행문을 내어 줄 법원사무관등 입장에서 어느 요건을 기준으로 판단해야 할지 불분명해집니다. 결국 추가 소명이나 보정을 요구받아 시간이 더 걸리는 결과로 이어질 수 있습니다. 그래서 신청서 초안 단계에서부터 세 방식 중 하나를 명확히 선택해 표현을 통일하는 것이 실무의 기본입니다.

화해가 성립되면, 조서는 법원사무관등이 씁니다

신청서를 낸 뒤 법원이 화해기일을 지정하고, 그 기일에서 임대인과 임차인 양쪽이 합의에 이르면 비로소 화해조서가 만들어집니다. 이 시점의 작성 주체를 정한 조문이 민사소송법 제386조입니다. 화해가 성립된 때에는 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정하고 있습니다.

이 조문을 그대로 읽으면 조서 작성의 주체는 명확히 법원사무관등입니다. 당사자가 직접 조서 용지에 내용을 적어 넣는 절차가 아닙니다. 신청서에 담아낸 화해조항 초안을 바탕으로, 기일에서 확정된 내용을 법원사무관등이 정리해 조서에 옮겨 적는 방식입니다. 당사자와 신청인 대리인은 기일에서 조항 문구를 협의하고 확인하는 역할을 하지만, 그 결과물을 법정 문서 형식으로 완성하는 일은 법원의 몫입니다.

조서에 담기는 항목도 법으로 정해져 있습니다. 당사자와 법정대리인의 표시, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 작성 날짜와 법원의 표시가 그것입니다. 여기에 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명을 함으로써 조서가 완성됩니다. 이 기재사항 중 어느 하나라도 빠지면 조서로서 완전하다고 보기 어려우므로, 기일에서 확정된 내용이 빠짐없이 반영되었는지 확인하는 절차가 중요합니다.

가상 사례로 보는 두 문서의 차이

단순화한 가상의 사례로 흐름을 다시 확인해 보겠습니다. 실제 사건은 사정에 따라 세부 절차가 달라질 수 있으므로, 아래 내용은 어디까지나 이해를 돕기 위한 예시임을 밝혀 둡니다.

이 다섯 단계를 통틀어 임대인이 서류에 직접 손을 대는 부분은 1단계뿐입니다. 나머지 단계는 모두 법원과 법원사무관등의 처리 절차로 진행됩니다. 그럼에도 1단계에서 화해조항을 어떻게 설계했는지가 2단계의 보정 여부, 4단계 조서의 내용, 5단계 집행문 발급 요건까지 전부에 영향을 미친다는 점에서, 처음 신청서를 쓸 때부터 전체 흐름을 염두에 두어야 합니다.

화해가 성립되지 않으면 어떻게 되나요

기일에 갔다고 해서 항상 화해가 성립되는 것은 아닙니다. 신청인이나 상대방이 기일에 출석하지 않거나, 출석했더라도 조항에 대한 합의에 이르지 못하는 경우가 있습니다. 이때는 화해조서가 아예 만들어지지 않습니다. 민사소송법 제387조 제1항은 이 경우 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적는다고 정합니다. 성립을 전제로 만드는 화해조서와는 성격이 다른, 불성립을 기록하는 조서라는 점에서 구분됩니다.

특히 주의할 부분은 불출석의 효과입니다. 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 않으면 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다. 다만 이는 법원이 그렇게 '볼 수 있다'는 재량 규정이지, 불출석하면 자동으로 불성립이 확정된다는 의미로 단정할 수는 없습니다. 대리인이 출석했는데 법원이 대리권 확인을 위해 본인 출석을 명한 경우처럼 사정이 복잡해질 수 있는 상황에서는, 본인이 응하지 않았다는 사실만으로 곧바로 불성립으로 이어진다고 단정하기보다 대리권 확인이 되지 않으면 진행이 어려워질 수 있다는 정도로 이해하는 편이 정확합니다.

불성립 사유가 조서에 적힌 뒤에는 그 조서등본이 당사자에게 송달됩니다. 이 송달은 단순한 통지가 아니라 다음 절차의 기산점이 됩니다. 불성립 이후 신청인이 어떤 선택을 할 수 있는지는 이 글의 범위를 넘어서므로 별도로 정리해 두었지만, 최소한 화해조서가 나오지 않았다고 해서 임대인이 아무 조치도 할 수 없는 상태에 놓이는 것은 아니라는 점만 짚어 둡니다.

불출석과 관련해 한 가지 더 유의할 점이 있습니다. 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다는 민사소송법 제385조 제4항이 있어, 출석이나 진행 방식에 관한 세부 사항이 일반 소송 절차와 유사하게 다루어지는 경우가 있습니다. 다만 어느 범위까지 그대로 적용되는지는 사안에 따라 달라질 수 있는 부분이므로, 진행 중 의문이 생기면 그때그때 확인하는 편이 안전합니다.

보정명령과 강행규정, 조서가 늦어지는 이유

신청서를 냈다고 곧바로 기일이 잡히고 조서가 나오는 것은 아닙니다. 신청서 초안에 강행규정을 위반하는 조항이 포함되어 있으면 보정 사유가 됩니다. 앞서 살펴본 상가건물 임대차보호법 제15조와 주택임대차보호법 제10조에 걸리는 조항, 예를 들어 권리금 회수기회를 사실상 봉쇄하는 조항이나 계약갱신요구권을 미리 포기시키는 조항이 대표적입니다.

실무에서 흔히 오해하는 부분이 보정명령의 시점입니다. 보정명령은 신청서를 내자마자 나오는 것이 아니라 재판부가 배정된 이후에 나옵니다. 즉 사건이 특정 재판부에 배당되고 그 재판부가 신청서 내용을 검토하는 과정에서 문제가 발견되어야 보정명령이 내려집니다. 이 시차를 모르면 신청서를 낸 직후 곧바로 답을 기대했다가 진행이 더디다고 오해하기 쉽습니다.

그래서 신청서 초안 단계에서부터 강행규정 위반 여부를 미리 걸러 두는 작업이 중요합니다. 보정명령을 받은 뒤 수정하는 것보다, 처음부터 임차인에게 일방적으로 불리한 조항을 배제하고 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조항으로 설계하는 편이 절차를 지연시키지 않는 길입니다. 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 애초에 성립할 수 없는 제도이므로, 균형 잡힌 조항 설계는 절차를 원활하게 하는 동시에 제도의 취지에도 맞는 접근입니다.

보정명령이 내려지면 당사자는 지정된 기간 안에 문제된 조항을 수정해 다시 제출해야 합니다. 이 과정 역시 법원사무관등이 조서를 대신 고쳐 주는 절차가 아니라, 당사자(또는 대리인)가 화해신청서의 조항 문구를 스스로 다듬어 제출하는 절차입니다. 결국 보정 단계에서도 당사자의 역할은 '작성'이 아니라 '수정 제출'에 머무른다는 점에서, 조서 자체를 당사자가 완성한다는 오해와는 다시 한번 거리가 있습니다.

조서에 오기가 있다면

화해조서가 성립된 뒤에 당사자 이름의 한 글자가 틀렸다거나, 목적물 표시에 명백한 오기가 있는 것을 뒤늦게 발견하는 경우가 있습니다. 이런 경우 경정 신청을 검토해 볼 수 있습니다. 다만 판결의 경정을 정한 민사소송법 제211조가 화해조서에도 그대로 준용되는지는 법률 조문상 명확히 규정되어 있지 않은 부분이라, 이 글에서 단정적으로 설명하지는 않겠습니다.

중요한 것은 오기를 발견했을 때 그대로 방치하지 않는 것입니다. 명도 기한이나 목적물 표시처럼 집행의 근거가 되는 항목에 오류가 있으면 강제집행 단계에서 불필요한 다툼으로 번질 수 있습니다. 조서를 송달받은 즉시 기재사항 하나하나를 대조해 확인하는 습관이 필요한 이유입니다.

오기를 예방하는 가장 확실한 방법은 애초에 신청서 초안 단계에서 당사자 표시, 목적물 표시, 날짜 같은 항목을 여러 번 대조하는 것입니다. 법원사무관등이 조서를 작성할 때 참고하는 자료도 결국 신청서와 기일에서 확인된 내용이므로, 원본 자료가 정확할수록 조서에 오기가 생길 가능성도 줄어듭니다.

화해조서에서 강제집행까지

화해조서가 완성되었다고 해서 그 자체로 곧바로 강제집행이 실행되는 것은 아닙니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 한다는 민사집행법 제28조 제1항이 화해조서에도 준용됩니다. 화해와 같이 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원에 기초한 강제집행에는, 제58조 및 제59조에서 정하는 예외를 제외하고는 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용한다는 민사집행법 제57조가 그 근거입니다.

즉 화해조서만으로는 집행에 나설 수 없고, 조서를 보관하는 법원에서 집행문을 내어받는 절차를 한 번 더 거쳐야 합니다. 이 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며, 말로도 신청할 수 있습니다. 앞서 본 명도 기한 방식(확정기한·동시이행·조건부)에 따라 집행문 발급에 필요한 증명 서류가 달라지므로, 화해조항을 어떻게 설계했는지가 여기서도 다시 영향을 미칩니다. 신청서 작성 단계에서의 선택이 조서 작성을 거쳐 집행문 단계까지 이어진다는 점에서, 처음부터 흐름 전체를 염두에 두고 조항을 설계하는 것이 중요합니다.

집행문을 신청하는 것도 당사자(채권자)가 해야 하는 일입니다. 법원이 알아서 집행문을 내어 주는 것이 아니라, 명도가 이행되지 않는 상황이 확인되면 당사자가 직접 신청해야 절차가 시작됩니다. 화해조서까지는 법원의 손을 거치지만, 그 조서를 실제로 집행 단계로 옮기는 마지막 스위치는 다시 당사자의 몫으로 돌아온다는 뜻입니다.

비슷해 보이지만 다른 네 가지 용어

지금까지 살펴본 내용을 용어 중심으로 한 번 더 정리해 보겠습니다. 비슷하게 들리지만 가리키는 대상이 전혀 다른 표현들이라, 상담이나 서류 작성 과정에서 혼동하지 않도록 나눠 두는 것이 좋습니다.

• 화해신청서 — 당사자가 작성해 법원에 내는 서류. 청구취지·청구원인·다투는 사정을 담음(민사소송법 제385조①).
• 화해조항 — 신청서 안에 담기는 구체적인 합의 문구(명도 기한, 강행규정 준수 등). 신청서의 실질적인 핵심.
• 화해조서 — 화해가 성립된 뒤 법원사무관등이 작성하는 문서. 당사자·화해조항·날짜와 법원을 표시하고 판사와 함께 서명(민사소송법 제386조).
• 조서등본 — 완성된 조서(성립이든 불성립이든)를 옮겨 적어 당사자에게 보내는 문서. 송달로 당사자에게 전달됨.

이 네 가지를 구분해 두면 "화해조서를 작성해야 하는데 뭘 준비해야 하나요"라는 질문이 실제로는 "화해신청서에 담을 화해조항을 어떻게 써야 하나요"라는 질문이라는 것이 분명해집니다. 준비의 방향이 명확해지는 만큼, 상담과 절차 진행도 그만큼 빨라질 수 있습니다.

단계별 역할, 한눈에 정리

지금까지 살펴본 내용을 단계별로 정리하면 아래 표와 같습니다. 각 단계에서 누가 무엇을 하는지 구분해 두면, 절차가 예상보다 늦어질 때 어느 단계에서 지연이 발생했는지도 스스로 가늠해 볼 수 있습니다.

단계	작성·처리 주체	결과물	근거
신청	당사자(신청인)	화해신청서(화해조항 초안 포함)	민소법 제385조①
재판부 배정 후 검토	재판부	보정명령(강행규정 위반 등)	상가법 제15조, 주임법 제10조
기일·대리권 조사	법원	본인출석명령(필요한 경우)	민소법 제385조③
화해 성립	법원사무관등, 판사	화해조서	민소법 제386조
화해 불성립	법원사무관등	불성립 사유 기재, 조서등본 송달	민소법 제387조①③
집행 준비	법원사무관등	집행문 있는 조서정본	민집법 제28조①, 제57조

표에서 보듯 당사자가 직접 작성해 제출하는 문서는 신청 단계의 화해신청서 하나뿐입니다. 그 이후 단계에서 만들어지는 보정명령, 화해조서, 집행문은 모두 법원 또는 법원사무관등의 손을 거칩니다. 당사자의 역할은 신청서에 담을 화해조항을 정확하게 설계하고, 기일에서 그 내용을 확인하며 협의하는 데 집중됩니다.

이 표를 기준으로 스스로 진행 상황을 점검해 볼 수도 있습니다. 신청서를 낸 지 오래되었는데 연락이 없다면 재판부 배정과 검토 단계에 머물러 있을 가능성이 있고, 기일 통지와 함께 본인 출석을 요구받았다면 법원이 대리권을 확인하려는 절차일 수 있습니다. 조서등본을 받았는데 내용이 예상과 다르다면 기일에서 확인한 화해조항과 실제 기재사항을 다시 대조해 보아야 합니다.

자주 묻는 질문