카드매출채권도 집기도 없는 세입자, 그다음은 무엇일까요

제소전화해 절차를 거쳐 화해조서를 받아내는 임대인 대부분은 연체차임 회수를 목표로 합니다. 지금까지는 세입자의 카드매출채권을 압류하거나 매장 안의 집기·비품 같은 유체동산을 압류하는 방법이 자주 다뤄졌습니다. 그런데 세입자가 이미 폐업하고 카드단말기 자체가 사라졌거나, 매장 집기를 처분한 뒤라면 이런 방법은 애초에 쓸 자리가 없습니다.

이런 상황에서도 화해조서가 무력해지는 것은 아닙니다. 화해조서는 소송상 화해와 마찬가지로 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이고, 집행권원이 있다는 것은 채무자(세입자)의 재산이라면 원칙적으로 어디든 손을 뻗을 수 있다는 의미이기 때문입니다. 세입자가 다른 직장에 다니고 있다면 그 급여, 거래하는 은행에 예금이 남아 있다면 그 예금도 모두 '제3자에 대한 금전채권'으로서 압류의 대상이 됩니다.

• 화해조서를 받았지만 세입자가 이미 폐업해 카드매출채권이 잡히지 않는 경우
• 매장 집기·비품을 이미 처분하거나 철거해 유체동산 압류로 실익을 기대하기 어려운 경우
• 세입자가 별도의 직장에 다니거나 다른 사업으로 소득이 있다는 정황을 확인한 경우
• 화해조서에 정한 연체차임·지연손해금을 여전히 받지 못하고 있는 경우

제소전화해를 진행하는 임대인 입장에서는 화해조서를 받아내는 순간까지가 절차의 끝처럼 느껴지기 쉽습니다. 그러나 실제로는 조서를 받은 뒤에도 그 조서에 담긴 금전 채권을 실제로 회수하는 강제집행 단계가 남아 있고, 이 단계에서 세입자가 어떤 재산을 가지고 있는지에 따라 회수 방법이 완전히 달라집니다. 매출이 활발한 매장이라면 카드매출채권이, 집기가 남아 있는 매장이라면 유체동산이 먼저 검토되지만, 두 가지가 모두 여의치 않은 경우에는 세입자 개인의 급여·예금이라는 세 번째 선택지를 알아 두어야 합니다.

특히 상가 임대차에서 세입자가 폐업을 결정하고 매장 문을 닫아버리면, 임대인이 손을 쓸 수 있는 재산의 범위가 눈에 띄게 줄어드는 것이 현실입니다. 이럴 때일수록 화해조서라는 집행권원을 어떻게 활용하느냐가 실제 회수 여부를 좌우하게 되므로, 급여·예금 압류의 요건과 한계를 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.

화해조서로 세입자 급여도 압류할 수 있을까요?

가능합니다. 다만 순서를 정확히 알아야 합니다. 민사소송법 제220조는 화해를 조서에 적은 때 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정합니다. 화해조서에 금전 지급을 명하는 화해조항이 들어 있고 여기에 집행문을 부여받았다면, 이는 판결과 마찬가지로 강제집행의 근거가 되는 집행권원입니다.

민사집행법 제223조는 제3자에 대한 채무자의 금전채권, 그 밖에 유체물의 권리이전이나 인도를 목적으로 한 채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시한다고 정합니다. 세입자가 회사에서 받는 급여도, 은행에 맡겨 둔 예금도 결국 세입자(채무자)가 회사나 은행(제3자)에 대해 가지는 금전채권입니다. 카드매출채권을 압류할 때와 같은 조문 구조가 급여·예금에도 그대로 적용되는 것입니다.

실무적으로는 화해조서와 집행문을 갖춘 상태에서 관할 법원에 채권압류명령을 신청하면서, 제3채무자를 세입자의 고용주(회사) 또는 거래 은행으로 특정하게 됩니다. 세입자가 어느 회사에 다니는지, 어느 은행에 계좌가 있는지를 임대인 스스로 파악해 신청서에 적어야 한다는 점에서, 매출채권·유체동산 압류보다 사전 정보 확인이 더 중요해지는 방법이라 할 수 있습니다.

이 지점에서 카드매출채권 압류와 비교해 보면 차이가 분명해집니다. 카드매출채권은 세입자가 매장을 계속 운영하고 있다는 전제에서 매출 자체를 겨냥하는 방법이지만, 급여·예금 압류는 세입자가 매장을 접고 다른 곳에서 소득 활동을 하거나 은행에 돈을 맡겨 둔 상태를 겨냥하는 방법입니다. 즉 세입자의 생활 형태가 '사업자'에서 '근로자' 또는 '단순 예금주'로 바뀐 뒤에도 화해조서라는 집행권원 자체는 그대로 유효하다는 점이 이 방법의 핵심입니다.

압류명령을 신청하기 전에 확인해 두면 좋은 것들

급여·예금 압류를 신청하려면 먼저 화해조서 정본과 이에 대한 집행문을 갖추고 있어야 합니다. 화해조서 자체만으로는 강제집행에 나설 수 없고, 집행문이 있는 정본이 있어야만 압류명령 신청 단계로 넘어갈 수 있다는 점은 다른 강제집행 방법과 동일합니다.

그다음으로 중요한 것은 제3채무자를 정확히 특정하는 일입니다. 세입자의 재직 회사명과 소재지, 또는 거래 은행명과 지점을 알지 못하면 압류명령 자체를 신청하기 어렵습니다. 계약 당시 세입자가 제출한 신분증 사본, 임대료 이체 내역에 남은 계좌 정보, 화해조서 작성 과정에서 확인된 인적사항 등이 이런 정보를 파악하는 실마리가 되는 경우가 많습니다.

마지막으로 화해조서에 남은 채권액을 명확히 계산해 두어야 합니다. 연체차임과 지연손해금이 화해조항에 어떻게 정해져 있는지, 이미 회수한 금액이 있다면 이를 제외한 잔액이 얼마인지를 정리해 두어야 압류명령 신청서에 정확한 금액을 기재할 수 있습니다. 이 세 가지, 즉 집행문·제3채무자 특정 정보·채권 잔액 계산이 급여·예금 압류를 시작하기 위한 기본 준비물이라 할 수 있습니다.

압류명령은 언제 효력이 생기나요

민사집행법 제227조는 금전채권 압류의 구조를 세 단계로 나눠 규정합니다. 첫째, 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게는 채권의 처분과 영수를 금지하여야 합니다(①). 둘째, 압류명령은 제3채무자와 채무자 양쪽 모두에게 송달하여야 합니다(②). 셋째, 이 압류명령은 제3채무자에게 송달되면 그때 압류의 효력이 생깁니다(③).

여기서 중요한 것은 효력 발생 시점의 기준입니다. 압류명령은 채무자인 세입자와 제3채무자인 회사·은행 양쪽에 모두 보내지만, 법률상 압류의 효력이 발생하는 기준은 제3채무자에게 송달된 시점입니다. 채무자에게 아직 송달되지 않았더라도 제3채무자에게 송달이 이루어졌다면 그 순간부터 압류의 효력이 발생한다는 뜻입니다. 압류명령의 신청에 관한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(④).

압류하지 못하는 부분 — 압류금지채권의 범위

화해조서가 있다고 해서 세입자의 급여나 예금 전액을 마음대로 압류할 수 있는 것은 아닙니다. 민사집행법 제246조는 채무자의 최소한의 생계를 보장하기 위해 압류하지 못하는 채권의 범위를 따로 열거하고 있습니다. 이 범위를 벗어난 압류는 애초에 신청 단계에서부터 조정될 수 있으므로, 압류명령을 신청하기 전에 반드시 확인해야 하는 부분입니다.

대표적으로 급료·연금·봉급·상여금·퇴직연금, 그 밖에 이와 비슷한 성질을 가진 급여채권은 2분의 1에 해당하는 금액까지만 압류금지 범위에 들어갑니다(제246조①4호). 다만 그 구체적인 최저·최고 한도는 대통령령으로 별도로 정해지므로, 실제 압류 가능한 금액은 세입자의 급여 수준에 따라 사안별로 계산해야 합니다. 퇴직금이나 그 밖에 이와 비슷한 급여채권 역시 2분의 1에 해당하는 금액은 압류할 수 없습니다(5호).

민사집행법 제246조 제1항은 이 밖에도 여러 항목을 함께 열거하고 있습니다. 법령상 지급받는 부양료·유족부조료, 구호사업이나 제3자의 도움으로 계속 받는 수입, 병사의 급료 등은 성질상 전액이 압류금지채권에 해당합니다. 법에 정한 이러한 항목은 채무자의 최소 생계와 관련된 수입이라는 공통점이 있습니다. 또한 주택임대차보호법에 따라 우선변제받을 수 있는 일정한 보증금이나 보장성보험의 보험금처럼, 다른 법률의 보호 취지와 연결되는 항목도 함께 규정되어 있습니다. 이처럼 제246조가 여러 항목을 나열하고 있는 이유는 채권자의 회수 이익만큼이나 채무자의 최소한의 생계 유지도 법이 함께 보호하려는 취지이기 때문입니다.

위 표에서 보듯 세입자의 급여나 예금 전액을 압류할 수 있는 경우는 드물고, 법이 정한 최소 생계 부분을 제외한 나머지 범위에서만 실제 회수가 가능합니다. 따라서 압류명령을 신청하기 전에 세입자의 급여 수준과 예금 잔액을 어느 정도 가늠해 두어야, 실제로 회수 가능한 금액이 얼마나 되는지 현실적으로 예상할 수 있습니다.

생계비 계좌로 이체된 돈, 취소를 신청할 수 있습니다

압류금지채권의 범위는 압류명령을 신청하는 시점뿐 아니라, 압류 이후에도 다시 문제 될 수 있습니다. 민사집행법 제246조 제1항 1호부터 7호까지 해당하는 금원이 채무자의 계좌로 이체된 경우, 채무자는 이를 이유로 해당 부분의 압류명령을 취소해 달라고 신청할 수 있고, 법원은 이 신청이 있으면 그 부분의 압류명령을 취소하여야 합니다(②). 여기서 '취소하여야 한다'는 표현은 법원의 재량이 아니라 요건이 갖춰지면 반드시 따라야 하는 의무 규정이라는 점을 눈여겨봐야 합니다.

한편 법원은 당사자의 신청이 있으면 채무자와 채권자의 생활형편, 그 밖의 사정을 고려하여 압류명령의 전부 또는 일부를 취소하거나, 반대로 압류금지채권에 대하여도 압류명령을 내릴 수 있습니다(③). 즉 이 조항은 세입자 쪽에만 유리하게 작용하는 것이 아니라, 사정에 따라 압류의 폭을 넓히는 방향으로도 쓰일 수 있는 양면적인 규정입니다.

이 취소 신청 제도는 세입자가 압류에 무조건 유리해지는 장치로만 볼 것은 아닙니다. 법원은 취소 신청이 있을 때 채무자와 채권자 양쪽의 생활형편과 그 밖의 사정을 함께 고려하도록 되어 있으므로, 임대인이 처한 사정 역시 심리 과정에서 함께 참작될 수 있습니다. 취소 신청이 들어왔다고 해서 곧바로 압류 자체가 무의미해지는 것은 아니며, 어느 범위까지 취소되는지는 개별 사안의 구체적인 사정에 따라 달라집니다.

급여·예금 압류와 다른 압류 방법, 어떻게 다를까요

화해조서를 근거로 세입자의 재산을 회수하는 방법에는 급여·예금 압류 외에도 카드매출채권 압류나 매장 안 유체동산 압류 같은 방법이 있습니다. 세 가지 방법은 모두 같은 화해조서와 집행문을 출발점으로 삼지만, 압류 대상이 되는 재산의 성격이 서로 다르기 때문에 준비해야 할 정보와 실무상 유의점도 각각 달라집니다.

카드매출채권 압류는 세입자가 매장을 계속 운영하며 카드 결제를 받고 있다는 것을 전제로, 카드사에 대한 매출 대금 채권을 제3채무자인 카드사를 상대로 압류하는 방식입니다. 유체동산 압류는 매장 안에 남아 있는 집기·비품을 집행관이 직접 점유하는 방식으로, 세입자가 폐업하지 않고 물건을 그대로 두고 있어야 실익이 있습니다. 이에 비해 급여·예금 압류는 세입자의 사업 상태와 무관하게, 세입자 개인이 어딘가에서 소득을 얻고 있거나 예금을 보유하고 있기만 하면 시도해 볼 수 있다는 점에서 활용 범위가 더 넓습니다.

다만 급여·예금 압류는 앞서 살펴본 것처럼 압류금지 범위라는 제약이 뚜렷하게 걸려 있다는 점에서 카드매출채권·유체동산 압류와 차이가 있습니다. 매출채권이나 유체동산은 압류금지 범위가 상대적으로 제한적인 데 비해, 급여채권은 절반이, 예금 중 일부는 생계비 명목으로 아예 압류 범위에서 빠지기 때문입니다. 따라서 세입자의 재산 상황에 따라 어떤 방법을 우선 시도할지, 혹은 여러 방법을 함께 병행할지를 판단하는 것이 실무의 핵심이 됩니다.

압류만으로는 끝나지 않는다 — 추심명령과 전부명령

압류명령은 세입자의 급여나 예금이 다른 곳으로 빠져나가지 못하도록 묶어 두는 단계일 뿐, 그 자체로 임대인의 손에 돈이 들어오는 것은 아닙니다. 압류한 금전채권을 실제로 현금화하려면 별도로 추심명령이나 전부명령을 신청해야 합니다(민사집행법 제229조①).

예금처럼 한 번에 잔액이 정해지는 채권은 전부명령으로 곧바로 이전받는 방식이 검토되고, 급여처럼 매달 새로 발생하는 채권은 추심명령으로 반복해 회수하는 방식이 검토되는 경우가 많습니다. 다만 어느 쪽이 사안에 맞는지는 세입자의 소득 구조와 화해조서에 남은 채권액에 따라 달라지므로, 신청 전에 방식을 정하는 것이 안전합니다.

특히 전부명령을 선택할 때는 제3채무자에게 송달되기 전에 다른 채권자가 먼저 압류·가압류·배당요구를 해 두면 전부명령 자체가 효력을 잃는다는 점을 꼭 염두에 두어야 합니다. 세입자에게 다른 채무가 많아 여러 채권자가 동시에 움직이는 상황이라면, 속도가 늦은 전부명령은 무위로 돌아갈 위험이 있으므로 이런 경우에는 추심명령을 함께 고려하는 것이 안전한 선택이 될 수 있습니다. 반대로 다른 채권자와 경합할 가능성이 낮다고 판단되면, 전부명령으로 채권을 확실히 이전받는 방식이 절차를 더 빠르게 마무리하는 길이 될 수 있습니다.

제3채무자가 답하지 않을 때 — 진술최고 제도

압류명령을 보냈는데도 회사나 은행이 별다른 반응을 보이지 않으면 절차가 그대로 멈춰버릴 수 있습니다. 이런 상황에 대비해 민사집행법 제237조는 진술최고 제도를 두고 있습니다. 압류채권자는 제3채무자가 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 서면으로, 채권을 인정하는지 여부와 그 한도, 지급할 의사가 있는지 여부와 그 한도, 다른 사람으로부터 청구가 있는지 여부, 다른 채권자에게 채권을 압류당한 사실이 있는지 여부를 진술하도록 법원에 신청할 수 있습니다(①).

법원은 이 진술을 명하는 서면을 제3채무자에게 송달하여야 하고(②), 제3채무자가 진술을 게을리하면 법원은 제3채무자에게 해당 사항을 심문할 수 있습니다(③). 실무에서는 회사가 '그런 직원 없다'거나 은행이 계좌 존재 여부를 알리지 않는 경우가 있는데, 진술최고 신청을 함께 해 두면 제3채무자의 답변을 통해 압류 대상이 실제로 존재하는지, 다른 채권자와 경합하고 있는지를 비교적 이른 단계에서 확인할 수 있습니다.

진술최고는 압류명령을 신청할 때 반드시 함께 해야 하는 절차는 아니지만, 제3채무자의 답변 없이는 압류가 실제로 성공했는지조차 가늠하기 어려운 경우가 많습니다. 회사가 채권을 인정하면서도 지급 의사가 없다고 답하거나, 이미 다른 채권자에게 압류당한 사실이 있다고 답하는 경우도 있으므로, 진술최고를 통해 확보한 답변 내용에 따라 이후 추심명령·전부명령 중 어떤 절차로 이어갈지를 다시 판단하게 됩니다.

특히 세입자가 다니는 회사가 여러 곳의 하청·협력 구조로 얽혀 있거나, 급여를 여러 계좌로 나누어 받는 경우처럼 실제 지급 구조가 복잡한 사안에서는 진술최고의 실익이 더 커집니다. 제3채무자가 서면으로 명확히 답하지 않으면 법원이 직접 심문에 나설 수 있다는 점 자체가, 제3채무자로 하여금 성실하게 답변하도록 만드는 압박 장치로 기능하기도 합니다.

화해조서로 확정된 연체차임, 시효는 몇 년일까요?

급여나 예금을 찾아내는 데 시간이 걸리다 보면, 화해조서에 남은 연체차임 채권이 시효로 소멸하지는 않을지 걱정하는 임대인이 많습니다. 민법 제165조는 이 부분을 명확히 정리해 줍니다. 재판상 화해, 그 밖에 판결과 같은 효력이 있는 것으로 확정된 채권은 단기소멸시효에 걸리는 채권이라 하더라도 그 소멸시효기간이 10년으로 늘어납니다(②). 원래 짧은 기간에 소멸하는 연체차임 채권이라도, 화해조서로 확정된 이상 10년 동안은 이 조서를 근거로 강제집행을 진행할 수 있다는 뜻입니다.

다만 이 10년 시효 연장은 화해조서가 확정될 당시 이미 변제기가 지난 채권에 적용되는 것이고, 확정 당시 아직 변제기가 도래하지 않은 채권에는 적용되지 않습니다(③). 예를 들어 화해조항에 향후 발생할 차임까지 미리 정해 두었다면, 그 장래분 차임은 확정 시점을 기준으로 따로 시효를 계산해야 한다는 의미입니다. 급여·예금 압류를 서두를 이유가 없다고 안심하기보다는, 세입자의 재산 상태는 시간이 지날수록 바뀔 수 있다는 점에서 확인이 가능해지는 즉시 절차를 진행하는 편이 안전합니다.

한편 소멸시효는 일정한 사유가 있으면 그 진행이 중단되기도 합니다. 청구, 압류, 가압류, 가처분, 승인이 대표적인 중단 사유로 꼽히며, 급여나 예금에 압류명령을 신청해 두는 행위 자체도 이러한 중단 사유의 하나로 기능할 수 있습니다. 즉 10년이라는 긴 시효기간이 있다고 해서 마냥 미뤄 둘 것이 아니라, 압류 절차를 진행해 두는 것 자체가 채권 관리 차원에서도 의미가 있다고 볼 수 있습니다.

임대인 입장에서는 화해조서를 받아 둔 뒤에도 세입자의 재산 상태를 주기적으로 살펴보는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 세입자가 이직을 하거나 계좌를 바꾸면 앞서 파악해 둔 제3채무자 정보가 더는 맞지 않게 될 수 있고, 그 경우 압류명령을 다시 신청해야 하는 번거로움이 생길 수 있기 때문입니다. 10년이라는 시효기간은 충분히 긴 편이지만, 회수 가능성은 시간이 지날수록 오히려 낮아질 수 있다는 점을 함께 염두에 두어야 합니다.

화해조서는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다

지금까지 살펴본 급여·예금 압류는 임대인이 화해조서를 활용해 연체차임을 회수하는 절차를 중심으로 설명했습니다. 그러나 화해조서 자체는 임대인 전용 제도가 아니라는 점을 짚어 둘 필요가 있습니다. 제소전화해는 신청인과 상대방이 모두 화해기일에 출석해 조항에 동의해야 성립하는 절차이고, 어느 한쪽의 동의 없이는 조서 자체가 만들어지지 않습니다. 그래서 화해조서는 임대인의 권리만 담는 문서가 아니라 임대인과 임차인 양쪽의 권리·의무를 함께 담아 서로를 지키는 균형 잡힌 문서라는 성격을 가집니다.

이 균형은 강제집행 단계에서도 그대로 이어집니다. 화해조서에 임대인의 보증금 반환 의무가 함께 담겨 있다면, 임차인 역시 같은 조서와 집행문을 근거로 임대인의 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다. 즉 급여·예금 압류라는 방법 자체는 채권자가 임대인인지 임차인인지를 가리지 않고, 화해조서에 금전 지급을 명하는 조항을 갖춘 쪽이라면 누구나 활용할 수 있는 절차입니다.

그렇기 때문에 화해조항을 설계하는 단계에서부터 연체차임·지연손해금뿐 아니라 보증금 반환, 원상회복 비용 정산 같은 임차인 측 권리도 명확한 문구로 남겨 두는 것이 결과적으로 양쪽 모두에게 도움이 됩니다. 어느 한쪽에만 유리하게 치우친 조항은 애초에 상대방의 동의를 얻기 어려워 화해 자체가 성립되지 않을 수 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

자주 묻는 질문