공증을 받아 둔 임대인이라면 제소전화해까지 해야 하는지, 같은 일을 두 번 하는 것은 아닌지 고민하게 됩니다. 결론부터 말하면 이 질문은 '공증을 했는가'가 아니라 '어떤 공증을 언제 했는가'로 답이 갈립니다. 같은 공증이라도 금전 지급을 목적으로 한 공정증서와 건물 인도를 목적으로 한 공정증서는 근거 조문도, 작성할 수 있는 시점도, 집행문을 받는 길도 서로 다르기 때문입니다.

이 글은 제소전화해조서 공증 문제를 두 개의 축으로 나눠 판단표로 정리합니다. 첫째 축은 이미 받아 둔 공증의 종류이고, 둘째 축은 임차건물을 돌려받을 예정 시점까지 남은 기간입니다. 두 축이 만나는 칸마다 제소전화해를 더할 필요가 큰지, 작은지, 다른 경로부터 봐야 하는지를 표시했습니다.

QUESTION 01제소전화해조서 공증, 받아 둔 공증이 있으면 화해는 필요 없을까?

많은 임대인이 '공증'을 받아 두면 법원에 가지 않고도 강제집행을 할 수 있는 하나의 제도로 기억합니다. 그러나 강제집행의 근거가 되는 서류, 즉 집행권원 가운데 판결이 아닌 것은 민사집행법 제56조가 그 밖의 집행권원으로 하나하나 열거하고 있고, 공정증서는 그중 4호에 일정한 범위로만 들어 있습니다. 같은 조 5호에는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것이 따로 적혀 있습니다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 이 5호의 자리에서 집행권원이 됩니다.

따라서 '공증이 있으니 화해는 필요 없다'는 말은 받아 둔 공증이 무엇을 대상으로 하는지 확인하기 전에는 맞다고도 틀리다고도 할 수 없습니다. 금전 지급을 목적으로 한 공정증서는 밀린 차임 같은 돈 문제에는 힘을 쓰지만 점포를 비워 달라는 청구에는 쓰이지 않습니다. 반대로 건물 인도를 목적으로 한 공정증서는 명도에 쓰일 수 있지만, 임차건물이라면 법이 정한 시점 안에서만 만들 수 있고 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 합의까지 함께 담아야 합니다.

그래서 판단은 두 가지 질문으로 압축됩니다. 하나는 '내 공증은 돈을 받기 위한 것인가, 건물을 돌려받기 위한 것인가'이고, 다른 하나는 '건물을 돌려받을 날까지 얼마나 남았는가'입니다. 첫 질문은 증서에 적힌 청구의 내용과 강제집행 승낙 문구를 읽어 보면 확인할 수 있습니다. 둘째 질문은 계약서의 기간 만료일, 갱신 여부, 이미 합의한 인도일을 기준으로 따져 보면 됩니다.

두 질문의 답을 표에 넣기 전에 짚어 둘 점이 있습니다. 제소전화해는 임대인 혼자 만드는 서류가 아닙니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고 있고, 화해는 상대방인 임차인이 동의해야 성립합니다. 공정증서도 임차인이 강제집행을 승낙해야 만들어집니다. 어느 쪽이든 임차인의 협력이 전제이므로, 판단표는 '임차인이 무엇에 동의할 수 있는가'를 함께 읽는 도구라고 보는 편이 정확합니다.

AXIS 01첫 번째 축: 내가 받아 둔 공증은 어떤 종류인가

공증 사무실에서 받은 서류를 꺼내 첫 장부터 읽어 보면 대개 어느 유형인지 드러납니다. 판단에 필요한 유형은 크게 세 가지입니다. 금전 지급을 목적으로 한 공정증서, 건물 인도를 목적으로 한 공정증서, 그리고 강제집행 승낙 문구가 없는 계약서 인증이나 확정일자처럼 집행권원이 아닌 서류입니다.

금전 공정증서에서 눈여겨볼 부분은 '일정한 금액'과 '강제집행을 승낙한 취지'라는 두 요소입니다. 증서에 지급할 금액이 특정되어 있고 채무자가 강제집행을 승낙한다는 문구가 들어 있어야 제56조 4호의 집행권원이 됩니다. 이 증서의 집행문은 민사집행법 제59조①에 따라 그 증서를 보존하는 공증인이 내어 줍니다. 차임 연체 때 소송 없이 금전 집행으로 나아갈 수 있다는 장점은 있지만, 점포를 비우게 하는 데에는 쓰이지 않습니다.

건물 인도 공정증서는 사정이 다릅니다. 공증인법 제56조의3①은 공증인이 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다고 정합니다. 다만 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서에는 단서가 붙습니다. 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우여야 하고, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있어야 합니다. 두 요건을 모두 갖춘 경우에만 작성할 수 있다는 것이 단서의 구조입니다. 이렇게 만들어진 증서는 같은 조 ③에 따라 민사집행법 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 봅니다.

둘째 요건은 임대인에게도 부담을 지우는 장치라는 점에서 눈여겨볼 만합니다. 임차인만 건물을 비워 주겠다고 승낙하는 것이 아니라, 임대인 역시 임차인에게 지급할 금원에 대해 강제집행을 승낙해야 증서가 만들어집니다. 한쪽만 강제집행에 노출되지 않도록 균형을 맞춘 설계로 읽을 수 있고, 이는 제소전화해조서도 양쪽을 함께 지키는 균형 조서로 짜야 한다는 원칙과 같은 방향입니다. 또 같은 조 ②는 이 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정하므로, 임대인이 임차인 몫까지 대신 처리하는 방식은 쓸 수 없습니다.

세 번째 유형은 오해가 가장 잦습니다. 계약서에 공증인의 확인 도장이 찍혀 있다는 사실만으로는 집행권원이 생기지 않고, 확정일자도 대항요건과 함께 우선변제권에 관계되는 장치일 뿐입니다. 서류의 이름보다 강제집행 승낙 문구와 그 대상이 판단의 기준입니다.

AXIS 02두 번째 축: 인도 예정일까지 몇 달이 남았나

두 번째 축은 시간입니다. 공증인법 제56조의3① 단서의 6개월은 계약을 맺은 날이나 공증 사무실을 찾은 날부터 세는 것이 아니라, 임차건물을 인도 또는 반환하는 시점을 기준으로 거꾸로 셉니다. 인도·반환 예정일에서 6개월을 거슬러 올라간 지점부터 그 예정일 사이에 작성되어야 한다는 뜻입니다.

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   계약 체결 시점

   인도 예정일까지 6개월보다 훨씬 많이 남은 구간입니다. 건물 인도 공정증서는 시간 요건 밖이므로, 명도를 미리 대비하는 수단은 제소전화해입니다.

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   계약 기간 중

   차임 연체나 무단 전대처럼 언제 생길지 모르는 해지 사유에 대비하는 구간입니다. 인도일을 미리 특정하기 어려워 인도 공정증서로 담아 두기 어려울 수 있습니다.

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   인도 예정일 6개월 전부터

   다른 요건까지 갖추면 건물 인도 공정증서를 작성할 수 있는 구간이 열립니다. 이 구간에서는 제소전화해와 비교해 고를 수 있습니다.

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   인도 예정일 이후

   임차인이 나가지 않는 장면입니다. 받아 둔 집행권원이 있으면 집행문 절차로, 없으면 임차인의 협조 여부에 따라 경로가 갈립니다.

예를 들어 상가를 2년 기간으로 임대하는 계약서에 서명하는 날이라면 인도·반환 예정일은 24개월 뒤입니다. 이 시점에는 건물 인도 공정증서를 만들 수 없으므로, 계약하는 날 공증 사무실에서 함께 받을 수 있는 것은 금전 공정증서 정도입니다. 반대로 기간 만료를 다섯 달 앞둔 시점에 임차인과 퇴거 일정을 합의했다면 그 인도일은 6개월 이내이므로 시간 요건은 충족될 수 있습니다. 물론 금원 지급 승낙 합의 요건도 함께 갖춰야 합니다.

계약 기간 중의 구간은 따로 떼어 볼 만합니다. 인도 공정증서는 조문 문언상 임대차 관계 종료를 원인으로 인도·반환하기 전 6개월 이내라는 틀을 두고 있습니다. 상가 3기, 주택 2기 차임 연체처럼 계약 도중에 생길 수 있는 해지 사유는 언제 현실이 될지 알 수 없으므로, 이런 장면을 미리 인도 공정증서에 담아 두기는 구조상 어려울 수 있습니다. 제소전화해조서는 계약 체결 단계에서 연체 시 해지와 명도를 화해조항으로 미리 정해 둘 수 있다는 점에서 이 구간을 감당하는 역할을 합니다.

갱신이 끼어들면 기준점이 바뀝니다. 계약이 갱신되면 새로운 만료일이 생기므로 남은 기간도 그 날짜를 기준으로 다시 계산해야 합니다. 갱신 전에 받아 둔 서류가 갱신 이후의 인도까지 감당하는지는 증서나 조서의 문언과 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 갱신 협의를 할 때 받아 둔 서류를 함께 꺼내 점검하는 편이 안전합니다.

DECISION TABLE제소전화해조서 공증 판단표: 공증 종류 × 남은 기간

두 축을 겹치면 아래 표가 됩니다. 각 칸에는 제소전화해를 더할 필요의 크기와 먼저 확인할 점을 적었습니다. 표는 판단의 출발점일 뿐 결론이 아니며, 실제로는 계약서의 특약, 임차인의 태도, 이미 쌓인 연체 여부에 따라 같은 칸 안에서도 답이 달라질 수 있습니다.

표에서 가장 분명한 곳은 첫 열입니다. 인도 예정일까지 6개월보다 많이 남았다면 건물 인도 공정증서는 요건상 만들 수 없으므로, 그 시점의 명도 대비는 제소전화해조서가 맡습니다. 금전 공정증서를 이미 받아 두었더라도 결론은 같습니다. 금전 공정증서는 제56조 4호가 정한 금전·대체물·유가증권 급여 청구의 집행권원일 뿐이어서 명도 부분은 여전히 비어 있기 때문입니다.

둘째 열은 선택의 칸입니다. 인도 예정일이 6개월 안으로 들어오면 건물 인도 공정증서라는 길이 열리므로, 제소전화해를 반드시 더해야 한다고 말하기는 어렵습니다. 다만 인도 공정증서는 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행을 승낙하는 합의가 들어가야 하고, 한 당사자가 상대방을 대리하거나 한 대리인이 쌍방을 대리하는 방식으로는 촉탁할 수 없습니다. 두 경로의 비교는 아래에서 자세히 봅니다.

셋째 열은 이미 시간이 지나 버린 장면입니다. 인도 예정일이 지났는데도 임차인이 나가지 않는다면, 그때부터 새로 화해나 공증을 만들려면 임차인의 동의가 있어야 합니다. 임차인이 동의하지 않으면 합의로 만드는 두 서류는 모두 만들어지지 않으므로 소송을 통한 경로를 검토하게 됩니다. 표의 왼쪽 칸에 있을 때 미리 준비해 두는 편이 선택지가 훨씬 많습니다.

셋째 줄 첫 칸은 드문 경우입니다. 인도 공정증서의 작성일이 인도 예정일보다 6개월 넘게 앞서 있다면 시간 요건을 벗어난 것은 아닌지 확인해야 하고, 집행이 그대로 가능한지는 다툼의 여지가 있어 제소전화해를 함께 검토하는 편이 안전할 수 있습니다. 요건을 갖춘 증서가 있다면 원상회복이나 정산처럼 증서가 다루지 않는 사항만 점검하면 됩니다.

QUESTION 02금전 공정증서만 있을 때 제소전화해를 더하면 무엇이 달라질까?

판단표에서 가장 많은 임대인이 서 있는 칸은 '금전 공정증서만 있고 인도까지 6개월보다 많이 남은' 칸입니다. 계약하는 날 공증 사무실에서 차임 관련 공정증서를 받아 두고 안심했다가, 나중에 그 증서로는 명도를 할 수 없다는 사실을 알게 되는 경우입니다.

두 서류의 차이는 결국 '무엇을 집행할 수 있는가'로 모입니다. 금전 공정증서는 돈에 대해서만 말하고, 제소전화해조서는 화해조항에 적은 만큼 말합니다. 민사소송법 제386조에 따라 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하는데, 이 가운데 화해조항에 명도 시기, 연체 시 해지와 인도, 원상회복, 보증금 반환 같은 내용을 담을 수 있습니다. 그래서 금전 공정증서가 있는 상태에서 제소전화해를 더하는 일은 같은 일을 두 번 하는 것이 아니라, 비어 있던 명도 칸을 채우는 일에 가깝습니다.

집행문을 받는 길도 다릅니다. 금전 공정증서는 민사집행법 제59조①에 따라 그 증서를 보존하는 공증인이 집행문을 내어 줍니다. 화해조서는 제56조 5호의 집행권원이므로, 판결에 관한 규정을 곧바로 적용하는 것이 아니라 제57조가 제58조·제59조에서 규정하는 바를 제외하고 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용하는 구조에 따라 법원사무관등에게서 집행문을 받습니다. 집행문 절차의 세부와 다툴 수 있는 범위의 차이는 이전 글에서 따로 정리했습니다.

비용 면에서도 '이중 지출'이라는 걱정은 칸에 따라 다르게 봐야 합니다. 금전 공정증서만으로는 명도를 대비할 수 없는 칸이라면 제소전화해에 드는 비용은 중복 비용이 아니라 비어 있는 보호를 채우는 비용입니다. 반대로 인도 예정일이 가까워 요건을 갖춘 건물 인도 공정증서로 대비할 수 있는 칸이라면 제소전화해를 더하는 이익이 크지 않을 수도 있습니다.

QUESTION 03인도 예정일이 6개월 안이라면 공증과 화해 중 무엇을 고를까?

인도 예정일이 6개월 안으로 들어온 임대인은 두 갈래 길 앞에 섭니다. 건물 인도 공정증서를 새로 받을 것인지, 제소전화해를 신청할 것인지입니다. 두 길 모두 임차인의 동의가 있어야 하고, 둘 다 제대로 만들어지면 명도의 집행권원이 된다는 공통점이 있습니다.

건물 인도 공정증서를 고를 때 먼저 확인할 것은 금원 지급에 대한 강제집행 승낙 합의입니다. 공증인법 제56조의3① 단서는 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 정하므로, 이 부분의 합의가 없으면 증서는 만들어지지 않습니다. 또 이 증서의 집행문은 같은 조 ④에 따라 증서를 보존하는 공증인이 그 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하고, 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위해 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있습니다. 금전 공정증서의 집행문과 달리 법원의 허가 단계가 하나 더 있다는 뜻입니다.

제소전화해를 고를 때 따져야 할 것은 시간입니다. 저희 사무실 사건을 기준으로 보면 제소전화해는 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 정도가 걸립니다. 인도 예정일이 두세 달밖에 남지 않았다면 조서가 인도일 뒤에 나올 수도 있다는 점을 감안해야 합니다. 대신 제소전화해조서는 화해조항에 명도 시기뿐 아니라 원상회복, 연체차임 정산, 보증금 반환 방법처럼 여러 사항을 한 번에 담을 수 있고, 강행법규에 어긋나는 조항이 들어 있으면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있어 조항을 한 번 더 점검하게 되는 효과도 있습니다.

정리하면 이 칸의 선택 기준은 세 가지입니다. 인도일까지 남은 시간이 조서가 나오기까지의 기간보다 넉넉한가, 명도 외에 함께 정리할 사항이 많은가, 임대인이 임차인에 대한 금원 지급에 강제집행을 승낙하는 데 부담이 없는가입니다. 남은 시간이 짧고 정리할 사항이 단순하다면 인도 공정증서 쪽이, 시간이 넉넉하고 원상회복과 정산까지 함께 정리해야 한다면 제소전화해 쪽이 맞는 경우가 많습니다. 다만 이는 경향일 뿐이어서 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

CHECK POINT판단표를 쓰기 전에 함께 점검할 다섯 가지

칸을 정했다고 바로 서류를 만들 단계로 넘어가면 놓치는 부분이 생깁니다. 아래 다섯 가지는 판단표의 어느 칸에 있든 공통으로 확인해야 할 사항입니다.

저희 사무실은 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 받아 두신 증서를 함께 보면 어느 칸에 서 계신지, 제소전화해조서 공증 문제를 어떤 순서로 풀지 정리할 수 있습니다. 의뢰인께서는 전화상담, 자료 송부, 입금까지만 하시면 되고 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 대신합니다. 증서를 손에 들고 02-591-2334로 전화 주시면 칸부터 함께 짚어 드립니다.

FAQ제소전화해조서 공증, 자주 묻는 질문