이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

제소전화해로 상당한 보상 합의 명도 조항을 준비하는 임대인들이 가장 자주 놓치는 지점은, 협상 테이블에서 합의한 내용과 화해조서에 실제로 적히는 문구가 다르면 나중에 집행 단계에서 그대로 발목을 잡는다는 사실입니다. 아래 다섯 가지 중 하나라도 해당된다면, 이어지는 내용을 끝까지 확인해 보시기 바랍니다.

• 임차인에게 보상금을 주고 내보내기로 구두로는 합의했지만, 계약서나 화해조서에 어떤 문구로 남겨야 안전한지 막막하신 임대인
• 상가건물 임대차보호법상 갱신거절 사유인 '상당한 보상'이 정확히 무엇을 뜻하는지, 정해진 금액 기준이 있는지 궁금하신 분
• 보상금 지급과 명도 중 어느 쪽을 먼저 이행해야 안전한지, 동시에 처리해도 되는지 판단이 서지 않는 분
• 보상 합의와 함께 권리금 포기 문구까지 화해조서에 함께 넣어도 되는지 걱정되는 분
• 보상금을 줬는데도 임차인이 정해진 날짜에 나가지 않을 경우 어떤 절차로 넘어가는지 미리 알아두고 싶은 분

이 중 하나라도 해당되신다면, 상당한 보상 합의를 상가건물 임대차보호법이 정한 갱신거절 사유의 틀 안에서 어떻게 화해조서 조항으로 옮겨야 하는지부터 순서대로 짚어보겠습니다. 특히 보상금 액수가 크거나 명도 시점이 촉박한 경우일수록, 협상 초기 단계부터 화해조서를 염두에 두고 조건을 정리해 두는 편이 나중에 절차를 단순하게 만듭니다.

상당한 보상 합의, 화해조서에는 어떻게 담아야 하나

'상당한 보상'은 법에 금액이 정해져 있을까

상가건물 임대차보호법 제10조①은 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하면서, 그 예외인 1호부터 8호까지를 함께 나열하고 있습니다. 이 가운데 3호는 '서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우'를 갱신거절 사유로 인정합니다. 조문은 보상의 액수나 산정 기준을 따로 정해 두지 않고 있어, '상당한'이라는 표현이 구체적으로 어느 수준을 뜻하는지는 조문만으로는 알 수 없습니다.

문언을 보면 '제공한 경우'라고 되어 있어, 단순히 보상을 지급하겠다고 약속하는 단계에 그치지 않고 실제로 보상이 이루어진 상태를 전제로 하는 것으로 읽힐 여지가 있습니다. 다만 약속 단계나 일부 지급 단계에서도 3호에 해당하는지는 개별 사안의 사실관계에 따라 다투어질 수 있는 부분이라, 이 글에서 단정적인 결론을 내리기는 어렵습니다.

3호에 해당하는 보상 합의가 이루어지면 권리금 회수기회 보호 쟁점도 함께 정리되는 구조로 이어질 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4① 단서는 '다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다'고 정하고 있어, 제10조①의 갱신거절 사유가 있으면 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 못하도록 하는 규정 자체가 적용되지 않기 때문입니다.

또 하나 함께 확인할 부분은 임차인의 갱신요구권 자체가 무한정 인정되는 권리가 아니라는 점입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조②는 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고 있습니다. 따라서 남은 갱신요구 기간이 얼마나 되는지에 따라 3호 합의로 갱신요구를 정리하려는 임대인의 실익도 달라질 수 있습니다.

실무적으로는 '상당한'의 판단을 둘러싼 다툼의 여지를 줄이기 위해, 협상 과정에서 오간 금액과 조건을 문서로 남겨 두고 그 내용을 화해신청서의 청구원인이나 화해조항에 구체적으로 반영해 두는 편이 안전합니다.

이처럼 '상당한'의 판단 기준이 조문에 명시되어 있지 않다 보니, 같은 금액이라도 임대차 기간이나 업종, 영업 상황에 따라 상당성 평가가 달라질 수 있습니다. 화해조서를 준비하실 때는 합의에 이르게 된 경위와 금액이 정해진 배경을 함께 정리해 두시는 것을 권해 드립니다.

보상 합의는 언제 이루어져야 효과가 있을까

상가건물 임대차보호법 제10조①은 임대인이 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 3호의 상당한 보상 합의는 이 갱신거절 의무에 대한 예외 사유 중 하나로 자리잡고 있어, 임차인이 갱신을 요구하더라도 3호에 해당하는 합의가 있었다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있는 구조입니다.

실무적으로 문제가 되는 시점은 임차인의 갱신요구가 들어오기 전에 보상 합의를 마쳐 두었는지, 아니면 갱신요구가 이미 들어온 뒤에 뒤늦게 보상을 제시했는지입니다. 조문 자체는 합의와 보상 제공의 선후 관계를 별도로 규정하고 있지 않지만, 갱신요구권 행사 시점과 보상 합의 시점의 전후 관계가 불명확하면 뒤에 다툼의 소지가 될 수 있어 이 글에서 단정적으로 결론을 내리기는 어렵습니다.

만약 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않은 채 6개월에서 1개월 전 기간이 그대로 지나가면, 상가건물 임대차보호법 제10조④에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 법정갱신이 성립하고 존속기간은 1년으로 봅니다. 따라서 상당한 보상 합의로 임대차 관계를 정리하려는 임대인이라면, 이 통지 기간을 넘기기 전에 합의 내용을 화해조서에까지 반영해 두는 것이 안전합니다.

화해조서 자체는 민사소송법 제385조①에 따라 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 신청하는 절차이므로, 보상 합의가 이루어졌다는 사실과 그 합의에 따른 명도·지급 의무를 청구원인과 화해조항에 구체적으로 반영해 두어야 나중에 조서의 내용만으로도 합의의 경위를 확인할 수 있습니다. 상당한 보상 합의 명도 조항이 3호가 정한 갱신거절 사유로서의 성격을 갖는다는 점을 화해조항의 문구에 함께 남겨 두는 것도 같은 이유에서 권해 드리는 방법입니다.

동시이행으로 설계할까, 선이행으로 설계할까

상당한 보상 합의를 화해조항으로 옮길 때 가장 먼저 정해야 하는 것은 보상금 지급과 명도의 시간적 순서입니다. 크게 두 가지 설계 방식이 있고, 어느 쪽을 고르느냐에 따라 뒤에 강제집행을 신청할 때 준비해야 할 서류와 증명 방법이 달라집니다.

실무에서는 두 방식을 완전히 나누지 않고, 보상금 일부는 먼저 지급하고 나머지 잔액과 명도를 동시이행으로 묶는 혼합형 조항을 쓰는 경우도 있습니다. 이때는 선지급 부분에는 확정기한형의 논리를, 잔액과 명도 부분에는 동시이행형의 논리를 각각 적용하게 되므로, 조항을 항목별로 나누어 각각의 집행 개시 요건을 따로 표시해 두어야 뒤에 혼동이 생기지 않습니다.

민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방의 채무이행 제공이 있을 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정하고 있는데, 화해조서에 동시이행 문구를 넣는 것은 이 조문이 정한 항변권의 취지를 조서 문언으로 미리 명확히 해 두는 성격을 갖는다고 볼 수 있습니다. 다만 조서에 적히는 문구는 이 항변권을 소개하는 수준을 넘어, 어떤 사실이 확인되면 이행된 것으로 볼지까지 구체적으로 특정해 두어야 집행 단계에서 다툼의 여지가 줄어듭니다.

설계 전에 확인해야 할 3가지

동시이행형과 확정기한형 중 어느 쪽을 고르든, 화해조항을 작성하기 전에 아래 세 가지는 반드시 구체적으로 정해 두어야 합니다. 막연하게 '보상금 지급 후 명도'라고만 적으면 해석이 갈릴 수 있습니다. 세 가지를 미리 정리해 두면 화해기일에서 법원이 조항 문구를 확인할 때도 수정 없이 그대로 성립될 가능성이 높아집니다.

세 가지 모두를 조항에 구체적으로 담아 두면, 실제로 보상금이 늦어지거나 명도가 미뤄지는 상황이 생기더라도 화해조서만으로 다음 절차를 바로 진행할 수 있습니다. 반대로 세 가지 중 하나라도 막연하게 적혀 있으면, 정작 필요한 순간에 조서가 아니라 별도의 소송을 다시 준비해야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다.

보상금을 못 받거나 명도가 안 될 때는 어떻게 되나

설계 방식에 따라 정해 둔 조항이 실제로 지켜지지 않을 때, 각 당사자가 밟는 절차는 다음과 같이 근거 조문이 다릅니다. 아래 표로 정리했습니다. 표에 정리된 네 가지 상황은 서로 별개의 절차이므로, 한 조항 안에 여러 방식을 뒤섞어 적으면 어느 조문을 근거로 집행을 신청해야 하는지가 불명확해질 수 있습니다.

표에서 보듯, 같은 상당한 보상 합의라도 조항을 어떻게 설계했는지에 따라 집행 단계에서 준비해야 하는 서류와 증명 방법이 완전히 달라집니다. 목적물이 아닌 동산이 남아 있는 경우에는 민사집행법 제258조③에 따라 집행관이 이를 제거해 채무자에게 인도하도록 되어 있으므로, 명도 조항을 설계할 때 동산 처리까지 함께 정리해 두는 것이 좋습니다. 채무자와 함께 사는 친족이나 대리인, 고용인도 없는 경우에는 제258조⑤에 따라 집행관이 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하도록 되어 있어, 잔류 동산이 예상되는 사안이라면 이 부분도 미리 염두에 두시는 것이 좋습니다.

임대인 입장에서는 명도가 이루어지지 않을 때의 절차를, 임차인 입장에서는 보상금을 받지 못할 때의 절차를 각각 미리 알아 두면, 조항을 설계하는 단계에서부터 상대방이 어떤 방식으로 이행을 확인하려 하는지를 고려해 조건을 정할 수 있습니다. 특히 보상금이 계좌 이체로 지급되는 경우가 많은 만큼, 입금 확인을 어떤 자료로 증명할지도 조항 설계 단계에서 함께 정리해 두는 것이 좋습니다.

권리금 포기 문구까지 함께 넣어도 될까

상당한 보상 합의와 별개로, 임차인의 권리금 회수기회 자체를 조서에서 완전히 포기시키는 문구까지 함께 넣고 싶어 하는 임대인들이 있습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다.

3호 합의로 갱신거절 사유가 인정되면 권리금 회수기회 보호 규정 자체가 적용되지 않는 구조로 이어질 수 있다는 점은 앞서 살펴본 대로입니다. 다만 이는 제10조①3호 요건이 실제로 충족되었을 때의 이야기이고, 그와 별도로 임차인에게 일방적으로 불리한 포기 문구를 조서에 추가로 담는다면 제15조에 저촉될 가능성이 남습니다. 이런 문구가 그대로 실리면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

보상금과 별도로 임대인이 이후 새로운 임차인에게서 권리금이나 그 밖의 금전을 받는 경우도 종종 문제로 제기됩니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4③에 따른 손해배상과 임대인의 별도 신규임대차 체결·금전 수수는 조문상 서로를 금지하는 관계로 규정되어 있지 않습니다. '이중으로 이득을 봤으니 무조건 문제'라는 식의 단정적인 결론은 사안마다 달라질 수 있어 조심스럽게 접근해야 하고, 그 결과가 부당한 이득에 해당하는지는 민법 제741조가 정한 부당이득 법리로 별도로 살펴볼 문제입니다.

결국 보상 합의 조항을 설계할 때는 3호 요건 충족 여부, 권리금 관련 문구를 별도로 넣을지 여부, 이후 재임대 계획까지 한 번에 염두에 두고 조항을 정리해 두는 것이 뒤에 생기는 분쟁을 줄이는 방법입니다.

한 가지 더 유의할 점은, 상당한 보상을 매개로 한 합의가 상가건물 임대차보호법 제10조①3호가 정한 갱신거절 사유로서의 성격을 갖는지, 아니면 당사자끼리 임대차 관계를 끝내기로 하는 일반적인 합의와 구분 없이 진행되는지를 명확히 해 두는 것입니다. 화해조항에 3호에 해당하는 취지를 분명히 기재해 두면, 이후 임차인이 다시 갱신을 요구하거나 권리금 회수기회를 주장하는 상황이 생기더라도 조서의 문언으로 합의의 성격과 경위를 확인할 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4④에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 보상 합의와 권리금 손해배상 청구권이 함께 문제 되는 사안이라면, 이 3년의 기간도 함께 염두에 두고 조서 문구와 이후 대응을 준비해 두시는 것이 좋습니다.

비용과 절차는 얼마나 걸리나

상당한 보상 합의 명도 조항을 담은 제소전화해는 일반적인 명도 조항과 절차 자체는 크게 다르지 않습니다. 다만 보상금 지급이라는 임대인의 의무가 하나 더 추가되는 만큼, 화해조항을 준비하는 단계에서 검토할 내용이 한 가지 더 늘어난다고 보시면 됩니다.

저희 사무소 기준으로 쌍방 대리인 선임 구조에서 월 임대료 1,000만원 미만인 경우 70만원, 1,000만원 이상인 경우 100만원(부가가치세 별도)의 변호사 보수 체계를 두고 있고, 여기에 인지대·송달료 등 법원에 납부하는 실비가 별도로 듭니다. 법원 실비는 사건마다 달라 구체적인 금액을 이 글에서 안내해 드리기는 어렵고, 상담을 통해 사안별로 안내해 드리고 있습니다.

관할합의서를 활용하면 임대인·임차인의 주소지와 관계없이 전국 어디서나 같은 비용 구조로 진행할 수 있습니다. 신청서 접수부터 화해조서 수령까지 소요되는 기간은 평균적으로 6개월 정도이며, 사안에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 달라질 수 있습니다.

절차는 크게 전화 상담, 이메일을 통한 자료 제출과 견적 확인, 비용 입금, 법원 접수, 화해기일 출석과 조서 수령의 다섯 단계로 진행되며, 의뢰인이 직접 움직여야 하는 부분은 상담과 자료 제출, 비용 확인 정도이고 화해기일에는 대리인이 출석하므로 임대인이 직접 법원에 나가야 하는 부담은 크지 않습니다.

보상 합의가 들어간 사안은 일반 명도 조항만 있는 사안보다 화해조항을 검토하는 데 시간이 조금 더 걸릴 수 있습니다. 보상금의 지급 방법과 시기, 명도 시점, 미이행 시 절차까지 세 가지를 모두 조항에 반영해야 하기 때문인데, 처음 상담 단계에서 이 세 가지를 미리 정리해 오시면 신청서 작성 기간을 단축하는 데 도움이 됩니다.

보상 합의부터 집행까지, 5단계로 정리하면

상당한 보상 합의를 실제로 화해조서로 완성하기까지의 흐름을 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

이 다섯 단계 중 가장 중요한 것은 두 번째인 조항 설계 단계입니다. 합의된 내용을 문서에 그대로 옮기기만 해서는 집행이 되지 않을 수 있고, 처음부터 어느 조문을 근거로 집행할지를 염두에 두고 문구를 다듬어야 실제로 작동하는 조서가 됩니다. 화해기일에 출석하는 것은 의뢰인이 아니라 대리인이므로, 임대인이 직접 법원에 나가 문구를 다시 조율해야 하는 부담은 크지 않지만, 그만큼 출석 전 단계에서 조항을 꼼꼼히 검토해 두는 과정이 중요합니다.

정리하면, 조항 설계의 핵심은 무엇인가

제소전화해 상당한 보상 합의 명도 조항은 상가건물 임대차보호법 제10조①3호가 정한 갱신거절 사유를 기초로 하되, 화해조서에는 보상금 지급과 명도라는 두 가지 의무를 어떤 순서와 조건으로 이행할지를 구체적으로 담아야 실제로 작동합니다. 동시이행으로 설계하면 민사집행법 제41조①의 증명 요건이, 확정기한으로 설계하면 제40조①의 시일 경과 요건이 각각 집행의 기준이 되므로, 합의 초기 단계에서부터 어느 쪽으로 조항을 구성할지를 함께 검토해 두는 것이 뒤에 생기는 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

권리금 회수기회나 이후 재임대 계획처럼 함께 얽히는 쟁점이 있다면, 그 부분까지 한 번에 화해조서로 정리해 두는 편이 안전합니다. 임대인, 임차인 어느 쪽이든 보상 합의 단계에서 조서 문구까지 미리 준비해 두면, 이후 예정대로 이행이 이루어지지 않더라도 별도의 소송을 새로 준비하지 않고 화해조서만으로 다음 절차를 진행할 수 있다는 점이 제소전화해 제도의 가장 큰 실익입니다.

보상 합의 명도 조항은 협상 내용 자체보다 그 내용을 조서 문구로 옮기는 과정에서 결과가 갈리는 경우가 많습니다. 같은 합의라도 동시이행형으로 적었는지, 확정기한형으로 적었는지, 미이행 시 절차까지 예고해 두었는지에 따라 뒤에 강제집행 단계에서 준비해야 하는 서류와 시간이 달라지므로, 화해신청서를 작성하기 전에 이 글에서 정리한 조문별 요건을 한 번씩 대조해 보시길 권해 드립니다.

자주 묻는 질문

상당한 보상 합의 명도 조항과 관련해 상담에서 자주 나오는 질문 세 가지를 정리했습니다.