이런 궁금증이 있다면 끝까지 읽어 보세요

임대차 계약서 끝에 '제소전화해로 진행한다'는 문장이 적혀 있거나, 법원에서 '화해조서'라는 이름의 서류를 받아 들고 나서야 이 말이 무슨 뜻인지 찾아보는 분들이 많습니다. 검색해 보면 '확정판결과 같은 효력', '집행권원' 같은 설명이 먼저 나오는데, 정작 왜 하필 '화해'라는 이름이 붙었는지는 잘 설명되지 않습니다. 이 글은 화해조서 뜻을 '화해'라는 낱말 자체에서 출발해 풀어 봅니다.

민법이 화해를 어떻게 정의하는지, 화해를 하면 각자의 권리가 어떻게 바뀌는지, 화해 뒤에 잘못 알고 했다며 무를 수 있는지를 차례로 살펴본 다음, 그 위에 제소전화해라는 절차가 어떻게 조서를 얹는지 확인합니다. 마지막으로 임대인과 임차인이 각자 무엇을 내주고 무엇을 얻는지를 사례로 보겠습니다. 법원의 판단에 맡겨진 부분은 단정하지 않고 가능성의 형태로만 적었습니다.

• 화해조서라는 말에서 '화해'가 법적으로 정확히 무슨 뜻인지 모르겠다.
• 화해가 성립되면 내가 가진 권리가 어떻게 되는지 걱정된다.
• 임대인으로서 어디까지 양보해야 조서가 성립하는지 알고 싶다.
• 임차인으로서 화해에 응하면 무엇을 얻고 무엇을 내주는지 알고 싶다.
• 조서가 나온 뒤에 내용이 잘못됐다는 걸 알게 되면 어떻게 되는지 궁금하다.

화해조서 뜻, 한 문장으로 답하면 무엇일까요?

이 한 문장에는 세 겹이 들어 있습니다. 첫째, '화해'는 어느 한쪽이 일방적으로 항복하는 것이 아니라 양쪽이 서로 양보하는 합의라는 뜻입니다. 둘째, '조서'는 그 합의를 법원이 정해진 방식으로 남긴 기록이라는 뜻입니다. 셋째, 그 기록에는 판결에 준하는 힘이 실려 있어서 약속을 어기면 별도의 재판 없이도 강제집행으로 이어질 수 있다는 뜻입니다.

많은 분이 화해조서를 '계약서를 하나 더 만든 것' 정도로 이해하시지만, 계약서와 조서는 무게가 다릅니다. 계약서의 약속을 상대방이 어기면 먼저 소송을 해서 판결을 받아야 하는 경우가 많습니다. 반면 화해조서는 이미 법원의 기록으로 남아 있고 확정판결과 같은 효력을 갖는 것으로 다루어지기 때문에, 조서에 적힌 조항이 집행할 수 있는 문구로 되어 있다면 그 절차를 건너뛸 수 있습니다.

그래서 화해조서 뜻을 정확히 아는 일은 단순한 용어 공부가 아닙니다. 조서의 한 줄 한 줄이 '누가 무엇을 양보했다'는 기록이라는 점을 이해해야, 내가 어떤 권리를 내주고 어떤 권리를 얻는지 읽을 수 있습니다. 아래에서는 그 출발점인 민법의 화해부터 보겠습니다.

'화해'는 법에서 어떤 말일까요? 민법 제731조가 정한 뜻

민법 제731조는 화해를 이렇게 정의합니다. "화해는 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다." 짧은 문장이지만 화해가 성립하려면 필요한 재료가 그대로 들어 있습니다. 아래 세 가지를 나누어 보면 조서를 읽는 눈이 생깁니다.

먼저 상호양보입니다. 임대차에서 임대인은 밀린 차임을 지금 당장 전부 받을 권리를 조금 내려놓고 분할해서 받기로 할 수 있고, 임차인은 약속한 날짜에 건물을 비우겠다는 부담을 받아들일 수 있습니다. 조문은 양보의 크기가 어떠해야 하는지를 따로 정하고 있지 않습니다. 다만 한쪽만 얻고 한쪽은 아무것도 내주지 않는 합의라면 화해라는 이름에 맞지 않고, 조서로 만들어지기도 어렵습니다.

다음은 분쟁의 존재입니다. 제소전화해는 소송을 하기 전에 하는 화해입니다. 민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있게 하고 있습니다. 그래서 신청서에는 무엇을 두고 다투는지가 드러나야 합니다. 임대차에서는 밀린 차임, 건물을 돌려받는 시기, 원상회복의 범위 같은 것이 그 다툼의 내용이 됩니다.

마지막은 종지의 약정입니다. 화해는 다툼을 '관리'하는 것이 아니라 '끝내기로 약속'하는 것입니다. 그래서 화해조항에는 앞으로 이 문제로 더 다투지 않겠다는 마음가짐이 깔려 있고, 조항을 설계할 때에도 애매한 여지를 남기지 않는 것이 핵심입니다. 여지가 남으면 결국 다툼이 다시 시작되기 때문입니다.

임대인과 임차인 모두에게 이 문서는 어느 한쪽을 이기게 하는 문서가 아니라, 양쪽이 조금씩 내려놓고 앞으로의 분쟁을 미리 정리하는 문서입니다. 우리 사무소가 조서를 양쪽을 함께 지키는 균형 조서로 설계하는 이유도 여기에 있습니다.

화해로 권리는 어떻게 바뀔까요? 제732조의 창설적 효력

제732조는 화해의 효과를 이렇게 정합니다. 화해계약은 "당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력이 있다"고 되어 있습니다. 법학에서는 이를 화해의 창설적 효력이라고 부릅니다. 예전의 권리 관계를 그대로 확인하는 데 그치지 않고, 화해 내용에 따라 새로운 권리 관계가 만들어진다는 뜻입니다.

임대차 사례로 옮겨 보겠습니다. 임차인이 차임을 여러 번 밀렸고, 임대인은 원래 그 전부를 한꺼번에 청구할 수 있는 입장이었다고 해 보겠습니다. 화해에서 임대인이 분할 지급을 받아들이면, 임대인은 즉시 전부를 요구할 수 있다는 지위의 일부를 양보한 것입니다. 반대로 임차인은 정해진 기한까지 나누어 낼 수 있다는 새로운 지위를 얻습니다. 그리고 임차인이 약속을 어겼을 때에는 즉시 명도하기로 했다면, 이번에는 임차인이 버틸 수 있는 여지를 양보한 것이고 임대인이 명도를 요구할 수 있는 지위를 새로 얻게 됩니다.

이렇게 보면 화해조서에 적힌 조항은 서로의 권리를 교환한 목록처럼 읽힙니다. 각 조항 옆에 '이 조항에서 양보한 사람은 누구이고, 그 대가로 얻은 사람은 누구인가'를 적어 보면 조서의 균형이 한눈에 드러납니다. 한쪽에만 양보가 몰려 있다면 그 조서는 나중에 분쟁의 씨앗이 되기 쉽습니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 제732조는 민법이 정한 화해계약에 관한 조문입니다. 제소전화해로 성립한 조서에서 이 창설적 효력이 어떤 범위와 방식으로 그대로 적용되는지는 법원의 판단이 필요한 영역이어서, 이 글에서는 결론을 단정하지 않습니다. 실무에서는 '조서에 적은 대로 새 권리 관계가 정해진다'는 전제 아래 조항을 설계하되, 조항이 뜻하는 바를 양쪽이 같은 의미로 이해했는지를 신청 전에 꼼꼼히 확인하는 것이 안전합니다.

임차인 입장에서는 내가 얻은 권리, 예를 들어 나누어 낼 수 있는 기한이나 명도까지의 유예 기간이 조서에 정확히 적혀 있는지가 중요합니다. 구두 약속으로만 남은 양보는 조서에 없으면 지키기 어렵습니다.

잘못 알고 화해했다면 되돌릴 수 있을까요? 제733조의 원칙과 예외

화해를 하고 나서 '내가 사실관계를 잘못 알고 있었다'는 것을 뒤늦게 알게 되는 경우가 있습니다. 민법 제733조는 이 문제에 대해 원칙과 예외를 함께 정하고 있습니다. 원칙은 화해계약은 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다는 것이고, 예외는 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다는 것입니다.

이 원칙이 왜 필요한지를 생각해 보면 이해가 쉽습니다. 화해는 서로 다투던 문제를 끝내기 위한 약속입니다. 다툼의 대상이 된 바로 그 사항에 관해 나중에 '사실은 내가 잘못 알았다'며 화해를 취소할 수 있다면, 화해는 다툼을 끝내는 기능을 잃습니다. 그래서 법은 다툼의 중심에 있던 사항에 관한 착오는 취소 사유로 삼지 않도록 하고, 화해의 전제가 된 다른 사항에 관한 착오만 예외로 열어 둔 것입니다.

예외는 조문에 두 가지로 적혀 있습니다. 하나는 화해를 하는 당사자의 자격에 관한 착오이고, 다른 하나는 화해의 목적인 분쟁 그 자체가 아닌 다른 사항에 관한 착오입니다. 임대차 사건에서 어떤 사정이 여기에 해당하는지는 조문만으로 정해지지 않습니다. 화해의 전제가 된 별개의 사정을 잘못 알았다는 주장이 있더라도 그것이 분쟁 이외의 사항으로 평가되는지, 당사자의 자격에 관한 착오로 평가되는지는 개별 사정과 법원의 판단에 달려 있어 미리 단정할 수 없습니다.

여기서 하나 더 분명히 해 둘 것이 있습니다. 제733조는 민법상 화해계약에 관한 조문이고, 제소전화해로 조서가 성립하고 난 뒤에 그 조서를 어떤 절차로 어디까지 다툴 수 있는지는 별개의 문제입니다. 조서를 다시 다투는 재심 등의 길이 열려 있는지, 열려 있다면 어떤 사유가 필요한지는 사안마다 달라서 이 글에서 일반화하지 않습니다.

결국 실무적인 결론은 하나입니다. 되돌릴 수 있는지를 따지기 전에, 기일에 임하기 전에 당사자 표시와 목적물 표시, 조항의 내용을 정확히 확인하는 것입니다. 화해는 무르기 어려운 약속이라는 전제에서 출발해야 뒤탈이 없습니다.

제소전화해에서는 이 '화해'가 어떻게 조서가 될까요?

이제 민법의 화해가 제소전화해라는 절차를 거쳐 조서로 남는 과정을 보겠습니다. 민사소송법이 정한 흐름을 다섯 단계로 나누어 정리하면 다음과 같습니다.

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   화해신청

   민사상 다툼에 관하여 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청합니다(제385조 제1항). 신청에는 그 성질에 어긋나지 않는 한 소에 관한 규정이 준용됩니다(제4항).

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   화해기일과 대리권 확인

   당사자는 화해를 위한 대리인 선임 권리를 상대방에게 위임할 수 없습니다(제2항). 법원은 필요한 경우 대리권이 있는지를 조사하려고 당사자 본인이나 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제3항).

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   화해 성립과 조서 작성

   화해가 성립되면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(제386조).

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   확정판결과 같은 효력, 집행권원

   성립한 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖는 것으로 다루어지고, 민사집행법 제56조 5호가 정한 집행권원으로서 강제집행의 기초가 됩니다.

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   불성립이라면

   신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 않으면 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있고(제387조 제2항), 이 경우 당사자는 소제기신청을 할 수 있습니다. 소제기신청은 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하며 이 기간은 불변기간입니다(제388조).

이 다섯 단계에서 '화해'가 살아 있는 곳은 2단계와 3단계 사이입니다. 신청서는 일방이 낼 수 있지만, 조서는 상대방이 화해조항에 응해야 성립합니다. 임차인이 동의하지 않으면 조서 자체가 만들어질 수 없다는 뜻이고, 그래서 임대인이 일방적으로 유리한 문구를 밀어 넣는 방식으로는 제소전화해가 진행되지 않습니다. 화해조서 뜻에서 '화해'가 빠질 수 없는 이유입니다.

조서에 적히는 항목이 다섯 가지로 정해져 있다는 점도 눈여겨보세요. 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원입니다. 이 중 실질적으로 양쪽의 양보가 담기는 곳이 화해조항입니다. 조서를 받아 보면 앞부분은 형식적인 표시이고, 조서의 알맹이는 화해조항이라는 점을 기억하시면 됩니다.

마지막으로 4단계의 의미를 짚겠습니다. 조서가 집행권원이 된다는 것은 조항대로 이행되지 않을 때 그 조서를 근거로 강제집행을 신청할 수 있다는 뜻입니다. 다만 조항이 집행할 수 있는 문구로 적혀 있어야 실제 집행이 가능합니다. 예를 들어 명도 기한이 날짜로 정해진 조항, 보증금 반환과 동시이행으로 정해진 조항, 조건이 붙은 조항은 집행 절차가 서로 다릅니다. 확정된 날짜가 지난 뒤에 집행이 시작되는 조항(민사집행법 제40조 제1항), 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행 제공을 증명해야 집행이 시작되는 조항(제41조 제1항), 조건 성취를 증명하고 집행문을 받아야 하는 조항(제30조 제2항)을 섞어 쓰면 나중에 집행이 막힐 수 있습니다.

임대인은 무엇을 내주고, 임차인은 무엇을 얻을까요?

이를 양보의 관점에서 정리하면, 임대인과 임차인은 각자 내주는 것과 얻는 것이 있습니다. 두 사람이 조서 안에서 어떻게 맞바꾸는지를 아래와 같이 정리해 보았습니다.

양쪽의 몫이 다르게 보이지만, 조서를 하나의 거래처럼 보면 균형이 드러납니다. 임대인은 시간을 내주고 확실성을 얻습니다. 임차인은 확실성을 내주고 시간을 얻습니다. 어느 한쪽이 시간과 확실성을 모두 가져가는 조서라면 임차인이 화해에 응할 이유가 없고, 임차인이 응하지 않으면 조서는 성립하지 않습니다.

조항 유형별로 구체적으로 어떤 양보가 오가는지 표로 정리했습니다. 금액이나 비율은 사안마다 다르므로 표에는 적지 않았습니다.

표의 세 번째 줄을 조금 더 풀어 보겠습니다. 차임을 밀렸을 때 즉시 명도로 넘어가는 기준은 법이 정한 해지 기준과 맞물려 설계하는 것이 안전합니다. 건물 임대차에서 민법 제640조는 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다고 정하고, 상가건물 임대차에 적용되는 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기의 차임액에 달하면 해지할 수 있다고 정합니다. 우리 사무소는 조서에서 즉시 강제집행으로 넘어가는 연체 기준을 주택은 차임 2기, 상가는 3기로 두는 방식을 기본으로 안내합니다.

기수를 이렇게 법의 기준에 맞추면 임차인 입장에서도 '이 정도 연체면 조서대로 집행될 수 있다'는 예측이 가능해지고, 임대인 입장에서도 나중에 기준이 지나치게 엄격했다는 다툼을 줄일 수 있습니다. 연체 기준을 임의로 낮게 잡은 조항은 뒤에서 볼 임차인에게 불리한 약정의 문제로 이어질 수도 있습니다.

원상회복 조항도 좋은 예입니다. 임대인이 요구할 수 있는 복구 범위를 처음부터 좁게 정해 두면 임대인은 그 밖의 요구를 양보한 것이고, 임차인은 정해진 범위는 확실히 복구해야 한다는 부담을 진 것입니다. 이때 범위를 도면이나 목록으로 특정하지 않으면 양쪽 모두 '내가 알던 범위와 다르다'며 다시 다투게 되므로, 화해의 목적인 분쟁의 종지에서 멀어집니다.

임차인이 동의했다면 어떤 양보든 유효할까요?

상호양보라고 해서 무엇이든 조서에 넣을 수 있는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 주택임대차보호법에도 같은 취지의 강행규정이 있습니다. 화해조항이 임차인에게 불리한 약정으로 평가될 수 있다면, 임차인이 동의했다는 사정만으로 유효가 보장되지는 않습니다.

결국 강행규정과 화해는 서로 부딪히는 개념이 아닙니다. 상호양보의 범위를 강행규정이 그어 놓은 선 안에서 정하는 것이 화해조서를 유효하게 만드는 길입니다. 권리금을 미리 포기하게 하는 조항이나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 조항처럼 법이 임차인에게 주는 권리를 줄이는 문구는 특히 조심해야 합니다.

임차인도 내가 내주기로 한 것이 법이 보호하는 권리를 포기한 것은 아닌지 살펴야 합니다. 무효 여부는 사안과 법원의 판단에 달려 있으므로 의심스러운 조항이 있다면 화해기일 전에 상담을 받아 보시길 권합니다.

화해조서 뜻을 알았다면 조서 초안은 이렇게 읽으세요

지금까지의 내용을 실제로 써먹는 방법을 정리합니다. 화해조서 초안이나 화해조항 안을 받았을 때 아래 다섯 가지를 순서대로 확인해 보시면 좋습니다.

첫째, 양보의 짝 맞추기입니다. 조항 하나하나 옆에 임대인 몫과 임차인 몫을 적어 보십시오. 어느 한쪽에만 몰려 있다면 상대방이 응하지 않아 조서가 성립하지 않거나, 성립하더라도 이행 단계에서 다툼이 커집니다. 조서를 균형 있게 읽는 훈련이 됩니다.

둘째, 당사자와 목적물을 확인합니다. 제733조가 착오를 이유로 한 취소를 원칙적으로 막고 있는 만큼 당사자의 이름과 자격, 목적물이 층과 호수까지 정확히 특정되어 있는지를 확인해야 합니다. 법인 임차인이라면 법인 명칭과 대표자, 임대인이 공동이라면 공유자 전원이 빠짐없이 표시되어 있는지도 봅니다. 나중에 다툴 수 있는지를 고민하기 전에 처음부터 맞게 적는 것이 가장 확실한 방법입니다.

셋째, 강행규정입니다. 앞서 본 것처럼 임차인에게 불리한 약정이 섞여 있으면 보정 사유가 될 수 있고, 조서의 효력에 대한 다툼으로 번질 수 있습니다. 적용되는 법이 주택임대차인지 상가임대차인지, 상가라면 보증금액이 기준 이내인지에 따라 살펴야 할 조문이 달라집니다.

넷째, 집행할 수 있는 문구인지 확인합니다. 명도 기한이 확정된 날짜인지, 보증금 반환과 동시이행인지, 조건이 붙었는지를 구분하고 그 방식이 한 조항 안에 뒤섞여 있지 않은지 봅니다. 집행 개시의 요건이 서로 달라서, 뒤섞인 조항은 집행 단계에서 멈춰 설 수 있습니다.

다섯째, 모르는 문구는 그대로 두지 않습니다. 조서에 쓰인 낯선 표현은 뜻을 정확히 확인한 뒤 동의해야 합니다. 화해조서 뜻이 '양쪽이 이해하고 양보했다'는 데 있는 만큼, 이해하지 못한 채 하는 양보는 화해의 본뜻과 맞지 않습니다.

화해조서 뜻을 실제 사건으로 옮기면 어떻게 진행될까요?

우리 사무소는 제소전화해 사건을 3,600건 넘게 직접 성립시켜 왔고 15년 동안 이 업무를 다뤄 왔습니다. 조서를 양쪽을 함께 지키는 균형 조서로 설계하고, 집행되는 문구로 다듬는 것이 핵심입니다. 진행은 다섯 단계입니다. 전화상담(10~20분)으로 사정을 듣고, 이메일로 자료와 견적을 보내드린 뒤, 입금이 확인되면 변호사가 법원에 접수를 대행하고, 기일 출석과 조서 송달로 마무리됩니다.

의뢰인이 직접 하시는 일은 앞의 1단계부터 3단계까지이고, 화해기일에 출석하실 필요는 없습니다. 준비 서류는 신청서와 첨부 서류입니다. 신청서의 핵심은 화해조항의 설계이고, 첨부 서류로는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장(인감 날인 2부), 관할합의서가 필요하며, 도면은 건물의 1층 일부만 임대할 때 필요합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 법인은 법인인감증명서와 법인등기부등본을 준비합니다.

비용은 임대인과 임차인이 함께 선임하는 쌍방 선임 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 그 이상이면 100만원이며 부가세는 별도입니다. 법원에 내는 비용은 실비로 별도이고 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 활용하기 때문에 전국 어느 지역이든 비용은 같습니다. 기간은 평균 6개월이고 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 걸립니다.

한 가지 분명히 말씀드릴 것은, 조서를 받은 뒤의 강제집행 실행 자체는 우리 사무소가 직접 진행하지 않는다는 점입니다. 다만 강제집행에 필요한 집행문과 송달증명의 발급까지는 지원해 드립니다(비용은 별도입니다). 상담은 02-591-2334로 전화하시면 됩니다.

자주 묻는 질문