임대차 계약을 앞두고 "공증부터 받아두면 안전하다"는 말을 듣고 서류를 준비하시는 임대인과 임차인이 많습니다. 그런데 정작 공증인법이 정한 촉탁 방식과 집행문 발급 절차를 제대로 짚지 않은 채 진행하면, 애써 만든 공정증서가 다투어지거나 원하는 시점에 집행문조차 받지 못하는 상황이 생길 수 있습니다. 아래 체크리스트로 자신의 상황을 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

• 중개사나 건물관리인 한 사람이 임대인·임차인 양쪽 위임장을 모두 들고 공증사무소에 가려 한다.
• "공증만 받아두면 필요할 때 바로 강제집행할 수 있다"고 알고 있었는데, 실제 집행문 발급 절차는 확인해 본 적이 없다.
• 계약을 체결하는 지금 시점에 명도까지 담보하는 공증을 받으려 한다.

임대차 공증, 계약할 때 바로 쓸 수 있나요

임대차 공증은 임대인과 임차인이 합의한 내용을 공증인 앞에서 공정증서로 만들어 두는 절차를 말합니다. 공증인법 제56조의3①은 공증인이 건물이나 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대해 강제집행을 승낙하는 취지를 적은 공정증서를 작성할 수 있다고 정합니다. 여기까지만 보면 계약을 체결하는 시점에 바로 이런 공정증서를 만들어 두면 될 것처럼 보입니다.

그런데 같은 항의 단서가 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서에는 별도 제한을 둡니다. 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계가 끝나 임차건물을 인도하거나 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다는 것입니다. 계약을 새로 체결하는 시점은 임대차가 아직 시작도 하지 않은 때이므로, 이 '인도·반환 전 6개월 이내'라는 시간적 요건을 애초에 충족할 수 없습니다.

그래서 실무에서는 계약과 동시에 명도까지 담보하려는 임대인에게 공증 대신 제소전화해를 안내하는 경우가 많습니다. 제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자가 법원에 화해를 신청하고 판사가 지정한 화해기일에 출석해 화해조항을 확정하는 절차로, 화해가 성립해 조서에 적히면 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 계약 체결 시점의 시간적 제한이라는 벽에 부딪히지 않고, 임대차 기간 전체를 아우르는 집행권원을 미리 마련해 둘 수 있다는 점에서 차이가 있습니다.

다만 이 글에서 강조하고 싶은 것은 시점 문제 자체보다, 임대차가 끝나갈 무렵 실제로 임대차 공증을 진행할 수 있게 되었을 때조차 자주 놓치는 두 가지 실무 함정입니다. 아래에서 차례로 살펴보겠습니다.

여기서 한 가지 더 짚어 둘 점은, 임대차 공증이 다루는 대상이 상가든 주택이든 조문상 요건 자체는 동일하게 적용된다는 것입니다. 공증인법 제56조의3①은 임차건물이라고만 표현할 뿐 상가와 주택을 구분하지 않으므로, 인도·반환 전 6개월 이내라는 시간적 요건과 뒤에서 볼 쌍방대리 금지·집행문 허가 절차는 상가 임대차든 주택 임대차든 똑같이 적용됩니다. 다만 실무에서는 임대차 종료 시점이 다가오는 상가 임대인이 밀린 차임과 명도를 함께 담보하려는 목적으로 이 공증을 검토하는 경우가 상대적으로 많은 편입니다.

또한 임대차가 진행되는 도중이라면, 공증을 준비하기 전에 실제로 인도·반환이 임박한 시점인지부터 먼저 따져 보아야 합니다. 예를 들어 계약 갱신이 예정되어 있어 당장 임대차 관계가 끝날 일이 없는 상황이라면, 공정증서를 작성하려 해도 '인도·반환하기 전 6개월 이내'라는 요건 자체가 충족되지 않아 애초에 작성할 수 없습니다. 이런 시점 계산을 건너뛴 채 공증사무소부터 찾았다가 요건 미비를 뒤늦게 안내받는 경우도 실무에서 종종 발생합니다.

함정① 한쪽이 양쪽을 대리해 촉탁하면 안 됩니다

공증인법 제56조의3②은 제1항에 따른 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 임대인이 임차인을 대신 대리해서 촉탁할 수 없고, 중개사나 관리인 한 사람이 임대인의 위임장과 임차인의 위임장을 동시에 들고 가서 양쪽을 모두 대리하는 방식으로 촉탁하는 것도 이 조문이 막고 있는 형태입니다.

왜 이런 제한을 두었는지 생각해 보면, 공정증서에 담기는 '강제집행을 승낙하는 취지'는 상대방에게 매우 큰 부담이 되는 의사표시이기 때문입니다. 한 사람이 양쪽을 대리하면 어느 한쪽의 이익이 다른 쪽에게 유리하게 반영될 위험이 있고, 실제로는 한쪽의 의사만 반영된 문서인데도 마치 쌍방이 대등하게 협의한 것처럼 보이는 결과가 생길 수 있습니다. 이해가 상반될 수 있는 두 당사자를 한 사람이 동시에 대리하는 구조 자체를 아예 금지해 이런 위험을 사전에 차단하려는 취지로 이해할 수 있습니다.

실무에서는 임대인 측 직원이나 중개를 담당한 공인중개사가 "제가 양쪽 서류를 다 챙겨서 공증사무소에 다녀오겠습니다"라고 나서는 경우가 드물지 않습니다. 계약 당사자 입장에서는 번거로운 절차를 대신 처리해 준다는 점에서 반가운 제안처럼 들리지만, 그 사람이 임대인과 임차인 양쪽의 위임장을 모두 지니고 촉탁하는 순간 조문이 금지하는 쌍방대리 형태에 해당할 수 있습니다.

그렇다면 이 조문을 위반한 채 만들어진 공정증서는 어떻게 될까요. 조문이 촉탁 단계의 대리 방식 자체를 금지하고 있으므로, 이 금지를 어기고 촉탁된 공정증서의 효력이 다투어질 여지가 있다는 점은 짚을 수 있습니다. 다만 구체적으로 어떤 사정에서 효력이 어떻게 판단될지는 사안마다 다를 수 있는 영역이라 이 글에서 단정하지는 않겠습니다. 중요한 것은 애초에 이런 다툼의 씨앗을 남기지 않도록, 임대인과 임차인이 각자 자신을 대리할 사람을 별도로 세우거나 본인이 직접 촉탁 절차에 참여하는 방식으로 진행하는 것입니다.

실무에서 헷갈리기 쉬운 사례를 몇 가지 더 짚어 보겠습니다. 첫째, 건물 관리업체 직원이 임대인으로부터만 위임을 받아 임대인 쪽 대리인으로 참여하고, 임차인은 본인이 직접 나와 촉탁하는 경우는 조문이 금지하는 쌍방대리에 해당하지 않습니다. 각자 별도의 지위에서 참여했기 때문입니다. 둘째, 부부나 가족이 공동임대인인 경우 그중 한 사람이 나머지 공동임대인을 대리해 임대인 쪽을 대표하는 것은 '임대인 대 임차인'이라는 쌍방 구도와는 다른 문제이므로 별도로 검토해야 할 사안이지, 조문이 직접 규율하는 임대인·임차인 간 쌍방대리 금지와 곧바로 같은 국면은 아닙니다. 셋째, 공인중개사가 계약 중개 과정에서 양쪽의 의사를 확인해 계약서 초안을 작성해 주는 것과, 공증 촉탁 단계에서 양쪽의 위임장을 모두 들고 대리인으로 서는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 중개 단계의 조력과 공증 촉탁 단계의 대리는 구분해서 판단해야 합니다.

결국 핵심은 '누가 서류를 대신 챙겨 주느냐'가 아니라 '누가 촉탁 행위 자체를 누구의 이름으로 하느냐'입니다. 편의를 위해 한 사람에게 전권을 위임하기보다, 임대인과 임차인 각자가 촉탁 단계에서는 자신의 이름으로 참여하거나 각자의 대리인을 세우는 방식을 원칙으로 삼는 것이 안전합니다.

실무적으로는 공증을 진행하기 며칠 전 미리 촉탁 방식을 정리해 두는 것이 도움이 됩니다. 임대인과 임차인이 각각 누구를 대리인으로 세울지, 아니면 본인이 직접 참여할지를 미리 정하고, 위임장에는 각 대리인이 대리하는 당사자가 한쪽뿐이라는 점이 분명히 드러나도록 작성해 두면 됩니다. 계약이 여러 건 얽혀 있거나 공동임대인·공동임차인이 있는 복잡한 사안일수록 이 부분을 미리 정리해 두지 않으면 공증 당일 현장에서 대리 관계가 뒤엉키는 상황이 생기기 쉽습니다. 애매한 부분이 있다면 공증을 진행하기 전에 미리 변호사와 함께 위임 구조를 점검해 보시는 것을 권해 드립니다.

함정② 공정증서가 나와도 집행문은 자동으로 나오지 않습니다

공증인법 제56조의3③은 제1항에 따른 공정증서가 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다고 정합니다. 즉 건물이나 토지의 인도·반환을 승낙하는 취지가 담긴 이 공정증서는 원래대로라면 금전·대체물·유가증권의 급여를 목적으로 하는 청구에만 집행권원으로 인정되는 공정증서의 일반적인 범위를 넘어서, 건물·토지의 인도라는 부동산 관련 청구에 대해서도 예외적으로 집행권원이 되는 것입니다.

여기까지만 알고 있으면 공정증서 한 장이면 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있다고 오해하기 쉽습니다. 하지만 같은 조 ④항은 집행권원으로 보는 이 증서에 대한 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이, 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여한다고 정합니다. 공증인이 스스로 판단해서 곧바로 집행문을 내어주는 것이 아니라, 법원의 허가라는 한 단계를 반드시 거쳐야 하는 구조입니다.

더 나아가 조문은 지방법원 단독판사가 허가 여부를 결정하기 위해 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있다고도 정합니다. 즉 상대방이 집행문 발급에 이의를 제기하거나 사실관계에 다툼이 있는 경우에는, 법원이 당사자를 불러 사정을 확인하는 절차까지 거칠 수 있다는 뜻입니다. 서류만 갖추면 즉시 처리되는 행정적 절차가 아니라, 법원의 판단이 개입하는 사법적 절차라는 점을 미리 알아 두어야 급할 때 당황하지 않습니다.

이 지점에서 임대인들이 자주 놓치는 부분이 하나 더 있습니다. 집행문 허가 권한을 가진 법원이 '공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원'이라는 점입니다. 임대차 목적물이 있는 지역과 공증인의 사무소 소재지가 다를 수 있으므로, 나중에 집행문 허가를 신청할 때 어느 법원이 관할인지 미리 확인해 두지 않으면 절차가 지체될 수 있습니다. 공증을 진행할 공증인을 정할 때부터 이 점을 함께 고려해 두면, 이후 집행 단계에서 관할 문제로 시간을 허비하는 상황을 줄일 수 있습니다.

정리하면 임대차 공증은 ①작성 시점(인도·반환 전 6개월 이내)이라는 문턱, ②촉탁 방식(쌍방대리 금지)이라는 문턱, ③집행문 발급(법원 허가)이라는 문턱, 이렇게 세 단계의 문턱을 모두 넘어야 비로소 실제 강제집행으로 이어지는 서류입니다. 한 단계라도 놓치면 애써 준비한 공증이 힘을 발휘하지 못할 수 있습니다.

집행문 허가 절차에서 실제로 어떤 일이 벌어지는지 조금 더 구체적으로 보겠습니다. 채권자(대개 임대인)가 공증인에게 집행문 부여를 신청하면, 공증인은 이를 곧바로 발급하는 것이 아니라 자신의 사무소 소재지를 관할하는 지방법원 단독판사에게 허가를 구하는 절차를 거칩니다. 판사는 서류상 소명만으로 허가 여부를 판단할 수도 있지만, 조문이 명시적으로 심문 가능성을 열어 두고 있는 만큼 사안에 다툼의 소지가 있다고 보이면 당사자 본인이나 대리인을 불러 사실관계를 직접 확인하려 할 수 있습니다.

이 심문 절차가 열리면 공정증서를 준비해 둔 시점과 실제로 집행문을 손에 쥐는 시점 사이에 상당한 시간차가 생길 수 있습니다. 임차인이 인도를 미루면서 시간을 벌려는 의도로 이의를 제기하는 경우도 실무에서 배제할 수 없습니다. 그래서 임대차 공증을 준비하는 임대인이라면 집행문 발급 신청 이후에도 곧바로 강제집행에 들어가지 못할 가능성을 염두에 두고, 명도가 시급한 상황일수록 더 이른 시점부터 서류와 절차를 점검해 두는 것이 바람직합니다.

공정증서와 화해조서, 집행력의 뿌리가 다릅니다

임대차 공증(공정증서)과 제소전화해(화해조서)는 둘 다 '확정판결 없이도 강제집행을 할 수 있는 문서'라는 결과만 보면 비슷해 보입니다. 그러나 그 집행력이 생기는 근거와 과정은 서로 다릅니다. 공정증서는 공증인이라는 사인(私人)이 당사자의 촉탁을 받아 작성하는 문서이기 때문에, 공증인법이 예외적으로 집행권원 지위를 인정해 주면서도(③) 집행문 발급 단계에서는 법원의 허가라는 별도 통제를 두고 있습니다. 반면 제소전화해는 처음부터 법원이 개입하는 절차입니다.

제소전화해는 신청 단계부터 판사가 지정하는 화해기일에 당사자(또는 대리인)가 출석해 화해조항을 확정하고, 그 내용이 조서에 적히는 순간 그 조서 자체가 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 법원이라는 중립적 기관이 절차 전체에 관여하기 때문에, 공정증서처럼 사후에 촉탁 방식의 적법성이나 집행문 발급 허가 여부를 따로 다툴 여지가 상대적으로 적습니다. 다만 화해가 성립하려면 임차인의 동의가 반드시 필요하고, 강행법규를 위반하는 조항은 조서에 담을 수 없어 보정 사유가 되는 등 제소전화해 나름의 요건도 있다는 점은 함께 알아 두셔야 합니다.

바꿔 말하면 임대차 공증은 '작성은 비교적 간단하지만 촉탁 방식과 집행문 발급이라는 사후 문턱이 있는 제도'이고, 제소전화해는 '화해기일 출석이라는 절차를 한 번 거치지만 조서 성립 자체로 곧바로 확정판결과 같은 효력을 얻는 제도'라고 정리할 수 있습니다. 어느 쪽이 더 유리한지는 임대차의 남은 기간, 인도·반환 시점까지의 여유, 임차인과의 협의 가능성 등 구체적인 사정에 따라 달라지므로, 두 제도의 구조적 차이를 이해한 상태에서 사안에 맞게 선택하시는 것이 바람직합니다.

공정증서에 강제집행 승낙 문구만 있으면 바로 집행할 수 있나요

많은 분들이 공정증서에 "강제집행을 승낙한다"는 문구가 들어 있으면 그 자체로 언제든 집행관을 불러 집행에 들어갈 수 있다고 생각하십니다. 그러나 앞서 살펴본 대로 공증인법 제56조의3④은 이 문서가 집행권원으로 인정되더라도 집행문은 별도로, 그것도 법원의 허가를 받아 발급된다고 정하고 있습니다. 승낙 문구가 있다는 것과 실제로 집행문을 손에 쥐는 것은 별개의 단계라는 점을 구분해야 합니다.

또한 집행문 발급 신청 단계에서 상대방이 이의를 제기하거나 사실관계를 다투면, 지방법원 단독판사가 당사자 본인이나 대리인을 심문하는 절차가 열릴 수 있습니다. 이 과정에서 시간이 소요될 수 있고, 그 사이 상대방이 다른 대응에 나설 여지도 생깁니다. 결국 공정증서를 준비해 둔 것과 실제 강제집행에 들어가기까지는 여러 단계가 남아 있다는 점을 미리 이해하고 계셔야 실제 상황에서 당황하지 않으실 수 있습니다.

임대인이 흔히 하는 오해 바로잡기

임대차 공증 전에 확인할 체크리스트

임대차 공증을 실제로 진행하기 전, 아래 세 가지 항목만이라도 미리 짚어 두면 뒤늦게 문서가 무력화되는 상황을 상당 부분 예방할 수 있습니다. 각 항목은 앞서 설명드린 세 가지 문턱과 그대로 대응합니다. 세 가지 중 어느 하나라도 애매하다는 생각이 든다면, 공증사무소를 예약하기 전에 먼저 변호사와 함께 서류와 절차를 점검해 보시는 편이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

계약 시점이라면 제소전화해를 함께 준비하시는 이유

지금까지 살펴본 두 가지 함정, 즉 쌍방대리 금지와 집행문 허가 절차는 임대차 공증을 실제로 진행할 수 있는 단계, 다시 말해 임대차 종료가 가까워진 시점에 해당하는 이야기입니다. 그런데 임대인 입장에서는 계약을 체결하는 바로 이 시점부터 임차인의 연체나 명도 지연 위험을 미리 대비하고 싶은 경우가 많습니다. 이때 활용하는 제도가 제소전화해입니다.

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 당사자 일방이 법원에 신청하면 판사가 화해기일을 지정하고, 그 기일에 당사자(또는 특별수권을 받은 소송대리인)가 출석해 화해조항을 확정하는 절차입니다. 화해가 성립해 조서에 적히면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 임차인의 동의 없이는 성립될 수 없기 때문에 임대인만을 위한 일방적 제도가 아니라 양쪽의 입장을 함께 반영하는 균형 잡힌 조서를 지향합니다. 강행법규에 위반되는 조항, 예를 들어 임차인의 권리금 회수 기회를 아예 포기시키는 조항 같은 것은 조서에 담을 수 없어 보정 사유가 되는데, 이 보정명령은 재판부가 사건을 배정받은 뒤에 나온다는 점도 참고하시기 바랍니다.

법도종합법률사무소는 제소전화해를 15년 넘게 다루어 오면서 3,600건 이상 직접 화해를 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 단순히 조서를 만드는 데 그치지 않고 실제 강제집행 단계까지 염두에 둔 화해조항을 설계합니다. 전화상담으로 상황을 말씀해 주시면 필요한 서류(임대차계약서 사본, 등기사항증명서, 건축물대장, 위임장과 인감증명서 등)와 절차를 안내해 드리고, 이후 이메일로 자료를 주고받으며 진행합니다. 의뢰인이 직접 화해기일에 출석할 필요는 없고, 비용 안내는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

특히 임대차 공증이 다루기 어려운 부분, 즉 계약 체결 시점부터 명도와 밀린 차임을 함께 대비하고 싶은 임대인이라면 이 시점 차이가 실무상 더 중요하게 작용합니다. 화해조항에는 임차인이 차임을 일정 횟수 이상 연체하면 곧바로 명도 집행에 들어갈 수 있도록 설계해 두는 방식이 흔히 쓰이는데, 이런 즉시 집행 조건을 조서에 미리 담아 두면 실제로 연체가 쌓였을 때 별도의 소송 없이 화해조서만으로 절차를 진행할 수 있다는 것이 제소전화해의 실질적인 이점입니다. 다만 이런 조항 역시 임차인의 동의 없이는 조서에 담을 수 없고, 강행법규를 침해하는 방향으로 설계되면 보정 대상이 될 수 있으므로 조항 하나하나를 신중하게 검토해야 합니다.

자주 묻는 질문