임대차계약을 맺을 때 "제소전화해 조항"이라는 문구를 특약사항에 넣어 두는 임대인이 적지 않습니다. 계약서 한 줄이면 나중에 임차인이 말썽을 부려도 곧바로 화해조서가 나오고, 그 조서로 바로 집행에 들어갈 수 있다고 생각하시는 경우가 많습니다. 하지만 이 생각에는 절반의 진실과 절반의 오해가 섞여 있습니다.

결론부터 말씀드리면, 계약서에 제소전화해 조항을 넣어 두는 것 자체는 유효하고 실무적으로도 의미가 있습니다. 다만 그 조항이 할 수 있는 일과 할 수 없는 일은 분명하게 나뉘어 있습니다. 계약서 문구만으로 상대방의 출석을 강제할 수 없고, 상대방의 화해 대리인을 임대인이 마음대로 지정할 수도 없으며, 법이 정한 강행규정을 계약서로 우회할 수도 없습니다.

이 글에서는 임대차계약서의 제소전화해 조항이 실제로 어떤 효력을 갖는지, 그리고 계약서 조항만으로는 채워지지 않는 부분이 무엇인지를 민사소송법 조문을 기준으로 정리합니다. 계약서를 이미 작성하신 분들도, 앞으로 계약을 준비하시는 분들도 참고하실 수 있는 내용입니다.

이 글은 상가 임대차를 중심으로 설명드리지만, 임대인 입장에서든 임차인 입장에서든 계약서 조항을 검토하실 때 똑같이 적용되는 원칙입니다. 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라 임차인의 동의가 있어야만 성립하는 절차이므로, 계약서 조항을 준비하실 때도 이 구조를 함께 이해하고 계시는 편이 실제 협의 과정에서 도움이 됩니다.

다음 상황 중 하나라도 해당하신다면, 이 글에서 정리해 드린 내용이 도움이 되실 것입니다.

• 임대차계약서에 제소전화해 조항을 넣었는데, 이것만으로 충분한지 확인하고 싶으신 경우
• 새로 계약을 준비하면서 특약에 어떤 문구를 넣어야 하는지 고민 중이신 경우
• 임차인이 협조하지 않을 경우를 대비해 계약서로 무엇을 준비해 둘 수 있는지 알고 싶으신 경우
• 권리금 포기나 갱신요구권 포기 조항을 계약서에 넣어도 되는지 확인하고 싶으신 경우

계약서 조항, 왜 "출발점"에 불과할까

제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청하는 절차입니다(민사소송법 제385조①). 여기서 핵심은 "신청"이라는 단어입니다. 계약서에 아무리 상세한 조항을 적어 두어도, 그 조항 자체가 법원에 자동으로 접수되거나 화해기일을 스스로 만들어내지는 않습니다.

화해신청에는 그 성질에 어긋나지 않는 한 소에 관한 규정이 준용됩니다(제385조④). 즉 소를 제기할 때와 마찬가지로 신청서를 작성하고, 첨부서류를 갖추고, 관할 법원에 접수하는 절차를 별도로 밟아야 합니다. 계약서의 제소전화해 조항은 이 절차를 시작하기로 미리 약속해 둔 것에 가깝고, 절차 자체를 대신하는 것은 아닙니다.

많은 임대인들이 계약서 조항을 "예약된 판결문" 정도로 오해하시는데, 정확히는 "예약된 신청 의사"에 가깝습니다. 실제로 화해가 성립하려면 신청 이후 법원이 화해기일을 지정하고, 양쪽 당사자가 그 기일에 나와 화해조항의 내용을 확인하는 과정을 거쳐야 합니다. 이 과정에서 계약서 조항이 참고자료로 쓰이기는 하지만, 조항이 있다고 해서 이 과정 자체가 생략되지는 않습니다.

그래서 계약서 조항을 준비하실 때는 "이 조항 하나로 다 끝난다"는 전제보다는 "이 조항 덕분에 나중에 절차를 시작하기가 수월해진다"는 전제로 접근하시는 편이 안전합니다. 다음 항목들에서 구체적으로 어떤 부분이 계약서만으로는 채워지지 않는지 살펴보겠습니다.

임차인이 화해기일에 나오지 않으면 조서가 그냥 나올까

계약서에 제소전화해 조항이 있다고 해서 임차인의 출석 의무가 저절로 강제되는 것은 아닙니다. 신청인 또는 상대방이 화해기일에 출석하지 않으면, 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(민사소송법 제387조②). 이 조문의 표현은 "볼 수 있다"이지, 출석하지 않으면 무조건 화해가 성립한다거나 반대로 무조건 절차가 끝난다는 뜻이 아닙니다.

불성립으로 처리되면 법원사무관등은 그 사유를 조서에 적고(제387조①), 조서등본을 당사자에게 송달합니다(③). 이렇게 불성립으로 끝난 경우에도 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제388조①②). 이 신청은 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하고, 이 기간은 불변기간입니다(③④). 다만 조서등본이 송달되기 전에도 신청할 수 있습니다(③ 단서).

즉 계약서 조항이 있더라도 임차인이 나오지 않으면 절차가 한 번 멈춥니다. 그 다음에 소제기신청으로 넘어가 통상의 소송 절차로 다투게 되는 흐름이지, 계약서 조항이 임차인의 출석을 대신해 주지는 않습니다. 이 지점을 정확히 알아 두셔야, 임차인이 협조적이지 않을 가능성이 있는 계약에서 제소전화해를 진행하실 때 실망하지 않으실 수 있습니다.

물론 실제로는 임대차계약 체결 당시 이미 제소전화해에 협조하기로 뜻을 모은 경우가 많아, 계약서 조항이 있는 사안에서 화해기일에 아예 나오지 않는 경우는 흔하지 않습니다. 다만 계약 이후 시간이 지나면서 임차인의 사정이 바뀌거나 다툼이 커지는 경우도 있으므로, 계약서 조항 하나만 믿고 절차를 낙관하시기보다는 신청 단계에서 임차인과의 소통 상황을 다시 한 번 점검해 보시는 것이 현실적인 접근입니다.

실무적으로는 계약 체결 시점에 임차인과 충분히 대화를 나누고, 화해기일에 출석하겠다는 협조 의사를 확인해 두는 편이 계약서 문구 자체보다 더 중요한 경우가 많습니다. 계약서는 "이런 절차를 밟기로 합의했다"는 근거이고, 실제 출석은 그 합의와 별개로 임차인 본인의 협조가 필요한 부분이기 때문입니다.

임대인이 임차인의 화해 대리인을 지정해도 될까

계약서에 "임차인은 화해 절차에서 임대인이 지정하는 변호사에게 대리를 위임한다"는 식의 조항을 넣는 경우가 있습니다. 그러나 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없습니다(민사소송법 제385조②). 즉 임대인이 계약서를 통해 임차인의 화해 대리인 선임권 자체를 가져오는 방식은 이 조문에 어긋납니다.

또한 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제385조③). 계약서에 대리인 지정 조항을 넣어 두었다고 해서 법원의 이 권한이 배제되는 것도 아닙니다. 법원이 실제로 화해가 당사자의 진정한 의사에 따른 것인지 확인하기 위해 본인 출석을 요구할 수 있다는 뜻입니다.

이 부분은 위임장을 준비할 때도 똑같이 적용됩니다. 임차인 본인이 자신의 의사로 대리인을 선임하고 위임장에 화해에 관한 권한을 명확히 적어 두는 것과, 계약서 조항으로 대리인 선임권 자체를 임대인 쪽에 넘기려는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 전자는 유효하게 진행될 수 있는 통상의 절차이고, 후자는 조문상 불가능한 접근입니다.

정리하면, 계약서로 할 수 있는 것은 "화해 절차를 진행하기로 미리 합의해 두는 것"까지이고, 그 절차 안에서 누가 대리인이 되는지는 각 당사자가 그때그때 본인의 의사로 결정할 문제입니다. 이 원칙을 계약서 문구 작성 단계에서부터 염두에 두시면 나중에 절차가 꼬이는 일을 줄이실 수 있습니다.

실제 신청 단계에서는 임대인과 임차인이 각자 자신의 이름으로 위임장을 작성해 대리인을 선임하는 방식이 일반적입니다. 이때 위임장에는 화해 절차에 관한 권한이 포함되어 있어야 하고, 인감을 날인한 위임장을 준비하시는 것이 실무상 원칙입니다. 계약서 조항과 위임장은 서로 다른 문서이므로, 계약서에 대리인 지정 조항을 넣어 두셨더라도 실제 신청 단계에서는 별도로 위임장을 준비하셔야 한다는 점을 기억해 두시면 좋습니다.

그렇다면 계약서 조항이 실제로 쓸모 있는 세 가지

계약서 조항이 아무 의미가 없다는 뜻은 아닙니다. 오히려 아래 세 가지 지점에서는 계약서 문구가 실제로 절차를 수월하게 만들어 줍니다.

관할 합의는 서면 요건과 "일정한 법률관계로 말미암은 소"라는 요건을 갖추어야 합니다(제29조②). 임대차계약서 자체가 이 요건을 충족하는 서면이 될 수 있으므로, 계약서에 관할 법원을 명시해 두면 나중에 어느 지역에서 화해를 신청할지를 두고 다툴 여지가 줄어듭니다. 다만 관할 합의는 그 자체로 화해의 성립을 보장하지는 않는다는 점은 앞서 살펴본 그대로입니다.

화해조항 초안을 계약 단계에서 미리 합의해 두는 것도 실무상 유용합니다. 예를 들어 연체가 발생했을 때의 명도 시기, 보증금 반환과 명도의 순서 같은 내용을 계약서 특약에 구체적으로 적어 두면, 실제 제소전화해를 신청할 때 그 문구를 화해조항으로 다듬는 작업이 한결 수월해집니다. 다만 이 초안이 그대로 조서에 옮겨지려면 당사자 쌍방이 실제 신청·기일 절차에서 다시 확인하는 과정을 거쳐야 합니다.

비용 분담과 관련해서는, 화해비용은 화해가 성립된 경우 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 봅니다(제389조). 계약서에 이 부담 비율을 미리 정해 두면 이 원칙과 다른 방식으로 비용을 나눌 근거가 됩니다. 법원 비용 자체의 구체적인 금액은 사안마다 달라지므로 별도 안내를 통해 확인하시는 것이 정확합니다.

예를 들어 상가를 새로 임대하면서 계약서에 "본 계약과 관련한 제소전화해는 임대인 소재지 관할 법원에서 진행하고, 화해비용은 임대인이 부담한다"는 문구를 넣어 두었다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 관할 부분은 제29조②의 서면 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있고, 비용 부담 부분도 제389조의 원칙과 다르게 미리 정해 둔 특별한 합의로 인정될 여지가 있습니다. 다만 이 문구가 있다고 해서 임차인의 출석이나 화해 성립 자체가 보장되는 것은 아니라는 점은 앞서 살펴본 것과 동일합니다.

권리금 포기·갱신요구권 포기 조항까지 조서에 옮길 수 있을까

계약서 특약에 "임차인은 권리금을 포기한다"거나 "임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않는다"는 조항을 넣는 경우가 있습니다. 이런 조항이 계약서에 있다고 해서 그대로 화해조서의 화해조항으로 옮겨질 수 있는지는 별도로 검토가 필요한 부분입니다.

상가건물 임대차보호법은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다(상가법 제15조, 강행규정). 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 임차인에게 불리하게 제한하는 약정이 이 강행규정에 걸린다고 판단되면, 그 부분이 화해조항에 그대로 반영되기 어려울 수 있고 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 다만 그러한 보정명령은 신청 이후 재판부가 배정된 뒤에 나오는 것이어서, 계약 단계에서 미리 조항의 유·무효 여부가 확정되는 것은 아닙니다.

여기서 한 가지 예외적인 부분을 짚어 두어야 합니다. 환산보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우에는 상가건물 임대차보호법의 모든 조문이 적용되는 것이 아니라, 법에서 열거한 일부 조문만 적용됩니다. 따라서 환산보증금 초과 임대차에 강행규정이 동일하게 적용되는지는 임대차의 구체적인 조건에 따라 달라질 수 있는 문제이고, 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 이 부분은 계약서를 작성하시는 단계에서 임대차의 조건을 먼저 확인해 보시는 편이 안전합니다.

결국 권리금이나 갱신요구권과 관련된 조항은, 계약서에 적어 두었다고 해서 무조건 그대로 조서에 반영되거나 반대로 무조건 무효로 처리되는 것이 아니라, 임대차의 조건과 강행규정의 적용 범위에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역입니다. 이 부분에서 조항의 실제 효력을 단정하기보다는, 신청 단계에서 화해조항을 설계할 때 함께 검토하시는 것을 권해 드립니다.

한편 계약서에 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하기 위해 협력하겠다는 취지의 조항을 넣어 두신 경우도 있습니다. 이런 협력의무를 임대인이 지키지 않았을 때 손해배상이나 위약금을 인정받을 수 있는지는 계약 문구와 구체적인 경위에 따라 달라지는 영역이어서, 이 글에서 일률적으로 결론을 말씀드리기는 어렵습니다. 이 부분이 걱정되신다면 계약서 문구 자체를 함께 살펴본 뒤 안내받으시는 편이 정확합니다.

계약서 조항만 있을 때와 화해조서까지 받았을 때, 무엇이 다를까

화해가 조서로 성립되면, 화해를 변론조서 또는 변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다(민사소송법 제220조). 계약서 단계에 머물러 있는 조항과, 실제로 성립되어 조서로 남은 화해조항은 이처럼 효력의 차원 자체가 다릅니다. 계약서 조항은 이 조서로 가기 위한 준비 단계이고, 실제 힘을 갖는 것은 조서 자체라는 점을 다시 한 번 강조해 드리고 싶습니다.

계약서 단계에서 아무리 꼼꼼하게 조항을 다듬어 두셨더라도, 그 조항이 실제 화해조서로 이어지지 않으면 법적으로는 여전히 계약서상 특약에 머무르게 됩니다. 반대로 표현이 다소 단순하더라도 실제로 신청과 출석을 거쳐 조서가 성립되면, 그 조서의 화해조항은 확정판결과 같은 효력으로 작동합니다. 그래서 계약서 문구의 정교함보다 실제 절차를 제때 밟는 것이 최종적으로는 더 중요한 부분이라고 말씀드릴 수 있습니다.

또한 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라는 점도 함께 기억하실 필요가 있습니다. 임차인의 동의 없이는 화해가 성립할 수 없는 구조이기 때문에, 실제로 성립되는 화해조서는 임대인과 임차인 양쪽의 입장이 함께 반영된 균형 잡힌 조서인 경우가 대부분입니다. 계약서 조항을 준비하실 때도 이 균형을 염두에 두시면 임차인의 협조를 얻기가 한결 수월해집니다.

임차인 입장에서도 계약서에 제소전화해 조항이 있다는 사실만으로 지나치게 불안해하실 필요는 없습니다. 조항이 있다고 해서 출석하지 않았는데도 곧바로 불리한 조서가 확정되는 것이 아니고, 화해 절차 안에서도 본인의 의사에 따라 화해조항의 내용을 확인하고 조정할 기회가 있습니다. 오히려 계약 단계에서 조항의 의미를 정확히 이해해 두시면, 나중에 실제로 화해기일에 출석하실 때 어떤 부분을 확인해야 하는지 미리 파악하실 수 있어 도움이 됩니다.

그래서 계약서에는 어떻게 써야 할까

지금까지 살펴본 내용을 바탕으로, 계약서 특약을 준비하실 때 실제로 챙기시면 좋은 항목을 정리해 드립니다.

이 다섯 가지를 계약 단계에서부터 챙겨 두시면, 나중에 실제로 제소전화해를 신청하실 때 준비 시간이 크게 줄어듭니다. 반대로 계약서에 조항만 넣어 두고 이 내용을 챙기지 않으신 경우에는, 막상 신청 단계에서 관할이나 화해조항 문구를 두고 다시 협의해야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.

특히 상가 임대차에서는 업종이나 점포 위치에 따라 명도 시점이나 연체 기준을 다르게 설계해야 하는 경우가 많습니다. 예를 들어 매장 인테리어 비용이 큰 업종이라면 명도 유예 기간을 조금 더 길게 두는 방향을, 회전율이 빠른 업종이라면 연체 기준을 조금 더 촘촘하게 잡는 방향을 검토해 볼 수 있습니다. 이런 세부 조정은 계약서 문구만으로 미리 완벽하게 확정하기보다, 실제 신청 단계에서 쌍방의 사정을 다시 확인하며 다듬어 가는 편이 안전합니다.

결국 중요한 것은 계약서 문구 그 자체가 아니라, 그 문구가 실제 절차에서 어떻게 쓰이는지를 정확히 아는 것입니다. 임대차계약서의 제소전화해 조항은 잘 활용하면 절차를 수월하게 만드는 좋은 도구가 되지만, 그 조항만으로 모든 것이 해결된다고 오해하시면 정작 중요한 시점에 당황하실 수 있습니다.

특히 계약을 처음 체결하는 단계에서는 임대인·임차인 모두 앞으로 다툼이 생길 상황을 구체적으로 그려 보기가 쉽지 않습니다. 그래서 계약서 특약 문구는 변호사와 함께 검토하며 "이 문구가 실제로 다툼이 생겼을 때 어떤 화해조항으로 이어질 수 있는지"를 미리 점검해 두시는 것이 특약 문구를 혼자 작성하시는 것보다 훨씬 안전합니다. 계약 체결 시점에 이 점검을 거쳐 두시면, 나중에 실제로 제소전화해를 신청하셔야 하는 상황이 오더라도 당황하지 않고 준비된 절차를 밟으실 수 있습니다.

계약서 조항에서 실제 화해조서까지, 절차는 이렇게 이어집니다

계약서에 조항을 넣어 두신 것과, 실제로 제소전화해를 신청해 화해조서를 받는 것 사이에는 별도의 구체적인 절차가 있습니다. 전화상담으로 임대차 조건과 다투는 사정을 먼저 확인한 뒤, 이메일로 필요한 자료와 견적을 안내받으시고, 비용을 입금하시면 법원 접수는 변호사가 대행하며, 마지막으로 화해기일에 출석해 조서를 송달받는 순서로 진행됩니다.

이 다섯 단계 가운데 의뢰인이 직접 관여하시는 부분은 전화상담부터 자료 전달, 입금까지이고, 법원 접수는 변호사가 대행해 진행합니다. 화해기일 출석도 의뢰인이 직접 나가실 필요 없이 진행되는 경우가 많아, 계약서 조항을 미리 준비해 두신 임대인이나 임차인이라면 절차 자체에 큰 부담을 느끼실 필요는 크지 않습니다.

신청서에서는 화해조항을 어떻게 설계하느냐가 핵심이 되고, 여기에 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 그리고 대리인을 선임하실 경우 인감을 날인한 위임장 등 첨부서류가 함께 필요합니다. 목적물이 건물 1층의 일부인 경우에는 위치를 특정하기 위한 도면도 첨부합니다. 위임장에 첨부하는 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 법인이 당사자인 경우에는 법인인감증명서와 법인등기부등본이 추가로 필요합니다.

법도종합법률사무소는 제소전화해를 3,600건 이상 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 화해조항을 단순히 나열하는 데 그치지 않고 실제로 집행 단계에서 문제없이 쓰일 수 있는 문구로 설계해 드리는 데 중점을 둡니다. 계약서에 이미 적어 두신 특약이 있다면, 그 문구를 화해조항으로 다듬는 과정에서 함께 검토해 드릴 수 있습니다.

다만 화해조서가 성립된 이후 실제 강제집행을 집행관에게 위임해 현장에서 집행을 실행하는 절차 자체는 사무소가 직접 진행하지 않으며, 집행문 발급과 송달증명 발급 등 집행에 필요한 서류를 준비하는 과정을 지원해 드리는 방식으로 함께합니다. 계약서 단계에서부터 이러한 전체 흐름을 이해하고 계시면, 실제로 절차를 진행하실 때 무엇을 준비해야 하는지가 한결 분명해집니다.

자주 묻는 질문