상가 임대차 계약서를 쓸 때 임대인과 임차인은 저마다 유리한 문구를 특약으로 남기려 합니다. 문제는 그 특약이 나중에 제소전화해 화해조항으로 옮겨질 때 드러납니다. 법원이 화해조서를 성립시켜주는 것이지 당사자가 써온 문구를 그대로 도장 찍어주는 절차가 아니기 때문입니다. 법에 위반된 특약이 섞여 있으면 화해조항 설계 단계에서 다시 손을 봐야 하고, 그만큼 진행이 늦어질 수 있습니다.

아래 다섯 가지 특약 중 하나라도 계약서에 들어 있다면, 화해조항으로 옮기기 전에 유효성부터 확인하는 편이 안전합니다. 흔히 임대인 쪽에서 관성적으로 넣는 문구들이지만, 조문을 하나씩 대조해보면 유효성이 갈리는 지점이 제법 뚜렷합니다.

• 임차인이 계약갱신요구권을 아예 행사하지 않기로 하는 특약
• 임차인이 권리금 회수기회를 포기한다는 문구
• 인테리어·시설물에 대한 부속물매수청구권을 미리 포기하는 문구
• 원상복구 범위를 계약 당시보다 훨씬 넓게 잡은 문구
• 임대인에게만 유리한 해지·위약 문구가 한쪽에 치우쳐 있는 경우

이 다섯 가지가 전부 무효라는 뜻은 아닙니다. 뒤에서 살펴볼 3단계 판정을 통과하면 그대로 화해조항에 담을 수 있는 문구도 있고, 반대로 판정을 통과하지 못하면 조서 신청 단계에서 다시 설계해야 하는 문구도 있습니다. 판정 기준 자체를 먼저 이해해두는 것이 순서입니다.

계약서 특약, 화해조항으로 그대로 옮겨도 될까요?

제소전화해는 소송을 거치지 않고 당사자가 미리 합의한 내용을 법원의 화해조서로 남기는 절차입니다. 화해가 성립하면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖게 되므로, 나중에 임차인이 명도에 응하지 않거나 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 별도 소송 없이 강제집행으로 바로 이어질 수 있습니다. 그만큼 화해조항에 무엇을 담느냐가 중요합니다.

그런데 계약서에 이미 적어둔 특약을 그대로 화해조항 문구로 옮기려다 막히는 경우가 실무에서 적지 않습니다. 상가임대차보호법이나 민법이 강행규정으로 못 박아둔 사항을 계약 당사자끼리 합의로 뒤집을 수 없기 때문입니다. 강행규정을 위반한 특약이 섞여 있으면 법원이 보정을 요구할 수 있는 사유가 되기도 하고, 보정명령은 신청 후 재판부가 배정된 이후에야 나오므로 이 단계에서 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

그래서 이 글은 특약 하나를 두고 '유효냐 무효냐'를 단번에 답하기보다, 실무에서 실제로 쓰는 판정 순서 세 단계를 그대로 보여드리려 합니다. 1단계는 애초에 상가임대차보호법이 이 계약에 적용되는지, 2단계는 그 특약이 임차인에게 불리한 것인지, 3단계는 민법이 별도로 정한 열거조문에 걸리는지를 확인하는 순서입니다. 세 단계를 차례로 통과한 특약만 화해조항으로 안전하게 옮길 수 있습니다.

이 순서를 지키지 않고 계약서 문구를 곧바로 화해조항에 옮기면, 정작 강제집행이 필요한 시점에 그 조항이 힘을 발휘하지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖는 만큼, 애초에 법이 허용하지 않는 내용을 담아봐야 그 부분만큼은 집행 단계에서 다툼의 소지로 남기 때문입니다. 반대로 3단계 판정을 미리 거쳐두면 화해조항 문구 하나하나가 실제로 '집행되는 문구'인지를 신청 전에 확인할 수 있습니다.

1단계 — 우리 상가에 상가임대차보호법이 적용될까요?

상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용됩니다(상가법 제2조①). 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 원칙적으로 이 법의 적용에서 제외됩니다. 보증금액을 계산할 때는 차임이 있는 경우 월 단위 차임액에 대통령령이 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 보증금에 더합니다(제2조②). 구체적인 비율과 금액 기준은 계약 시점과 지역에 따라 달라질 수 있어 이 글에서는 숫자를 다루지 않지만, 계약서의 보증금·차임 조건을 두고 우리 상가가 이 기준을 넘는지는 개별적으로 다시 확인해볼 필요가 있습니다.

여기서 실무자들이 자주 놓치는 지점이 있습니다. 보증금액을 초과해 원칙적으로 법 적용이 제외되는 임대차라 하더라도, 상가임대차보호법 제2조③은 일부 조문만큼은 그대로 적용된다고 따로 정해두었습니다. 열거된 조문은 제3조(대항력), 제10조①②③본문(계약갱신요구), 제10조의2부터 제10조의9까지(차임 증감청구·권리금 보호·표준계약서·차임연체 해지 등), 제11조의2(폐업으로 인한 해지권), 제19조입니다. 즉 보증금액을 초과하는 상가라 해도 대항력과 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 차임연체로 인한 해지 등은 여전히 상가임대차보호법의 보호를 받습니다.

반대로 이 열거 목록에 들어 있지 않은 조문은 보증금액을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다. 뒤에서 살펴볼 제15조(강행규정)가 바로 이 열거 목록에 포함되어 있지 않다는 점이 특약 판정에서 매우 중요하게 작용합니다. 적용되는 조문과 적용되지 않는 조문을 헷갈리면 같은 특약을 두고도 정반대 결론에 이를 수 있으므로, 표로 한 번 정리해 두겠습니다.

따라서 우리 상가가 상가임대차보호법의 적용 대상인지부터 확인하는 것이 1단계입니다. 적용 대상이라면 2단계로 넘어가 특약이 임차인에게 불리한지를 보면 되고, 보증금액을 초과하는 임대차라면 열거된 조문 이외의 규정, 특히 제15조 강행규정은 적용되지 않는다는 전제를 두고 2단계를 다시 읽어야 합니다.

환산보증금을 초과하는 상가, 무엇이 달라질까요?

실무에서 만나는 임대인분들 중에는 '보증금이 크니 상가임대차보호법과 무관한 계약'이라고 지레짐작하는 경우가 있습니다. 결론부터 말하면 이는 절반만 맞는 이야기입니다. 보증금액을 초과하는 임대차라도 상가법 제2조③이 열거한 조문, 즉 대항력·계약갱신요구·차임 증감청구·표준계약서·권리금 보호·차임연체 해지·폐업 해지권 관련 규정은 여전히 그대로 적용됩니다. 특약을 설계할 때 이 부분을 제외하고 자유롭게 정할 수 있다고 오해하면 나중에 화해조항 단계에서 다시 손봐야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

반대로 열거 목록에 없는 조문, 예를 들어 임대료 증액 상한이나 월차임 전환 시 적용되는 산정률 상한, 강행규정인 제15조는 보증금액을 초과하는 임대차에 적용되지 않습니다. 이 부분에서는 계약 당사자의 사적 자치가 상대적으로 더 넓게 인정되는 구조입니다. 다만 '적용되지 않는다'는 것이 '그 특약이 항상 유효하다'는 뜻과 같은 말은 아니라는 점도 함께 유의해야 합니다. 민법 제652조가 정한 열거조문 위반 여부는 보증금액과 무관하게 별도로 검토해야 하기 때문입니다.

실무에서는 계약을 체결하기 전에 임대차계약서상 보증금과 차임 조건을 놓고 이 임대차가 상가법의 전면 적용을 받는지, 아니면 제2조③이 열거한 일부 조문만 적용받는 유형인지부터 확인하는 절차를 권합니다. 이 확인 결과에 따라 특약 문구를 어디까지 자유롭게 설계할 수 있는지가 달라지므로, 계약서 초안 단계에서부터 점검해두면 이후 화해조항을 설계할 때 다시 뒤집는 수고를 줄일 수 있습니다.

특히 계약갱신요구권과 권리금 회수기회는 보증금액을 초과하는 상가에도 그대로 적용되는 조문이라는 점에서, '큰 상가는 이런 보호가 아예 없다'는 오해가 가장 흔하게 발생하는 지점이기도 합니다. 임대인 입장에서는 이 두 가지만큼은 보증금 규모와 무관하게 특약으로 자유롭게 배제하기 어려운 영역으로 보고 접근하는 편이 안전합니다.

2단계 — 임차인에게 불리한 특약인가요?

1단계에서 상가임대차보호법이 적용되는 임대차로 확인됐다면, 다음은 제15조입니다. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 조문입니다. 문언 그대로 '임차인에게 불리한 것'만 무효로 만드는 편면적(片面的) 강행규정이라는 점이 핵심입니다. 반대로 계약 조건이 임대인에게 불리하게 짜여 있는 특약이라면 이 조문만으로는 무효가 되지 않습니다.

그래서 특약 하나를 판정할 때는 '이 문구가 누구에게 불리한가'부터 따져야 합니다. 예를 들어 계약갱신요구권을 임차인이 아예 행사하지 않기로 하는 특약, 권리금 회수기회를 임차인 스스로 포기한다는 특약은 전형적으로 임차인에게 불리한 방향입니다. 이런 특약이 상가법이 정한 내용과 어긋난다면 제15조에 걸려 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다.

다만 1단계에서 우리 상가가 보증금액을 초과하는 임대차로 확인됐다면 이야기가 달라집니다. 제15조는 상가법 제2조③이 초과 임대차에도 적용된다고 열거한 조문 목록에 포함되어 있지 않습니다. 다시 말해 보증금액을 초과하는 상가에는 제15조 자체가 적용되지 않습니다. 이 경우 초과 상가에서 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 포기하는 특약의 효력이 실제로 어떻게 판단되는지는 사안마다 다르게 다퉈질 수 있는 영역이어서, 이 글에서 일률적으로 유효하다거나 무효라고 단정하지는 않습니다.

위약금 산정 방식이나 원상복구 범위를 넓게 잡은 특약처럼 '얼마나 불리한지' 자체가 계약 내용마다 다른 경우도 마찬가지입니다. 문구만 보고 곧바로 무효 여부를 판정하기보다, 상가법이 정한 기준과 구체적으로 어떻게 어긋나는지를 하나씩 대조하는 절차가 필요합니다.

또 하나 혼동하기 쉬운 지점은 '불리하다'는 판단이 특약 전체가 아니라 문구 단위로 이뤄질 수 있다는 것입니다. 하나의 특약 조항 안에 여러 내용이 섞여 있는 경우, 그중 상가법이 정한 내용보다 임차인에게 불리한 부분만 문제가 되고 나머지 부분은 그대로 유효할 수 있습니다. 그래서 화해조항으로 옮기기 전 특약을 검토할 때는 조항 전체를 한 덩어리로 보기보다, 문장 단위로 쪼개어 어느 부분이 법이 정한 내용과 다른지를 짚어보는 방식이 더 정확합니다.

편면적 강행규정이라는 성격 때문에 같은 조항이라도 방향에 따라 결론이 갈릴 수 있다는 점도 기억해둘 만합니다. 예를 들어 임대인이 계약기간 중 임의로 차임을 올릴 수 있도록 한 특약과, 임차인이 계약기간 중 임의로 계약을 해지할 수 있도록 폭넓게 열어둔 특약은 같은 '자유롭게 정한 문구'라도 누구에게 불리한 방향인지가 다르므로 제15조 판정에서 다른 결론에 이를 수 있습니다.

3단계 — 민법에도 별도로 걸리는 특약이 있나요?

상가임대차보호법의 두 단계를 통과했다고 해서 끝이 아닙니다. 민법에도 임대차에 관한 별도의 강행규정이 있습니다. 민법 제652조는 제627조·제628조·제631조·제635조·제638조·제640조·제641조, 그리고 제643조부터 제647조까지의 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 이 조문은 상가임대차보호법이 적용되는지와 상관없이 민법상 임대차라면 그대로 작동합니다. 다시 말해 보증금액을 초과해 상가법 제15조가 적용되지 않는 임대차라 해도, 민법 제652조가 정한 범위 안에서는 여전히 강행규정이 살아 있습니다.

대표적으로 문제되는 것이 부속물매수청구권입니다. 민법 제646조는 건물 기타 공작물의 임차인이 사용 편익을 위해 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 대해 임대차가 끝날 때 임대인에게 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. 이 제646조는 제652조가 열거한 조문에 포함되어 있어, 임차인의 부속물매수청구권을 미리 포기하도록 하는 특약은 임차인에게 불리한 방향인 경우 효력이 문제될 수 있습니다.

그 밖에 열거된 조문들도 실무에서 자주 등장합니다. 차임연체와 해지를 정한 제640조, 기간 약정 없는 임대차의 해지통고를 정한 제635조 같은 조문들이 여기에 속합니다. 이 조문들을 계약 특약으로 임차인에게 불리하게 바꾸는 문구가 있다면 제652조 판정을 함께 거쳐야 합니다.

제652조가 '임차인이나 전차인에게 불리한 것'이라고 표현한 것도 눈여겨볼 부분입니다. 상가를 임차한 임차인이 매장 일부를 다시 전대하는 구조라면, 전차인의 지위 역시 이 열거조문의 보호 범위 안에 들어옵니다. 예컨대 제647조는 건물 임차인이 적법하게 전대한 경우 전차인이 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건에 대해 전대차 종료 시 매수청구를 할 수 있다고 정하고 있고, 이 조문 역시 제652조 열거 목록에 포함되어 있습니다. 전대차가 섞인 임대차 구조에서 특약을 설계할 때는 임차인뿐 아니라 전차인의 권리까지 함께 살펴야 하는 이유입니다.

이 3단계는 상가법 판정에 가려 실무에서 종종 빠뜨리기 쉬운 단계입니다. 상가임대차보호법만 확인하고 넘어가면 민법이 별도로 걸어둔 강행규정을 놓칠 수 있으므로, 특약 하나를 검토할 때는 상가법과 민법 두 갈래를 모두 짚어보는 습관이 필요합니다. 특히 상가임대차보호법이 적용되지 않는 범위의 임대차, 예를 들어 보증금액을 초과하는 상가나 상가법이 정한 사업자등록 대상이 아닌 임대차라 하더라도 민법 제652조 열거조문은 별도로 작동한다는 점을 잊지 말아야 합니다.

자주 걸리는 특약 3가지, 3단계 판정으로 보면

앞서 정리한 판정 순서를 실제로 자주 보는 특약 세 가지에 대입해 보겠습니다. 같은 3단계 틀을 쓰더라도 특약마다 걸리는 지점이 다르다는 것을 확인할 수 있습니다.

이렇게 같은 '포기 특약'이라도 어느 조문 계통에서 걸리는지가 다릅니다. 갱신요구권·권리금 회수기회 포기는 상가법 1·2단계 흐름을 따라가야 하고, 부속물매수청구권 포기는 상가법 적용 여부와 관계없이 민법 3단계로 바로 넘어가 확인해야 합니다. 특약을 검토할 때 이 차이를 놓치면 엉뚱한 단계에서만 확인하고 다른 단계를 빠뜨리기 쉽습니다.

원상복구 범위를 넓게 잡은 특약이나 중도해지 위약금 특약처럼 상가법·민법 어느 열거조문에도 딱 맞아떨어지지 않는 유형도 있습니다. 이런 문구는 앞의 세 가지처럼 특정 조문 하나로 바로 판정되기보다, 계약 전체 맥락에서 임차인에게 지나치게 불리한 결과를 낳는지를 함께 살펴야 합니다. 조문 하나로 답이 나오지 않는 특약일수록 혼자 판단하기보다 계약서 전체 조항을 함께 놓고 상담을 통해 개별적으로 짚어보는 편이 안전합니다.

강행규정을 위반한 특약이면 화해조항에서 통째로 빠지나요?

계약서에 강행규정 위반 소지가 있는 특약이 섞여 있다고 해서 반드시 계약 자체가 무효가 되거나, 화해조항에 아예 담을 수 없다고 단정할 일은 아닙니다. 다만 제소전화해 신청서에 그 문구를 그대로 화해조항으로 옮기면, 법원이 심사 과정에서 보정을 명할 수 있는 사유가 될 수 있습니다. 이 보정명령은 신청서 접수 직후가 아니라 재판부가 배정된 이후에 나오는 경우가 많아, 강행규정 위반 소지를 미리 걸러내지 않으면 그만큼 절차가 늦어질 수 있습니다.

그래서 실무에서는 강행규정 위반이 의심되는 특약을 무리하게 화해조항 문구로 그대로 옮기기보다, 앞서 살펴본 3단계 판정을 먼저 거쳐 문제 소지를 확인한 뒤 필요하면 문구를 다시 설계하는 방식을 권합니다. 특히 임차인에게 불리한 방향으로 치우친 특약은 임차인이 화해기일에서 동의하지 않을 가능성도 있어, 애초에 균형 잡힌 조항으로 다듬는 편이 성립 가능성을 높이는 길이기도 합니다.

임대인 입장에서는 '내가 원하는 문구를 최대한 많이 담아야 유리하다'고 생각하기 쉽지만, 화해가 성립되지 않으면 애초에 화해조서 자체를 얻을 수 없다는 점을 함께 고려해야 합니다. 강행규정에 어긋나는 문구를 고집하다가 임차인이 화해기일 출석을 거부하거나 동의하지 않으면, 결국 소제기신청 등 다른 절차로 넘어가야 할 수도 있습니다. 처음부터 유효성이 분명한 조항으로 설계하는 편이 시간과 비용 양쪽에서 더 유리한 경우가 많습니다.

반대로 판정 결과 문제가 없는 특약이라면 화해조항으로 옮기는 데 걸림돌이 없습니다. 결국 이 3단계 판정의 실익은 '무엇을 빼야 하는가'보다 '무엇은 그대로 넣어도 되는지를 먼저 가려낸다'는 데 있습니다.

강행규정 위반 소지를 뒤늦게 발견하면 생기는 문제는 단순히 문구 하나를 고치는 데서 끝나지 않습니다. 신청서를 이미 접수한 뒤라면 보정 요구에 맞춰 화해조항 전체 구성을 다시 검토해야 할 수 있고, 이는 화해기일 지정이나 당사자 간 조율 일정에도 영향을 줄 수 있습니다. 반면 신청 전 단계에서 미리 걸러내면 이런 되돌림 없이 한 번에 진행할 수 있습니다.

그래서 저희 사무소는 신청서를 접수하기 전, 계약서에 담긴 특약을 3단계 판정 틀에 맞춰 먼저 검토하는 과정을 거칩니다. 문제 소지가 있는 문구는 강행규정에 어긋나지 않는 범위에서 임대인과 임차인 모두가 받아들일 수 있는 표현으로 다시 다듬고, 문제가 없는 문구는 원래 취지를 살려 화해조항으로 그대로 옮기는 방식입니다.

화해조항으로 옮길 때 균형 있게 설계하는 방법

제소전화해는 신청인 혼자 만들 수 있는 문서가 아닙니다. 임차인이 화해기일에서 동의하지 않으면 애초에 성립하지 않기 때문에, 임대인에게만 유리한 조항을 밀어붙이기보다 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서로 설계하는 것이 원칙입니다. 이 원칙은 특약 판정 단계에서도 똑같이 적용됩니다. 강행규정에 걸릴 소지가 있는 문구를 억지로 관철하려다 화해 자체가 무산되는 것보다, 처음부터 유효성이 분명한 문구로 조항을 짜는 편이 결과적으로 더 빠릅니다.

실무 진행은 전화 상담으로 계약서와 특약 내용을 확인하는 데서 시작합니다. 이후 필요한 서류와 견적을 이메일로 안내받고, 비용을 입금하면 법원 접수부터 기일 출석, 화해조서 송달까지는 변호사가 대행합니다. 의뢰인이 직접 관여하는 부분은 상담부터 자료 제출까지이고, 화해기일에 직접 출석할 필요는 없습니다.

법도종합법률사무소는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 진행해온 경험을 바탕으로, 특약 문구 하나하나를 상가법과 민법 조문에 대조해 '집행되는 문구'로 설계하는 데 중점을 둡니다. 다만 화해조서가 성립된 이후 실제 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문·송달증명 발급까지 지원하는 형태로 역할을 나누고 있습니다.

신청서를 준비할 때는 화해조항 설계뿐 아니라 첨부서류도 함께 갖춰야 합니다. 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서가 기본이고, 목적물이 1층의 일부인 경우에는 도면도 반드시 첨부해야 합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 하고, 법인이라면 법인인감증명서와 법인등기부를 함께 준비합니다. 특약 유효성 검토와 서류 준비를 같은 상담 단계에서 함께 진행하면 이후 절차가 한결 매끄럽게 이어집니다.

화해조항 문구를 다시 설계하는 작업과 계약서 자체의 특약을 고치는 작업은 성격이 다릅니다. 계약서 특약은 임대인과 임차인이 임대차 관계 전체를 규율하기 위해 쓰는 문구이고, 화해조항은 그중 나중에 다툼이 생겼을 때 강제집행으로 곧바로 이어질 수 있도록 법원이 확인해주는 문구입니다. 그래서 계약서에는 남겨두되 화해조항에는 강행규정에 어긋나지 않는 범위로 축약해서 담는 방식이 쓰이기도 합니다. 이 조율 작업이 바로 화해조항 설계의 핵심입니다.

자주 묻는 질문