당사자 범위를 정하는 일은 신청서의 첫 줄을 채우는 일이면서, 동시에 나중에 조서가 누구에게 집행될 수 있는지를 정하는 일이기도 합니다. 민사집행법 제39조①은 강제집행이 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정하고 있습니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 이 규정은 조서와 그 집행문에도 그대로 적용되며, 신청서에 이름을 넣지 않은 사람에게는 원칙적으로 그 조서로 집행할 수 없다는 뜻이므로 처음부터 누구를 넣을지 신중하게 정해야 합니다.

건물을 여러 명이 공동으로 소유하고 있다면 민법 제265조를 살펴볼 필요가 있습니다. 이 조문은 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하되, 보존행위는 각자가 할 수 있다고 정합니다. 제소전화해 신청이 관리행위와 보존행위 가운데 어느 쪽에 해당하는지, 그래서 지분 과반수만으로도 신청인이 될 수 있는지는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있는 영역이라 이 글에서 단정하지는 않겠습니다. 다만 실무적으로는 공동임대인 전원을 신청인으로 넣어 두는 편이 나중에 자격을 다투는 시비를 줄이는 방법이라는 점은 참고하실 만합니다.

반대로 임차인 쪽이 여럿인 경우도 있습니다. 민법 제616조는 수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다고 정하는데, 이 조문은 제654조에 의해 임대차에도 준용됩니다. 공동임차인은 이렇게 연대하여 의무를 부담하는 구조가 되지만, 명도를 구하는 제소전화해에서 공동임차인 전원을 반드시 상대방으로 넣어야만 신청이 유효한지, 이른바 필수적 공동소송에 해당하는지는 판례로 정리되는 영역이라 이 글에서 단정하기는 어렵습니다. 다만 앞서 본 것처럼 집행은 조서와 집행문에 이름이 표시된 사람에게만 미치므로, 실제로 매장을 함께 점유하는 공동임차인이 있다면 가급적 모두를 상대방에 포함하는 쪽이 집행 단계의 공백을 줄이는 방법이 됩니다.

연대보증인이나 전차인을 당사자에 포함할지도 함께 정해야 할 문제입니다. 연대보증인은 임대차 자체의 당사자는 아니지만 차임이나 손해배상 채무를 함께 지는 경우가 많아, 금전 조항을 조서에 함께 담고 싶다면 처음부터 신청 단계에서 당사자로 넣어야 합니다. 전차인이 실제 점유자라면 명도 조항의 상대방을 임차인만으로 할지, 전차인까지 포함할지도 미리 정리해 두는 편이 좋습니다. 당사자 범위를 넓힐수록 위임장과 인감증명서 같은 첨부서류, 그리고 송달해야 할 사람의 수가 함께 늘어난다는 점도 함께 고려해야 합니다. 당사자를 정하는 이 첫 단계에서 시간을 들일수록, 뒤에 이어지는 관할과 대리, 비용 분담을 정하는 일도 한결 수월해집니다.

당사자가 법인이라면 신청서에 법인의 상호와 대표자를 함께 표시해야 하고, 조서에도 같은 방식으로 기재됩니다. 개인이 아니라 법인을 상대방으로 세우는 경우 대표자가 누구인지, 대표자가 중간에 바뀌었다면 최신 정보로 표시했는지까지 확인해 두어야 합니다. 이런 표시상의 정확성은 나중에 조서를 근거로 집행문을 받을 때 신청인과 상대방의 동일성을 확인하는 절차와도 이어지므로, 당사자 범위를 정하는 단계에서부터 함께 챙겨 두는 편이 안전합니다.

두 번째로 정해야 할 것은 어느 법원에 신청서를 낼 것인가입니다. 민사소송법 제385조①은 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 원칙적으로는 임대인이 신청인이라면 임차인의 주소지를 관할하는 법원에 내야 한다는 뜻입니다. 임차인이 다른 지역에 살고 있거나 법인 임차인의 본점이 먼 곳에 있다면, 원칙에 따를 경우 신청인인 임대인이 그 법원을 오가야 하는 부담이 생길 수 있습니다.

이 원칙을 바꿀 수 있는 방법이 합의관할입니다. 민사소송법 제29조①은 당사자는 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있다고 정하고, ②은 그 합의가 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 이루어져야 한다고 정합니다. 임대차계약서에 관할합의 조항을 미리 넣어 두면, 임차인의 주소지와 관계없이 계약서에서 정한 법원에 신청할 수 있게 됩니다. 여러 지점을 운영하며 임대차 계약을 여러 건 두고 있는 임대인이라면, 계약서마다 같은 법원을 관할로 정해 두는 것만으로도 신청 단계의 번거로움을 상당히 줄일 수 있습니다.

다만 합의관할 조항은 계약 체결 시점에 미리 넣어 두어야 효력이 있으므로, 이미 분쟁이 벌어진 뒤에 뒤늦게 합의서를 받으려 하면 임차인이 응하지 않을 수 있습니다. 계약서에 관할합의 조항이 없는 상태에서 신청 시점이 되었다면, 원칙으로 돌아가 상대방의 보통재판적이 있는 곳으로 낼 수밖에 없다는 점을 미리 알아 두어야 합니다. 관할을 어디로 정할지는 결국 계약 체결 시점의 선택에 달려 있다는 점에서, 뒤에서 볼 신청 시점의 문제와도 연결됩니다.

화해신청에는 그 성질에 어긋나지 않는 한 소에 관한 규정이 준용됩니다(민사소송법 제385조④). 관할에 관한 규정도 이 준용 대상에 포함되므로, 앞서 본 보통재판적과 합의관할의 틀이 제소전화해 신청에도 그대로 적용된다고 이해하시면 됩니다. 관할을 잘못 짚어 신청서를 냈다가 되돌아오는 일을 막으려면, 계약서의 관할합의 조항 유무부터 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

관할을 정할 때는 단순히 가까운 법원을 고르는 것만 생각할 일이 아닙니다. 화해가 성립되지 않으면 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(민사소송법 제388조①②③④). 신청 단계에서 관할을 어떻게 정했는지가 불성립 이후의 절차와도 이어질 수 있다는 점에서, 처음부터 신중하게 정해 두는 편이 안전합니다.

세 번째 선택은 화해기일에 누가, 어떤 자격으로 설 것인가입니다. 민사소송법 제385조②는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 못박고 있습니다. 임대인이 임차인 쪽 대리인까지 정해 줄 수 없고, 양쪽이 각자 자신의 대리인을 선임해야 하는 구조입니다. 이는 제소전화해가 임대인에게만 유리한 제도가 아니라 양쪽을 지키는 균형 잡힌 절차로 설계되어 있다는 점을 보여주는 대목이기도 합니다.

대리인을 세운다고 해서 위임장 한 장으로 모든 권한이 자동으로 주어지는 것은 아닙니다. 민사소송법 제90조②는 소송대리인이 반소의 제기, 소의 취하·화해·청구의 포기ㆍ인낙 또는 제80조에 따른 탈퇴, 상소의 제기 또는 취하, 대리인의 선임과 같은 사항에 대해서는 특별한 권한을 따로 받아야 한다고 정하는데, 화해는 이 가운데 소의 취하 등과 함께 2호로 규정되어 있습니다. 따라서 임대인이 위임장을 준비할 때는 '소송행위 일체'라는 일반적인 문구만으로는 부족하고, 화해에 관한 권한을 명시적으로 밝혀 두어야 합니다.

법원이 대리 구조를 그대로 신뢰하고 넘어가는 것도 아닙니다. 민사소송법 제385조③은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 대리인만 내세우고 본인은 전혀 관여하지 않는 구조로 준비했다가, 법원이 본인 출석을 요구하면 일정이 꼬일 수 있습니다. 특히 임차인 쪽이 협조적이지 않은 상황이라면, 임차인 측 대리인 선임과 위임장 준비가 늦어져 기일 자체가 미뤄질 위험도 함께 고려해야 합니다.

임대인 입장에서는 자신의 대리인을 세우는 것으로 끝나지 않고, 상대방인 임차인이 대리인을 세울 것인지 본인이 직접 출석할 것인지까지 미리 확인해 두는 편이 절차를 매끄럽게 만듭니다. 위임장에는 화해 권한을 명시하고, 인감증명서 같은 첨부서류를 함께 준비해 두어야 신청 단계에서 반려되는 일을 줄일 수 있습니다. 대리 구조를 어떻게 짤지는 결국 당사자 범위(①)에서 정한 사람 수만큼 늘어나는 문제이기도 합니다.

당사자 가운데 해외에 거주하는 사람이 있다면 대리 구조를 정하는 단계에서 이 부분도 함께 확인해야 합니다. 국내에서 인감증명서를 발급받기 어려운 경우가 많아, 위임장에 대한 공증이나 그에 준하는 확인 절차가 추가로 필요해질 수 있습니다. 당사자의 거주지와 대리 구조는 서로 맞물려 있으므로, 신청서를 쓰기 전에 함께 점검해 두시길 권합니다.

네 번째 선택은 화해조서에 담을 목적물의 범위입니다. 상가 전체를 대상으로 할 것인지, 한 층의 일부만을 대상으로 할 것인지에 따라 도면 첨부 여부가 달라집니다. 부속시설, 예를 들어 별도로 쓰는 창고나 주차구획을 조서에 함께 넣을 것인지도 이 단계에서 정해야 할 부분입니다. 목적물이 명확히 특정되지 않으면 뒤에 집행 단계에서 집행관이 대상을 확정하기 어려워질 수 있으므로, 처음부터 범위를 분명히 해 두는 것이 안전합니다.

목적물을 어떻게 적을지는 민사소송법 제386조가 정하는 조서의 기재사항과 맞닿아 있습니다. 이 조문은 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 결국 목적물의 표시는 청구의 취지나 화해조항 안에 구체적으로 담기게 되므로, 신청서 단계에서부터 목적물 표시를 정확히 적어야 조서에도 그대로 반영됩니다.

다섯 번째 선택인 화해조항의 범위도 함께 정해야 합니다. 명도 조항만 담을 것인지, 연체차임이나 관리비 같은 금전 조항을 함께 넣을 것인지, 원상회복이나 특정 행위를 하지 않기로 하는 부작위 조항까지 포함할 것인지에 따라 조서 한 건에 여러 성격의 조항이 섞이게 됩니다. 조항의 성격마다 나중에 집행으로 이어지는 절차가 서로 다르다는 점은 이 글에서 자세히 다루지 않지만, 조항을 여러 성격으로 섞어 설계할수록 신청 단계에서 미리 조율해야 할 내용도 함께 늘어난다는 점은 기억해 두실 만합니다.

조항 범위를 정할 때 주의할 부분도 있습니다. 임차인에게 불리한 내용, 예를 들어 강행법규에 저촉되는 내용을 화해조항에 넣으려 하면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 어떤 조항이 강행법규에 저촉되는지는 사안마다 다르게 판단될 수 있는 영역이므로, 조항 설계 단계에서부터 무리한 내용을 담기보다는 무엇을 조서에 넣을지 범위를 신중하게 정하는 편이 뒤탈을 줄이는 방법입니다.

예를 들어 명도 조항 하나만 놓고 보아도, 이행 기한을 특정한 날짜로 못박을지, 일정한 조건이 갖추어지면 이행하는 방식으로 설계할지에 따라 조서의 성격이 달라집니다. 조항을 어떻게 설계할지는 목적물 범위와 마찬가지로, 신청서를 쓰기 전에 방향을 정해 두어야 화해기일에서 상대방과의 협의가 매끄럽게 진행됩니다. 조항의 구체적인 문안은 개별 사안에 맞추어 정리하는 것이 원칙이므로, 이 글에서는 범위를 정하는 기준까지만 안내해 드립니다.

일곱 번째 선택은 화해비용을 어떻게 나눌 것인가입니다. 민사소송법 제389조는 화해비용은 화해가 성립된 경우 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담한다고 정합니다. 다만 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 본다고도 정하고 있습니다. 아무 것도 정하지 않으면 각자 자신이 쓴 비용을 각자 부담하는 것이 기본값이라는 뜻입니다.

이 기본값을 바꾸고 싶다면 화해조서에 비용 분담에 관한 특별한 합의를 담아 두면 됩니다. 임대인이 전액을 부담하기로 하거나, 일정 비율로 나누어 부담하기로 정하는 것도 가능합니다. 다만 이런 합의는 신청 전에 임차인과 미리 조율해 두어야 조서에 반영할 수 있으므로, 비용 분담 역시 신청서를 쓰기 전에 정리해 두어야 할 선택지 가운데 하나입니다.

법원에 내는 인지대나 송달료 같은 실비는 사건 내용에 따라 달라지는 부분이라 이 글에서 구체적인 금액을 밝히지는 않습니다. 저희 사무소는 쌍방 선임을 기준으로 한 변호사 보수를 정액으로 안내해 드리고 있고, 법원에 내는 실비는 사안별로 별도로 안내해 드립니다. 정확한 견적은 전화(02-591-2334)로 상황을 말씀해 주시면, 사안에 맞게 이메일로 안내해 드리는 방식으로 진행하고 있습니다.

당사자 범위(①)에서 상대방을 여러 명 넣기로 정했다면, 위임장이나 송달 대상이 늘어나는 만큼 비용 항목도 함께 늘어날 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다. 비용을 아끼려는 마음에 필요한 당사자를 빼거나 서류를 소홀히 준비하면, 오히려 신청이 반려되거나 보정을 거치면서 전체 진행 기간이 길어지는 경우도 있습니다. 평균적으로 신청부터 화해조서 수령까지는 6개월 안팎(3개월에서 9개월 사이)이 걸리는 것으로 안내해 드리고 있는데, 앞의 여섯 가지 선택을 미리 정리해 두면 이 기간 안에서도 지연 요인을 줄일 수 있습니다.

비용 분담을 정하는 순서도 중요합니다. 신청서를 접수한 뒤에 뒤늦게 비용 이야기를 꺼내면 임차인이 협조 자체를 거두는 경우가 생길 수 있으므로, 화해기일 이전 단계에서 다른 여섯 가지 선택과 함께 비용 분담의 방향을 정리해 두는 편이 절차를 매끄럽게 만듭니다. 결국 비용 분담은 일곱 가지 선택 가운데 가장 마지막에 확정되더라도, 논의 자체는 가장 먼저 시작하는 편이 안전합니다.