임대인이 계약서를 새로 쓰는 대신 "명도확약서"라는 한 장짜리 문서를 내밀며 서명을 요청하는 경우가 있습니다. 급하게 읽고 넘기기 쉬운 문서지만, 그 안에 담긴 문구 하나하나가 임차인의 권리에 영향을 줄 수 있습니다. 아래 상황 중 하나라도 해당한다면 이 글이 도움이 됩니다.

특히 상가 임대차에서는 임대인이 확약서를 먼저 마련해 오는 경우가 많다 보니, 임차인 입장에서는 문구를 하나하나 따져보기보다 "다들 이렇게 하니까"라는 생각으로 서명부터 하게 되는 경우가 적지 않습니다. 그러나 확약서는 임대인이 원하는 방향으로 작성돼 있을 가능성이 있는 문서이므로, 임차인 스스로 확인할 지점을 미리 알아 두는 것이 중요합니다. 이 글은 그동안 안내해 드린 명도확약서 관련 글들과 달리, 서명하는 임차인의 관점에서 무엇을 확인해야 하는지에 초점을 맞췄습니다.

• 임대인이 계약서 대신 명도확약서라는 서류부터 내밀며 서명을 요청하는 경우
• 이미 서명은 했는데 그 문구가 실제로 어떤 효력을 갖는지 나중에야 궁금해진 경우
• 임대차 만료가 다가오는데 갱신요구권이나 권리금 회수기회 이야기 없이 확약서부터 나온 경우
• 확약서를 공증까지 받아두자는 제안을 받았는데 그 의미를 정확히 모르는 경우

명도확약서, 서명만으로 강제집행이 가능할까

민사집행법 제56조는 그 밖의 집행권원으로 다섯 가지를 열거하고 있습니다. 1호 항고로만 불복을 신청할 수 있는 재판, 2호 가집행의 선고가 있는 재판, 3호 확정된 지급명령, 4호 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것, 5호 소송상의 화해, 청구의 인낙 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것입니다. 명도확약서에 임대인과 임차인이 각자 서명한 것만으로는 이 다섯 가지 어디에도 속하지 않습니다.

특히 4호는 금전이나 대체물, 유가증권의 급여를 목적으로 한 청구에만 해당하는 것이어서, 건물을 비우고 넘겨준다는 명도 의무 자체는 이 공정증서만으로는 집행권원이 되지 못합니다. 명도 의무까지 강제집행할 수 있는 문서를 만들려면 별도의 근거가 필요한데, 그중 하나가 공증인법이 정한 임차건물 인도 공정증서입니다.

임대인이 확약서를 공증까지 받아두자고 제안하는 경우도 있습니다. 이때는 공증인법 제56조의3①을 확인해야 합니다. 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다. 즉 인도·반환 시점을 6개월 넘게 앞두고 미리 받아 둔 공정증서이거나, 금전 지급 부분에 강제집행 승낙 합의가 빠져 있는 공정증서는 이 요건을 충족하지 못했을 가능성이 있습니다.

결국 확약서라는 종이 자체는 집행권원이 아니고, 공증을 받는다 해도 시기와 내용이 공증인법이 정한 요건에 맞아야 비로소 집행권원으로서 의미를 갖게 됩니다. 서명을 요청받은 임차인이라면 이 구조를 먼저 이해한 뒤, 뒤에서 살펴볼 7가지 문구를 하나씩 점검하는 것이 순서입니다.

민사집행법 제56조 3호의 확정된 지급명령과 비교해 보면 차이가 더 분명해집니다. 지급명령은 법원이 채권자의 신청에 따라 심리를 거쳐 발령하고, 채무자가 이의하지 않으면 확정되어 집행권원이 되는 절차입니다. 반면 명도확약서는 법원을 거치지 않고 당사자끼리 작성한 문서이므로, 아무리 서명·날인이 뚜렷하고 도장을 여러 개 찍었다 해도 그 자체로는 법원의 심사를 거친 것이 아니라는 점에서 근본적인 차이가 있습니다.

확약서·합의서·각서, 이름이 달라도 확인할 것은 같다

임대인에 따라 같은 성격의 문서를 "명도확약서" 외에 "명도이행각서", "임대차종료합의서", "명도합의서" 같은 다른 이름으로 부르기도 합니다. 문서 제목이 무엇이든 법원을 거치지 않고 당사자끼리 서명한 사문서라는 본질은 다르지 않습니다. 제목만 보고 "각서니까 확약서보다 약하다" 또는 "합의서니까 더 강하다"는 식으로 판단할 근거는 없습니다.

중요한 것은 문서 제목이 아니라 안에 적힌 구체적인 문구 내용입니다. 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 포기시키는 문구, 부속물매수청구권을 포기시키는 문구, 보증금 반환과 명도의 동시이행 여부, 위약금과 원상복구 범위, 명도 기한 표시 방식, 서명 권한까지 — 앞서 정리한 7가지 확인 지점은 문서 이름과 관계없이 똑같이 적용됩니다. 즉 문서 표지에 어떤 제목이 붙어 있든, 안에 적힌 문장을 하나씩 뜯어 읽어야 실제로 임차인에게 불리한 부분이 있는지 알 수 있다는 뜻입니다.

따라서 임대인이 "이건 확약서가 아니라 그냥 합의서라 가볍게 서명해도 된다"고 설명하더라도, 문서 제목만으로 안심할 이유는 없습니다. 오히려 제목이 낯설수록 안에 어떤 문구가 들어 있는지 처음부터 끝까지 직접 읽어 보는 것이 중요합니다. 서명 전에 임대인에게 사본을 미리 받아 시간을 두고 읽어 보겠다고 요청하는 것도 방법입니다. 그 자리에서 곧바로 서명해야 할 만큼 급한 문서는 드물고, 하루이틀 시간을 두고 검토한다고 해서 임차인에게 불리해지는 경우는 흔치 않습니다.

서명 전 확인할 문구 7가지 한눈에 보기

확약서 양식은 임대인마다 조금씩 다르지만, 실제로 문제가 되는 지점은 대체로 비슷합니다. 아래 표에 담긴 7가지 문구를 항목별로 짚어 두면, 서명 전 무엇을 다시 확인해야 하는지 가늠할 수 있습니다.

표에 담긴 7가지는 크게 세 갈래로 나뉩니다. ①·②는 임차인의 법률상 권리를 포기시키는 문구이고, ③은 시설투자 회수와 관련된 문구이며, ④부터 ⑦까지는 명도 실행 단계에서 실무적으로 다툼이 생기기 쉬운 문구입니다. 아래에서 각 항목을 조문 근거와 함께 순서대로 살펴보겠습니다. 표를 훑어보는 것만으로도 어떤 문구가 자신의 상황과 관련이 있는지 대략 가늠할 수 있지만, 실제 판단은 확약서 전체 맥락과 계약 조건을 함께 봐야 정확해집니다.

문구 ①·② — 갱신요구권과 권리금 회수기회를 포기하게 하는 조항

이 두 권리를 포기하는 특약이 확약서에 들어 있다면 상가법 제15조를 함께 확인해야 합니다. 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있기 때문입니다. 다만 확약서에 적힌 포기 문구가 실제로 '임차인에게 불리한 것'에 해당하는지, 어떤 사정에서 서명하게 됐는지는 사안마다 달라질 수 있어 이 글만으로 단정하기는 어렵습니다. 갱신 거절 사유가 실제로 존재하는 상황에서 확약서를 받은 것인지에 따라서도 결론이 달라질 수 있습니다.

그래서 이런 문구를 발견했다면 서명 전에 문구를 그대로 사진으로 남겨 두고, 구체적인 사정에 맞춰 확인을 받아 보는 편이 안전합니다. 서명 이후라도 문구 자체와 서명 경위를 함께 정리해 두면 이후 상담 시 판단에 도움이 됩니다.

실무에서는 이 두 문구가 확약서 안에서 하나로 뭉뚱그려져 있는 경우도 많습니다. 예를 들어 "임차인은 갱신요구권 및 권리금과 관련한 일체의 권리를 포기한다"는 식으로 한 문장에 두 권리가 함께 적혀 있으면, 어느 부분이 갱신요구권에 관한 것이고 어느 부분이 권리금에 관한 것인지 구분하기 어려워집니다. 이렇게 포괄적으로 적힌 문구를 발견했다면, 두 권리를 각각 나누어 어떤 사유로 포기를 요구받았는지 임대인에게 구체적으로 물어보는 것이 좋습니다.

문구 ③ — 부속물매수청구권을 포기하게 하는 조항

인테리어나 냉난방 설비, 간판처럼 직접 설치한 시설이 있는 임차인이라면 "시설물 일체를 포기하고 원상회복 없이 나간다"는 식의 문구를 눈여겨봐야 합니다. 민법 제646조①은 건물 기타 공작물의 임차인이 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이 있는 때에는 임대차 종료 시 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정합니다. ②는 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해서도 같은 권리가 인정된다고 정하고 있습니다.

이 매수청구권을 포기하게 하는 특약도 강행규정의 적용을 받습니다. 민법 제652조는 제627조·제628조·제631조·제635조·제638조·제640조·제641조·제643조부터 제647조까지 열거된 조문에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 무효라고 정하고 있고, 부속물매수청구권을 정한 제646조도 이 열거 조문에 포함됩니다.

다만 이 조항이 실제로 무효가 되는지는 '임차인에게 불리한 것'이라는 요건 판단이 먼저 이루어져야 하는 문제이므로, 앞서 본 갱신요구권·권리금 회수기회 포기 문구와 마찬가지로 개별 사안에서 결론이 달라질 수 있다는 점을 전제로 접근해야 합니다. 임대인의 동의를 얻어 설치한 시설인지, 확약서에 어떤 표현으로 적혀 있는지에 따라서도 확인해야 할 내용이 달라집니다.

확약서에 서명하기 전 설치 당시 임대인의 동의 여부를 뒷받침할 자료, 예를 들어 문자메시지나 계약서 특약 사항을 함께 챙겨 두면 이후 문구의 효력을 다툴 때 근거가 될 수 있습니다. 이미 서명을 했더라도 이런 자료를 정리해 두는 것은 여전히 의미가 있습니다.

업종에 따라 부속물의 범위도 달라집니다. 카페나 식당이라면 주방 설비, 사무실이라면 파티션이나 냉난방 설비, 매장이라면 진열대나 간판이 부속물에 해당할 수 있습니다. 확약서에 "시설 일체 포기"라고만 적혀 있다면 그 범위가 구체적으로 어떤 물건까지 가리키는지부터 임대인에게 확인해 두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다.

문구 ④ — 보증금 반환과 명도의 동시이행이 빠졌는지

네 번째로 확인할 것은 확약서에 "보증금을 돌려받기 전이라도 정해진 날짜에 무조건 비운다"는 취지의 문구만 있고, 보증금 반환과 명도를 동시에 이행한다는 문구가 빠져 있지는 않은지입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있어, 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 명도의무는 원칙적으로 동시이행 관계에 있습니다.

만약 확약서에 "보증금 지급 여부와 관계없이 정해진 날짜까지 반드시 비운다"는 문구만 들어 있다면, 이는 원칙적인 동시이행 관계를 임차인에게 불리하게 바꾸는 문구일 수 있습니다. 반대로 보증금 반환이 늦어지는 상황을 대비해 "보증금을 지급받음과 동시에 인도한다"는 문구를 확약서에 명확히 넣어 두면 임차인 입장에서 안전판이 됩니다.

명도 기한을 표시하는 방식도 함께 살펴야 합니다. 확약서에 특정 날짜만 적혀 있는지, 보증금 지급과 동시라는 조건이 함께 적혀 있는지에 따라 이후 실제로 문제가 생겼을 때 각 문구가 뜻하는 바가 달라질 수 있으므로, 두 가지 표현이 뒤섞여 있지 않은지 꼼꼼히 봐야 합니다.

이 부분이 불명확한 확약서는 나중에 "언제, 어떤 조건으로 비우기로 한 것이냐"를 두고 다시 다툼이 생길 여지가 큽니다. 서명 전이라면 이 문구를 구체적으로 다시 확인받고, 필요하면 동시이행 문구를 직접 추가해 달라고 요청하는 것이 좋습니다.

문구 ⑤·⑥·⑦ — 위약금·원상복구, 명도 기한, 서명 권한

⑤부터 ⑦까지는 앞의 네 항목보다 상대적으로 실무적인 문제이지만, 실제 분쟁에서는 오히려 이 부분의 표현이 모호해 다툼이 생기는 경우가 적지 않습니다. 문구 하나하나를 소리 내어 읽어 보면서 빠진 조건이 없는지 점검하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 특히 확약서가 한 장짜리 서식으로 짧게 만들어진 경우일수록 여백에 손글씨로 특약이 덧붙는 일이 많은데, 인쇄된 문구와 손으로 적은 특약이 서로 어긋나지 않는지도 함께 살펴야 합니다.

임대인이 자주 하는 말, 그대로 믿어도 될까

확약서와 화해조서, 나란히 놓고 비교하면

7가지 문구를 하나씩 확인하는 것도 중요하지만, 애초에 확약서와 제소전화해조서가 어떤 지점에서 다른지 나란히 놓고 보면 왜 이 체크리스트가 필요한지 더 분명해집니다.

물론 제소전화해도 만능은 아닙니다. 신청부터 조서 성립까지 시간이 걸리고, 화해조항 설계 과정에서 임대인과 임차인 양쪽의 의견을 조율해야 합니다. 그럼에도 서명만으로 효력이 불확실한 확약서보다는, 절차를 거쳐 확정판결과 같은 효력을 갖는 화해조서 쪽이 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 되는 경우가 많습니다. 특히 명도 시점, 보증금 반환, 위약금처럼 앞서 살펴본 7가지 문구가 애초부터 화해조항 안에 균형 있게 자리 잡고 있다면, 확약서 단계에서 반복해서 확인해야 했던 수고 자체가 줄어듭니다.

확약서 대신, 양쪽을 지키는 균형 조서로

명도확약서는 작성이 간단하다는 장점이 있지만, 앞서 본 것처럼 그 자체로는 강제집행력이 없고 문구 하나하나의 효력도 사안에 따라 달라질 수 있어 안정성이 떨어집니다. 반대로 제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 신청하는 절차이고, 성립되면 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖습니다.

무엇보다 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립되지 않는다는 점에서, 임대인이 일방적으로 내미는 확약서와는 출발점이 다릅니다. 화해조항 역시 협의를 거쳐 설계하는 것이므로, 갱신요구권·권리금 회수기회·부속물매수청구권처럼 강행규정이 걸린 부분을 처음부터 양쪽이 함께 확인하며 정리해 둘 수 있습니다.

이미 확약서를 받아 둔 임대인이라 해도, 계약 종료를 앞두고 있다면 확약서의 문구를 제소전화해 신청서의 화해조항으로 다시 정리하는 편이 이후 명도나 보증금 반환을 둘러싼 다툼을 줄이는 방법이 될 수 있습니다. 임차인 입장에서도 일방적인 포기 문구가 담긴 확약서보다는, 양쪽이 함께 확인한 화해조항이 훨씬 안전합니다.

확약서에 이미 서명했는데 그 내용이 걱정된다면 문구를 그대로 들고 전화상담(02-591-2334)을 받아보는 것이 먼저입니다. 서명 전이라면 이 글의 7가지 문구를 기준으로 임대인과 다시 조율한 뒤, 제소전화해로 전환하는 방안까지 함께 검토해 볼 수 있습니다.

결국 확약서를 받아 든 임차인이 가장 먼저 해야 할 일은 서명 여부를 급하게 정하는 것이 아니라, 문서를 처음부터 끝까지 천천히 읽고 7가지 문구가 어떻게 표현돼 있는지 하나씩 짚어보는 것입니다. 그 과정에서 확인이 필요한 부분이 나오면 임대인에게 바로 수정을 요청하거나, 확약서 대신 제소전화해 절차로 진행하는 방안을 함께 제안해 볼 수 있습니다. 어느 쪽을 택하든, 문구를 정확히 이해한 상태에서 결정하는 것과 그렇지 않은 상태에서 서명하는 것은 이후 상황이 크게 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문