상가 임대차 제소전화해, 오해는 어디서 시작될까?

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자 한쪽이 법원에 화해를 신청하고, 판사 앞에서 양측이 합의한 내용을 조서로 남기는 절차입니다. 민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해가 성립하면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 민사집행법 제56조 제5호가 정한 '그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'으로서 강제집행의 근거, 곧 집행권원이 됩니다.

문제는 '확정판결과 같은 효력'이라는 말이 주는 인상입니다. 많은 건물주가 이 표현을 조서에 적은 것은 무엇이든 법원이 그대로 실현해 준다는 뜻으로 받아들입니다. 그래서 계약서에 넣기 어려운 조건까지 조서에 담으면 효력이 생긴다고 기대하거나, 조서만 있으면 임대차 관계에서 생길 수 있는 모든 분쟁이 자동으로 정리된다고 생각하기 쉽습니다. 그러나 조서의 효력은 어디까지나 적법하게 성립한 화해조항의 범위 안에서 발휘됩니다.

상가건물 임대차보호법은 임차인 보호를 위한 강행규정을 두고 있습니다. 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 신청서의 화해조항이 이 법의 임차인 보호 규정과 정면으로 부딪히면 재판부가 보정을 명하는 사유가 될 수 있고, 설령 그대로 조서에 남더라도 나중에 그 조항의 효력을 둘러싼 다툼이 생길 여지가 있습니다.

아래에서는 상가 임대인이 가장 자주 품는 여섯 가지 오해를 오해, 판정, 조문 근거, 설계 포인트의 순서로 정리했습니다. 항목은 법도가 조서를 설계하며 상담 전화로 반복해 들은 질문을 기준으로 골랐습니다.

오해 ① 조서가 있으면 갱신요구를 막을 수 있다

제10조 제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 거절할 수 있는 경우는 같은 항 단서의 각 호로 열거되어 있습니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등 모두 여덟 가지입니다.

제2항은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정합니다. 전체 기간이 10년에 이르기 전에는 단서 사유가 없는 한 적법한 갱신요구를 거절하기 어렵다는 뜻입니다. 주택과 달리 상가는 이 10년 범위 안에서 갱신요구를 여러 번 행사할 수 있다는 점도 기억해 둘 만합니다.

그렇다면 조서에 갱신요구권을 행사하지 않는다거나 만료일에 무조건 명도한다고 적으면 어떻게 될까요. 이런 문구는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 제15조와 충돌할 수 있어 신청 단계에서 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 또 만료일 명도 조항이 조서에 남더라도, 임차인이 기간 안에 적법하게 갱신을 요구해 계약이 갱신되었다면 그 조항을 그대로 집행할 수 있는지를 두고 다툼이 생길 여지가 있습니다.

실무에서 갱신 문제를 다루는 방법은 권리를 지우는 것이 아니라 경우를 나누는 것입니다. 예컨대 명도 기한을 계약 만료일로 정하되 갱신이 이루어지면 갱신된 기간의 만료일을 기준으로 삼는 구조, 단서 사유가 생겼을 때의 처리 방식을 따로 정해 두는 구조가 쓰입니다. 아울러 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 제10조 제4항에 따라 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 보는 법정갱신이 생긴다는 점도 일정표에 함께 넣어 두어야 합니다.

오해 ② 3기 연체면 계약이 자동으로 끝난다

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 조문의 끝이 해지된다가 아니라 해지할 수 있다라는 점이 핵심입니다. 해지권은 임대인이 행사해야 효과가 생기는 권리이므로, 조문상으로는 연체액이 3기에 이르렀다는 사실만으로 계약이 자동 종료된다고 볼 수 없습니다. 조서에 연체 시 효과를 따로 정했다면 그 해석은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

여기서 자주 섞이는 개념이 있습니다. 같은 3기라는 숫자가 제10조 제1항 제1호에도 나오지만, 그 조항은 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신거절 사유로 정한 것입니다. 즉 제10조의8은 계약기간 중의 해지권이고, 제10조 제1항 제1호는 만료 무렵 갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 역할이 다릅니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다고 정하고 있으나, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가 임대차에서는 제10조의8의 3기 기준을 중심으로 조항을 설계하는 것이 일반적입니다.

표에서 보듯 같은 연체라도 해지와 갱신거절은 다른 조문이고, 상가와 주택의 기수도 다릅니다. 상가 조서에 주택 기준을 옮겨 적거나 해지와 갱신거절을 한 문장에 뭉뚱그리지 말고, 조항마다 어느 조문을 전제로 한 것인지 분명히 적어 두는 것이 안전합니다.

조서 조항을 설계할 때도 이 차이가 드러납니다. 3기 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고 임차인은 해지 통지를 받은 날부터 일정 기간 안에 점포를 인도한다는 식으로 해지의 방식과 인도 시점을 적어 두면, 집행 단계에서 확인할 사항이 분명해집니다. 반대로 연체 시 즉시 명도처럼 조건만 적어 두면 조건이 성취되었는지를 어떻게 증명할지가 과제로 남습니다. 민사집행법 제30조 제2항은 집행에 조건이 붙어 그 성취를 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다는 구조를 두고 있고, 화해조서에도 제57조의 준용 규정을 거쳐 이 구조가 적용됩니다. 날짜가 정해진 확정기한 조항은 제40조 제1항에 따라 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다.

차임 연체 같은 사정이 채권자가 증명해야 할 조건에 해당하는지는 조항 문구와 사안에 따라 달리 판단될 수 있으므로, 한 조서 안에서 조건형, 확정기한형, 동시이행형 조항을 섞어 쓰지 않는 것이 좋습니다. 결국 3기면 끝이라는 생각보다 3기가 되면 무엇을, 언제, 어떤 방식으로 통지하고 며칠 뒤 인도받는지를 적는 편이 실제 회수 속도를 좌우합니다. 해지 통지는 도달을 증명할 수 있는 방법으로 보내 두는 것이 좋습니다.

오해 ③ 권리금 포기 조항 하나면 분쟁이 끝난다

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 금지되는 행위는 모두 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 상대로 한 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 수수하는 행위, 그 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 그 사람에게 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 그 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

이 조항은 임대인에게 권리금을 대신 지급하라고 정한 규정이 아니라, 임차인이 스스로 신규임차인을 주선해 권리금을 회수하려 할 때 임대인이 방해하지 말라는 규정입니다. 그래서 권리금을 청구하지 않는다는 문구가 있어도 임대인이 종료 무렵 방해행위를 하면 그 문구가 문제를 해결해 주지 못할 수 있습니다. 무엇보다 이런 문구는 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 제15조와 충돌할 수 있어, 신청 단계에서 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

한편 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우처럼 갱신거절 사유가 있으면 임대인의 방해행위를 금지한 제1항 본문이 적용되지 않는 구조입니다. 따라서 조서에서 권리금 문제를 다루는 올바른 방향은 포기 문구를 넣는 것이 아니라, 연체 사실이나 무단 전대 같은 사유가 생겼을 때의 해지·명도 절차와 원상복구·정산 조항을 정밀하게 설계하는 것입니다.

임대인이 신규임차인과의 계약을 거절해야 할 사정이 있다면 제10조의4 제2항이 정당한 사유가 있는 것으로 보는 경우를 먼저 살펴야 합니다. 예를 들어 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우가 여기에 해당합니다. 다만 이 목록에 없는 사정이 정당한 사유로 인정될지는 사안마다 다르게 판단될 수 있으므로, 거절한 이유는 기록과 자료로 남겨 두는 편이 안전합니다.

오해 ④ 환산보증금을 넘으면 상가임대차법은 상관없을까?

제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하고, 제2항은 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 흔히 말하는 환산보증금입니다.

중요한 것은 제3항입니다. 제3항은 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다고 정합니다. 대항력, 갱신요구권과 10년 범위, 권리금 회수기회 보호, 3기 연체 해지, 폐업으로 인한 임차인의 해지권이 모두 이 목록에 들어 있습니다.

반대로 적용되지 않는 규정도 있습니다. 제10조 제4항의 법정갱신과 강행규정인 제15조는 열거 목록에 없습니다. 따라서 환산보증금을 넘는 상가에서는 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않았을 때 민법의 묵시의 갱신 규정이 문제 되는 등 처리가 달라질 수 있고, 제15조를 근거로 한 무효 주장도 같은 방식으로 적용되지는 않습니다. 다만 그렇다고 해서 갱신요구권이나 권리금 회수기회 보호를 배제하는 문구가 곧바로 유효하다고 단정할 수는 없으므로, 이런 문구는 여전히 신중하게 다뤄야 합니다.

이 구분은 조서 설계에 바로 연결됩니다. 환산보증금 초과 상가라고 해서 조서를 느슨하게 써도 되는 것이 아니라, 갱신요구와 권리금 보호는 동일하게 고려하면서 법정갱신 대신 적용될 수 있는 규정까지 감안해 기한 조항을 짜야 합니다.

오해 ⑤ 조서가 있으면 임대인이 직접 내보낼 수 있다

민사집행법 제2조는 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다고 정합니다. 건물 명도에 관해서는 제258조 제1항이 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 규정합니다. 즉 조서가 있어도 점유를 옮기는 행위의 주체는 임대인이 아니라 집행관입니다.

같은 조 제2항은 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정하고, 제3항은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 점포 안의 집기와 재고도 임대인이 임의로 들어낼 대상이 아니라 집행관의 절차에 따라 처리됩니다.

1. 조서 정본 송달성립 후 조서 정본을 송달받고 명도 조항이 확정기한형인지, 조건형인지, 동시이행형인지 다시 확인합니다.
2. 집행문 부여와 송달증명민사집행법 제56조 제5호의 집행권원으로서 제57조의 준용을 거쳐 집행문을 받고 송달증명을 갖춥니다.
3. 집행 개시 요건 확인확정기한 조항은 그 시일이 지난 뒤(제40조 제1항), 동시이행 조항은 반대의무의 이행 또는 이행 제공을 증명해야(제41조 제1항) 개시할 수 있습니다.
4. 집행관에게 강제집행 신청필요 서류를 갖추어 집행관에게 신청하고 비용 예납 절차를 거칩니다. 비용은 사안별로 안내됩니다.
5. 고시 후 본집행실무상 집행관이 고시문을 붙이는 절차를 거친 뒤, 채무자의 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다(제258조 제1항).

조서가 있다고 곧바로 집행관을 부를 수 있는 것도 아닙니다. 위 흐름처럼 화해조서도 제57조의 준용 규정을 거쳐 판결과 마찬가지로 제28조의 집행문 부여 절차를 밟아야 하고, 강제집행 신청부터 본집행까지는 대략 3개월 정도가 걸리는 경우가 많습니다.

기한이 지났다고 임대인이 직접 잠금장치를 바꾸거나 물건을 들어내면 임차인과의 사이에 새로운 민사·형사 분쟁이 생길 수 있습니다. 법도는 조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않지만, 집행에 필요한 집행문과 송달증명 발급까지 지원하고(비용 별도), 집행 단계에서 문제 되지 않는 문구를 조서 설계 단계부터 반영합니다.

오해 ⑥ 제소전화해는 임대인만을 위한 제도다

제소전화해는 판사 앞에서 양측이 합의해야 성립합니다. 임차인이 화해조항에 동의하지 않으면 조서는 만들어지지 않으며, 민사소송법 제387조 제2항에 따라 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다. 결국 조서의 내용은 양측이 받아들일 수 있는 선에서 정해질 수밖에 없고, 그래서 제소전화해는 처음부터 균형을 전제로 하는 제도입니다.

조서에는 임차인의 의무만 적히는 것이 아닙니다. 임대인이 점포 인도와 동시에 보증금을 반환한다는 내용을 이행조항으로 적어 두면, 그 조항 역시 집행권원의 일부가 되어 임차인도 이를 근거로 강제집행을 할 수 있습니다. 보증금 반환 시기가 불분명해 생기는 분쟁을 줄여 준다는 점에서 임차인에게도 실익이 있는 셈입니다.

다만 보증금 반환이 명도와 동시이행으로 적혀 있다면 집행 개시 요건을 함께 봐야 합니다. 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 임차인이 보증금 반환을 집행하려면 점포 인도의 이행이나 이행 제공을, 임대인이 명도를 집행하려면 보증금 반환의 이행이나 이행 제공을 증명해야 하는 구조입니다.

이런 균형 구조는 임대인에게도 이익입니다. 한쪽에만 유리한 조항은 임차인이 서명을 거부하거나 보정 과정에서 수정될 가능성이 커 성립까지 시간이 늘어납니다. 반대로 양측의 의무와 정산 방식을 공정하게 담은 조서는 성립이 빠르고 이후 다툼도 적습니다. 법도가 조서를 설계할 때 양쪽을 지키는 균형 조서를 원칙으로 삼는 이유입니다.

오해를 걷어낸 뒤 조서는 어떻게 설계해야 할까?

여섯 가지 오해를 걷어 내면 남는 결론은 단순합니다. 상가 임대차 제소전화해 조서는 법이 임차인에게 준 권리를 지우는 문서가 아니라, 법이 허용하는 범위 안에서 기한과 해지, 정산을 미리 확정해 두는 문서입니다. 설계의 뼈대는 아래 세 가지 조항입니다.

서류 측면에서 신청서의 핵심은 화해조항 설계이고, 첨부 서류로 임대차계약서 사본, 건물 등기부, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서가 들어갑니다. 임차 부분이 1층의 일부일 때는 도면도 필요합니다. 인감증명서는 발급 후 2개월 이내의 것이어야 하고, 법인이라면 2개월 이내의 법인인감증명서와 법인등기부를 갖춥니다.

비용은 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만은 70만 원, 1,000만 원 이상은 100만 원(부가세 별도)으로 안내하며, 인지대와 송달료 같은 법원비용은 실비로 별도이고 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하기 때문에 건물 소재지와 관계없이 전국 동일한 비용으로 진행합니다. 절차는 전화상담, 이메일 자료·견적, 입금, 법원 접수, 기일 출석·조서 송달의 다섯 단계이고, 의뢰인은 앞의 세 단계만 챙기시면 되며 화해기일에 직접 출석하지 않아도 됩니다. 신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도를 예상하시면 됩니다.

신청 후 재판부가 배정되면 화해조항을 검토해 보정명령이 나올 수 있는데, 앞에서 본 갱신요구 배제나 권리금 포기 같은 문구가 대표적인 보정 사유가 될 수 있습니다. 내 계약서의 어느 조항이 여기에 걸리는지 궁금하시다면 무료 전화상담(02-591-2334)으로 계약 조건만 말씀해 주셔도 문제 될 만한 부분을 먼저 짚어 드립니다.

상가 임대차 제소전화해 자주 묻는 질문