화해기일에 출석해 화해조서에 도장을 찍고 나면, 많은 임차인이 "이제 명도만 해주면 끝"이라고 생각합니다. 그런데 정작 임대인이 계약대로 보증금을 돌려주지 않는 경우도 드물지 않습니다. 이럴 때 임차인이 손에 쥔 것은 소송이 아니라 화해조서라는 문서 한 장뿐이라는 사실이 막막하게 느껴질 수 있습니다. 이 글은 그 화해조서로 임차인이 실제로 무엇을 할 수 있는지, 어떤 절차를 밟아야 하는지를 조문 순서대로 짚어드립니다.

제소전화해는 흔히 "임대인이 명도를 빨리 받으려고 쓰는 제도"라는 인상이 강합니다. 상담을 하다 보면 임차인들이 "그럼 저는 화해조서에 서명하는 순간부터 계속 불리한 입장 아닌가요"라고 묻는 경우도 많습니다. 하지만 조서에 보증금 반환 조항이 함께 들어간다면, 그 순간부터 이 조서는 임대인만의 무기가 아니라 임차인의 무기이기도 합니다. 문제는 이 무기를 실제로 어떻게 꺼내 쓰는지 아는 임차인이 많지 않다는 데 있습니다.

• 화해조서에 보증금 반환 조항을 넣었는데 임대인이 기한을 넘겨도 안 준다
• 화해조항이 명도와 보증금 반환을 동시이행으로 묶어 놓아, 먼저 뭘 해야 하는지 헷갈린다
• 임대인 명의 부동산을 경매에 넘겨야 할지, 임대인의 다른 채권을 압류해야 할지 판단이 서지 않는다
• 확정일자를 받아 두었는데 이게 강제집행과 무슨 상관이 있는지 궁금하다

화해조서, 임차인에게도 확정판결과 같은 무기가 됩니다

제소전화해는 임대인이 명도를 미리 확보하려고 신청하는 제도로만 알려져 있지만, 실제 화해조항은 양쪽 모두를 구속합니다. 화해가 성립되면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명하며, 이렇게 만들어진 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 보증금을 정해진 기한에 반환한다는 조항 역시 이 조서 안에 함께 담기는 화해조항이므로, 임대인이 이를 지키지 않으면 임차인도 소송을 새로 시작할 필요 없이 이 조서를 그대로 집행권원으로 쓸 수 있습니다.

다만 조서가 있다고 해서 저절로 돈이 나오지는 않습니다. 강제집행에는 집행문이 있는 정본이 있어야 하고, 이 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다. 신청은 서면뿐 아니라 말로도 할 수 있습니다. 즉 화해조서 정본을 손에 쥔 것과, 그 조서로 실제 집행에 들어갈 수 있는 상태는 한 단계 차이가 있다는 점을 먼저 이해하고 넘어가는 것이 순서를 헷갈리지 않는 첫걸음입니다.

저희 사무소가 제소전화해를 설계할 때 늘 강조하는 원칙도 여기에 있습니다. 조서는 임대인만 지키는 문서가 아니라 임차인도 함께 지켜지는 균형 잡힌 문서여야 집행 단계에서 힘을 발휘합니다. 보증금 반환 조항이 애매하게 적혀 있으면, 정작 필요한 순간 임차인이 이 조서로 무엇을 할 수 있는지가 불투명해지기 때문입니다.

이 지점에서 조서와 집행문의 관계를 한 번 더 짚을 필요가 있습니다. 조서 자체는 확정판결과 같은 효력을 갖는 서류이지만, 실제로 강제집행을 신청하는 서류철에는 조서 정본과 함께 집행문이 첨부되어야 합니다. 임차인이 화해조서 정본만 서랍에 넣어 두고 있다가 뒤늦게 집행문 신청 절차를 몰라 시간을 허비하는 경우가 실무에서 종종 있으므로, 보증금을 못 받는 상황이 벌어지면 가장 먼저 집행문부터 확인하는 것이 순서입니다.

명도와 동시이행으로 묶었다면, 원칙은 '이행을 증명해야 개시'

화해조항에 "임차인이 임차건물을 인도함과 동시에 임대인은 보증금을 반환한다"는 식으로 동시이행 조건이 들어가는 경우가 흔합니다. 이런 조항은 임대인 입장에서도, 임차인 입장에서도 각자의 이행을 서로 담보하는 안전장치가 됩니다. 그런데 이 동시이행 조항은 임차인이 보증금 반환을 집행하려 할 때 그대로 걸림돌이 될 수도 있습니다.

민사집행법은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원에 대해서는, 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있다고 정하고 있습니다. 화해조서의 보증금 반환 조항이 명도와 동시이행으로 묶여 있다면, 임차인이 임대인을 상대로 이 조항을 집행하려 할 때 원칙적으로 스스로 건물을 인도했거나 인도를 제공했다는 사정을 증명해야 한다는 뜻입니다.

실무에서는 이 지점에서 임차인들이 당혹스러워합니다. "보증금을 못 받았는데 내가 먼저 뭔가를 증명해야 한다"는 구조 자체가 억울하게 느껴질 수 있습니다. 그런데 바로 이 원칙에 대해 법이 임차인을 위해 마련해 둔 예외가 있고, 그 예외가 이 글의 핵심입니다. 다음 항목에서 그 특례가 어떤 경우에만 열리는지 정확히 짚어보겠습니다.

동시이행 조항이 왜 이렇게 설계되는지도 짚어볼 필요가 있습니다. 화해기일에서 양쪽이 합의를 볼 때, 임대인 입장에서는 "명도도 안 받았는데 보증금부터 내줄 수는 없다"는 요구가 자연스럽게 나오고, 임차인 입장에서는 "보증금을 못 받으면 먼저 나갈 수 없다"는 요구가 나옵니다. 동시이행 조항은 이 두 요구를 절충하는 방식이지만, 집행 단계에서는 결국 어느 한쪽이 먼저 자신의 이행을 증명해야 하는 구조로 이어진다는 점에서 조항 문구 하나하나가 실제 집행 가능성을 좌우합니다.

경매를 신청할 때만 특례가 열린다는 건 무슨 뜻일까요?

상가건물 임대차보호법은 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 주택임대차보호법도 임차주택에 대해 같은 구조의 특례를 두고 있습니다. 쉽게 말해 임대인 명의의 건물을 경매에 넘기려는 경우라면, 명도를 먼저 했다는 사실을 증명하지 않아도 경매 신청 자체는 가능하다는 뜻입니다.

다만 여기서 반드시 짚어야 할 부분이 있습니다. 이 조문은 "보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원"이라고 표현하고 있는데, 화해조서가 여기서 말하는 "확정판결에 준하는 집행권원"에 정확히 해당하는지는 법 조문 자체가 명시적으로 열거하고 있지 않습니다. 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 점에 비추어 여기에 해당한다고 보는 것이 일반적인 이해이지만, 이는 조문 문언의 해석 문제이므로 사안에 따라 다르게 판단될 여지가 있다는 점을 미리 알아 두어야 합니다. "화해조서만 있으면 무조건 특례가 적용된다"고 단정할 수는 없다는 뜻입니다.

그래서 저희 사무소는 제소전화해를 설계하는 단계부터, 보증금 반환 조항과 명도 조항을 어떻게 배치하고 어떤 문구로 표현할지를 신중하게 검토합니다. 조서가 만들어진 뒤에 특례가 적용되는지를 두고 다시 다투게 되는 상황 자체를 미리 줄이는 것이, 결국 임차인의 보증금 회수 가능성을 높이는 길이기 때문입니다.

채권압류로 받으려 하면 왜 특례가 안 통할까요?

임대인 명의의 부동산이 없거나, 부동산 경매보다 임대인의 다른 재산을 겨냥하는 편이 빠르다고 판단해 채권압류를 선택하는 임차인도 많습니다. 그런데 상가법 제5조①과 주임법 제3조의2①이 정한 특례는 문언 그대로 "경매를 신청하는 경우"에 한정되어 있습니다. 채권압류나 그 밖의 다른 강제집행 방법에는 이 특례가 적용되지 않습니다.

따라서 임차인이 화해조서로 임대인의 예금채권이나 다른 임대차의 차임채권을 압류하려 한다면, 동시이행 조항이 걸려 있는 한 민사집행법 제41조①의 원칙으로 돌아가 명도의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다. "경매는 증명 없이 되는데 압류도 당연히 그렇겠지"라고 넘겨짚으면 집행 단계에서 문제가 생길 수 있으므로, 어떤 집행 방법을 선택하느냐에 따라 준비해야 할 증명 자료가 달라진다는 점을 실무적으로 기억해 두어야 합니다.

결국 임차인 입장에서는 보증금 반환 조항을 설계하는 단계에서부터, 동시이행으로 묶을지 아니면 명도와 별개의 독립된 지급 조항으로 둘지를 함께 고민할 필요가 있습니다. 어떤 방식이 유리한지는 임대차의 구체적인 사정에 따라 달라지므로, 화해조항 설계 단계에서 미리 상담을 받아 보는 것이 이후 집행 단계에서의 시행착오를 줄이는 방법입니다.

두 절차의 차이를 정리하면, 경매는 "임대인 명의 부동산이라는 특정 재산"을 겨냥하면서 법이 임차인 쪽에 증명 부담을 덜어 주는 구조이고, 채권압류는 "임대인의 다양한 금전채권"을 겨냥할 수 있는 대신 원칙으로 돌아가 증명 부담을 그대로 지는 구조입니다. 어느 쪽이 더 유리한지는 임대인이 어떤 재산을 갖고 있는지, 임차인이 명도를 이미 마쳤는지에 따라 달라지므로 일률적으로 한쪽이 낫다고 말할 수는 없습니다.

왜 법은 경매와 채권압류를 이렇게 다르게 취급할까

상가법과 주임법이 굳이 "경매를 신청하는 경우"로 특례의 범위를 좁혀 둔 이유는, 이 두 법이 애초에 임차인의 보증금을 '임차건물의 환가대금'에서 우선적으로 회수하도록 설계된 법이기 때문입니다. 임차건물이 경매에 넘어가는 상황에서까지 임차인에게 명도의 이행을 먼저 증명하라고 요구하면, 임차인은 집을 비워 주고도 정작 배당 절차에서는 이미 순위가 밀려 있는 모순이 생길 수 있습니다. 그래서 경매라는 특정한 국면에서만 증명 부담을 덜어 주는 방식으로 균형을 맞춘 것입니다.

반면 채권압류는 임차건물 자체가 아니라 임대인이 제3자에 대해 갖는 별개의 채권을 겨냥하는 절차입니다. 이 경우에는 임차건물의 환가대금에서 우선변제를 받는 구조와는 성격이 다르므로, 법이 별도의 특례를 두지 않고 민사집행법의 일반 원칙인 제41조①로 돌아가도록 한 것입니다. 임차인 입장에서는 이 차이를 단순히 "번거로움의 차이"로만 볼 것이 아니라, 법이 어떤 상황을 특별히 배려하고 있는지를 이해하는 단서로 받아들이는 것이 조항 설계에도 도움이 됩니다.

그래서 임대인의 재산 상황을 미리 파악해 두는 작업이 중요합니다. 임대인 명의의 건물이 뚜렷하다면 경매를 통한 회수가 상대적으로 수월할 수 있지만, 건물이 이미 다른 채권자의 담보로 잡혀 있거나 임대인이 사실상 무자력에 가깝다면 채권압류를 포함한 다른 방법을 함께 검토해야 합니다. 화해조서 성립 이후에도 임대인의 재산 상황은 계속 확인해 둘 필요가 있는 부분입니다.

부동산 경매를 선택했다면 — 신청서와 첨부서류

경매를 신청하기로 했다면, 강제경매신청서에는 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 그리고 경매 이유가 된 채권과 집행할 수 있는 집행권원을 적어야 합니다. 여기서 집행권원란에 화해조서와 그에 딸린 집행문을 표시하게 되는데, 앞서 살펴본 것처럼 동시이행 조항이 있다면 그 이행이나 이행의 제공을 증명하지 않아도 되는지부터 먼저 점검해야 합니다.

첨부서류로는 집행력 있는 정본 외에, 등기된 부동산이라면 등기사항증명서를 함께 제출해야 합니다. 임대인 명의로 등기되어 있는 건물이나 대지를 특정해 신청서에 정확히 표시하는 작업이 실무적으로 상당히 중요한데, 표시가 정확하지 않으면 절차가 지연될 수 있기 때문입니다.

경매개시결정이 내려지면 그 결정과 동시에 압류가 명해지고, 이 압류는 채무자인 임대인의 관리·이용에는 영향을 주지 않습니다. 즉 경매가 개시되었다고 해서 임대인이 곧바로 건물을 쓸 수 없게 되는 것은 아니며, 절차가 진행되는 동안에도 통상적인 관리·이용은 그대로 유지됩니다. 임차인 입장에서는 이 단계부터는 법원의 경매 절차에 따라 진행 상황을 지켜보며 필요한 서류를 보완하는 역할이 중심이 됩니다.

이 단계에서 임차인이 혼자 판단하기 어려운 부분이 있습니다. 신청서에 적어야 할 "경매 이유가 된 채권과 집행할 수 있는 집행권원"을 어떻게 표현할지, 화해조서의 어느 조항을 근거로 내세울지는 조서 원문을 정확히 읽고 정리하는 작업이 선행되어야 합니다. 조서에 여러 조항이 섞여 있는 경우 보증금 반환에 관한 부분만 정확히 특정해 신청서에 반영하지 않으면 절차가 지연될 수 있으므로, 이 부분은 화해조서를 직접 설계했던 대리인과 함께 확인하는 것이 안전합니다.

부동산 표시 역시 생각보다 까다로운 항목입니다. 등기사항증명서상의 표시와 실제 건물의 현황이 조금이라도 어긋나 있으면 집행법원이 보정을 요구할 수 있으므로, 신청서를 접수하기 전에 등기사항증명서를 새로 발급받아 최신 정보로 대조해 두는 편이 안전합니다. 특히 임대차 기간 중 임대인 명의가 상속이나 매매로 바뀐 사정이 있다면, 등기부상 소유자와 화해조서상 임대인이 동일인인지부터 확인하는 절차가 추가로 필요할 수 있습니다.

확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제와 인도 의무

임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받아 두었다면, 이 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매가 진행될 때 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖습니다. 화해조서로 임대인의 다른 채권자가 진행하는 경매 절차에 배당을 요구하는 경우에도, 확정일자를 갖췄는지가 우선순위를 가르는 중요한 기준이 됩니다.

다만 이 우선변제권을 실제로 행사하려면 조건이 하나 더 붙습니다. 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 않으면 이 우선변제를 받을 수 없습니다. 즉 보증금을 우선해서 받아가려는 임차인이라도 건물을 계속 점유한 채로는 배당금을 수령하기 어렵다는 뜻이므로, 화해조서상 명도 시기와 배당 절차의 일정을 함께 고려해 움직여야 합니다.

확정일자와 우선변제권 자체는 화해조서 없이도 임대차계약서만으로 인정받을 수 있는 권리이지만, 화해조서에 보증금 반환 조항이 함께 담겨 있다면 임차인은 우선변제권 행사와 별개로 화해조서를 통한 직접 집행도 함께 검토할 수 있습니다. 두 가지 경로를 상황에 맞게 병행하거나 선택하는 것이 임차인의 보증금 회수 가능성을 높이는 방법입니다.

특히 임대인 명의의 건물에 이미 다른 담보권자가 있거나, 다른 채권자가 먼저 경매를 신청해 배당 절차가 진행되는 경우라면 임차인은 화해조서로 직접 경매를 신청하기보다 그 절차에 배당을 요구하는 방식으로 대응하게 될 수도 있습니다. 이때도 확정일자를 갖췄는지, 그리고 임차건물을 낙찰자인 양수인에게 인도할 준비가 되어 있는지가 우선변제를 실제로 받을 수 있는지를 가르는 요건이라는 점은 동일합니다.

부동산 대신 임대인의 다른 채권을 겨냥한다면 — 채권압류

임대인 명의로 등기된 부동산이 마땅치 않거나, 임대인이 다른 상가의 임대인이기도 해서 그 차임채권이나 예금채권을 겨냥하는 것이 더 빠르다고 판단되는 경우, 임차인은 화해조서를 집행권원으로 삼아 채권압류를 신청할 수 있습니다. 제3자에 대한 채무자, 즉 임대인의 금전채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령으로 개시됩니다.

압류명령이 내려지면 법원은 제3채무자, 즉 임대인에게 돈을 지급해야 할 위치에 있는 사람에게 임대인에 대한 지급을 금지하고, 임대인에게는 채권의 처분과 영수를 금지합니다. 이 압류명령은 제3채무자와 임대인 모두에게 송달해야 하며, 압류의 효력은 제3채무자에게 송달된 시점에 발생합니다. 앞서 살펴본 동시이행 조항이 있는 경우라면, 이 채권압류 절차에서도 민사집행법 제41조①의 원칙에 따라 명도의 이행이나 이행의 제공을 증명해야 압류명령의 집행이 개시될 수 있다는 점을 함께 챙겨야 합니다.

부동산 경매와 채권압류는 각각 절차의 흐름과 준비서류, 소요되는 시간이 다릅니다. 임대인의 재산 상황과 화해조항의 문구를 함께 살펴보아야 어느 쪽이 임차인에게 더 유리한 경로인지 판단할 수 있으므로, 이 단계에서는 개별 사안에 맞는 상담을 받는 것이 실질적으로 가장 도움이 됩니다.

채권압류를 선택했다면, 압류명령을 받은 뒤 실제로 채권을 회수하는 후속 절차까지 염두에 두어야 합니다. 임대인이 갖고 있는 채권의 성격에 따라 회수 방식이 달라질 수 있고, 제3채무자가 채무 존부를 다투는 경우에는 별도의 대응이 필요할 수도 있습니다. 화해조서라는 집행권원을 확보했다는 사실과, 그 집행권원으로 실제 현금을 손에 쥐기까지의 절차는 또 다른 단계라는 점을 임차인이 미리 이해하고 있으면 중간에 지치지 않고 절차를 끝까지 끌고 갈 수 있습니다.

임대인이 여러 상가나 건물을 임대하고 있다면, 그중 어느 임대차의 차임채권을 압류할지도 실무적으로 중요한 선택입니다. 특정 임차인이 매달 안정적으로 차임을 지급하고 있다면 그 채권을 겨냥하는 편이 회수 가능성을 높일 수 있고, 반대로 연체가 잦은 임대차의 채권이라면 압류의 실효성이 떨어질 수 있습니다. 이런 정보는 임차인이 개인적으로 파악하기 쉽지 않으므로, 필요하다면 재산 관계를 조사하는 절차와 함께 진행하는 방안도 고려해야 합니다.

임차인이 집행 전에 점검해야 할 세 가지

여기까지 살펴본 내용을 실제로 움직이기 전에 정리하는 표라고 생각하면 됩니다. 조항 문구, 집행문, 집행 대상이라는 세 가지 축을 하나라도 놓치면 절차가 중간에 멈추거나 다시 처음으로 돌아가야 할 수 있습니다. 특히 조항 문구를 가장 먼저 점검해야 하는 이유는, 동시이행 여부에 따라 이후 모든 절차의 난이도와 순서가 달라지기 때문입니다.

자주 묻는 질문

저희 사무소는 화해조항을 설계하는 단계부터 이 조서가 임대인에게도, 임차인에게도 실제로 '집행되는 문구'가 되도록 조율하는 것을 원칙으로 삼고 있습니다. 다만 화해조서로 강제집행을 실행하는 절차 자체는 저희가 직접 진행하지 않으며, 집행문·송달증명 발급 등 필요한 단계까지 안내해 드립니다. 보증금 반환 조항을 어떻게 설계해야 나중에 집행이 막히지 않는지, 이미 성립된 조서로 지금 무엇을 할 수 있는지는 사안마다 다르므로 전화로 상황을 말씀해 주시면 정확한 방향을 안내해 드립니다.

이미 화해조서가 성립되어 있고 보증금을 받지 못한 상태라면, 지금 갖고 있는 조서 원문과 집행문 유무부터 다시 확인하는 것이 첫걸음입니다. 반대로 아직 화해조서를 준비하는 단계라면, 보증금 반환 조항을 동시이행으로 둘지 독립된 조항으로 둘지부터 미리 정하고 들어가는 것이 훨씬 안전합니다. 어느 쪽이든 조서 문구 하나가 나중의 집행 가능성을 좌우한다는 점은 같습니다.