이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 숙박 공유 사이트에 우리 집이나 점포 사진이 올라와 있고, 날짜가 다른 이용 후기가 계속 달리고 있습니다.
• 여행 가방을 든 낯선 사람들이 며칠 간격으로 바뀌어 드나든다는 이웃 민원이 관리사무소를 통해 들어왔습니다.
• 임차인은 친구가 잠깐 지낸 것일 뿐 세를 놓은 것이 아니라며 전대가 아니라고 버티고 있습니다.
• 계약서에 전대 금지 문구는 있지만, 숙박 제공이나 단기 임대까지 금지한다는 말은 적혀 있지 않습니다.
• 이미 제소전화해 조서를 받아 두었거나, 새 계약에 맞춰 조서를 만들 계획이 있습니다.

세입자 공유숙박 무단 전대, 왜 곧바로 '전대'라고 단정하기 어려울까?

전대는 임차인이 자신이 빌린 물건을 다시 제3자에게 빌려주는 것을 말합니다. 민법 제629조 제1항은 "임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다"고 정하고 있습니다. 문제는 공유숙박의 모습이 우리가 흔히 떠올리는 전대와 꽤 다르다는 점입니다. 전형적인 전대는 전차인이 일정 기간 그 공간을 독립적으로 점유하면서 전대인에게 차임을 내는 구조인데, 공유숙박은 하루에서 며칠 단위로 이용자가 바뀌고 열쇠·청소·비품 관리 같은 운영은 임차인이 계속 쥐고 있는 경우가 많습니다.

이 차이 때문에 다툼이 생깁니다. 임차인 쪽은 공간을 빌려준 것이 아니라 숙박이라는 서비스를 제공했을 뿐이라고 주장할 수 있고, 임대인 쪽은 대가를 받고 제3자에게 목적물을 사용·수익하게 했으니 전대와 다르지 않다고 맞섭니다. 단기 숙박 제공이 민법상 전대에 해당하는지는 이용 기간과 반복성, 점유와 관리의 실질, 대가를 받는 방식, 공개적으로 손님을 모집했는지 등을 종합해 법원이 판단할 영역이어서, 어느 한쪽으로 단정하기 어렵습니다.

그래서 실무에서는 한 가지 근거에만 기대지 않습니다. 전대로 인정되면 제629조 제2항의 해지권, 전대로 보기 어렵더라도 계약에서 정한 용법을 벗어난 사용이라는 주장, 기간 만료 국면이라면 갱신거절 사유, 그리고 처음부터 화해조항에 숙박 제공 금지를 명시해 다툼 자체를 줄이는 설계까지, 네 갈래를 함께 놓고 검토합니다. 어느 하나가 막혀도 다른 길이 남아 있도록 준비하는 것이 핵심입니다.

특히 이웃 민원이나 임대인의 짐작만으로 결론을 내리고 서둘러 해지 통지를 보내는 일은 피해야 합니다. 세입자 공유숙박 무단 전대가 의심될 때는 근거와 증거를 먼저 정리하고, 그다음에 통지와 집행 순서를 밟는 것이 원칙입니다.

위 세 요소는 정해진 공식이 아니라 실제 분쟁에서 주로 다투는 지점이므로, 임대인은 각 요소를 뒷받침할 자료를 고르게 모아 두는 편이 유리합니다.

근거 ① 민법 제629조, 동의 없는 전대와 임대인의 해지권

공유숙박이 전대로 인정된다면 해지 근거는 비교적 분명합니다. 민법 제629조 제2항은 "임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정합니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조 제1항), 해지하면 계약은 장래에 대하여 그 효력을 잃습니다(민법 제550조). 즉 해지는 임차인에게 의사를 전달하는 행위로 이루어지고, 그때부터 임대차가 끝나 임차인은 목적물을 돌려줄 의무를 지게 됩니다. 의사표시가 전달된 사실을 남기기 위해 내용증명 우편처럼 기록이 남는 방법을 쓰는 것이 일반적입니다.

다음으로 따질 것은 동의의 범위입니다. 계약 당시 가족이나 직원의 동거를 허락해 두었거나, 이전에 단기 사용을 알고도 문제 삼지 않은 정황이 있다면 임차인은 숙박 제공에도 묵시적으로 동의한 것이라고 주장할 수 있습니다. 동의가 있었는지는 사실관계의 문제이고, 문자나 메신저 대화가 결정적인 자료가 되곤 합니다.

임차인이 꺼낼 수 있는 또 하나의 반박이 민법 제632조입니다. 이 조문은 "전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다"고 정합니다. 집 전체가 아니라 방 한 칸만 여행객에게 내준 경우, 임차인은 소부분 사용이므로 제629조가 적용되지 않는다고 주장할 가능성이 있습니다. 다만 무엇이 소부분인지는 면적, 독립된 출입 여부, 전체 용도에서 차지하는 비중 등에 따라 사안별로 다퉈질 수 있어 결론을 단정할 수 없습니다.

해지권은 임대인의 권리이지 의무가 아닙니다. 곧바로 해지할 수도 있지만, 공유숙박을 중단하고 원래 용도로 돌리겠다는 약속을 받고 계약을 유지하는 선택도 충분히 현실적입니다. 이때 약속은 서면으로, 가능하면 화해조항으로 남겨 두어야 재발 시 처음부터 다투지 않습니다.

근거 ② 용법 위반, 제654조가 준용하는 제610조 제1항

전대에 해당하는지가 불분명할 때 꺼낼 수 있는 두 번째 축이 용법 위반입니다. 민법 제654조는 "제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다"고 정합니다. 제610조 제1항은 차주가 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 사용·수익하여야 한다는 규정이고, 이것이 임대차에 준용되어 임차인의 용법 준수 의무가 됩니다. 주거용으로 빌린 집을 불특정 다수의 숙소로 내주거나, 사무실로 빌린 공간을 숙박 공간으로 운영하는 것은 계약에서 정한 용법을 벗어났다는 주장으로 이어질 수 있습니다.

여기서 자주 보이는 실수가 있습니다. 제610조 전체를 끌어와 용법 위반이니 제610조 제3항에 따라 해지한다고 적는 경우입니다. 제654조가 임대차에 준용하는 것은 제610조 제1항뿐입니다. 제3자 사용 금지를 정한 제2항과 위반 시 해지를 정한 제3항은 사용대차 규정으로 남아 있을 뿐 임대차에는 준용되지 않습니다. 따라서 내용증명이나 신청서에 제610조 제3항을 해지 근거로 적으면 근거를 잘못 짚은 것이 됩니다.

그렇다면 용법 위반을 이유로 한 해지는 무엇에 기대야 할까요. 계약서에 용도 위반 시 해지할 수 있다는 약정 해지 사유가 있으면 그 약정이 근거가 되고, 그런 약정이 없다면 채무불이행에 관한 일반 법리에 따라 위반의 정도와 기간, 시정 요구에 대한 임차인의 태도 등을 따져 해지가 인정될지가 갈립니다. 결론은 사안마다 다를 수 있어 단정할 수 없습니다. 그래서 계약서와 화해조항에 용도 위반이 해지 사유라는 점을 미리 적어 두는 것의 실익이 큽니다.

원상회복도 함께 봐야 합니다. 제654조는 제615조도 준용하는데, 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 숙박 운영용 잠금장치나 칸막이 같은 것은 원상회복 범위에 들어갈 수 있으나, 그 범위는 계약 당시 상태와 약정에 따라 달라집니다.

두 축은 택일이 아니라 함께 주장하는 관계입니다. 세입자 공유숙박 무단 전대를 다툴 때 통지서에 두 주장을 나란히 적어 두면 임차인이 한쪽만 반박하고 빠져나가기 어려워지며, 어느 축이든 아래의 증거 확보가 바탕이 됩니다.

계약 만료 무렵이라면, 갱신거절 사유로서의 무단 전대

계약 기간 중의 해지와는 별개로, 기간 만료 무렵 임차인이 갱신을 요구하는 장면에서도 무단 전대는 의미를 가집니다. 주택은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항이 기준입니다. 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니합니다. 그중 4호가 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우입니다.

상가는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 같은 구조입니다. 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 4호는 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우를 거절 사유로 둡니다. 제10조 제1항은 같은 법 제2조 제3항에 열거되어 있어, 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 이른바 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다.

주의할 점이 두 가지 있습니다. 첫째, 두 법의 4호는 동의 없는 전대만 열거하고 있으므로 무단 양도 문제를 4호로 설명해서는 안 됩니다. 양도 위반은 민법 제629조의 해지 문제로 따로 다룹니다. 둘째, 공유숙박이 전대에 해당하는지라는 다툼은 갱신거절 국면에서도 그대로 반복되므로, 4호에 해당하는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 전대 해당성이 약하다고 판단되면 주택은 9호, 상가는 8호가 정한 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유에 해당하는지를 함께 검토하게 되는데, 이 역시 결론을 단정할 수 없습니다.

상가라면 권리금과도 연결됩니다. 상가법 제10조의4 제1항 본문은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하는데, 같은 항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 공유숙박이 4호의 무단 전대로 인정되면 임차인은 권리금 회수기회 보호를 주장하기 어려워진다는 뜻입니다. 다만 그 전제인 4호 해당 여부가 다퉈질 수 있으므로 자료부터 갖추는 것이 안전하고, 계약 중 해지 사유와 만료 시 갱신거절 사유는 통지서에서도 구분해 적어야 합니다.

표의 마지막 줄이 가장 자주 놓치는 부분입니다. 권리가 있어도 증명 서류가 없으면 집행 문턱을 넘지 못하므로, 이어서 조항 설계와 집행 단계를 살펴보겠습니다.

화해조항은 어떻게 써야 공유숙박 위반이 집행까지 이어질까?

다툼을 줄이는 가장 확실한 방법은 처음부터 문구로 정해 두는 것입니다. 제소전화해는 소송 전에 한쪽이 법원에 화해를 신청하면 판사가 화해기일을 정하고, 화해가 성립하면 화해조서가 작성되는 절차입니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며 민사집행법 제56조 제5호에 따라 집행권원이 됩니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없으므로, 임대인의 요구만 담는 문서가 아니라 양쪽의 권리와 의무를 균형 있게 정리한 조서가 원칙입니다.

첫 번째 조항은 금지 범위를 넓게, 그러나 구체적으로 적는 것입니다. 예를 들어 임차인은 임대인의 서면 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 숙박 제공, 단기 임대, 전대 그 밖의 방법으로 제3자에게 사용·수익하게 하지 않는다는 문구에, 숙박 공유 사이트 등에 목적물을 숙소로 게시하는 행위도 포함한다는 내용을 더합니다. 이렇게 적어 두면 공유숙박이 민법상 전대인지라는 논쟁을 거치지 않고도 조항 위반 여부만으로 판단할 수 있게 됩니다.

두 번째 조항은 위반의 효과입니다. 위반하면 임대인이 해지를 통지할 수 있고, 계약은 통지가 도달한 때 종료하며, 임차인은 정한 기간 안에 목적물을 인도한다는 흐름을 하나의 조항으로 연결합니다. 균형을 위해 첫 위반에는 일정 기간 안에 시정할 기회를 주고, 시정하지 않거나 다시 위반하면 해지할 수 있도록 단계를 두는 방식도 많이 씁니다. 이런 단계는 임차인을 보호하면서 임대인이 절차를 지켰다는 근거도 됩니다.

세 번째는 원상회복과 손해배상입니다. 숙박 운영을 위해 설치한 시설의 철거와 원상회복 의무를 적고, 필요하면 손해배상액의 예정을 둘 수 있습니다. 다만 손해배상의 예정액이 부당히 과다하면 법원이 적당히 감액할 수 있으므로(민법 제398조 제2항) 지나치게 큰 금액을 정하는 것은 실익이 적습니다. 또한 공유숙박 금지와 상관없이 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 미리 포기하게 하는 문구처럼 강행법규에 어긋날 수 있는 조항을 함께 넣으면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있으니 피하는 것이 좋습니다.

계약서에는 전대 금지만 있고 숙박 제공은 빠진 경우가 많아, 조서로 옮길 때 금지 대상과 위반의 효과를 보강해야 합니다. 저희는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 쌓은 경험으로, 위반이 생겼을 때 실제로 집행 단계까지 이어지는 문구를 기준으로 조항을 설계합니다.

집행문 단계에서는 해지 사실을 '조건 성취'로 증명해야 합니다

화해조서는 민사집행법 제56조 제5호의 집행권원이고, 같은 법 제57조는 이런 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조와 제59조를 제외한 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용한다고 정합니다. 그래서 위반 시 해지하고 인도한다는 조항은 판결의 집행에 조건이 붙은 경우처럼 다뤄집니다. 제57조가 준용하는 제30조 제2항은 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다고 정합니다.

임대인이 서류로 보여 줘야 하는 것은 크게 두 가지입니다. 하나는 임차인이 숙박 제공 등 금지 조항을 위반한 사실이고, 다른 하나는 조항이 정한 절차, 예컨대 시정 요구와 해지 통지를 실제로 밟았다는 사실입니다. 앞의 것은 게시물 캡처와 이용 후기로, 뒤의 것은 내용증명 우편과 배달 기록으로 뒷받침하는 것이 보통이며, 하나라도 빠지면 집행문 단계에서 막힐 수 있습니다.

날짜형 조항과 비교하면 차이가 분명해집니다. 정해진 날짜에 인도한다는 확정기한형 조항은 제57조가 준용하는 제40조 제1항에 따라 그 날짜가 지난 뒤에 집행을 개시하고, 보증금 반환과 동시이행으로 묶은 조항은 제41조 제1항의 준용에 따라 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시합니다. 반면 위반을 조건으로 하는 해지형 조항은 그보다 앞선 집행문 부여 단계에서 조건 성취를 증명해야 하므로, 세 단계를 섞지 말아야 합니다.

위반 사실을 서류로 증명하지 못하면 집행문 부여 단계에서 막히고, 별도의 소송 경로를 검토해야 할 수도 있습니다. 집행문이 나오고 송달 요건까지 갖추면 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 명도가 이루어집니다(민사집행법 제258조 제1항). 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월 정도를 예상하는 것이 보통입니다. 참고로 저희는 조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않으며, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도).

1. 1발견과 기록 — 게시물, 후기, 예약 달력을 날짜가 보이게 저장하고 현장 민원 기록을 모읍니다.
2. 2시정 요구·해지 통지 — 조항이 정한 단계에 따라 내용증명으로 시정을 요구하고, 불이행 시 해지를 통지합니다.
3. 3증명 서류 정리 — 위반 사실과 절차 이행 사실을 각각 보여 주는 자료를 날짜순으로 묶습니다.
4. 4집행문 신청 — 조건 성취를 증명하는 서류를 내고 집행문을 받은 뒤 송달 요건을 갖춥니다.
5. 5인도 집행 — 집행관이 점유를 넘겨받아 임대인에게 인도하는 방식으로 명도가 마무리됩니다.

가장 많이 틀어지는 지점은 1번과 2번의 순서입니다. 통지부터 보내면 게시물이 내려가 3번 단계에서 보여 줄 자료가 남지 않을 수 있으니, 기록을 먼저 확보하십시오.

증거는 무엇을, 어떤 순서로 남겨야 할까?

온라인 자료부터 보겠습니다. 숙박 공유 사이트의 게시물은 주소창과 날짜가 함께 보이도록 전체 화면을 캡처하고, 숙소 사진 가운데 창밖 풍경이나 현관 구조처럼 우리 건물임을 알아볼 수 있는 장면을 따로 저장합니다. 예약 달력, 요금 표시, 작성일이 찍힌 이용 후기도 함께 남기면 반복성과 대가 수수를 보여 줄 수 있고, 검색부터 게시물까지의 경로를 화면 녹화로 남기면 조작 의심을 줄일 수 있습니다.

현장 자료도 중요합니다. 관리사무소에 접수된 민원 기록, 공동현관 출입 기록, 쓰레기와 소음 관련 민원, 이웃의 진술서 같은 것이 여기에 해당합니다. 다만 수집 방법은 적법한 범위 안에 있어야 합니다. 임차인이 점유하는 공간에 동의 없이 들어가거나 타인 사이의 대화를 몰래 녹음하는 방식은 별도의 법적 문제를 일으킬 수 있으므로, 공개된 정보와 정당하게 받은 기록 위주로 모으는 것이 안전합니다.

시점도 놓치지 마십시오. 게시물은 문제를 지적받는 순간 내려가는 경우가 많고, 내려간 뒤에는 다시 확보하기가 매우 어렵습니다. 따라서 통지나 항의보다 증거 확보가 먼저이고, 가능하면 서로 다른 날짜에 여러 번 저장해 두어 위반이 일회성이 아니라 지속되었다는 점을 보여 주는 것이 좋습니다. 모은 자료는 날짜순 목록으로 만들고, 각 자료가 어떤 사실을 보여 주는지 한 줄씩 적어 두면 집행문 신청 때 그대로 활용할 수 있습니다.

임차인이 자주 내놓는 해명과 판단 방향을 정리하면 다음과 같습니다. 구체적인 결론은 자료와 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

임차인 입장에서 본 공유숙박, 동의를 받는 길과 함께 챙길 것

임차인에게도 같은 내용이 중요합니다. 공유숙박으로 얻는 수입보다 계약 해지, 갱신거절, 상가라면 권리금 회수기회 보호를 주장하기 어려워지는 위험이 훨씬 클 수 있습니다. 특히 조서에 숙박 제공 금지와 위반 시 해지·인도가 적혀 있다면 소송 없이 집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

공유숙박을 하고 싶다면 먼저 임대인의 서면 동의를 받는 것이 정석입니다. 동의를 받을 때는 허용 범위(집 전체인지 방 일부인지), 기간, 이용자 관리와 민원 처리 책임, 원상회복 방법 등을 구체적으로 정해 두어야 나중에 동의 범위를 두고 다시 다투지 않습니다. 이미 제소전화해 조서가 있다면 동의 내용도 조서의 금지 조항과 어긋나지 않도록 서면으로 분명히 남겨 두는 것이 안전합니다.

행정 문제도 함께 살펴야 합니다. 신고 없이 숙박 영업을 하면 행정 제재 문제로 번질 수 있고, 건물 용도나 공동주택 관리규약, 다른 입주자의 민원, 화재보험 같은 문제와도 얽힐 수 있습니다. 구체적인 허용 여부와 요건은 건물 용도와 지역에 따라 다르므로 관할 관청에 문의하는 것이 좋습니다.

결국 세입자 공유숙박 무단 전대 문제는 어느 한쪽이 일방적으로 이기는 구조라기보다, 계약과 조서에 무엇을 적어 두었는지, 그리고 누가 더 구체적인 자료를 갖고 있는지에 따라 결과가 갈리는 문제입니다. 임대인은 금지 범위와 집행 경로를, 임차인은 동의 절차와 시정 기회를 조항에 담아 두는 균형 잡힌 설계가 양쪽 모두에게 가장 안전한 방법입니다.

자주 묻는 질문