• 법원에서 채권압류명령 결정문이 왔는데, 제3채무자 자리에 내 이름이 적혀 있다.
• 계약 만료를 앞두고 임차인이 보증금을 달라고 하는데, 압류가 걸려 있어 누구에게 줘야 할지 모르겠다.
• 진술최고서라는 서류를 받았는데 무엇을 어떻게 적어야 하는지 막막하다.
• 밀린 월세와 원상회복비를 빼고 돌려주고 싶은데, 채권자가 보증금 전액을 요구할까 걱정된다.
• 제소전화해 조서를 받아 두었는데, 압류가 들어오면 조서의 보증금 조항이 어떻게 작동하는지 궁금하다.

상가를 임대해 준 건물주에게 어느 날 법원 등기우편이 도착합니다. 열어 보면 채권압류명령이라는 제목 아래 채권자, 채무자, 제3채무자가 나란히 적혀 있고, 제3채무자 자리에 임대인의 이름이 들어 있습니다. 임대인은 누구에게도 빚을 진 적이 없는데 왜 이 서류를 받았는지 당황하는 경우가 많습니다. 결론부터 말하면, 임차인에게 돈을 받을 사람이 임차인이 임대인에게 맡겨 둔 보증금을 붙잡은 것입니다.

제소전화해 보증금 압류 문제는 계약 기간 중에도, 만료를 앞두고도 생길 수 있습니다. 특히 제소전화해 조서를 받아 둔 임대인은 조서에 보증금 반환 조항이 있으니 조서대로만 하면 된다고 생각하기 쉬운데, 압류는 조서와 별개로 움직이는 절차입니다. 이 글은 압류명령을 받은 임대인이 지켜야 할 순서, 진술과 공탁의 차이, 연체차임 공제를 둘러싼 쟁점, 그리고 계약 단계에서 조서에 담아 둘 조항까지 차례로 정리합니다. 상황이 급하다면 02-591-2334로 결정문 내용만 말씀해 주셔도 먼저 확인할 순서를 안내해 드립니다.

보증금반환채권 압류, 임대인은 왜 제3채무자가 되나요?

임대차가 끝나면 임차인은 임대인에게 보증금을 돌려 달라고 할 권리를 갖습니다. 이 권리를 보증금반환채권이라고 부르는데, 임차인 입장에서는 통장 잔고나 급여처럼 언젠가 돈으로 바뀔 재산입니다. 그래서 임차인에게 대여금이나 물품대금을 받지 못한 채권자는 판결이나 지급명령 같은 집행권원을 얻은 뒤 이 채권을 강제집행의 대상으로 삼습니다. 임차인의 다른 재산이 마땅치 않을수록 임대인에게 맡겨진 보증금은 채권자 눈에 가장 확실한 재산으로 보입니다.

민사집행법 제223조는 제3자에 대한 채무자의 금전채권 등에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시한다고 정합니다. 이 구도에서 돈을 받을 사람은 압류채권자, 빚을 진 임차인은 채무자, 그리고 임차인에게 보증금을 돌려줄 의무가 있는 임대인은 제3채무자가 됩니다. 임대인은 압류채권자에게 직접 빚을 진 사람이 아니지만, 임차인에게 줄 돈을 맡고 있다는 이유로 절차의 한가운데에 서게 됩니다. 결정문에 임대인 이름이 적히는 것은 이 때문이며, 임대인 개인의 신용이나 재산에 문제가 생겼다는 뜻은 아닙니다.

여기서 기억할 점은 압류가 임대인의 재산을 빼앗는 절차가 아니라는 사실입니다. 압류는 임대인이 원래 임차인에게 돌려주기로 한 돈의 지급 상대방과 지급 방식을 묶어 두는 절차에 가깝습니다. 임대인이 정해진 순서대로만 움직이면 원래 부담하던 반환 의무보다 더 무거운 짐을 지는 구조는 아닙니다. 반대로 그 순서를 건너뛰면, 의무는 그대로 남아 있는데 돈은 이미 나가 버린 상황을 맞을 수 있습니다.

제소전화해 조서를 받아 둔 경우에도 이 구도는 같습니다. 조서는 임대인과 임차인 사이의 약속을 확정판결과 같은 효력을 갖는 문서로 만든 것이고, 압류채권자는 그 조서의 당사자가 아닙니다. 조서의 보증금 반환 조항은 임대인과 임차인 사이에서 반환 시기와 조건을 정하는 기준이 되지만, 압류명령이 정한 지급금지까지 풀어 주지는 않습니다. 그래서 제소전화해 보증금 압류 상황에서는 조서와 결정문을 나란히 놓고 함께 읽어야 합니다.

세 사람의 자리를 이렇게 나눠 보면 임대인이 해야 할 일이 단순해집니다. 임대인은 누가 옳은지 가리는 심판이 아니라, 맡고 있는 돈을 법이 정한 방식으로 내놓는 사람입니다. 임차인과 채권자 사이의 빚이 실제로 있는지, 금액이 맞는지는 대개 임대인이 나서서 다툴 문제가 아닙니다. 임대인이 따져야 할 것은 보증금이 얼마인지, 언제 반환할 의무가 생기는지, 그리고 공제할 금액이 있는지 이 세 가지입니다.

지급금지 명령, 결정문이 도착한 날부터 달라지는 것

민사집행법 제227조①은 "금전채권을 압류할 때에는 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 한다."고 정합니다. 하나의 압류명령 안에 두 개의 금지가 들어 있는 셈입니다. 임대인에게는 임차인에게 보증금을 주지 말라는 지급금지가, 임차인에게는 보증금반환채권을 남에게 넘기거나 직접 받지 말라는 처분·영수 금지가 걸립니다. 법원이 넣을지 말지 고르는 내용이 아니라, 금전채권을 압류할 때에는 반드시 명하도록 정해진 내용입니다.

언제부터 효력이 생기는지도 조문에 분명합니다. 제227조②는 압류명령을 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 한다고 하면서, ③에서 "압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생긴다."고 정합니다. 즉 임차인이 아직 결정문을 받지 못했더라도 임대인에게 송달된 순간 압류의 효력은 이미 생깁니다. 임차인이 그런 서류를 받은 적이 없다며 보증금을 요구하더라도, 임대인은 자신이 결정문을 받은 날을 기준으로 판단해야 합니다.

지급금지를 무시하고 임차인에게 보증금을 돌려주면 어떻게 될까요. 그 지급을 압류채권자에게 내세우기 어렵다고 보는 것이 일반적인 이해여서, 압류채권자가 다시 지급을 구하면 같은 돈을 또 내야 하는 이중지급 위험이 생깁니다. 이미 나간 돈은 임차인에게 돌려 달라고 해야 하지만, 압류를 당할 만큼 사정이 어려운 임차인에게서 그 돈을 되찾기란 쉽지 않습니다. 임대인이 가장 피해야 할 장면이 바로 이것입니다.

결정문에서 반드시 확인할 부분도 있습니다. 압류할 채권의 표시란에는 어느 임대차의 보증금반환채권인지, 청구금액이 얼마인지가 적혀 있습니다. 압류 범위가 보증금 전부가 아닐 수도 있고, 같은 채권에 다른 압류나 가압류가 이미 걸려 있을 수도 있습니다. 범위를 넘는 부분을 임차인에게 줘도 되는지는 결정문의 문언과 다른 압류의 유무에 따라 달라지므로, 혼자 판단하지 말고 결정문 전체를 확인한 뒤 움직이는 편이 안전합니다.

이 비교에서 보듯 압류 전후로 달라지는 것은 임대인이 지는 의무의 크기가 아니라 의무를 이행하는 통로입니다. 압류 전에는 임대인과 임차인 둘이서 정산하면 끝났지만, 압류 뒤에는 그 정산 결과를 법원 절차 안으로 가지고 들어가야 합니다. 그래서 압류 뒤 임차인과 따로 만나 보증금 정산을 마무리하는 식의 합의는 효력을 두고 다툼이 생길 소지가 큽니다. 압류 사실을 안 뒤의 모든 정산은 기록으로 남기고, 지급은 법이 정한 경로로만 하는 것이 원칙입니다.

진술최고서가 오면 1주 안에 무엇을 적어야 하나

압류명령과 함께, 또는 그 뒤에 진술최고서라는 서류가 오는 경우가 많습니다. 민사집행법 제237조①은 압류채권자가 제3채무자로 하여금 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 서면으로 일정한 사항을 진술하게 하도록 법원에 신청할 수 있다고 정합니다. 신청이 있으면 법원은 진술을 명하는 서면을 제3채무자에게 송달하여야 합니다(②).

이 가운데 임대인에게 가장 중요한 것은 1호와 2호입니다. 보증금이 얼마인지만 적고 끝내면, 나중에 연체차임이나 원상회복비를 공제하겠다고 할 때 처음 진술과 어긋난다는 반박을 들을 수 있습니다. 진술 단계에서부터 계약이 아직 진행 중이라는 사정, 종료와 인도가 있어야 반환할 금액이 정해진다는 사정, 공제를 주장할 항목이 있다는 사정을 함께 적어 두는 편이 낫습니다. 진술 내용이 이후 분쟁에서 어떤 의미를 갖는지는 사안마다 다르지만, 사실과 다르게 적거나 중요한 사정을 빠뜨려서 이로울 일은 없습니다.

3호와 4호는 보증금을 노리는 사람이 압류채권자 한 명뿐인지를 묻는 항목입니다. 임대차 기간이 길었다면 임차인이 금융기관에 보증금반환채권을 담보로 제공했거나, 다른 채권자가 먼저 가압류를 해 두었을 수 있습니다. 이런 사정은 뒤에서 볼 공탁 의무와 곧바로 이어지므로, 받은 서류를 날짜순으로 모아 두고 그대로 적는 것이 기본입니다.

진술을 게을리하면 어떻게 될까요. 제237조③은 제3채무자가 진술을 게을리 한 때에는 법원이 제1항의 사항을 심문할 수 있다고 정합니다. 조문이 직접 정한 효과는 법원의 심문이지만, 답하지 않고 버티는 동안 압류채권자는 임대인이 보증금을 감추려 한다고 의심하게 되고 분쟁이 커지기 쉽습니다. 1주라는 기간은 짧으므로, 결정문과 진술을 명하는 서면을 받은 날짜를 달력에 표시해 두고 곧바로 준비하는 것이 좋습니다.

공탁, 할 수 있는 경우와 하여야 하는 경우

제3채무자가 된 임대인에게 공탁은 가장 확실한 출구입니다. 제248조①은 "제3채무자는 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있다."고 정합니다. 누구에게 지급해야 할지 판단이 서지 않거나, 압류채권자와 임차인 사이에 다툼이 있어 어느 쪽에 줘도 뒷말이 나올 상황이라면, 이 조문을 근거로 보증금을 공탁하고 다툼에서 한발 물러설 수 있습니다. 조문 자체는 이런 사정을 공탁의 요건으로 두지 않으며, 이 경우 공탁은 임대인이 고를 수 있는 선택지이지 의무는 아닙니다.

반면 조문이 공탁하여야 한다고 정한 경우도 있어, 두 장면을 섞지 않아야 합니다. 아래 표는 항마다 상황과 범위, 성격을 나눠 정리한 것입니다.

②와 ③은 범위가 다릅니다. ②는 배당요구가 들어온 장면으로, 배당에 참가한 채권자가 청구하면 압류된 부분에 해당하는 금액을 공탁해야 합니다. ③은 여러 채권자가 겹쳐 들어와 채권 가운데 압류되지 않은 부분을 넘어서까지 거듭 압류나 가압류가 내려진 장면으로, 압류 또는 가압류채권자가 청구하면 채권 전액에 해당하는 금액을 공탁해야 합니다. 두 경우 모두 청구가 있어야 의무가 생기는 구조이므로, 채권자로부터 공탁 청구를 받았는지를 놓치지 않아야 합니다.

공탁을 마쳤다고 끝이 아닙니다. 제248조④는 제3채무자가 채무액을 공탁한 때에는 그 사유를 법원에 신고하여야 한다고 정하고, 상당한 기간 이내에 신고가 없으면 압류채권자나 채무자 등 이해관계인이 그 사유를 신고할 수 있다고 덧붙입니다. 신고가 있어야 법원이 공탁금을 놓고 다음 절차로 나아갈 수 있으므로, 공탁서와 신고 서류 사본을 함께 보관해 두는 것이 좋습니다. 공탁에 필요한 서류와 비용은 사안마다 다르므로 진행 전에 미리 확인해야 합니다. 전액을 공탁할지 공제 후 잔액을 공탁할지는 다음 장의 공제 쟁점과 이어집니다.

압류 뒤 생긴 연체차임·원상회복비, 보증금에서 뺄 수 있을까요?

실무에서 가장 첨예하게 부딪치는 지점이 여기입니다. 압류채권자는 결정문에 적힌 보증금반환채권 전부를 기대하고, 임대인은 밀린 월세와 원상회복비를 빼고 남는 돈만 주겠다고 합니다. 특히 압류가 들어온 뒤에도 임차인이 계속 영업하면서 월세를 밀리는 경우, 그 연체액을 보증금에서 뺄 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

이 장면에서 먼저 확인할 조문이 민법 제498조입니다. 이 조문은 "지급을 금지하는 명령을 받은 제삼채무자는 그 후에 취득한 채권에 의한 상계로 그 명령을 신청한 채권자에게 대항하지 못한다."고 정합니다. 압류명령으로 지급금지를 받은 임대인이 그 뒤에 생긴 연체차임 채권을 상계로 내세운다면, 이 조문과 정면으로 부딪칠 수 있습니다. 압류 뒤에 생긴 채권으로 압류채권자의 몫을 줄이는 것을 막으려는 조문으로 읽히기 때문입니다.

그렇다면 보증금 공제는 상계와 같은 것일까요. 보증금은 임대차 관계에서 생기는 임차인의 채무를 담보하려고 맡기는 돈이라는 성격이 있다고 이해되어 왔고, 이 때문에 연체차임 등을 보증금에서 빼는 것을 별개의 채권끼리 맞비기는 상계와 같은 구조로 볼지에 대해서는 달리 볼 여지가 있다는 논의가 있습니다. 다만 압류 뒤 어느 시점까지 생긴 어떤 항목이 공제 대상이 되는지, 제498조가 어떤 경우에 걸리는지는 판례와 사실관계에 따라 판단이 갈리는 영역이어서 결론을 단정할 수 없습니다. 임대인이 당연히 다 뺄 수 있다고 믿고 움직이는 것도, 반대로 압류됐으니 한 푼도 못 뺀다며 포기하는 것도 모두 위험합니다.

현실적인 대응은 공제 주장의 근거를 촘촘히 갖춰 두는 것입니다. 월별 차임 입금 내역, 관리비·공과금 정산서, 명도 당시 점포 상태를 찍은 사진과 원상회복에 실제로 지출한 증빙이 그 근거입니다. 진술서에 공제를 주장할 항목이 있다는 사정을 미리 밝히고, 다툼이 예상되면 공탁과 함께 공제 주장의 근거를 정리해 두면 협상이나 소송에서 설득력이 생깁니다. 공제할 항목이 계약서와 조서에 미리 열거되어 있다면 그 근거는 한층 단단해집니다.

제소전화해 조서에 미리 넣어 둘 세 가지 조항

압류는 임대인이 막을 수 있는 일이 아닙니다. 임차인의 채권자가 언제 나타날지 알 수 없기 때문입니다. 대신 임대인이 할 수 있는 일은 계약 단계에서 보증금이 어떤 구조로 반환되는지를 문서로 분명히 해 두는 것입니다. 제소전화해 조서가 압류채권자까지 직접 구속하는지는 단정할 수 없지만, 임대인과 임차인 사이의 정산 기준이 확정판결과 같은 효력을 갖는 문서에 담겨 있다면 진술과 공탁, 이후 다툼에서 임대인의 주장을 받쳐 주는 기초 자료가 됩니다.

동시이행 조항은 압류 상황에서 한 번 더 따져 볼 부분이 있습니다. 명도를 집행하려면 임대인이 보증금 잔액 반환을 이행했거나 이행을 제공했다는 것을 증명해야 하는데, 보증금이 압류되어 임차인에게 줄 수 없는 상태라면 무엇으로 그 증명을 할지가 문제됩니다. 이때 공탁을 활용하는 방안이 검토되곤 하지만, 공탁 서류가 반대의무 이행의 증명으로 받아들여지는지는 공탁의 내용과 사안에 따라 따로 살펴야 합니다. 계약 단계에서 이런 경로까지 염두에 두고 조항을 짜 두면 압류가 들어와도 명도 일정이 크게 흔들리지 않습니다.

이 조항들은 임차인에게도 이익입니다. 공제 항목이 구체적으로 열거되어 있으면 임대인이 근거 없는 명목으로 보증금을 깎는 것을 막을 수 있고, 반환 시기와 방법이 분명하면 보증금을 돌려받는 시점도 예측할 수 있습니다. 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립하지 않는 제도이므로, 한쪽에만 유리한 문구는 협의 단계에서 받아들여지기 어렵습니다. 양쪽이 모두 납득할 수 있는 균형 잡힌 조서가 결국 집행 단계에서도 가장 잘 작동합니다.

법도는 제소전화해 사건을 3,600건 넘게 직접 성립시키면서, 명도와 정산이 실제 집행 단계에서 어떻게 움직이는지를 기준으로 조항을 설계해 왔습니다. 보증금 공제 구조와 동시이행 조항은 계약서 문구를 그대로 옮기기보다, 압류나 공탁 같은 변수가 생겼을 때 어떻게 읽힐지를 기준으로 다듬어야 합니다. 이미 조서를 받아 둔 임대인이라면 지금 조서의 보증금 조항이 위 세 가지를 갖추고 있는지 먼저 점검해 보시기 바랍니다. 제소전화해 보증금 압류에 대비한 조항 점검은 새 계약을 앞둔 때가 가장 손쉬운 시점입니다.

압류 결정문을 받은 날부터 정산까지, 임대인의 6단계

지금까지의 내용을 시간 순서로 정리하면 다음과 같습니다. 단계마다 근거 조문을 함께 적었으니, 결정문을 받은 날 이 순서대로 점검해 보시기 바랍니다. 제소전화해 보증금 압류 상황이라면 각 단계에서 조서의 보증금 조항을 옆에 펴 두고 함께 확인하는 것이 좋습니다.

1. 결정문 송달일 기록과 내용 확인송달받은 날짜를 적어 두고, 채권자와 청구금액, 압류할 채권의 범위를 확인합니다. 압류의 효력은 임대인에게 송달된 때 생깁니다(제227조③).
2. 임차인에 대한 지급 중단보증금이나 그 일부를 임차인에게 내주지 않습니다. 임차인도 채권의 처분과 영수가 금지된 상태라는 점을 알려 오해를 줄입니다(제227조①).
3. 진술 대응진술을 명하는 서면을 받으면 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 네 가지 사항을 서면으로 진술합니다(제237조①②).
4. 계약 종료·명도와 정산 자료 정리계약과 화해조서에 따라 건물을 인도받고, 연체차임과 원상회복 등 공제 근거를 서류로 정리합니다.
5. 지급 상대방 확인압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있습니다(제229조①). 추심명령이 있으면 압류채권자가 대위절차 없이 추심할 수 있고(②), 전부명령이 있으면 압류된 채권은 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전됩니다(③). 경합이나 다툼이 있으면 공탁을 검토합니다(제248조).
6. 공탁과 사유 신고공탁했다면 그 사유를 법원에 신고하고(제248조④), 공탁서와 신고 서류를 함께 보관합니다.

이 가운데 4단계와 5단계는 순서가 바뀌기도 합니다. 계약이 아직 남아 있는 동안 압류채권자가 추심명령을 받아 지급을 요구해 올 수도 있습니다. 압류채권자는 임차인이 가진 채권을 그대로 붙잡아 행사하는 것이어서 반환 시기 역시 원래 계약과 조서가 정한 시점을 따르는 것으로 이해되는 것이 일반적이지만, 구체적인 다툼은 사안별로 검토가 필요합니다. 계약 기간 중에 서둘러 보증금을 내줄 필요는 없더라도, 요구를 무시하기보다는 서면으로 사정을 설명해 두는 편이 좋습니다.

임대인이 자주 하는 말, 이렇게 판정합니다

압류명령을 받은 임대인들이 상담에서 자주 꺼내는 말을 모아 판정해 보았습니다. 대부분 선의에서 나온 판단이지만, 조문 앞에서는 위험한 선택이 되는 경우가 적지 않습니다.

네 가지 판정의 공통점은 임대인이 혼자 결론을 내리고 먼저 움직였다는 데 있습니다. 압류 상황에서는 결정문의 날짜와 문구, 조서의 보증금 조항, 공제 근거를 먼저 확인하고 그다음에 움직이는 것이 원칙입니다.

자주 묻는 질문