제소전화해조서는 임대차가 끝났을 때의 명도만을 위한 문서가 아닙니다. 연체차임이나 지연손해금을 지급한다는 금전 조항이 함께 들어가 있다면, 그 부분은 돈을 받기 위한 집행권원으로도 기능합니다. 그런데 막상 회수를 하려고 임차인의 재산을 찾아보면, 임차인이 소유한 집이나 토지에 이미 은행이나 다른 채권자가 경매를 걸어 둔 경우를 만나게 됩니다. 이때 임대인에게 필요한 절차가 바로 화해조서 배당요구입니다.

배당요구는 새 경매를 여는 절차가 아니라, 다른 사람이 연 경매의 매각대금에서 자기 몫을 나눠 달라고 법원에 신청하는 절차입니다. 비용과 시간이 적게 드는 대신, 법원이 정한 배당요구 종기를 넘기면 배당받을 채권자 명단에 들어가기 어렵다는 엄격한 시간표가 붙어 있습니다. 이 글은 임대인이 화해조서로 배당요구를 할 때 필요한 준비물, 종기를 확인하는 방법, 직접 경매신청과의 차이, 배당기일까지의 흐름을 민사집행법 조문 순서대로 정리합니다.

화해조서 배당요구가 필요한 장면은 따로 있습니다

임대인이 화해조서로 돈을 받는 경로는 크게 세 가지로 나뉩니다. 임차인의 예금이나 거래처 매출채권을 압류하는 채권집행, 임대인이 직접 임차인 소유 부동산에 강제경매를 신청하는 부동산 집행, 그리고 다른 채권자가 이미 시작한 경매에 배당요구로 참가하는 방법입니다. 앞의 두 가지는 임대인이 절차를 주도하는 방식이고, 마지막 방법은 다른 사람이 진행하는 절차에 합류하는 방식이라는 점이 다릅니다.

배당요구가 특히 의미를 갖는 것은 임차인 소유 부동산에 이미 근저당권자나 다른 채권자의 경매가 걸려 있을 때입니다. 이 상태에서 임대인이 같은 부동산에 강제경매를 또 신청할 수도 있지만, 법은 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다고 정하고 있어(민사집행법 제87조①) 매각 자체는 결국 하나의 절차로 진행됩니다. 그렇다면 임대인이 먼저 할 일은 그 절차의 매각대금에서 자기 채권이 빠지지 않도록 제때 이름을 올리는 것입니다.

여기서 오해하기 쉬운 부분이 있습니다. 화해조서가 있다고 해서 경매 법원이 임대인의 채권을 알아서 찾아 배당해 주는 것은 아닙니다. 등기부에 권리가 기록되어 있지 않은 일반 채권자는 법원이 그 존재를 알 방법이 없으므로, 스스로 서류를 갖춰 배당요구를 해야 비로소 절차에 등장합니다. 임대인이 경매 사실을 늦게 알았다는 사정만으로 종기가 늘어나지도 않습니다.

반대로 배당요구의 실익이 크지 않은 경우도 있습니다. 임차인이 연체차임을 보증금에서 공제하는 데 다툼 없이 동의했고 공제 후에도 보증금이 남는다면, 굳이 다른 사람의 경매에 참가할 필요가 적습니다. 임대차보증금은 연체차임 등 임대차 관계에서 생기는 임차인의 채무를 담보하는 성격이 있다는 것이 대법원 판결의 취지이므로, 보증금 정산으로 해결되는 부분과 부족분을 먼저 나눠 보는 것이 순서입니다.

화해조서로 배당요구를 할 수 있는 근거는 무엇인가요?

배당요구를 할 수 있는 사람은 민사집행법 제88조①이 정합니다. 이 조항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자를 배당요구를 할 수 있는 사람으로 열거합니다. 화해조서를 가진 임대인은 이 가운데 첫 번째, 즉 집행력 있는 정본을 가진 채권자로 참가하는 것이 기본 구조입니다.

그렇다면 화해조서는 어떻게 집행력 있는 정본이 될까요. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 문서로서, 민사집행법 제56조 5호가 정한 '그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'에 해당하는 집행권원입니다. 그리고 제57조가 이러한 집행권원에 기초한 강제집행에 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용하므로, 판결에 집행문을 받는 것과 같은 구조로 조서 정본에 집행문을 부여받게 됩니다. 제28조①이 집행문이 있는 판결정본을 집행력 있는 정본이라고 부르는 것이 이 표현의 뿌리입니다.

즉 화해조서를 보관하고 있다는 것만으로는 부족하고, 금전 지급 조항에 대해 집행문을 받은 정본을 준비해야 배당요구서에 붙일 수 있습니다. 조서의 금전 조항에 조건이 붙어 있다면 사정이 조금 복잡해집니다. 조건이 성취되었음을 채권자가 증명해야 하는 구조라면 집행문 부여 단계에서 이를 증명하는 서류를 제출해야 하기 때문입니다(제30조②, 제57조 준용). 종기가 임박한 상황에서 이 증명 문제로 시간이 걸리면 곤란하므로, 경매 사실을 안 즉시 집행문부터 챙기는 것이 좋습니다.

명도 조항은 이 논리에서 빠집니다. 배당은 매각대금이라는 돈을 채권자들 사이에 나누는 절차이므로, 점포를 비워 달라는 인도 청구는 배당의 대상이 될 수 없습니다. 명도 조항은 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식(민사집행법 제258조①)으로 따로 집행해야 하고, 금전 조항의 배당요구와는 별개의 신청이라는 점을 기억해야 합니다. 같은 조서 안에 두 종류의 조항이 있더라도 집행 경로는 서로 다르게 움직입니다.

배당요구 종기는 언제 정해지고, 어떻게 알 수 있나요?

배당요구 종기는 경매 사건마다 집행법원이 정합니다. 민사집행법 제84조①에 따르면, 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 압류의 효력은 경매개시결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정의 기입등기가 된 때 생기므로(제83조④), 등기부에 경매개시결정 기입이 보인다면 종기 결정이 이미 이루어졌거나 곧 이루어질 단계라고 보면 됩니다.

종기 결정과 공고에는 시한이 있습니다. 제84조③은 종기결정과 공고를 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하도록 정하고, ②는 종기가 정해지면 법원이 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조④ 단서의 전세권자와 법원에 알려진 제88조①의 채권자에게 고지하도록 합니다. 여기서 눈여겨볼 대목은 개별 고지가 법원에 알려진 채권자에게만 간다는 점입니다.

화해조서를 가진 임대인은 대부분 법원에 알려지지 않은 채권자입니다. 조서는 등기부에 기록되지 않고, 임대인이 경매 법원에 아무것도 내지 않은 상태라면 법원이 임대인의 존재를 알 방법이 없기 때문입니다. 따라서 개별 통지를 기다리지 말고, 임차인 소유 부동산의 등기사항증명서를 주기적으로 확인하고 법원의 경매 공고를 스스로 찾아보는 습관이 필요합니다. 연체가 시작된 시점부터 임차인 명의 부동산을 파악해 두면 이 확인이 훨씬 쉬워집니다.

종기는 한번 정해지면 그대로 가는 것이 원칙이지만, 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우 종기를 연기할 수 있습니다(제84조⑥). 다만 이것은 법원의 판단 사항이지 늦게 안 채권자가 요구할 수 있는 권리가 아니므로, 연기를 기대하고 준비를 미루는 것은 위험합니다. 실무에서는 종기 공고를 확인한 날을 기준으로 거꾸로 일정을 짜서, 집행문 부여와 채권계산서 작성을 종기보다 넉넉히 앞당겨 끝내는 방식이 안전합니다.

아래 흐름은 경매가 시작된 뒤 배당이 끝날 때까지 임대인이 챙겨야 할 시점을 조문 순서대로 묶은 것입니다. 각 단계의 기간은 법률이 직접 정한 것만 적었고, 실제 매각기일과 배당기일은 사건마다 법원이 정하므로 공고와 통지를 기준으로 확인해야 합니다.

종기를 넘기면 배당 명단에서 빠집니다

배당받을 채권자의 범위는 민사집행법 제148조가 정합니다. 이 조항은 배당받을 채권자로 네 부류를 열거하는데, 두 번째가 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자입니다. 반대로 말하면 등기되지 않은 일반 채권자는 종기까지 배당요구나 경매신청을 하지 않으면 이 명단에 들어갈 길이 없다는 뜻입니다. 화해조서 배당요구에서 날짜 관리가 전부라고 해도 과장이 아닌 이유가 여기에 있습니다.

표에서 보듯 3호와 4호 채권자는 등기부에 이미 권리가 드러나 있어 따로 배당요구를 하지 않아도 배당 명단에 들어갑니다. 반면 화해조서만 가진 임대인의 채권은 1호 또는 2호로 들어가게 되고, 두 경우 모두 종기까지라는 시간 요건이 붙어 있습니다. 등기부에 보이지 않는 채권은 스스로 움직이지 않으면 배당표에 존재하지 않는 셈입니다.

종기를 넘긴 뒤 배당요구서를 내면 어떻게 될까요. 제148조의 구조상 종기 후에 들어온 배당요구는 배당받을 채권자의 요건을 채우지 못하므로, 그 경매의 배당표에 이름을 올리기 어렵습니다. 종기를 놓친 채권자가 나중에 배당을 받아 간 다른 채권자를 상대로 부당이득 반환을 구할 수 있는지는 판례로 따져야 하는 영역이어서, 이를 믿고 종기를 가볍게 여기는 것은 권하지 않습니다.

종기를 놓쳤다고 회수의 길이 모두 닫히는 것은 아닙니다. 경매가 끝난 뒤에도 임차인에게 다른 재산이 있다면 화해조서로 채권집행이나 별도 강제집행을 할 수 있고, 조서에 적힌 채권 자체가 종기 도과로 사라지는 것은 아닙니다. 다만 경매로 가장 큰 재산이 처분되고 나면 남는 재산이 적은 경우가 많으므로, 실무적으로는 종기 준수가 회수 가능성을 좌우하는 가장 큰 분기점이 됩니다.

배당요구와 직접 경매신청은 무엇이 다른가요?

화해조서를 가진 임대인은 이미 진행 중인 경매에 배당요구를 하는 대신, 같은 부동산에 스스로 강제경매를 신청할 수도 있습니다. 민사집행법 제87조①은 경매개시결정을 한 부동산에 다른 강제경매의 신청이 있으면 법원이 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다고 정합니다. 매각은 하나의 절차로 진행되지만, 임대인은 배당요구 채권자가 아니라 압류채권자의 지위를 갖게 된다는 점이 다릅니다.

두 방식의 가장 큰 차이는 선행 경매가 사라졌을 때 드러납니다. 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸하므로(제93조①), 선행 경매에 배당요구만 해 둔 채권자는 참가할 절차 자체를 잃을 위험이 있습니다. 반면 스스로 경매를 신청해 다시 경매개시결정을 받아 둔 채권자에 대해서는, 먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때 법원이 제91조①에 어긋나지 않는 한도에서 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 합니다(제87조②).

선행 경매를 신청한 채권자가 채무자와 합의해 경매를 취하하는 경우도 있습니다. 임차인이 은행 채무만 정리하고 임대인 채무는 그대로 둔 채 경매가 멈추면, 배당요구만 해 둔 임대인은 처음부터 강제경매를 다시 신청해야 할 수 있습니다. 매수신고가 있은 뒤에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 취하의 효력이 생기지만(제93조②), 그 전 단계에서는 이런 변수가 비교적 쉽게 생길 수 있다는 점을 감안해야 합니다.

그렇다고 언제나 직접 경매신청이 유리한 것은 아닙니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 구조(제53조①)이지만, 일단은 신청하는 채권자가 비용을 먼저 내야 하고 준비할 서류도 늘어납니다. 또 뒤의 경매개시결정이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것이라면, 선행 신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 뒤 집행법원이 새로 배당요구의 종기를 정하여야 하는 구조(제87조③)여서 일정이 다시 움직입니다. 선행 경매의 진행 단계, 선순위 부담의 크기, 임대인 채권의 규모를 함께 보고 고르는 것이 바람직합니다.

배당요구 뒤 배당기일까지, 임대인이 챙길 절차

배당요구를 마친 임대인은 경매절차의 이해관계인이 됩니다. 민사집행법 제90조는 이해관계인으로 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자(1호), 채무자 및 소유자(2호), 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자(3호), 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람(4호)을 열거합니다. 화해조서의 집행력 있는 정본으로 배당요구를 했다면 1호에 해당하므로, 이후 절차에 이해관계인으로 참여하게 됩니다.

매각대금이 지급되면 법원은 배당절차를 밟아야 하고(제145조①), 배당에 관한 진술과 배당을 실시할 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여야 합니다(제146조). 법원은 채권자와 채무자에게 보여 주기 위해 배당기일의 3일 전에 배당표원안을 작성해 비치하여야 하므로(제149조①), 이 시점에 임대인의 채권이 어떤 금액과 순서로 반영되었는지 반드시 확인해야 합니다. 배당기일에는 출석한 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 심문하여 배당표를 확정합니다(제149조②).

매각대금으로 배당에 참가한 모든 채권자를 만족하게 할 수 없는 때에는 법원은 민법·상법 그 밖의 법률에 의한 우선순위에 따라 배당하여야 합니다(제145조②). 화해조서는 집행권원일 뿐 담보권을 만들어 주지 않으므로, 임대인의 연체차임 채권은 통상 우선변제권 없는 일반 채권으로 배당에 참가하게 됩니다. 근저당권자 등 선순위 권리자가 먼저 배당을 받고 남는 부분에서 일반 채권자들이 나누는 구조가 되는 경우가 많으므로, 배당요구 전에 등기부상 선순위 부담을 보고 실익을 가늠해 보는 것이 좋습니다.

배당표에 이의가 있으면 배당기일에 출석해 이의를 제기할 수 있습니다. 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서 다른 채권자를 상대로 이의할 수 있고(제151조③), 채무자는 배당표원안이 비치된 이후 배당기일이 끝날 때까지 서면으로도 이의할 수 있습니다(제151조②). 이의가 완결되지 않으면 이의가 없는 부분에 한하여 배당을 실시하므로(제152조③), 다툼이 없는 금액부터 먼저 정리되는 흐름입니다.

이의 이후의 경로는 상대방이 집행력 있는 정본을 가졌는지에 따라 갈립니다. 제154조①은 집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자 제외)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자가 배당이의의 소를 제기하도록 하고, ②는 집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자가 청구이의의 소를 제기하도록 합니다. 따라서 임차인이 임대인의 화해조서 채권에 이의한다면 청구이의의 소로 다투어야 하고, 배당기일부터 1주 이내에 소 제기 증명(②의 경우 집행정지재판 정본 포함)을 내지 않으면 이의는 취하된 것으로 봅니다(제154조③).

배당기일 출석도 소홀히 하면 안 됩니다. 채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때에는 그에 대한 배당액을 공탁하여야 하므로(제160조②), 곧바로 돈을 받지 못하고 공탁금을 따로 찾아가는 절차가 필요해집니다. 또 채권에 정지조건이나 불확정기한이 붙어 있는 때에도 배당액을 공탁하여야 하므로(제160조① 1호), 화해조서의 금전 조항이 어떻게 설계되어 있는지가 배당 단계의 속도에도 영향을 줍니다.

배당까지 내다본 화해조서 금전 조항 설계

배당요구는 결국 조서에 적힌 금전 조항의 품질을 시험하는 자리입니다. 조서에 연체차임을 지급한다고만 적혀 있고 금액이나 기간이 특정되지 않았다면, 집행문을 받고 채권계산서를 쓰는 과정에서 다툼의 여지가 커집니다. 계약 체결 단계의 제소전화해는 아직 연체가 없으므로 금액을 미리 적을 수 없지만, 연체가 생긴 뒤 해지와 퇴거일을 합의하며 조서를 만드는 경우라면 그 시점까지의 연체차임 액수를 특정해 적어 두는 것이 집행 단계에서 훨씬 유리합니다.

계약 체결 시점의 조서라면 월 차임 액수와 지급일, 연체 시 지연손해금의 기준을 분명히 적고, 해지 이후 인도 완료까지의 차임 상당 금원을 어떤 기준으로 지급하는지 정해 두는 방식이 쓰입니다. 민법 제379조의 연 5% 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없을 때를 전제로 한 규정이므로, 당사자가 다른 기준을 원한다면 그 내용이 조서 문구에 명확히 드러나야 합니다. 이런 문구 하나하나가 배당요구서의 채권 계산을 좌우합니다.

조건과 기한의 설계도 배당 단계에 영향을 줍니다. 조건 성취를 채권자가 증명해야 하는 조항은 집행문 부여 단계에서 증명 서류가 요구되고(제30조②), 확정기한이 붙은 조항은 그 시일이 지난 뒤에 집행을 개시할 수 있으며(제40조①), 보증금 반환과 동시이행으로 적은 조항은 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다(제41조①). 세 유형을 한 조항 안에 섞어 쓰면 종기가 임박했을 때 어느 단계에서 무엇을 증명해야 하는지 정리하느라 시간을 잃기 쉽습니다.

보증금과의 관계도 정리해 두어야 합니다. 임대인이 보관 중인 보증금에서 연체차임을 공제할 수 있는 부분과 공제 후에도 남는 부족분을 구분해 두지 않으면, 배당요구 금액을 정하는 단계에서 임차인과 다툼이 생기기 쉽습니다. 조서에 연체차임은 보증금에서 우선 공제하고 부족분은 임차인이 지급한다는 식의 정산 순서를 적어 두면, 배당요구서의 채권 계산이 명확해지고 이중 회수 시비도 줄어듭니다. 조서 문구가 배당 단계에서 제대로 작동할지 점검이 필요하다면 02-591-2334로 문의해 주십시오.

이 설계는 임대인만을 위한 것이 아닙니다. 조서에 임대인의 보증금 반환 의무가 이행 조항으로 적혀 있다면, 임대인의 재산이 경매에 들어갔을 때 임차인도 그 조서를 근거로 집행력 있는 정본을 갖춘 채권자가 될 여지가 있습니다. 반환 의무가 명도와 동시이행으로 적혀 있다면 반대의무의 이행을 증명하는 절차가 필요할 수 있고, 임대인 건물이 경매되는 경우 임차인의 보증금 우선변제는 대항요건과 확정일자 등 별도의 요건으로 판단되므로 이 글에서 자세히 다루지는 않습니다. 다만 제소전화해가 양쪽의 권리를 함께 적는 균형 조서라는 점은 배당 단계에서도 그대로 드러납니다.

화해조서 배당요구, 자주 묻는 질문