이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 계약서에 공증 조항을 넣어야 할지, 제소전화해를 진행해야 할지 판단이 서지 않는 임대인
• 제소전화해조서 공증이라는 말이 하나의 제도처럼 들려서 둘을 같은 것으로 알고 있던 임차인
• 임대차 만료가 다가오는데 어떤 서류를 언제까지 준비해야 하는지 궁금한 상가 건물주
• 이미 공정증서를 받아뒀는데 실제로 명도 집행까지 이어지는지 확인하고 싶은 분

제소전화해조서 공증, 같은 걸로 착각하기 쉬운 이유는 무엇일까요

제소전화해조서 공증이라는 검색어 자체가 두 단어를 한 덩어리처럼 붙여 놓은 표현입니다. 실무에서는 임대인이 임차인과 계약을 맺으면서 "혹시 모를 상황에 대비해 화해조서를 받아둘까, 아니면 공증부터 받아둘까"를 고민하는 과정에서 두 절차를 뭉뚱그려 부르는 경우가 많습니다. 그러나 법원에서 성립하는 화해조서와 공증인 사무소에서 작성하는 공정증서는 근거 법률도, 작성 장소도, 집행문을 내어주는 주체도 전혀 다른 문서입니다.

두 문서가 닮아 보이는 이유는 결과가 비슷하기 때문입니다. 화해조서든 공정증서든 성립·작성이 되고 나면 별도의 소송을 다시 거치지 않고 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있는 문서, 즉 집행권원이 된다는 점은 같습니다. 민사집행법 제56조는 소송을 거치지 않고도 집행할 수 있는 집행권원의 종류를 열거하면서, 화해조서와 공정증서를 각각 서로 다른 호(號)로 나누어 규정하고 있습니다. 같은 조문 안에 나란히 있으니 비슷한 제도로 느껴지는 것도 무리는 아닙니다.

하지만 열거된 자리가 다르다는 것은 요건과 절차도 다르다는 뜻입니다. 이 글에서는 화해조서, 금전 등을 목적으로 하는 일반 공정증서, 그리고 임차건물의 인도·반환을 목적으로 하는 공정증서까지 세 갈래로 나누어 각각 누가, 어떤 절차로 집행문을 내어주는지를 조문 순서대로 정리합니다. 서류의 이름보다 중요한 것은 그 서류로 실제로 무엇을 집행할 수 있고, 누구에게 집행문을 신청해야 하는지입니다.

특히 상가 임대차에서는 계약 초기 단계와 계약 만료가 임박한 단계에서 선택할 수 있는 문서 자체가 달라집니다. 뒤에서 살펴보겠지만 임차건물 인도를 위한 공정증서는 아무 때나 작성할 수 있는 문서가 아니라, 임대차 관계가 끝나 건물을 인도·반환하기 전 일정 기간 이내에만 작성할 수 있는 문서이기 때문입니다. 이 시점 요건을 모르고 있다가 뒤늦게 공증을 알아보는 임대인이 적지 않습니다.

용어 사용에서도 혼동이 자주 생깁니다. "화해조서를 공증받는다"거나 "공증사무소에서 화해조서를 써 준다"는 식의 표현을 쓰는 경우가 있는데, 화해조서는 애초에 공증인이 관여하는 문서가 아닙니다. 화해조서는 법원의 절차를 거쳐 판사와 법원사무관등의 이름으로 작성되는 문서이고, 공증은 공증인법에 따라 공증인이 담당하는 별개의 절차입니다. 두 기관의 역할을 뒤섞어 부르다 보면 실제로 서류를 어디에 신청해야 하는지도 헷갈리게 됩니다.

화해조서의 집행문, 법원사무관등이 내어줍니다

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자 일방이 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 신청해, 판사가 지정한 화해기일에 양쪽이 함께 출석하여 화해조항에 합의하는 절차입니다. 합의가 이루어지면 법원사무관등이 당사자, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 조서에 적고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이렇게 화해를 조서에 적은 때에 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

이 절차에서 임차인의 동의는 선택이 아니라 필수입니다. 신청인이나 상대방이 화해기일에 출석하지 않으면 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있고, 이 경우 조서 자체가 만들어지지 않습니다. 임대인 혼자만의 의사로는 화해조서를 만들어 낼 수 없는 구조이기 때문에, 화해조서는 임대인 전용 제도가 아니라 임대인과 임차인 양쪽이 함께 지키기로 약속한 균형 잡힌 문서라는 성격을 갖습니다.

민사집행법은 이 화해조서를 제56조 5호에서 "소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"으로 규정해 집행권원으로 삼고 있습니다. 그런데 제56조에 열거된 집행권원 중에는 통상의 판결문과 절차가 다른 것들이 섞여 있기 때문에, 민사집행법 제57조는 이들 집행권원에 기초한 강제집행에 대해 제58조·제59조에서 따로 정하는 부분을 제외하고는 판결 집행에 관한 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용하도록 정리해 두었습니다.

이 준용 구조를 따라가면, 화해조서에 대한 집행문은 판결정본에 대한 집행문과 같은 방식으로 처리됩니다. 민사집행법 제28조에 따라 강제집행에는 집행문이 있는 정본이 있어야 하고, 그 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어줍니다. 기록이 상급심 법원에 있는 경우에는 그 법원의 법원사무관등이 내어주며, 신청은 서면뿐 아니라 말로도 할 수 있습니다. 즉 화해조서의 집행문은 공증인이 아니라 화해조서를 만든 그 법원의 법원사무관등에게 신청해야 합니다.

여기서 자주 헷갈리는 부분이 있습니다. "화해조서니까 제28조가 바로 적용된다"고 단순히 외우면 곤란합니다. 정확히는 화해조서가 제56조 5호의 집행권원이 되고, 그 집행권원에 제57조가 제28조를 준용하도록 다리를 놓아 주는 구조입니다. 여러 통의 집행문이 필요하거나 이미 받은 집행문을 잃어버려 다시 신청하는 경우에는 법원사무관등이 임의로 내어주지 못하고 재판장의 명령이 있어야만 내어줄 수 있다는 점도 함께 알아두면 실무에서 헤매지 않습니다.

실제로 화해조서를 근거로 강제집행을 진행하려면, 조서를 만든 바로 그 법원에 집행문 신청서를 내는 것이 첫 단계입니다. 조서에는 사건이 진행된 법원이 표시되어 있으므로 신청 창구를 찾는 일 자체는 어렵지 않지만, 집행문을 받은 뒤에도 조항의 성격에 따라 집행 개시 요건이 다시 갈립니다. 화해조항에 확정된 날짜를 넣었는지, 조건을 붙였는지, 보증금 반환과 명도를 동시이행으로 묶었는지에 따라 집행관에게 신청하기 전 준비해야 할 서류가 달라지므로 조항 설계 단계에서부터 집행까지 이어지는 그림을 함께 그려 두는 것이 안전합니다.

일반 공정증서의 집행문, 공증인이 내어줍니다

공증인 사무소에서 작성하는 공정증서 중에서 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행에 쓸 수 있는 것은 아무 공정증서나 해당하지 않습니다. 민사집행법 제56조 4호는 "공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것"만을 집행권원으로 인정합니다. 다시 말해 돈을 갚기로 한 채무, 물건이나 유가증권을 일정 수량 내어주기로 한 채무처럼 금전적으로 특정할 수 있는 급여 청구에 한정된다는 뜻입니다.

이 요건 때문에 건물을 비워달라는 명도·인도 청구는 원칙적으로 일반 공정증서로는 집행권원이 되지 못합니다. 건물의 인도는 금전이나 대체물, 유가증권의 급여가 아니기 때문입니다. 임대차 계약을 맺으면서 공증인 사무소에서 금전 채무에 대한 공정증서만 받아 둔 경우, 그 공정증서로는 연체된 차임이나 손해배상금 같은 돈 문제는 집행할 수 있어도 상가를 비워달라는 인도 청구까지 곧바로 집행할 수는 없다는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

집행문을 내어주는 절차도 화해조서와 다릅니다. 민사집행법 제59조는 공증인이 작성한 증서의 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 내어준다고 정하고 있습니다. 법원의 법원사무관등이 아니라, 애초에 그 공정증서를 작성하고 보관하고 있는 공증인 사무소에 집행문을 신청하는 구조입니다. 만약 집행문을 내어달라는 신청에 대한 공증인의 처분에 이의가 있다면, 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사가 결정으로 재판합니다.

정리하면 금전 채무를 다루는 일반 공정증서는 처음부터 끝까지 공증인 사무소 안에서 절차가 진행됩니다. 작성도 공증인이, 집행문 부여도 공증인이, 그 처분에 대한 이의는 공증인 사무소 소재지의 법원이 맡습니다. 법원에 직접 신청해야 하는 화해조서와 비교하면 절차의 무게중심 자체가 다르다는 점을 기억해 두면 두 문서를 헷갈리지 않을 수 있습니다.

임대차 계약에서 이 공정증서가 실제로 쓰이는 장면을 떠올려 보면 이해가 쉽습니다. 보증금 외에 별도로 빌려준 돈이 있거나, 시설비·권리금 일부를 분할로 받기로 한 경우처럼 금전 채무가 명확한 상황에서 공정증서를 미리 받아두면, 나중에 상대방이 약속을 지키지 않을 때 별도의 소송 없이 곧바로 집행문을 받아 재산에 대한 강제집행으로 넘어갈 수 있습니다. 다만 이 편리함은 어디까지나 금전적으로 특정할 수 있는 채무에 한정된다는 점, 그리고 건물 명도까지 함께 확보하려면 별도의 절차나 문서가 필요하다는 점을 계약 단계에서부터 구분해 두어야 합니다.

임차건물 인도 공정증서, 판사의 허가가 필요합니다

건물의 인도·반환은 일반 공정증서로는 집행권원이 될 수 없다고 앞서 설명했습니다. 다만 공증인법은 이 원칙에 예외를 두어, 임차건물의 인도·반환에 특화된 별도의 공정증서 제도를 마련해 두었습니다. 공증인법 제56조의3에 따르면 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도·반환을 목적으로 하는 청구에 대해 강제집행을 승낙하는 취지를 적은 공정증서를 작성할 수 있습니다.

그런데 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서에는 단서 조건이 붙어 있습니다. 조문 원문 그대로 옮기면 "임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만" 작성할 수 있습니다. 기준이 되는 시점은 계약을 체결한 날이 아니라 임대차 관계가 끝나 건물을 인도·반환하기로 한 시점이며, 그 시점을 기준으로 6개월 이내라는 창(窓)이 열려 있을 때만 이 공정증서를 작성할 수 있습니다.

이 시점 요건 때문에 임대차 계약을 새로 체결하는 단계, 즉 아직 만료가 멀리 남아 있는 단계에서는 이 공정증서를 아예 작성할 수 없습니다. 계약 초기에 명도 집행권원을 미리 확보해 두고 싶은 임대인이라면 제소전화해가 사실상 유일한 선택지가 되는 이유가 여기에 있습니다. 만료가 임박한 갱신·재계약 시점에 가서야 임차건물 인도 공정증서를 검토할 수 있다는 시간축을 정확히 알고 있어야 계획을 세울 수 있습니다.

집행문을 내어주는 절차 역시 일반 공정증서보다 한 단계 더 엄격합니다. 공증인법 제56조의3 4항은 이 공정증서에 대한 집행문을 그 증서를 보존하는 공증인이 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하도록 정하고 있습니다. 지방법원 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위해 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수도 있습니다. 또한 촉탁 과정에서 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나, 한 명의 대리인이 임대인과 임차인 양쪽을 함께 대리하는 것은 금지되어 있어 쌍방대리로 편의를 꾀할 수 없습니다.

이처럼 판사의 허가와 심문 가능성까지 절차 안에 들어와 있는 이유는, 임차건물의 인도·반환이라는 결과가 영업장을 잃는 임차인에게 미치는 영향이 크기 때문으로 볼 수 있습니다. 단순히 공증인 사무소에 서류를 접수했다고 곧바로 집행문이 나오는 것이 아니라, 법원 단계의 확인을 한 번 더 거치도록 설계되어 있는 셈입니다. 그만큼 이 공정증서를 준비할 때는 6개월이라는 시점 요건뿐 아니라, 판사 허가 단계에서 요구될 수 있는 서류와 절차까지 미리 확인해 두는 것이 실무상 도움이 됩니다.

상황별로 어떤 문서를 준비해야 할까요

세 문서의 요건을 따로 이해했다면, 이제는 실제 상황에 대입해 어떤 문서를 준비해야 하는지 순서대로 짚어보겠습니다. 임대차 관계에서 임대인이나 임차인이 놓이는 단계는 대체로 정해져 있고, 그 단계에 맞는 문서도 사실상 정해져 있습니다. 아래 흐름을 보면서 지금 어느 단계에 있는지부터 확인해 보시기 바랍니다.

네 갈래 중 어디에 해당하는지는 계약서만 봐서는 정확히 판단하기 어려운 경우가 많습니다. 임대차 만료일, 이미 주고받은 서류, 연체 여부 같은 구체적인 사정을 함께 살펴야 어떤 문서가 맞는지, 지금 바로 준비할 수 있는 문서가 무엇인지가 비로소 정확하게 정리됩니다.

세 문서를 나란히 놓고 비교하면

앞서 살펴본 화해조서, 금전 등을 목적으로 하는 일반 공정증서, 임차건물 인도 공정증서를 한 번에 비교해 보면 각 문서가 어떤 상황에 맞는지가 더 뚜렷하게 드러납니다. 세 문서는 모두 별도의 소송 없이 강제집행에 쓸 수 있는 집행권원이라는 공통점이 있지만, 집행문을 신청해야 하는 상대와 작성할 수 있는 시점이 서로 다릅니다.

표에서 눈여겨볼 지점은 두 가지입니다. 첫째, 건물 명도·인도를 집행권원으로 미리 확보하려는 목적이라면 계약 초기 단계에서는 제소전화해가, 만료가 임박한 단계에서는 임차건물 인도 공정증서가 각각의 자리를 차지한다는 점입니다. 둘째, 어느 문서든 집행문을 내어주는 손이 다르기 때문에 실제로 강제집행을 진행하려면 그 문서를 만든 기관에 정확히 신청해야 시간을 아낄 수 있습니다.

다만 이 비교는 "어느 문서가 더 우월한가"를 가리기 위한 것이 아닙니다. 화해조서는 임차인의 동의 없이는 애초에 성립될 수 없는 균형 잡힌 문서이고, 공정증서는 요건을 충족하는 범위 안에서 신속하게 작성할 수 있는 문서라는 각자의 쓰임이 있습니다. 계약 시점, 청구의 성격, 만료까지 남은 기간을 함께 살펴 어떤 문서가 맞는지 따지는 것이 순서입니다.

화해조서에도, 공정증서에도 넣기 어려운 조항이 있습니다

제소전화해조서 공증을 준비하면서 놓치기 쉬운 부분이 바로 조항의 내용입니다. 어떤 문서를 선택하든 임차인에게 불리한 강행규정 위반 조항은 그대로 넣어도 유효하게 인정받기 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법은 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없도록 정하고 있고, 이러한 조항이 화해조항 초안에 담겨 있으면 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다.

다만 이 조항이 모든 상가 임대차에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 환산보증금을 초과하는 상가 임대차에는 상가건물 임대차보호법의 일부 조문만 선별적으로 적용되는데, 강행규정 위반 약정의 효력을 제한하는 조항은 그 선별 목록에 포함되어 있지 않습니다. 따라서 환산보증금을 초과하는 상가라면 임차인의 보증금 규모에 따라 이 강행규정이 적용되는지 여부가 달라질 수 있어, 계약서나 화해조항을 설계하기 전에 임대차 조건부터 확인해야 합니다.

권리금 회수기회 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 법이 임차인 보호를 위해 마련해 둔 권리를 미리 포기시키는 조항이 대표적인 예입니다. 이런 조항이 담긴 화해조항 초안은 재판부가 배정된 이후 보정명령을 받을 수 있고, 공정증서 역시 강행규정에 어긋나는 합의를 그대로 담았다고 해서 그 부분까지 유효하게 되는 것은 아닙니다. 결국 어떤 문서를 선택하든 조항 내용 자체가 법이 정한 한계 안에 있어야 실제로 집행 가능한 문구가 된다는 원칙은 공통으로 적용됩니다.

그래서 제소전화해와 공정증서 어느 쪽을 준비하든, 문서의 형식보다 화해조항·공정증서 조항의 문구 설계가 더 중요한 작업이 됩니다. 임대인 입장에서는 원하는 내용을 다 담고 싶겠지만, 임차인의 법정 권리를 침해하는 문구는 그대로 유효하게 인정받기 어렵다는 한계를 정확히 알고 시작해야 나중에 조항이 통째로 무효가 되는 일을 피할 수 있습니다.

반대로 임차인 입장에서도 이 원칙은 보호막이 됩니다. 계약서나 화해조항 초안에 불리한 문구가 보인다고 해서 서명을 서두를 필요는 없습니다. 강행규정에 위반되는 부분은 조서나 증서에 담긴다고 해서 그대로 효력을 갖는 것이 아니므로, 서명 전에 어떤 조항이 문제 될 소지가 있는지 짚어보는 절차를 한 단계 거치는 편이 이후 분쟁을 줄이는 길입니다.

공증만 받아두면 언제든 명도 집행이 가능할까요?

결국 핵심은 "공증을 받았는지"가 아니라 "어떤 내용의 공정증서를, 어느 시점에 받았는지"입니다. 계약 체결 시점에 급하게 받은 금전 채무용 공정증서를 두고 명도까지 될 거라 기대하면 실제 강제집행 단계에서 벽에 부딪힙니다. 반대로 만료가 임박한 시점에 요건을 갖춰 작성한 임차건물 인도 공정증서라면 명도 집행권원으로서 제 역할을 할 수 있습니다.

그렇다고 임차건물 인도 공정증서를 받았다고 해서 곧바로 다음 날 집행관을 부를 수 있는 것도 아닙니다. 앞서 살펴본 대로 이 공정증서의 집행문은 공증인이 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아야만 내어줄 수 있고, 판사가 필요하다고 판단하면 당사자 본인이나 대리인을 심문하는 단계까지 거칠 수 있습니다. "공증을 받아 두면 그것으로 끝"이라는 인식과 "판사 허가까지 받는 절차가 남아 있다"는 현실 사이의 간극을 미리 알고 있어야 실제 집행 시점에서 당황하지 않습니다.

이 시점 요건 때문에라도 계약 초기 단계의 임대인에게는 제소전화해가 더 현실적인 대안이 되는 경우가 많습니다. 제소전화해는 계약 체결 직후든 계약 기간 중이든 시점 제한 없이 신청할 수 있고, 화해조항 설계에 따라 인도·금전·기한 관련 내용을 폭넓게 담을 수 있기 때문입니다. 다만 화해조서 역시 임차인이 화해기일에 출석해 동의해야 성립되는 균형 잡힌 절차라는 점은 변하지 않습니다.

자주 묻는 질문