이런 계약서를 들고 계시다면 이 글이 답이 됩니다

• 계약서 제목이 '위탁 운영 계약서'나 '매장 이용 약정서'인데 매달 대가를 받고 공간을 내주고 있습니다.
• 고정 월세 없이 매출의 일정 비율만 수수료로 정산하는데, 연체가 생기면 어떻게 대응할지 막막합니다.
• 공간 이용 계약이라고 했지만 상대방이 구획된 매장을 열쇠까지 쥐고 상시로 쓰고 있습니다.
• 동업으로 시작했으나 실제로는 한쪽이 자리만 내주고 정기적인 대가를 받는 구조가 되었습니다.
• 이런 계약으로도 제소전화해를 할 수 있는지, 어떻게 써야 조서가 실제로 집행되는지 알고 싶습니다.

상가나 매장 공간을 내어주는 계약서에 '임대차'라는 단어가 늘 들어가는 것은 아닙니다. 위탁 운영 계약, 수수료 매장 계약, 공간 이용 약정, 동업 계약, 제휴 계약처럼 이름은 제각각입니다. 계약을 맺을 때는 제목이 그다지 중요해 보이지 않습니다. 그런데 분쟁이 생기면 상대방도, 법원도 먼저 이 관계가 실제로 무엇이었는지를 묻습니다. 이때 계약서 제목만 믿고 준비해 둔 문구가 집행 단계에서 힘을 쓰지 못하는 일이 생깁니다.

제소전화해 임대차를 준비하는 임대인이 가장 자주 하는 질문이 "계약서에 임대차라고 안 적었는데 제소전화해가 되나요"입니다. 반대로 공간을 쓰는 쪽에서는 "우리는 임차인이 아니라 입점 업체인데 왜 명도 조항이 들어가나요"라고 묻습니다. 두 질문의 답은 이름이 아니라, 누가 어떤 공간을 어떻게 쓰고 그 대가를 어떻게 주고받으며 끝나면 어떻게 돌려주기로 했는가에 있습니다.

이 글은 제소전화해 임대차의 판단 기준을 민법 제618조와 상가건물 임대차보호법(이하 상가법) 제2조부터 짚고, 이름별 확인 사항과 화해조항 설계법을 순서대로 설명합니다. 결론은 계약서와 사용 실태를 함께 살펴야 정할 수 있으므로 점검의 출발점으로 읽어 주시기 바랍니다.

계약서 이름이 임대차가 아니어도 제소전화해를 신청할 수 있을까요?

민사소송법 제385조 제1항은 "민사상 다툼에 관하여" 당사자가 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 조문은 신청 대상을 임대차로 한정하지 않고 민사상 다툼이라는 넓은 범주로 열어 두었습니다. 그래서 위탁 운영이나 공간 이용이라고 적혀 있더라도 공간의 인도·반환이나 대가 지급 문제가 민사상 다툼이라면 화해 신청 자체가 막히는 것은 아닙니다.

화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(제386조). 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 제5호가 정한 집행권원이 됩니다. 인도 시기와 방법, 금전 지급 의무를 분명히 적어 두면 별도의 판결 없이 강제집행을 신청할 길이 열립니다.

여기서 두 개의 층을 구분해야 합니다. 첫째 층은 절차입니다. 화해를 신청할 수 있는가, 성립한 조서가 집행권원이 되는가의 문제이고, 계약 명칭에 크게 좌우되지 않습니다. 둘째 층은 실체입니다. 연체 해지 규정이나 상가법의 보호 규정이 이 계약에 적용되는가의 문제이며, 관계가 임대차로 인정되는지에 달려 있습니다. 제소전화해 임대차 조항은 이 두 번째 층의 결론에 맞추어 짜야 나중에 뒤탈이 없습니다.

제소전화해는 상대방이 동의해야 성립합니다. 이름이 애매한 계약일수록 한쪽에 치우친 조항이 아니라 양쪽이 각자 무엇을 얻는지 분명한 균형 조서가 필요합니다. 성립 뒤에 계약의 성격을 두고 다시 다툴 수 있는 범위는 사안별 판단 영역이라 단정하지 않겠습니다.

임대차인지 가르는 기준은 민법 제618조에서 시작합니다

민법 제618조는 임대차를 이렇게 정의합니다. "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다." 문장을 뜯어 보면 임대차가 성립하려면 두 가지 약정이 있어야 합니다. 하나는 목적물을 상대방이 사용하고 수익하게 하겠다는 약정이고, 다른 하나는 상대방이 그 대가로 차임을 지급하겠다는 약정입니다.

조문 어디에도 계약서라는 문서의 형식이나 제목을 요건으로 삼는 표현은 없습니다. 제618조는 약정으로 효력이 생긴다고만 말합니다. 그래서 제목이 무엇이든 이 두 가지 약정의 내용이 있는지가 판단의 뼈대가 됩니다. 이름 대신 실질을 본다는 원칙은 이 조문의 구조에서 나옵니다.

상가법은 그 위에 적용 범위를 한 겹 더 얹습니다. 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 임대차에 이 법을 적용한다고 하면서, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함시킵니다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차는 적용에서 제외되며, 환산 방식과 기준 금액은 대통령령 사항이라 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다.

보증금액을 초과하는 경우에도 제2조 제3항이 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조는 적용한다고 정합니다. 차임연체 해지를 정한 제10조의8이 이 범위에 들어 있다는 점이 중요합니다. 반대로 제2조 제3항이 열거한 조문에 제15조는 없으므로, 보증금액을 초과하는 상가에는 제15조가 적용되지 않습니다.

임대차 여부를 점검하는 다섯 가지 질문

제618조의 두 약정을 확인하려면 계약서의 문구보다 계약이 굴러가는 모습을 봐야 합니다. 아래 다섯 가지 질문은 상담에서 가장 먼저 여쭙는 항목이며 화해신청서의 '다투는 사정'을 정리할 때도 쓰입니다. 하나의 답만으로 결론이 나지는 않으므로 종합해서 읽으셔야 합니다.

1. 1

   누가 그 공간을 사용하고 수익하는가

   공간을 쓰는 사람이 상대방인지, 아니면 계약 당사자가 스스로 영업하고 상대방은 운영만 대신하는지를 봅니다. 매출과 손익의 귀속, 가격·인력·영업시간의 결정 권한이 단서이며, 상대방이 자기 계산과 책임으로 영업한다면 사용·수익에 가까운 모습입니다.

2. 2

   대가는 어떤 성격인가

   고정 금액인지, 매출에 연동되는지, 둘이 섞인 방식인지를 봅니다. 이름이 수수료나 분배금이어도 공간 사용의 대가인지 사업 이익을 나누는 것인지에 따라 성격이 달라질 수 있고, 매출과 무관하게 지급하는 부분이 있는지가 핵심 단서입니다.

3. 3

   점유는 독립적인가

   구획된 공간을 열쇠와 출입 통제로 배타적으로 쓰는지, 공용 공간 안에서 자리를 배정받아 쓰는지를 봅니다. 상시로 점유하는지, 정해진 시간대에만 쓰는지, 소유자의 출입·관리 권한이 어디까지인지도 함께 적어 둡니다.

4. 4

   끝나면 어떻게 돌려주기로 했는가

   종료 사유와 반환 시기, 원상회복 범위, 설치한 집기와 설비의 처리 방식을 봅니다. 반환 약속이 뚜렷할수록 명도 화해조항을 집행 가능한 문장으로 만들기 쉽고, 모호하다면 조서를 만들기 전에 이 부분부터 정리해야 합니다.

5. 5

   영업 주체와 사업자등록은 어떻게 되어 있는가

   상가법 제2조 제1항이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 적용 범위로 삼고 있어, 그 공간에서 누가 영업 주체로 사업자등록을 했는지도 참고 자료가 됩니다. 세금계산서를 누가 누구에게 발행하는지도 관계의 실질을 보여 줍니다. 다만 등록 여부 하나로 임대차 여부가 정해지지는 않습니다.

답이 대체로 사용·수익하는 상대방, 정기적인 대가, 독립된 점유, 명확한 반환, 사업자등록 순으로 이어진다면 임대차로 볼 여지가 큽니다. 반대로 몇 가지가 어긋난다고 곧바로 임대차가 아니라고 말할 수도 없습니다. 판단은 사안마다 다르고 판례의 영역에 속하는 부분이 있어 가능성의 방향만 제시합니다.

점검 결과는 문서로 남기시기 바랍니다. 사용 범위를 표시한 도면, 대가를 주고받은 계좌 내역, 정산서, 세금계산서가 좋은 자료입니다. 이 자료가 있으면 청구원인을 계약 이름 대신 실제 모습으로 적을 수 있습니다.

위탁 운영·수수료 매장·공간 이용·동업, 이름별로 무엇을 확인할까요?

이름별로 자주 나타나는 사실관계가 있습니다. 아래 표는 임대차 쪽으로 기우는 사실과 다른 계약 쪽으로 기우는 사실, 조서에 적어 둘 사항을 비교한 것으로, 판단을 대신하는 도구가 아니라 어떤 사실을 모아야 하는지 알려 주는 지도입니다.

위탁 운영은 운영을 맡긴다는 말이 붙어 있어도 실제로는 운영자가 매출을 가져가고 소유자에게 일정한 금액을 내는 구조가 많습니다. 이 경우 운영자가 그 공간을 자기 영업에 쓰는 것이어서 임대차로 볼 여지가 커집니다. 반대로 소유자가 매출 전부를 수납하고 보수를 지급한다면 사용·수익의 주체가 소유자 쪽에 남아 있는 모습입니다.

수수료 매장은 백화점이나 복합몰의 입점 계약에서 흔히 나타납니다. 매장이 구획되어 있고 최소 지급액이 정해져 있다면 임대차에 가까운 모습입니다. 반면 통합 계산대로 판매대금을 대신 수납하고 수수료를 뺀 뒤 정산하는 방식이 뚜렷하다면 성격이 다르게 평가될 여지가 있으나, 계산대가 있다는 이유만으로 임대차가 아니라고 단정하지는 않습니다.

공간 이용 약정은 촬영, 행사, 팝업처럼 짧게 쓰는 경우와 사무 공간이나 매장을 상시로 쓰는 경우가 한 이름으로 묶여 있습니다. 이용 시간이 제한되고 소유자가 자유롭게 드나들며 관리한다면 임대차와 거리가 있을 수 있습니다. 그러나 이용 기간이 길고 구획된 공간을 계속 점유한다면 사정이 달라집니다.

동업 계약은 가장 조심스럽습니다. 공동으로 출자해 함께 경영하고 손익을 나눈다면 공간을 쓰는 대가와는 다른 종류의 관계입니다. 그러나 동업이라고 이름만 붙였을 뿐 한쪽이 공간만 제공하고 매달 일정한 금액을 받는 구조라면 사용·수익과 대가의 관계가 두드러집니다. 이런 사건에서는 동업 정산과 공간 인도를 조서에서 분리해 적어야 합니다.

두 카드는 양 끝의 모습입니다. 실제 계약은 대부분 그 사이에 놓여 있으므로 다섯 질문의 답을 모두 모은 뒤 상담을 받으시는 편이 정확합니다.

매출 연동 수수료만 내는데도 임대차로 볼 수 있을까요?

민법 제618조는 차임을 지급할 것을 약정한다고만 정하고, 차임이 반드시 고정 금액이어야 한다고 적어 두지 않았습니다. 그렇다고 매출 연동 수수료가 곧바로 차임이라고 할 수도 없습니다. 공간을 쓰는 대가인지 사업 이익을 나누는 성격인지는 사안별 판단과 판례의 영역에 속하므로, 이 글은 확인할 지점만 정리합니다.

먼저 매출과 무관하게 내야 하는 최소 지급 부분이 있는지 봅니다. 매출이 없어도 일정한 금액을 반드시 지급하게 되어 있다면 공간 사용의 대가에 가까운 성격을 띱니다. 다음으로 매출을 누가 집계하고 어떤 자료로 확인하는지를 봅니다.

이 확인이 화해조항에 중요한 이유는 연체 해지 규정이 '기(期)'를 단위로 삼기 때문입니다. 상가법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정하고, 상가법이 적용되지 않는 건물 임대차에는 민법 제640조가 2기의 차임액에 달하는 때를 기준으로 삼습니다. 그런데 매출 연동 방식에서는 1기의 차임액이 얼마인지부터 불분명해질 수 있고, 이 불분명함이 집행 단계에서 다툼의 씨앗이 됩니다.

그래서 매출 연동 구조의 제소전화해에서는 조항에 정산 기준을 못 박아 둡니다. 매월 언제까지 매출 자료를 제출하고, 언제까지 어떤 계좌로 지급하며, 어느 시점부터 연체로 보는지를 문장으로 적는 것입니다. 민법 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 정하므로, 지급 기한을 날짜로 정해 두면 연체의 시작점이 분명해집니다. 구체적인 금액이나 요율은 사건마다 다르므로 예시로 들지 않습니다.

'우리는 임차인이 아니에요'라는 말, 이렇게 대응합니다

제소전화해 협의 자리에서 가장 자주 나오는 반론을 네 가지로 정리했습니다. 각 말풍선 아래의 판정은 결론이 아니라 대응의 방향입니다. 실제로 이런 말을 들으셨다면 사용 모습과 대가 지급 자료를 먼저 정리한 뒤 상담을 받으시기 바랍니다.

네 가지 반론의 공통점은 계약의 이름이나 한 줄의 문구를 결론으로 끌어가려는 데 있습니다. 대응의 요령도 공통이어서, 사용 모습, 대가 지급 흔적, 반환 약속이라는 실질 자료를 꺼내 놓으면 됩니다.

임대차로 볼 여지가 있다면 화해조항은 이렇게 설계합니다

임대차로 볼 여지가 있는 계약의 제소전화해 임대차 조항은 두 가지 전제 위에서 설계합니다. 하나는 임차인 동의 없이는 성립할 수 없다는 점이고, 다른 하나는 상가법 제15조가 임차인에게 불리한 약정을 효력이 없다고 정한다는 점입니다. 그래서 양쪽을 지키는 균형 조서가 원칙이 됩니다.

첫째, 목적물의 특정입니다. 건물 주소, 층, 호수, 사용 면적을 등기부와 건축물대장에 맞춰 적고, 건물의 1층 일부만 쓰는 구조라면 도면으로 사용 범위를 특정해야 집행관이 인도 대상을 알 수 있습니다.

둘째, 사용 범위와 용도입니다. 어떤 업종으로 어떤 시간 동안 쓰는지, 소유자가 관리를 위해 출입할 수 있는 범위는 어디까지인지를 적습니다. 점유의 독립성과 직결되는 항목입니다.

셋째, 대가의 지급 방식과 기한입니다. 고정 금액이든 매출 연동이든 지급 기준과 기한을 날짜로 명시합니다. 연동 방식이라면 정산 자료의 제출 시점과 확인 방법까지 적어야 뒤의 연체 판단이 흔들리지 않습니다.

넷째, 연체 시 해지와 명도입니다. 상가법이 적용되는 관계라면 연체액이 3기의 차임액에 달할 때(제10조의8), 상가법이 적용되지 않는 건물 임대차라면 2기의 차임액에 달할 때(민법 제640조) 임대인이 해지할 수 있는 구조입니다. 저희는 상가라면 3기 연체를 기준으로 즉시 명도 조항을 설계합니다. 다만 해지의 의사표시는 철회하지 못하므로(민법 제543조 제2항), 해지 통지의 문구와 시점은 신중하게 정하셔야 합니다.

다섯째, 종료와 원상회복입니다. 계약이 끝나는 사유, 반환 기한, 원상회복 범위, 남은 집기의 처리 방식을 구체적으로 적습니다. 반환 기한이 날짜인지, 동시이행인지, 조건 성취가 필요한지에 따라 집행 요건이 달라지므로 문구를 섞어 쓰지 않습니다.

강행법규를 어기는 조항은 특히 조심해야 합니다. 임차인에게 권리금 회수 기회를 포기하게 하거나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 조항은 임차인에게 불리한 약정이라 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 보정명령은 접수 후 재판부가 배정된 이후에 나오므로 접수 전에 조항을 점검해 두는 편이 절차를 빠르게 합니다. 보증금액을 초과하는 상가에는 제15조가 적용되지 않습니다.

조서가 성립한 뒤의 집행도 미리 알아 두시기 바랍니다. 민사집행은 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시합니다(민사집행법 제2조). 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다. 저희는 집행문과 송달증명 발급까지 지원해 드리며(비용은 별도), 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다.

공증과의 관계도 짚어 두겠습니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 임대차 관계 종료를 원인으로 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있다고 정합니다. 그래서 계약을 맺는 시점에는 건물명도 공증으로 미리 대비하기 어려워 제소전화해로 준비합니다.

청구원인과 서류는 계약서 이름이 아니라 사실로 채웁니다

제385조 제1항은 청구의 취지와 원인, 그리고 다투는 사정을 밝혀 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 이름이 애매한 계약에서는 계약 명칭을 앞세우기보다 사용 모습과 대가 지급 방식, 반환 약속, 다투는 사정을 순서대로 적는 편이 조서로 이어지기 좋습니다.

제385조 제2항은 화해를 위한 대리인 선임 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 그래서 대리인을 세우는 경우 그 선임을 상대방에게 맡길 수 없습니다. 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위해 당사자 본인이나 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 통상 의뢰인은 화해기일에 나오지 않아도 되도록 진행하지만, 위임장은 정확히 갖춰 두어야 합니다.

준비 서류는 신청서와 첨부 8종입니다. 첨부는 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장 2부(인감 날인 필수), 관할합의서, 인감증명서(발급일로부터 2개월 이내), 그리고 도면입니다. 도면은 건물의 1층 일부만 쓰는 구조일 때 필수입니다. 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부가 필요합니다. 관할합의서를 쓰면 전국 어디서든 같은 비용으로 진행할 수 있습니다.

1. 1

   전화상담 10~20분

   계약서 이름, 사용 모습, 대가 지급 방식, 반환 약속을 말씀해 주시면 임대차로 볼 여지와 조항의 방향을 안내합니다.

2. 2

   이메일로 자료와 견적

   계약서 사본과 필요한 자료를 이메일로 받고, 사안에 맞는 견적을 이메일로 보내드립니다.

3. 3

   입금과 위임장 준비

   견적에 동의하시면 입금하고 위임장과 인감증명서를 준비합니다. 의뢰인이 직접 하시는 일은 여기까지입니다.

4. 4

   법원 접수

   변호사가 화해신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 조항 설계가 핵심 작업입니다.

5. 5

   기일 출석과 조서 송달

   변호사가 화해기일에 출석하고, 성립한 조서가 송달되면 집행권원이 확보됩니다.

비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원이며 부가세는 별도입니다. 법원에 내는 비용은 실비가 별도로 들고 사안별로 안내해 드립니다. 화해 성립까지의 기간은 평균 6개월(3~9개월)입니다. 화해비용은 성립하면 특별한 합의가 없는 한 당사자가 각자 부담하고, 성립하지 않으면 신청인이 부담하되, 소제기신청이 있으면 화해비용을 소송비용의 일부로 봅니다(민사소송법 제389조).

계약 전·계약 후·분쟁 후, 단계별 점검표

같은 이름의 계약이라도 언제 제소전화해를 준비하는지에 따라 할 일이 달라집니다. 세 시점별로 점검할 사항을 정리했습니다.

화해가 성립하지 않을 때를 미리 알아 두시면 마음이 편합니다. 민사소송법 제388조에 따라 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다. 이 신청은 화해가 성립되지 않은 사유를 적은 조서의 등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하며 그 기간은 불변기간입니다. 조서등본이 송달되기 전에도 신청할 수 있습니다.

정리하면 이름은 출발점이고 실질이 종착점입니다. 사용·수익과 대가와 반환의 세 축을 문장으로 분명하게 적어 두면 제소전화해 임대차 조서는 양쪽 모두에게 힘이 됩니다.

자주 묻는 질문