이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

제소전화해 조서를 받아 두었다는 이유만으로 강제집행이 저절로 이루어진다고 생각하는 임대인이 적지 않습니다. 그러나 화해조서 집행문 부여는 집행 전체 과정의 한 단계일 뿐이고, 그 앞뒤로 서로 다른 요건을 확인하는 절차가 따로 있습니다. 아래 상황 중 하나라도 해당한다면 이 글에서 그 이유를 순서대로 짚어 드립니다.

특히 조서 성립 당시에는 명도 시점과 보증금 정산을 한 조항에 함께 담는 경우가 많은데, 이렇게 여러 성격이 섞인 조항일수록 집행문 부여 단계와 집행 개시 단계에서 각각 무엇을 확인하는지를 미리 알아 두지 않으면 실제 집행을 신청하는 시점에 예상치 못한 서류를 다시 준비해야 하는 상황과 마주치기 쉽습니다. 이 글은 법원사무관등이 집행문을 내어주는 부여 단계와, 집행관·집행법원이 실제 집행을 시작하기 전에 다시 확인하는 개시 단계를 조문 순서대로 나누어 설명합니다.

• 화해조서와 집행문만 손에 쥐면 곧바로 강제집행이 시작되는 줄 알고 있었다.
• 조서에 보증금 반환과 명도를 동시이행으로 적었는데, 집행 신청 단계에서 무엇을 증명해야 하는지 모른다.
• 임대차 목적물의 소유자나 점유자가 조서 성립 뒤 바뀌어 집행문을 누구 이름으로 받아야 하는지 헷갈린다.
• 집행문을 이미 발급받았는데도 집행관 쪽에서 서류가 부족하다는 이야기를 들었다.

화해조서 집행문, 정확히 무엇을 증명하는 문서인가요

제소전화해가 성립하면 법원은 조서를 작성합니다. 민사소송법 제220조는 화해, 청구의 포기·인낙을 변론조서·변론준비기일조서에 적은 때에는 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고 있어, 제소전화해 조서 역시 성립과 동시에 확정판결과 같은 힘을 가지게 됩니다. 민사집행법 제56조는 그 밖의 집행권원을 열거하면서 5호에서 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 들고 있고, 화해조서는 여기에 해당하는 집행권원이 됩니다.

다만 집행권원이 있다는 사실과, 그 집행권원으로 실제 강제집행을 개시할 수 있는 상태라는 사실은 서로 다른 이야기입니다. 민사집행법 제28조 제1항은 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있다고 정하고 있습니다. 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대해서는 제58조 및 제59조가 규정하는 경우를 제외하고 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용한다고 정하므로, 화해조서에도 이 제28조 제1항의 원칙이 제57조가 준용하는 형태로 그대로 적용됩니다. 즉 화해조서만으로는 집행기관을 움직일 수 없고, 조서 위에 집행문이 덧붙여져야 비로소 집행력 있는 정본이 완성된다는 뜻입니다.

실무에서 마주치는 서류의 모습으로 바꿔 말하면, 법원에서 받아 보관하고 있는 조서 정본 자체는 아직 강제집행을 개시할 수 있는 완성된 서류가 아닙니다. 그 정본 끝부분에 법원사무관등이 집행문을 붙여 주어야 비로소 집행관이나 집행법원을 상대로 강제집행을 신청할 수 있는 상태가 됩니다. 조서를 받은 뒤 시간이 지났다고 해서 저절로 집행문이 붙는 것은 아니므로, 집행이 필요해지는 시점에는 별도로 부여 신청 절차를 거쳐야 한다는 점을 먼저 기억해 두시기 바랍니다.

화해조서와 확정판결, 집행문 요건은 같을까요

판결로 진행되는 일반 명도소송과 견주어 보면 화해조서의 특징이 더 분명해집니다. 민사집행법 제30조 제1항은 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어준다고 정하고 있습니다. 판결 절차라면 선고 이후 상소기간이 지나 확정되었는지, 또는 가집행선고가 붙어 있는지를 먼저 확인해야 하고, 항소가 제기되면 확정 시점이 그만큼 늦어집니다.

화해조서는 이 지점에서 다른 경로를 밟습니다. 민사소송법 제220조에 따라 조서는 성립과 동시에 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 별도의 상소기간 경과나 확정 절차를 다시 기다릴 필요가 없다는 점이 제소전화해 제도가 임대인들 사이에서 널리 활용되는 이유 가운데 하나입니다. 다만 이는 조서 자체의 효력이 판결 확정과 같은 수준에서 이미 갖추어져 있다는 의미이지, 집행문 부여 절차 자체를 건너뛸 수 있다는 뜻은 아닙니다. 제28조 제2항이 정한 법원사무관등의 신청·발급 절차는 화해조서에도 그대로 거쳐야 합니다.

정리하면, 판결과 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 갖추는 시점이 다를 뿐이고, 그 효력을 실제 집행으로 옮기기 위해 집행문을 받아야 한다는 절차 자체는 같습니다. 화해조서가 가지는 장점은 확정을 기다리는 시간을 줄여준다는 데 있는 것이지, 집행문 부여나 개시 단계의 확인 절차를 없애 주는 것은 아니라는 점을 함께 기억해 두시면 좋습니다. 임대인 입장에서는 이 차이를 계약 초기부터 이해해 두는 것이, 나중에 화해조항을 어떤 문구로 설계할지 결정하는 데도 도움이 됩니다.

집행문 부여 단계에서 법원사무관등이 확인하는 것

집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어주며, 소송기록이 상급심에 있는 경우에는 그 법원의 법원사무관등이 내어줍니다(제57조가 준용하는 제28조 제2항). 신청은 서면뿐 아니라 말로도 할 수 있다는 점이 제28조 제3항에 명시되어 있어, 접수창구에서 구술로 신청하는 경우도 절차상 문제가 없습니다. 그런데 이 단계에서 법원사무관등이 확인하는 내용은 조항의 유형에 따라 달라집니다.

조건부 조항과 승계형 조항은 여기서 한 단계 더 거칩니다. 재판을 집행하는 데 조건을 붙인 경우와 승계집행문의 경우에는 재판장의 명령이 있어야 집행문이 내어지고, 재판장은 그 명령에 앞서 서면이나 말로 채무자를 심문할 수 있습니다(제32조 제1항·제2항). 그 명령이 있었다는 사실은 집행문에 적어야 합니다(제32조 제3항). 실무에서는 이 과정을 서류 심사 단계로 이해하면 됩니다. 조건 성취를 뒷받침할 자료, 승계 관계를 보여주는 등기부나 가족관계 서류 등을 미리 준비해 두면 심문 절차가 지연되는 것을 줄일 수 있습니다. 단순형 조항이라 하더라도 조서 정본과 송달 사실을 확인할 수 있는 자료는 함께 챙겨 두는 것이 좋은데, 이는 뒤에서 살펴볼 개시 단계의 제39조 제1항 요건과도 그대로 이어지는 자료이기 때문입니다.

집행문 부여부터 집행관 개시까지, 순서로 보면

부여 단계와 개시 단계가 어떻게 이어지는지 순서로 정리하면 아래와 같습니다. 조서 성립 이후부터 실제 집행관이 움직이기까지 각 단계에서 확인되는 내용이 서로 다르다는 점을 흐름으로 확인해 보시기 바랍니다.

이렇게 일곱 단계를 나눠 보면 부여 단계는 2단계부터 5단계까지, 개시 단계는 6단계와 7단계에 걸쳐 있다는 것을 알 수 있습니다. 두 단계 사이에는 집행문을 손에 쥐는 순간이 놓여 있는데, 바로 이 지점에서 "이제 다 끝났다"는 오해가 자주 생깁니다. 다음 항목에서 그 오해를 조문으로 짚어 보겠습니다.

집행문을 받았다고 강제집행이 바로 시작되나요

민사집행법 제39조 제1항은 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 제57조가 준용하는 이 조항에서는 '판결'의 자리에 화해조서가 들어간다고 이해하면 됩니다. 같은 조 제2항은 채권자가 증명할 사실에 매인 집행이나 승계인을 위한·에 대한 집행에서는 집행문을 강제집행 개시 전에 채무자의 승계인에게 송달하여야 한다고 정하고, 제3항은 증명서에 의해 집행문을 내어준 때에는 그 증명서의 등본을 개시 전 또는 동시에 채무자에게 송달하여야 한다고 정합니다.

조항이 확정기한형이라면 그 시일이 지난 뒤에야 강제집행을 개시할 수 있습니다(제40조 제1항). 조항이 동시이행형이라면, 즉 보증금 반환과 명도를 함께 적어 둔 조항이라면 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(제41조 제1항). 다른 의무의 집행이 불가능한 경우에 그것을 갈음해 집행할 수 있다는 내용의 조항이라면 채권자가 그 집행이 불가능하다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(제41조 제2항).

여기서 눈여겨볼 점은, 확정기한형이나 동시이행형은 앞선 부여 단계에서 별다른 증명서류 없이 집행문이 내어지는 경우가 많다는 사실입니다. 조건부 조항이나 승계형 조항처럼 부여 단계에서부터 서류로 걸러지는 것이 아니라, 집행문 자체는 무난히 발급되고 그 대신 집행 신청 시점, 즉 개시 단계에서 반대의무 이행이나 기한 도과 여부가 다시 확인되는 구조입니다. 이 차이를 모르면 집행문을 받고도 정작 집행 신청 단계에서 서류를 다시 준비해야 하는 상황과 마주치게 됩니다.

임대인 입장에서 특히 자주 놓치는 부분은 동시이행형 조항입니다. 보증금에서 연체차임이나 관리비를 공제한 나머지를 돌려주면서 명도를 받기로 조서에 적어 둔 경우, 집행문 자체는 어렵지 않게 발급되지만 정작 집행 신청 시점에는 그 반대의무, 즉 정산된 보증금을 지급했거나 지급을 제공했다는 사실을 스스로 증명해야 합니다. 정산 내역과 지급 사실을 뒷받침할 자료를 미리 정리해 두지 않으면, 집행문을 받고도 집행 신청 단계에서 다시 걸음을 멈추게 됩니다.

조항 유형별 부여·개시 두 단계 한눈에 보기

지금까지 살펴본 내용을 조항 유형별로 정리하면 아래 표와 같습니다. 왼쪽 열은 집행문을 받기까지의 부여 단계에서 확인되는 것이고, 오른쪽 열은 집행문을 받은 뒤 실제 집행을 신청할 때, 즉 개시 단계에서 다시 확인되는 것입니다. 두 열이 서로 다른 기관, 다른 시점에서 확인된다는 점을 표로 함께 보면 어디서 무엇을 준비해야 하는지가 뚜렷해집니다.

표에서 알 수 있듯 조건부형과 승계형은 부여 단계에서부터 서류로 걸러지는 반면, 확정기한형·동시이행형·대상청구형은 부여 단계를 무난히 통과하고 개시 단계에서 다시 확인됩니다. 한 조서 안에 여러 유형의 조항이 섞여 있는 경우도 드물지 않은데, 예를 들어 원상회복 의무가 딸린 명도 조항에 보증금 정산까지 동시이행으로 얹어 두면 조건부·동시이행 두 갈래의 확인 지점을 동시에 챙겨야 합니다. 이때는 각 조항마다 위 표의 확인 지점을 따로 짚어 가며 준비하는 것이 실무상 가장 안전합니다.

표를 실무에 적용할 때는 조항 하나하나를 먼저 유형별로 분류하는 작업이 선행되어야 합니다. 화해조항을 작성할 당시에는 명도 시점, 보증금 정산 방식, 원상회복 범위를 한 문장에 담다 보니 여러 유형이 뒤섞이기 쉽습니다. 집행문을 신청하기 전에 조서 전문을 다시 읽으며 각 조항이 단순형인지, 확정기한형인지, 동시이행형인지, 조건부형인지, 승계형인지를 구분해 두면 부여 단계에서 필요한 서류와 개시 단계에서 확인될 사항을 미리 가늠할 수 있습니다.

집행문 부여가 늦어지거나 막히는 경우

앞서 살펴본 두 단계 구조를 알고 있어도, 실제로 신청서를 접수해 보면 예상보다 절차가 늦어지는 경우가 종종 생깁니다. 원인은 대체로 조항 유형을 잘못 분류했거나, 그 유형에 맞는 서류를 미처 준비하지 못했거나, 재판장 심문이 필요한 사안인데 이를 예상하지 못한 데 있습니다. 아래에서 유형별로 자주 발생하는 지연 원인을 짚어 봅니다.

실무에서 부여 단계가 늦어지는 원인은 대체로 서류 준비의 공백에서 비롯됩니다. 조건 성취를 뒷받침할 자료가 애매하게 준비되어 다시 보완해야 하는 경우, 승계 사실을 증명할 서류가 갖추어지지 않아 재판장 심문이 길어지는 경우가 대표적입니다. 재판장이 서면이나 말로 채무자를 심문할 수 있다는 규정(제32조 제2항)은 채무자에게 다툴 기회를 주는 절차이므로, 채무자 쪽이 승계나 조건 성취를 다투면 심문 일정에 따라 부여 시점이 밀릴 수 있습니다.

법원사무관등의 판단에 이의가 있는 경우 이를 다투는 별도의 불복 절차가 마련되어 있는데, 그 구체적인 갈래와 선택 기준은 다른 실무연구자료에서 따로 다루고 있으니 참고하시기 바랍니다. 이 글에서는 부여 단계와 개시 단계가 서로 다른 기관에서 다른 시점에 확인된다는 큰 구조를 이해하는 데 집중해 주시기 바랍니다.

승계형 조항에서 자주 나오는 질문 하나를 더 짚어 봅니다. 건물이 매매되어 소유자가 바뀌거나 임차인의 영업이 다른 사람에게 넘어간 경우, 그 승계 사실이 법원에 명백하지 않다면 증명서로 이를 증명해야만 집행문이 내어집니다(제31조 제1항 단서). 등기부등본만으로 소유권 변동이 확인되는 경우처럼 비교적 명백한 사안이 있는가 하면, 점유자 변경처럼 별도 확인이 더 필요한 사안도 있어 사안마다 준비할 서류가 달라질 수 있습니다.

확정기한형 조항에서는 반대로 서류 부족보다 시점 계산의 착오가 더 흔한 문제입니다. 특히 날짜를 적을 때 해당 연도의 표기가 누락되거나 상대적인 표현으로만 적어 둔 경우, 그 시일이 실제로 지났는지 자체가 다투어질 여지가 생길 수 있어 처음부터 구체적인 날짜로 적어 두는 것이 안전합니다. 조서에 적힌 시일이 지나기 전에 집행 신청부터 서두르면, 그 시일이 지난 뒤에야 강제집행을 개시할 수 있다는 제40조 제1항의 요건을 충족하지 못해 신청이 그대로 미뤄집니다. 집행문 부여 자체는 시일과 무관하게 이루어질 수 있지만, 실제 집행 신청은 시일이 지난 뒤로 미뤄 두어야 헛걸음을 줄일 수 있습니다.

동시이행형 조항에서는 반대의무의 이행 제공을 어떤 방식으로 했는지를 남겨 두지 않아 곤란해지는 경우가 많습니다. 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 채권자가 증명하여야만 개시할 수 있다는 제41조 제1항의 요건은, 실제로 이행했다는 사실뿐 아니라 그 이행을 상대방에게 제공했다는 사실까지 포함합니다. 정산 금액을 은행 계좌로 송금했거나 공탁했다는 자료, 통지를 보낸 경위 등을 갖추어 두면 이 요건을 충족했음을 뒷받침하기가 한결 수월해집니다.

제소전화해 집행문, 준비 실무

제소전화해 조서를 성립시키는 단계부터 집행 국면까지 문구 하나가 이후 절차의 속도를 좌우하는 경우를 자주 접합니다. 조서 성립 3,600건 이상, 15년의 임대차 소송 실무를 바탕으로 집행문 부여 신청과 송달증명 발급까지 지원하고 있습니다. 다만 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않으며, 집행문·송달증명 발급 지원까지가 지원 범위임을 미리 안내드립니다.

상담은 전화(02-591-2334)로 시작합니다. 진행 중인 조항의 문구, 조서 성립 시점, 현재 점유·소유 관계에 변동이 있었는지를 간단히 말씀해 주시면 어느 유형의 집행문 절차에 해당하는지를 먼저 안내해 드립니다. 온라인 상담·비용 안내는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

조서 성립 당시 문구를 손보기 어려운 시점이라면, 집행문 신청 서류를 준비하는 단계에서라도 조항 유형을 먼저 구분해 두는 것이 도움이 됩니다. 특히 여러 조항이 한 조서 안에 섞여 있는 경우에는 어느 조항이 조건부이고 어느 조항이 동시이행인지를 정리한 표 한 장만 있어도 법원사무관등과의 문답이나 집행관과의 협의가 훨씬 수월해집니다. 서류 목록을 미리 정리해 상담 시 함께 검토받으시면 절차가 오가는 시간을 줄이는 데 실질적인 도움이 됩니다.

아직 화해조서를 작성하지 않은 단계라면, 애초에 집행문 부여와 개시 두 단계 모두에서 걸리지 않도록 화해조항을 설계하는 편이 가장 근본적인 대비입니다. 명도 시점은 확정기한형과 동시이행형 중 하나로 명확히 정리하고, 원상회복이나 보증금 정산처럼 조건이 붙는 의무는 그 조건을 구체적인 사실로 특정해 두면 이후 조건 성취를 증명하는 부담이 줄어듭니다. 계약 체결 시점부터 화해조항 설계를 함께 검토해 드리는 것도 상담 범위에 포함되어 있습니다.

자주 묻는 질문