상가 임대차 계약을 앞두고 임대차 계약서 공증 비용부터 검색하시는 분들이 많습니다. 그런데 정작 확인해야 할 첫 질문은 비용이 아니라, 지금 이 계약서로 건물 인도를 담보하는 공정증서를 만들 수 있는 시점인가 하는 것입니다. 공증인법이 정한 요건을 확인하지 않은 채 공증사무소부터 찾았다가, 계약 당일에는 원하는 문서를 만들 수 없다는 사실을 뒤늦게 듣는 경우가 적지 않습니다.

이 글은 이 문제를 알아보시는 분들이 가장 먼저 부딪히는 시점의 문제를 조문 그대로 짚어드립니다. 비용 산정이나 항목별 구성이 아니라, "지금 작성할 수 있는가"라는 선행 질문에 집중합니다. 아래 항목 중 하나라도 해당된다면 이 글이 도움이 될 것입니다.

이런 오해가 생기는 이유는 단순합니다. 공증이라는 단어 자체가 "공적으로 확인받았다"는 인상을 주고, 실제로 금전소비대차나 각서 공증처럼 시점 제한 없이 만들 수 있는 공정증서도 존재하기 때문입니다. 하지만 건물이나 임차건물의 인도·반환을 강제집행으로 담보하는 공정증서는 공증인법 제56조의3이라는 별도 조문의 적용을 받고, 이 조문만이 시점과 문구 요건을 함께 요구합니다. 다른 종류의 공증과 같은 기준으로 생각하면 계약 시점에 오해가 생기기 쉽습니다.

특히 상가 임대차에서는 계약 체결 시점에 임차인의 신용 상태를 확실히 알기 어렵다는 이유로, 임대인 쪽에서 먼저 "공증부터 받아두자"고 제안하는 경우가 많습니다. 그 제안 자체는 명도를 미리 대비하겠다는 방향에서 합리적이지만, 정작 그 시점에 작성할 수 있는 문서가 무엇인지를 먼저 확인하지 않으면 준비한 절차가 헛수고가 될 수 있습니다. 아래 체크리스트로 지금 상황을 먼저 점검해 보시기 바랍니다.

임대인뿐 아니라 임차인 쪽에서도 "공증에 협조해야 하나, 제소전화해에 협조해야 하나"를 두고 혼란스러워하시는 경우가 있습니다. 결국 두 제도 모두 임대인이 일방적으로 완성할 수 있는 절차가 아니라, 공정증서는 쌍방대리조차 금지될 만큼 각자의 의사가 분명히 확인되어야 하고, 제소전화해는 화해기일에 상대방이 동의해야만 성립한다는 공통점이 있습니다. 어느 쪽이든 계약 상대방의 협조가 전제된다는 점을 미리 이해하고 계약 협상 단계에서부터 이 부분을 안내해 두시면 절차가 한결 수월하게 진행됩니다.

• 새 임대차 계약을 앞두고 명도 안전장치부터 마련하고 싶다.
• 공증 비용을 검색했지만, 지금 이 문서를 받을 수 있는 시점인지가 불확실하다.
• "공증만 받으면 언제든 명도가 가능하다"는 말을 그대로 믿고 있었다.
• 계약 체결과 동시에 화해조서로 명도·차임 지급을 함께 확정해 두고 싶다.

임대차 계약서 공증 비용, 그 전에 물어야 할 질문

임대차 계약서 공증 비용을 안내하는 자료들은 대부분 항목별 구성이나 효력 비교에 집중합니다. 하지만 건물이나 임차건물의 인도·반환을 강제집행으로 담보하는 공정증서는 아무 때나 만들 수 있는 서류가 아닙니다. 이 문서의 작성 가능 여부는 공증인법 제56조의3이라는 조문 하나가 정하고 있고, 이 조문을 확인하지 않으면 비용을 아무리 정확히 계산해도 소용이 없습니다.

공증인법 제56조의3①은 공증인이 건물이나 토지, 그 밖에 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대해 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다고 정합니다. 여기까지만 보면 건물 인도를 담보하는 공정증서는 언제든 만들 수 있는 것처럼 읽힙니다. 그런데 바로 이어지는 단서가 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서에는 별도의 조건을 붙이고 있습니다.

이 단서 문장 하나가 임대차 계약서 공증 비용을 검색하는 분들이 가장 먼저 확인해야 할 조건입니다. 임차건물 인도·반환에 관한 공정증서는 임대차 관계가 종료되어 실제로 인도·반환이 이루어지기 전 6개월이라는 짧은 창 안에서만 작성할 수 있고, 그 밖의 시점에는 이 조문에 근거한 공정증서 자체를 만들 수 없습니다.

왜 이렇게 시점을 좁혀 두었는지도 함께 이해해 두시면 도움이 됩니다. 건물 인도를 강제집행으로 담보하는 공정증서는 임차인의 점유를 곧바로 박탈할 수 있는 힘을 가진 문서입니다. 임대차가 막 시작되는 단계에서 이런 문서를 폭넓게 허용하면 임차인의 지위가 지나치게 불안정해질 수 있으므로, 실제로 계약관계가 끝나가는 국면으로 좁혀 두는 것이 이 단서의 취지라고 이해할 수 있습니다. 따라서 이 요건은 절차상 번거로움을 위한 장치가 아니라, 임차인 보호와 강제집행의 신속성 사이에서 법이 그어 둔 균형선에 가깝습니다.

계약을 맺는 날, 건물 인도 공정증서를 바로 받을 수 있나요?

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로는 받을 수 없습니다. 공증인법 제56조의3①단서가 요구하는 6개월이라는 기간은 임대차 관계가 종료되어 임차건물을 인도·반환하기 전을 기준으로 계산됩니다. 그런데 계약을 맺는 날은 임대차 관계가 이제 막 시작되는 시점이고, 종료도 인도·반환도 아직 일어나지 않은 상태입니다. 종료 시점 자체가 특정되지 않았으니, 그 종료를 원인으로 한 인도·반환 전 6개월이라는 기간 계산이 성립할 수 없는 구조입니다.

이는 단순히 실무 관행이 아니라 조문 문언 자체가 만들어 둔 시점 제한입니다. 계약 체결일과 임대차 종료·인도 예정일 사이의 간격이 통상 6개월을 훨씬 넘는다는 점에서, 계약 당일에 이 공정증서를 촉탁하더라도 공증인이 요건 미비를 이유로 작성을 거절하는 것이 자연스러운 결과입니다. 공증 비용부터 먼저 문의하셨던 분들이 이 단계에서 다시 상담을 요청하시는 경우가 실무에서 반복됩니다.

물론 계약이 갱신 국면에 접어들어 실제 종료·인도 예정일이 6개월 이내로 다가온 상태라면 사정이 달라질 수 있습니다. 다만 이 경우에도 종료 원인과 인도·반환 예정 시점이 구체적으로 특정되어야 하고, 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 개별적으로 확인이 필요한 영역입니다. 계약을 새로 체결하는 시점이라면 이 요건을 충족하지 못한다고 보고 다른 대안을 함께 검토하시는 것이 안전합니다.

임대차 계약 갱신 시점이라면 요건이 달라질까요

여기까지 읽으면 "그럼 계약을 새로 맺을 때가 아니라 갱신할 때는 어떨까"라는 질문이 자연스럽게 따라옵니다. 갱신 국면에서는 임대차 관계의 종료 시점이 계약 체결 초기보다 훨씬 더 구체적으로 다가와 있을 수 있습니다. 예컨대 임대차기간 만료를 앞두고 임차인이 연장을 원하지 않거나, 쌍방이 이번 계약을 마지막으로 종료하기로 합의한 상태라면, 실제 인도·반환 예정일이 6개월 이내로 좁혀져 있을 가능성이 있습니다.

다만 이 경우에도 공증인법 제56조의3①단서가 요구하는 두 요건, 즉 인도·반환 전 6개월 이내라는 시점 요건과 금원 지급에 대한 강제집행 승낙 합의가 함께 포함되어야 한다는 요건은 그대로 적용됩니다. 갱신 국면이라고 해서 요건이 완화되는 것이 아니라, 단지 시점 요건을 충족할 가능성이 계약 초기보다 높아질 뿐입니다. 종료 원인과 인도·반환 예정일이 명확하게 특정되어 있는지, 실제로 6개월 이내인지는 그때마다 다시 확인해야 하는 사항입니다.

반대로 갱신 시점이라 하더라도 만료일까지 아직 6개월 이상 남아 있는 상태라면, 계약을 처음 체결할 때와 마찬가지로 이 조문에 근거한 공정증서를 작성할 수 없습니다. 갱신 협상을 시작했다는 사실 자체가 요건을 충족시켜 주는 것은 아니므로, "갱신 중이니 공증부터 받아두자"는 판단만으로 진행하기보다는 실제 인도·반환 예정 시점을 기준으로 다시 계산해 보시는 것이 안전합니다. 이 부분은 사안마다 사실관계가 달라 개별적으로 확인이 필요한 영역입니다.

공정증서에는 반드시 들어가야 하는 문구까지 있습니다

공증인법 제56조의3①단서를 자세히 보면 시점 요건 외에 또 하나의 조건이 붙어 있습니다. 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있어야 한다는 부분입니다. 즉 건물 인도만 강제집행을 승낙하는 문구로는 부족하고, 임차인이 부담할 금전 지급(예를 들어 밀린 차임이나 원상회복 비용 등)에 대해서도 함께 강제집행을 승낙하는 합의가 증서 안에 들어가 있어야 이 조문에 따른 공정증서로 인정됩니다.

이 두 요건은 각각 따로 판단되는 것이 아니라 함께 충족되어야 합니다. 시점 요건(인도·반환 전 6개월 이내)만 맞고 금원 지급 강제집행 승낙 문구가 빠져 있다면 역시 제56조의3에 따른 공정증서로 작성될 수 없습니다. 공증사무소에 문의하실 때 이 문구가 실제로 증서에 반영되는지까지 함께 확인하셔야 하는 이유입니다.

아울러 같은 조 ②항은 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나, 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 임대인 측 담당자나 중개사 한 사람이 양쪽을 대신해 공정증서 작성을 촉탁하는 관행은 이 쌍방대리 금지 규정과 충돌할 수 있으므로, 임대인과 임차인이 각자의 의사로 절차에 참여하고 있는지도 함께 점검할 부분입니다.

이렇게 요건을 나열해 보면 건물 인도 공정증서는 생각보다 만들기 까다로운 문서라는 인상을 받으실 수 있습니다. 실제로 그렇습니다. 시점 요건과 문구 요건이 동시에 충족되어야 하고, 쌍방대리 금지까지 지켜야 하다 보니, 계약 초기에 이 문서를 활용하려는 시도는 대부분 시점 요건에서부터 막히게 됩니다. 비용부터 알아보시던 분들이 이 단계에서 방향을 바꿔 제소전화해를 문의하시는 이유가 여기에 있습니다.

그럼 계약 시점에는 무엇으로 대비해야 할까요?

계약을 체결하는 시점에는 건물 인도 공정증서(공증인법 제56조의3)로 명도를 담보할 수 없다는 점이 확인되었다면, 남는 방법은 제소전화해입니다. 제소전화해는 민사상 다툼이 소송으로 번지기 전에 당사자 일방이 법원에 화해를 신청하고, 판사가 지정한 화해기일에 양쪽이 출석해 화해조항에 합의하면 그 내용이 조서에 기재되는 절차입니다. 이렇게 성립된 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다.

제소전화해는 공정증서와 달리 인도·반환 전 6개월이라는 시점 제한이 걸려 있지 않으므로, 계약을 체결하는 당일에도 신청 자체는 가능합니다. 다만 화해가 성립하려면 상대방인 임차인이 화해기일에 출석해 화해조항에 동의해야 하므로, 임대인이 원하는 내용을 일방적으로 확정하는 제도가 아니라 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서라는 점이 이 제도의 핵심입니다.

즉 이 비용을 검토하시던 흐름에서, 계약 시점의 대안은 같은 공증이 아니라 성격이 다른 법원 절차라는 점을 먼저 이해하셔야 합니다. 명칭에 '공증'이 들어가지 않는다고 해서 신뢰도가 낮은 절차가 아니라, 오히려 법원이 관여해 조서를 작성한다는 점에서 절차적 무게가 다릅니다.

제소전화해를 계약 시점에 활용할 때 흔히 나오는 걱정은 "상대방이 동의해 주지 않으면 어떡하나"입니다. 실제로 화해기일에 임차인이 출석하지 않거나 화해조항에 동의하지 않으면 화해는 성립되지 않은 것으로 처리될 수 있습니다. 다만 계약을 새로 체결하는 단계에서는 임차인 입장에서도 계약 자체를 성사시키기 위해 화해 절차에 협조하는 경우가 많고, 화해조항 역시 임대인에게만 유리한 내용이 아니라 임차인의 권리도 함께 반영해 설계하는 것이 원칙이라는 점에서 협조를 이끌어내기가 아주 어려운 절차는 아닙니다.

공정증서와 제소전화해조서, 어디서 갈라지는가

같은 '명도 대비'라는 목적을 두고도 두 제도는 근거 조문과 작성 절차가 전혀 다릅니다. 아래에서 작성 시점, 대리 방식, 집행문 발급 절차를 기준으로 나란히 비교해 보겠습니다.

두 제도의 결정적인 차이는 집행문을 받는 절차에서도 드러납니다. 공정증서는 공증인이 곧바로 집행문을 내주는 것이 아니라, 증서를 보존하는 공증인 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아야 집행문이 부여됩니다. 이 허가 절차에서 법원 단독판사는 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수도 있습니다. 임대차 계약서 공증 비용만 계산하고 이 절차적 단계를 놓치면, 실제 집행 단계에서 예상하지 못한 시간이 더 걸릴 수 있다는 점도 함께 알아두셔야 합니다.

또한 공정증서는 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 본다고 정하고 있는데, 이는 원래 민사집행법 제56조가 집행권원으로 나열한 목록에 이 공정증서가 당연히 포함되지 않기 때문에 공증인법이 별도로 집행권원성을 부여한 구조라는 의미입니다. 반면 제소전화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 화해가 조서에 적힌 그 자체로 확정판결과 같은 효력을 갖습니다. 근거 법률과 조문 구조가 서로 다른 만큼, 두 제도를 같은 성격의 서류로 뭉뚱그려 비교하기보다는 각각의 요건을 따로 확인하시는 것이 정확합니다.

계약 시점부터 준비하는 제소전화해 5단계

임대차 계약과 동시에 제소전화해를 진행하기로 하셨다면, 의뢰인이 실제로 관여하는 구간은 전체 절차 중 앞부분 세 단계뿐입니다. 화해기일 출석 자체는 변호사가 대행하므로 의뢰인이 법원에 나갈 필요가 없습니다.

제소전화해는 평균적으로 접수부터 조서 성립까지 약 6개월(사안에 따라 3~9개월) 정도가 걸립니다. 계약 체결과 거의 동시에 절차를 시작해 두면, 실제로 임차인의 차임 연체나 계약 위반이 문제 되는 시점보다 앞서 확정판결과 같은 효력의 조서를 갖춰 둘 수 있다는 점이 이 제도를 계약 초기에 활용하는 실무상 이유입니다.

5단계 가운데 의뢰인이 시간을 들여야 하는 부분은 사실상 1단계 전화상담뿐입니다. 이후 서류 준비와 접수, 기일 대응은 모두 변호사가 진행하므로, 임대인 입장에서는 계약 체결 준비와 화해조서 준비를 동시에 진행할 수 있습니다. 특히 공증 비용부터 알아보느라 시간을 쓰다가 정작 계약일이 임박해서야 대안을 찾는 경우가 있는데, 제소전화해는 절차 자체가 계약일과 맞물려도 무리 없이 진행할 수 있는 구조라는 점도 함께 알아두시면 좋습니다.

제소전화해 신청에 필요한 준비서류

공정증서 대신 제소전화해로 방향을 바꾸신다면, 준비할 서류의 종류도 함께 확인해 두시는 것이 좋습니다. 핵심은 신청서 자체보다 화해조항을 어떻게 설계하느냐이지만, 첨부서류가 갖춰지지 않으면 접수 단계에서 절차가 늦어질 수 있습니다.

서류 자체는 목록으로 보면 단순해 보이지만, 위임장에 인감이 누락되거나 관할합의서 문구가 어긋나면 접수 단계에서 보정 요청을 받아 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 전화상담 단계에서 서류 목록을 먼저 확인받고 준비하시는 것을 권해드립니다.

서류를 준비하실 때 가장 자주 놓치는 항목은 위임장의 인감입니다. 위임장은 임대인용과 임차인용 각 1부씩, 총 2부가 필요하고 각각 인감을 날인한 뒤 인감증명서를 첨부해야 합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하며, 법인이 당사자라면 개인 인감증명서가 아니라 법인인감증명서와 법인등기부를 함께 준비해야 한다는 점도 꼭 기억해 두셔야 합니다. 도면은 임차 목적물이 건물 1층 전체가 아니라 일부에 한정될 때만 필요하므로, 임차 목적물의 범위를 계약서에서 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다.

공정증서와 제소전화해, 함께 준비해도 될까요

두 제도는 서로 배척하는 관계가 아니라 시점을 나누어 함께 쓸 수 있는 관계에 가깝습니다. 계약을 체결하는 시점에는 제소전화해로 명도와 금전 지급에 관한 화해조서를 먼저 갖추어 두고, 이후 실제로 임대차 관계가 종료되어 인도·반환 시점이 6개월 이내로 다가오면 그때 별도로 건물 인도 공정증서를 추가로 검토하는 방식도 이론적으로는 가능합니다.

다만 화해조서로 이미 확정판결과 같은 효력을 갖추어 두었다면, 같은 목적을 위해 별도의 공정증서를 다시 만들 실익이 크지 않은 경우가 대부분입니다. 두 절차 모두 비용과 시간이 드는 절차이므로, 계약 시점에 어떤 제도를 선택할지는 임대차 조건과 임차인의 협조 가능성을 함께 고려해 상담을 통해 정하시는 것이 효율적입니다. 공정증서 비용과 제소전화해 절차 비용을 각각 따로 알아보시기보다, 지금 시점에 어느 쪽이 실제로 작성 가능한지를 먼저 확인하신 뒤 하나의 절차로 방향을 잡으시길 권해드립니다. 두 절차를 오가며 시간을 들이는 것보다, 처음부터 시점 요건에 맞는 절차 하나를 선택해 진행하시는 편이 결과적으로 더 빠릅니다.

실무에서는 임대인이 두 제도의 이름만 듣고 "둘 다 준비해 두면 더 안전하지 않을까"라고 문의하시는 경우도 있습니다. 안전을 중복으로 확보하고 싶은 마음은 이해가 가지만, 화해조서가 이미 확정판결과 같은 효력을 갖고 있는 이상 그 위에 공정증서를 추가로 얹는다고 해서 집행력이 더 강해지는 것은 아닙니다. 오히려 두 절차를 동시에 준비하며 시간과 비용을 이중으로 들이기보다, 지금 시점에 맞는 하나의 절차에 집중하시는 편이 실질적으로 더 나은 선택인 경우가 많습니다.

정리하면, 공정증서와 제소전화해는 "더 좋은 제도"와 "덜 좋은 제도"의 관계가 아니라 "지금 쓸 수 있는 제도"와 "나중에 쓸 수 있는 제도"의 관계입니다. 계약을 앞둔 지금 시점이라면 시점 제한이 없는 제소전화해부터 검토하시는 것이 현실적인 순서이고, 임대차 계약서 공증 비용은 실제로 인도·반환 시점이 가까워졌을 때 다시 확인하셔도 늦지 않습니다.

자주 묻는 질문