오해 바로잡기제소전화해조서 내용은 임차인 의무만 적는 문서일까?

상담 전화에서 가장 자주 듣는 말 가운데 하나가 "조서는 결국 임차인을 내보내려고 만드는 서류 아닌가요"라는 질문입니다. 임대차 분쟁에서 제소전화해가 주로 명도에 대비하는 수단으로 알려지다 보니, 조서에는 임차인이 언제까지 나가야 하는지, 월세를 몇 번 밀리면 어떻게 되는지만 적힌다고 생각하시는 분이 많습니다.

제도의 구조부터 보면 이 생각이 왜 반쪽짜리인지 드러납니다. 제소전화해는 소송을 내기 전에 한쪽이 법원에 화해를 신청하고, 판사가 화해기일을 열어 양쪽이 합의한 내용을 조서에 적는 절차입니다. 화해가 성립해 조서가 만들어지면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 민사집행법 제56조 5호가 정한 집행권원이 됩니다. 핵심은 '양쪽이 합의한 내용'이라는 부분입니다. 임차인이 동의하지 않는 문구는 처음부터 조서에 들어갈 수 없습니다.

그렇다면 임차인은 무엇을 보고 동의할까요. 자기 의무만 빼곡하게 적힌 서류보다는, 보증금을 언제 어떤 방식으로 돌려받는지, 영업하는 동안 건물을 어떤 상태로 쓸 수 있는지가 함께 적힌 서류에 서명하기가 훨씬 수월합니다. 결국 균형 조서는 임차인을 위한 배려이기 전에 화해를 성립시키는 현실적인 설계입니다.

임대인 입장에서도 보증금 정산이나 비용상환처럼 명도 직전에 반드시 부딪히는 문제를 미리 정해 두면, 정산 문제를 이유로 명도가 늦어지는 장면을 줄일 수 있습니다. 아래에서 흔한 오해 세 가지를 짧게 판정해 보겠습니다.

법이 정한 틀조서 표시 항목 5가지와 화해조항이 차지하는 자리

제소전화해조서에 무엇이 적히는지는 민사소송법 제386조가 정합니다. 조문은 "화해가 성립된 때에는 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다."라고 규정합니다. 표시 항목은 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원의 다섯 가지이고, 그 밖의 항목을 덧붙이는 요건은 조문에 없습니다.

이 다섯 항목 가운데 당사자들이 실제로 내용을 설계하는 부분은 사실상 화해조항 하나입니다. 당사자와 법정대리인은 누가 권리를 갖고 누가 의무를 지는지를 특정하는 칸이고, 청구의 취지와 원인은 신청서에서 밝힌 다툼의 내용이 옮겨지는 칸입니다. 민사소송법 제385조①은 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 화해를 신청할 수 있다고 정하므로, 신청서에 적은 내용이 이 칸의 출발점이 됩니다.

표에서 보듯 제386조는 화해조항 안에 누구의 의무를 몇 개 넣어야 하는지 제한하지 않습니다. 다만 아무 내용이나 들어갈 수 있다는 뜻은 아닙니다. 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구처럼 강행법규에 어긋나는 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 그래서 화해조항을 짤 때는 '무엇을 넣을 수 있는가'와 함께 '어떤 표현이면 문제가 되는가'를 같이 봐야 합니다.

화해조항을 쓰는 원칙은 임대인 의무에도 똑같이 적용됩니다. 누가, 언제까지, 무엇을, 어떤 조건에서 하는지가 문장에서 바로 읽혀야 합니다. "임대인은 임차인의 영업에 성실히 협조한다" 같은 막연한 문구는 선의로 넣었더라도 무엇을 해야 의무를 다한 것인지 정해지지 않아, 집행의 근거로 쓰기 어렵고 해석 다툼만 남기기 쉽습니다.

임대인 의무 조항 ①목적물 인도와 사용·수익 상태 유지, 수선 범위까지

임대인의 가장 기본적인 의무는 민법 제623조에 있습니다. 조문은 "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."라고 정합니다. 한 문장 안에 두 가지 의무가 들어 있습니다. 하나는 목적물을 임차인에게 넘겨주는 인도 의무이고, 다른 하나는 계약이 이어지는 동안 임차인이 약정한 용도대로 쓸 수 있도록 상태를 유지하게 할 의무입니다.

계약 체결과 동시에 제소전화해를 신청하는 경우라면 인도 의무를 조서에 적을 이유가 분명합니다. 인도일, 인도할 때의 현황(기존 설비를 남겨 두는지, 비워서 넘기는지), 열쇠와 출입 수단을 넘기는 방식처럼 눈에 보이는 기준으로 적어 두면 양쪽 모두 확인하기 쉽습니다.

상태 유지 의무는 수선 문제와 바로 연결됩니다. 실무에서는 건물 구조나 주요 설비처럼 큰 부분은 임대인이, 전구나 소모품 교체처럼 사용하면서 생기는 작은 부분은 임차인이 맡는 식으로 범위를 나누는 경우가 많습니다. 다만 특약으로 수선 부담을 어디까지 임차인에게 넘길 수 있는지는 약정 문구와 사안에 따라 해석이 갈릴 수 있는 영역입니다. 범위를 지나치게 넓게 넘기면 화해기일에서 임차인이 동의하지 않거나, 나중에 그 조항의 의미를 두고 다시 다투게 될 가능성이 커집니다.

조서에 적을 때는 '누가 무엇을 고치는가'를 항목별로 나열하고, 어느 쪽인지 애매한 부분은 누가 먼저 비용을 들이고 어떻게 정산하는지까지 정해 두는 방식이 다툼을 줄입니다. 막연히 "임대인은 필요한 수선을 한다"고만 적으면 무엇이 필요한 수선인지부터 다시 따지게 됩니다.

임차인 쪽에서 이 조항을 볼 때는 한 가지를 기억해 두시면 좋습니다. 수선처럼 어떤 행위를 해야 하는 의무는 돈을 지급하는 의무와 강제집행 방법이 다르고, 문구가 막연하면 조서를 들고도 바로 집행하기 어려울 수 있습니다. 그래서 수선 조항은 '집행'보다는 '기준을 미리 확인해 두는 것'에 무게가 실리는 조항입니다. 비용이 걸리는 부분은 다음 항목인 필요비·유익비 상환 조항과 묶어 금전 정산으로 정리해 두는 것이 실무적으로 깔끔합니다.

임대인 의무 조항 ②필요비와 유익비 상환 조항은 어떻게 적어야 할까?

임차인이 건물에 돈을 들였을 때 임대인에게 돌려달라고 할 수 있는 근거는 민법 제626조입니다. 제1항은 "임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다."라고 정합니다. 누수가 생긴 배관을 고치거나 깨진 출입문을 교체하는 것처럼 건물을 보존하는 데 든 비용이 대표적인 예입니다.

제2항은 유익비를 다룹니다. 조문은 "임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다."라고 정합니다. 필요비와 달리 상환 시점은 임대차 종료 때이고, 건물 가치가 늘어난 상태가 그때까지 남아 있어야 하며, 법원이 임대인의 청구에 따라 상환기간을 허여할 수 있다는 장치까지 붙어 있습니다.

문제는 현실의 지출이 이렇게 깔끔하게 나뉘지 않는다는 점입니다. 영업을 위해 한 내부 공사가 건물 자체의 가치를 높인 유익비인지, 임차인의 영업에만 필요한 시설인지는 사안마다 다퉈지는 대표적인 쟁점입니다. 그래서 제소전화해조서 내용에 비용상환을 넣을 때는 법률 용어를 그대로 옮기기보다, 어떤 공사가 어느 쪽에 해당하는지 미리 목록으로 합의해 두는 편이 다툼을 줄입니다.

두 번째로 정리할 것은 원상복구 약정과의 관계입니다. 임대차에는 민법 제654조를 통해 제615조가 준용되어, 임차인은 목적물을 반환할 때 원상에 회복하여야 합니다. 한쪽에서는 유익비를 돌려달라고 하고 다른 쪽에서는 원상복구를 요구하면 같은 시설을 두고 정반대의 주장이 부딪히게 됩니다. 조서에서는 "임차인이 설치한 시설은 철거하고 원상복구하며, 그 시설에 관한 비용상환은 청구하지 않는다"처럼 한 조항 안에서 두 문제를 함께 정리하거나, 반대로 남겨 둘 시설과 그 정산 방식을 정해 두는 것이 좋습니다.

참고로 민법 제652조는 임차인이나 전차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 강행규정 목록을 두는데, 그 목록에 제626조는 들어 있지 않습니다. 그래서 비용상환을 어떻게 정할지는 당사자 합의의 몫이 비교적 큰 편이라고 볼 수 있습니다. 다만 조서는 임차인이 동의해야 성립하므로, 상환하지 않기로 한다면 그 대신 무엇을 조정하는지(예를 들어 인도 시점의 현황이나 원상복구 범위)를 함께 보여 주는 편이 화해 성립에도 유리합니다.

임대인 의무 조항 ③보증금 반환 조항, 시기와 방법을 순서대로 적는 법

임차인이 조서에서 가장 먼저 찾는 문장은 보증금 반환 조항입니다. 법은 보증금을 돌려받기 전까지 임차인의 지위를 보호하는 규정을 두고 있습니다. 주택임대차보호법 제4조②는 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다."라고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제9조②는 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다."라고 정합니다.

다만 상가에는 단서가 필요합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조③은 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 제9조는 그 목록에 없습니다. 따라서 환산보증금이 기준을 넘는 상가에는 제9조②가 적용되지 않고, 보증금 반환 관계는 민법의 일반 원칙과 계약 내용에 따라 판단됩니다. 이런 상가일수록 조서에 반환 조항을 구체적으로 적어 둘 필요가 커집니다.

보증금 반환 조항은 숫자보다 순서로 설계하는 것이 핵심입니다. 첫째, 반환 시점을 정합니다. 명도일과 같은 날인지, 명도를 마치고 점검한 뒤인지를 분명히 합니다. 둘째, 반환 방법을 정합니다. 어느 계좌로 이체하는지, 임차인이 지정할 계좌를 언제까지 알려야 하는지 적습니다. 셋째, 공제 항목을 정합니다. 연체차임, 관리비, 원상복구 비용처럼 보증금에서 뺄 수 있는 항목과 그 금액을 확정하는 방법을 미리 합의합니다. 넷째, 정산에 이견이 있을 때 다툼 없는 부분을 먼저 돌려줄지 등 처리 순서를 정합니다.

임대인 쪽에서 특히 신경 써야 할 부분은 공제 항목의 확정 방법입니다. 원상복구 비용처럼 명도 직전에야 금액이 드러나는 항목은 다툼이 생기기 쉬우므로, 누가 견적을 받고 어떤 기준으로 확정하는지를 적어 두면 명도일에 정산 문제로 시간을 끄는 일을 줄일 수 있습니다. 임차인 쪽에서는 공제 항목이 '등'으로 끝나 무엇이든 뺄 수 있게 열려 있지 않은지, 반환 시점이 임대인의 사정에만 맡겨져 있지 않은지를 확인해야 합니다.

반환 시점을 '새 세입자가 들어오면'처럼 다른 사람의 입주에 걸어 두는 특약이나, 임차인이 이 조서로 보증금 반환을 직접 집행하는 절차는 별도 쟁점이라 따로 다룬 글을 참고하시는 편이 좋습니다.

임대인 의무 조항 ④권리금 회수 방해 금지를 확인하는 조항

상가 임대차라면 권리금 문제를 빼놓을 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써, 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 이 규정의 성격은 '방해 금지'입니다. 임대인이 권리금을 보장하거나 대신 지급한다는 뜻이 아니고, 신규임차인을 찾아 주선하는 것도 임차인의 몫입니다.

금지되는 행위는 네 가지로 열거되어 있고, 네 가지 모두 '임차인이 주선한' 신규임차인이 되려는 자를 대상으로 합니다. 첫째는 그 사람에게 권리금을 요구하거나 그 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위, 둘째는 그 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 셋째는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 넷째는 그 밖에 정당한 사유 없이 그 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

예외도 함께 알아 두어야 합니다. 같은 항 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실처럼 갱신거절 사유가 있으면 회수기회 보호가 적용되지 않는 구조입니다. 또 제10조의5에 따라 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(전통시장은 제외)와 국유재산·공유재산인 경우에는 제10조의4가 적용되지 않습니다. 반대로 환산보증금이 기준을 넘는 상가라도 제2조③이 제10조의2부터 제10조의9까지를 열거하고 있어 제10조의4는 적용됩니다.

조서에는 이 규정을 그대로 확인하는 문장을 두는 방식이 무난합니다. 예를 들어 "임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따른 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 아니한다"처럼 법이 정한 범위를 그대로 옮기는 것입니다. 이 조항은 임대인에게 법에 없는 새 의무를 지우는 것이 아니라, 이미 법이 정한 의무를 조서에서 다시 확인해 임차인을 안심시키는 역할을 합니다. 반대로 임차인이 권리금 회수기회를 미리 포기한다는 문구는 강행법규에 어긋나는 조항으로서 보정명령 사유가 될 수 있으니 넣지 않는 것이 원칙입니다.

확인 조항을 넣을 때 피해야 할 표현도 있습니다. "임대인은 임차인의 권리금을 보장한다"처럼 법 문언보다 넓게 쓰면 임대인이 감당할 수 없는 약속처럼 읽히고, 거꾸로 "임대인이 동의한 신규임차인에 한하여"처럼 법에 없는 제한을 덧붙이면 임차인이 동의하지 않을 가능성이 큽니다. 법 문언의 범위를 넓히지도 좁히지도 않는 것이 이 조항을 쓰는 요령입니다.

집행 단계임대인 의무를 명도와 동시이행으로 묶으면 집행은 언제 시작될까?

균형 조서를 만들 때 가장 많이 쓰는 형태는 "임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받음과 동시에 건물을 인도한다"처럼 임대인의 보증금 반환과 임차인의 명도를 동시이행으로 묶는 문장입니다. 이렇게 적으면 집행 단계에서 무엇이 달라지는지 정확히 알아 두어야 합니다. 화해조서는 민사집행법 제56조 5호의 집행권원이고, 같은 법 제57조는 이런 집행권원에 기초한 강제집행에 제58조와 제59조를 제외한 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용합니다. 판결에 관한 집행 개시 요건이 조서에도 준용되는 구조입니다.

그 준용 대상 가운데 하나가 제41조①입니다. 조문은 "반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다."라고 정합니다. 민법 제536조①이 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정한 동시이행의 원리가 집행 단계에서 이런 모습으로 나타나는 것입니다.

임대인 입장에서 풀어 보면, 명도 집행을 시작하려는 임대인은 보증금을 돌려주었거나 돌려주려고 제공했다는 사실을 증명해야 합니다. 그래서 동시이행 조항을 넣을 때는 이행 제공을 어떤 방식으로 하고 어떤 자료로 남길지까지 미리 생각해 두는 것이 좋습니다. 같은 이치로 임차인이 그 조서로 보증금 반환을 집행하려 할 때에도 명도의 이행 또는 이행 제공을 증명해야 하는 구조가 되므로, 동시이행은 어느 한쪽에만 유리한 장치가 아니라 양쪽에 같은 무게를 거는 장치입니다.

세 가지는 서로 다른 단계에서 작동하므로 섞어서 이해하면 안 됩니다. 조건형은 집행문을 받는 단계에서 걸리고, 날짜형과 동시이행형은 집행문을 받은 뒤 집행을 시작하는 단계에서 걸립니다. 임대인 의무 조항을 어떤 형태로 쓸지는 그 조항으로 나중에 무엇을 하려는지에서 거꾸로 정하는 것이 순서입니다.

설계의 요령을 하나 덧붙이면, 모든 임대인 의무를 명도의 반대의무로 걸어 둘 필요는 없습니다. 보증금 반환처럼 금액과 시기가 분명한 의무는 동시이행으로 묶어도 증명할 대상이 명확합니다. 반면 수선이나 권리금 회수 방해 금지 확인처럼 이행했는지 여부를 서류로 딱 잘라 보여 주기 어려운 의무까지 명도의 반대의무로 묶으면, 명도 집행을 시작하는 단계에서 증명 부담이 커질 수 있습니다. 이런 의무는 별도 조항으로 분리해 두는 것을 고려할 만합니다.

신청 전 점검표균형 조서 체크리스트, 서명 전에 이 표로 확인하세요

지금까지 살펴본 내용을 한 표로 모았습니다. 제소전화해조서 내용을 검토할 때 임대인은 자기가 지는 의무가 감당할 수 있는 범위로 특정되어 있는지를, 임차인은 자기 권리가 실제로 확인 가능한 문장으로 들어가 있는지를 중심으로 보시면 됩니다.

표의 마지막 열인 '자주 빠지는 부분'이 실제로 분쟁이 시작되는 지점입니다. 조항 자체는 있는데 그 조항을 실행하는 방법이 없어서 막히는 경우가 대부분입니다. 체크리스트는 조항이 있는지보다 조항이 움직이는지를 확인하는 도구로 쓰시는 것이 좋습니다.

법도종합법률사무소는 제소전화해를 15년간 3,600건 넘게 직접 성립시키며, 명도와 강제집행 경험을 바탕으로 실제로 집행되는 문구를 설계해 왔습니다. 의뢰인께서는 전화상담, 이메일 자료 전달과 견적 확인, 입금까지만 진행하시면 되고, 법원 접수와 화해기일 출석은 변호사가 대신합니다. 진행 기간은 평균 6개월(3~9개월) 정도입니다. 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문제소전화해조서 내용에 관한 질문 3가지