화해조서란 한마디로, 법원의 화해기일을 거쳐 당사자 사이의 약속을 법원이 조서로 적어 둔 문서입니다. 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이라서, 약속이 지켜지지 않을 때 새로 소송을 하지 않고도 강제집행의 문을 열 수 있습니다. 문제는 이 설명이 너무 짧다는 점입니다. 짧은 설명만 듣고 나면 조서만 받으면 모든 것이 자동으로 끝난다고 오해하기 쉽고, 반대로 조서는 임대인에게만 유리한 서류라고 경계하기도 쉽습니다.

그래서 이 글은 정의를 늘어놓는 대신 하나의 사건을 두 번 겪어 보는 방식으로 풀어 갑니다. 상가 점포의 임대인 A와 임차인 B가 있고, B가 차임을 3기 분 밀렸다는 사실관계는 두 사건에서 똑같습니다. 다른 점은 단 하나, 두 사람 사이에 화해조서가 있느냐 없느냐입니다. 같은 연체가 조서 유무에 따라 어떤 길을 걷는지 나란히 놓고 보면, 화해조서란 무엇이고 무엇을 건너뛰게 해 주며 무엇은 끝까지 남겨 두는지가 눈에 들어옵니다.

미리 말씀드리면, 이 글의 사례는 설명을 위해 꾸민 가상의 장면입니다. 사례 속에는 금액이나 소송 기간 같은 숫자를 일부러 넣지 않았습니다. 사건마다 계약 내용과 연체 경과가 달라 같은 결론이 나온다고 보장할 수 없기 때문입니다. 내 사건에 어떻게 대입되는지는 전화로 사실관계를 말씀해 주시면 안내해 드립니다.

화해조서란 무엇이고, 어떤 순서로 만들어지나요?

민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 소송을 제기하기 전에 하는 화해라서 흔히 제소전화해라고 부르고, 여기서 성립한 결과를 기록한 문서가 제소전화해조서입니다. 실무에서는 임대차 계약을 맺는 시점에 앞으로 생길 수 있는 다툼을 미리 정리하는 용도로 많이 활용됩니다.

절차의 흐름은 단순합니다. 한쪽 당사자가 법원에 화해를 신청하면 판사가 화해기일을 지정하고, 기일에서 양쪽이 조항의 내용에 합의하면 화해가 성립합니다. 화해가 성립하면 민사소송법 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이렇게 표시되는 다섯 가지 사항이 조서의 뼈대이고, 그중에서도 실제로 집행의 범위를 결정하는 것은 화해조항입니다.

이 절차에서 가장 중요한 단어는 성립입니다. 신청은 한쪽이 하지만 화해는 양쪽이 합의해야 성립합니다. 민법 제731조는 화해를 당사자가 상호양보하여 당사자 사이의 분쟁을 끝내기로 약정함으로써 효력이 생기는 것으로 정합니다. 그래서 임차인이 동의하지 않으면 화해조서는 만들어지지 않습니다. 화해가 성립되지 않으면 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적게 됩니다(민사소송법 제387조 제1항). 조서가 임대인 혼자 만드는 문서가 아니라는 점이 이 제도를 이해하는 출발점입니다.

성립한 조서가 힘을 가지는 근거는 민사집행법 제56조 제5호입니다. 이 조문은 강제집행을 판결 외에도 여러 집행권원에 기초해 실시할 수 있다고 열거하는데, 그 다섯 번째가 소송상 화해와 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것입니다. 제소전화해조서는 실무에서 이 부류의 집행권원으로 다루어집니다. 따라서 조서는 계약서보다 강한 문서라기보다 계약서와는 종류가 다른 문서입니다. 계약서는 약속을 증명하는 자료이고, 조서는 약속을 강제로 실현하는 출발점이 될 수 있는 집행권원입니다.

한 가지 오해를 먼저 바로잡겠습니다. 화해조서를 임대인 전용 제도처럼 소개하는 글이 많지만 조서에는 임차인의 권리도 담깁니다. 예를 들어 보증금 반환 조항을 조서에 적어 두면 그 조항 역시 집행권원이 되므로, 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 조서로 집행할 수 있는 길이 열립니다. 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서여야 임차인도 서명하고, 그래야 화해가 성립합니다.

같은 3기 연체 사건, 조서가 없으면 어떻게 흘러가나요?

먼저 조서가 없는 쪽부터 따라가 보겠습니다. 임대인 A는 상가 점포를 B에게 임대했고, 계약서에는 차임을 3기 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고 해지되면 임차인은 점포를 즉시 비워 준다는 특약이 들어 있습니다. 어느 달부터 B가 차임을 내지 않기 시작했고, 연체가 3기 분에 이르렀습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하므로, A는 해지를 통지할 수 있는 상황입니다. 참고로 건물 임대차 일반 규정인 민법 제640조는 2기로 정하고 있어서, 상가 사건에서 이 두 숫자를 섞어 쓰지 않도록 주의해야 합니다.

해지를 통지했는데도 B가 점포를 비우지 않는다면 어떻게 될까요. 계약서의 특약은 당사자 사이의 약속을 증명하는 자료일 뿐이어서, 그것만으로는 강제집행을 할 수 없습니다. 민사집행법 제28조 제1항은 강제집행을 집행문이 있는 판결정본, 곧 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있다고 정합니다. 계약서와 내용증명은 제56조에 적힌 집행권원 어디에도 해당하지 않으므로, A는 먼저 법원에서 집행권원을 만들어야 합니다.

조서가 없는 A의 길은 명도소송으로 시작합니다. 소장을 접수하면 소장이 B에게 송달되고, B가 연체 사실이나 해지의 효력을 다투면 변론을 거쳐 판결이 선고됩니다. 이 과정이 얼마나 걸리는지는 사건마다 다르고, 이 글에서는 개월 수를 말씀드리지 않겠습니다. 다만 분명한 것은 그 기간 동안 B가 점포를 계속 점유할 수 있다는 점, 그리고 연체 차임을 어떻게 정리할지에 대한 부담이 임대인에게 계속 남는다는 점입니다.

소송의 길에는 변수도 있습니다. B가 연체 금액이나 해지의 적법성을 다투면 쟁점이 늘어나고 임대인이 준비할 증거의 범위도 넓어집니다. 계약서 특약의 효력, 해지 통지의 도달 여부, 연체가 실제로 3기 분에 달하는지가 판결 과정에서 하나씩 확인되며, 어떤 결과가 나올지는 법원이 판단할 일이라 미리 단정할 수 없습니다.

판결이 확정되거나 가집행의 선고가 내려지면 집행문을 받을 수 있습니다. 민사집행법 제30조 제1항은 집행문을 판결이 확정되었거나 가집행의 선고가 있을 때에 내어 주는 구조로 정합니다. 집행문을 받은 뒤에는 집행관에게 명도집행을 신청합니다. 제258조 제1항은 부동산 등의 인도 집행에서 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 강제집행을 신청한 때부터 본집행까지는 약 3개월을 예상합니다.

이 약 3개월은 조서가 있어도 똑같은 단계이므로, 두 경우의 가장 큰 차이는 집행 단계가 아니라 그 앞단에 있습니다. 조서가 없는 A는 해지 통지, 소송, 판결, 집행문, 집행관 신청의 순서를 모두 밟아야 합니다. 다만 연체가 시작된 뒤에도 임차인이 동의해 준다면 화해를 신청할 수 있지만, 이미 연체 중인 임차인이 임대인에게 유리한 조항에 동의해 줄 가능성은 계약 시점보다 낮을 수 있습니다. 조서는 분쟁이 번지기 전에 만들어 둘 때 가장 큰 의미가 있는 도구입니다.

같은 사건, 조서가 있으면 무엇이 달라지나요?

이번에는 같은 임대인 A와 임차인 B가 계약 때 제소전화해를 신청해 조서를 받아 둔 경우입니다. 조서의 화해조항에는 차임을 3기 연체하면 해지된다는 내용, 해지 뒤 점포를 비워 주는 기한, 그리고 임차인을 보호하는 보증금 반환 조항이 함께 적혀 있다고 가정하겠습니다. B가 똑같이 3기를 밀렸을 때 A가 밟는 길은 앞의 사건과 어디서부터 갈라질까요.

갈라지는 지점은 소송 단계입니다. 조서가 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이라서, A는 명도소송을 제기해 판결을 받는 과정을 밟지 않습니다. 대신 조서를 근거로 집행문 부여를 신청하는 단계로 넘어갑니다. 민사집행법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조와 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용한다고 정합니다. 그래서 집행문 부여는 이 준용 구조 위에서 이루어지고, 신청에 따라 법원사무관등이 내어 주는 판결 집행의 방식(제28조 제2항이 제57조로 준용되는 구조)을 따라갑니다. 저희는 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다.

조항이 어떻게 적혀 있느냐에 따라 집행문 부여 단계에서 준비할 서류가 달라집니다. 조항이 조건의 형태로, 예컨대 3기 연체라는 조건이 이루어지면 점포를 비워 준다는 식으로 적혀 있다면, 조건이 이루어졌음을 증명하는 서류를 내야 집행문을 받는 구조(민사집행법 제30조 제2항이 제57조로 준용되는 구조)를 고려해야 합니다. 이 때문에 조건을 어떻게 적느냐, 증명 자료를 어떻게 남기느냐가 조서 설계의 핵심이 됩니다. 연체 사실을 객관적으로 확인할 수 있는 입금 내역과 해지 통지가 도달했음을 보여 주는 자료를 미리 정해 두는 식입니다.

집행문을 받은 뒤에는 집행개시 요건도 확인합니다. 민사집행법 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달한 때에만 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 이 규정은 판결을 기준으로 쓰여 있으므로 조서에는 제57조를 통해 준용되는 구조로 이해해야 하고, 실무에서는 조서정본이 송달되었는지와 신청인과 상대방의 성명이 표시되어 있는지를 함께 확인합니다.

이 요건이 갖춰지면 집행관에게 명도집행을 신청하고, 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식(제258조 제1항)으로 마무리됩니다. 강제집행 신청에서 본집행까지는 약 3개월을 예상하며, 이 부분은 조서가 있든 판결이 있든 차이가 없습니다. 달라지는 것은 그 앞쪽입니다. 소송을 거쳐 판결을 받는 시간, 변론에서 쟁점을 다투는 과정이 조서 사건에는 없습니다. 다만 조서가 있다고 해서 임차인이 법적으로 다툴 길이 모두 사라지는 것은 아닙니다. 어떤 사유로 어떤 절차를 쓸 수 있는지는 조항과 사안에 따라 달라지므로 이 글에서는 가능성만 말씀드립니다.

표에서 눈여겨볼 곳은 집행관 신청과 본집행 줄이 같다는 점입니다. 조서는 집행 단계를 줄여 주는 문서가 아니라, 집행의 앞단에 놓인 소송이라는 관문을 대신하는 문서입니다. 그래서 조서가 있다고 하루아침에 점포가 비워진다고 기대하면 안 됩니다. 반대로 조서가 없는 사건은 이 관문을 통과하는 동안 시간과 불확실성을 감수해야 합니다.

조서가 있어도 건너뛰지 못하는 단계는 무엇인가요?

조서를 설명하다 보면 조서가 있으니 곧바로 집행하면 된다는 기대와 조서는 임차인에게 불리할 것이라는 불안을 함께 듣게 됩니다. 두 쪽 모두 절반만 맞습니다. 임대인과 임차인이 자주 하는 말을 조문에 비추어 판정해 보겠습니다.

첫 번째 오해입니다. 조서는 집행의 문을 여는 집행권원이지 집행 그 자체가 아닙니다. 민사집행법 제57조의 준용 구조에 따라 판결 집행의 절차가 그대로 따라오므로, 집행문을 받고 집행개시 요건을 확인한 뒤 집행관에게 신청하는 순서를 거칩니다. 조건부 조항이라면 조건이 이루어졌음을 증명하는 서류도 준비해야 합니다. 조서를 받았다는 이유만으로 임차인에게 곧 집행이 들어간다고 통보했다가, 서류가 갖춰지지 않아 일정이 밀리는 경우를 경계해야 합니다.

두 번째 오해입니다. 화해는 상호양보로 성립하는 약정이므로(민법 제731조) 한쪽에만 일방적인 조서는 합의 자체가 어렵습니다. 보증금을 언제까지 돌려주는지, 돌려주지 않으면 어떻게 되는지를 조서에 적어 두면 그 조항은 임차인이 집행에 쓸 수 있는 집행권원이 됩니다. 임차인 입장에서 조서는 서명하는 순간 약점을 내주는 문서가 아니라, 임대인의 약속을 강제력 있게 받아 두는 문서이기도 합니다.

세 번째 오해입니다. 집행은 조서에 적힌 조항을 기준으로 이루어집니다. 점포를 인도한다는 조항만 있고 원상회복의 범위나 정산 방식이 적혀 있지 않다면, 인도는 집행할 수 있어도 원상회복 문제는 별도로 풀어야 할 수 있습니다. 조서를 받기 전에 어디까지를 조항으로 담을지 정하는 일이 조서 설계의 대부분입니다.

네 번째 오해입니다. 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않지만, 그 뒤에 아무 일도 없는 것은 아닙니다. 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고(민사소송법 제387조 제1항), 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(같은 조 제2항). 이 경우 당사자는 소제기신청을 할 수 있고(제388조 제1항), 적법한 신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(같은 조 제2항). 신청은 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 하며, 송달되기 전에도 할 수 있고, 이 기간은 불변기간입니다(같은 조 제3항, 제4항).

한 가지만 덧붙입니다. 의뢰인은 원칙적으로 화해기일에 직접 출석하지 않는 진행으로 안내해 드립니다. 다만 민사소송법 제385조 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위해 당사자 본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정하므로, 사건에 따라 본인 출석을 요청받을 가능성이 전혀 없다고는 말씀드릴 수 없습니다.

조서에 적힌 것만 집행된다는 말은 무슨 뜻인가요?

조서의 힘은 조항의 정확도에서 나옵니다. 같은 3기 연체 사건이라도 조서에 어떤 조항이 어떤 문언으로 적혀 있는지에 따라 집행문 부여 단계에서 순탄하게 진행되기도 하고 막히기도 합니다. 저희가 상담에서 가장 자주 설명드리는 항목은 연체의 기준, 해지의 방식, 점포를 비워 주는 기한, 보증금 반환의 시기와 방법, 원상회복의 범위, 그리고 이 모든 것을 입증할 수 있는 자료입니다. 이 가운데 하나라도 모호하면 나중에 집행문 부여 단계나 집행개시 단계에서 문제가 생길 수 있습니다.

연체의 기준은 임대차 유형에 맞게 적습니다

상가는 상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 건물 임대차 일반 규정인 민법 제640조는 2기로 정합니다. 조서에 연체 기준을 적을 때 임대차의 유형을 구분하지 않고 숫자를 섞으면 나중에 해석이 갈릴 수 있습니다. 상가라면 3기를 기준으로 하되 부분 입금을 어떻게 볼지까지 정해 두는 것이 안전합니다. 환산보증금을 넘는 상가에도 제10조의8은 적용되는 것으로 제2조 제3항이 열거하고 있습니다.

점포 인도의 기한과 방식을 적습니다

해지가 된 뒤에 언제까지 점포를 비워 주는지 그 기한이 문언으로 분명해야 합니다. 확정된 날짜로 적을 수도 있고 어떤 사유가 생긴 뒤 며칠 안에 인도한다는 식으로 적을 수도 있으며, 어느 쪽인지에 따라 집행 단계에서 확인할 내용이 달라집니다. 조건이 붙은 조항이라면 앞서 본 것처럼 조건 성취를 증명할 서류를 집행문 부여 단계에서 내야 합니다. 보증금 반환과 점포 인도를 맞바꾸는 형태로 적었다면 그 이행 여부를 증명해야 할 수도 있으므로, 어느 것을 선행 의무로 둘지 미리 정하는 설계가 필요합니다.

보증금 반환 조항은 임차인의 권리이자 균형의 축입니다

균형 조서의 핵심은 보증금 반환입니다. 보증금을 언제까지 어떻게 돌려주는지를 조서에 적어 두면 임차인은 그 조항으로 집행할 수 있고, 임대인은 점포 인도와의 선후 관계를 정리할 수 있습니다. 반환 기한이 불분명한 조서는 나중에 집행을 막는 쟁점이 될 수 있으므로, 이 조항을 꼼꼼히 쓰는 것이 임대인 자신을 지키는 길이기도 합니다.

강행법규와 부딪히는 문구는 보정 사유가 될 수 있습니다

상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 권리금 회수기회 보호를 배제하는 문구나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구처럼 이 규정과 충돌할 소지가 있는 조항은, 조서에 넣으려 할 때 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 이런 문구를 조서에 담지 못한다고 단정하는 것은 아니고, 법원이 보정을 요구할 가능성이 있다는 뜻입니다. 환산보증금을 넘는 상가에서는 제2조 제3항이 초과 임대차에도 적용한다고 열거한 조문 가운데 제15조가 없어서 제15조는 적용되지 않지만, 제10조의8의 3기 해지와 제10조의4의 권리금 회수기회 보호는 열거에 포함되어 초과 상가에도 적용됩니다.

결국 화해조서란 적힌 조항의 범위 안에서만 힘을 쓰는 문서이고, 조서에 적힌 것만 집행된다는 말은 두 가지로 풀 수 있습니다. 첫째, 조서에 적지 않은 사항은 조서만으로 집행하기 어려울 수 있다는 뜻입니다. 둘째, 적었더라도 문언이 모호하면 집행 단계에서 해석 다툼이 생길 수 있다는 뜻입니다. 두 경우 모두 조서를 받기 전에 조항을 꼼꼼히 설계해 예방할 수 있습니다.

화해조서를 받으려면 어떤 순서와 비용으로 진행되나요?

제소전화해는 의뢰인이 처리해야 할 일을 최소화하도록 짜여 있습니다. 의뢰인이 직접 하는 일은 전화상담, 자료 전달, 입금까지 세 단계이고, 법원 접수와 화해기일 대응은 변호사가 대행합니다. 아래의 다섯 단계가 일반적인 진행 순서입니다.

1. 전화상담(10~20분) 임대차 내용과 연체 경과, 원하는 결과를 말씀해 주십니다.
2. 이메일 자료와 견적 필요한 자료를 이메일로 받고 사안에 맞는 견적을 보내 드립니다.
3. 입금 견적에 동의하시면 입금하시고, 의뢰인이 하실 일은 여기까지입니다.
4. 법원 접수 변호사가 신청서를 작성해 법원에 접수합니다. 신청서의 핵심은 화해조항 설계입니다.
5. 기일 출석과 조서 송달 변호사가 화해기일에 출석하고, 성립된 조서가 송달됩니다.

준비하실 서류도 정리해 두겠습니다. 계약서 사본, 건물 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장(2부, 인감 필수), 관할합의서가 기본이고, 점포가 건물 1층의 일부일 때에만 도면이 필수입니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부가 필요합니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어디서든 동일한 비용으로 진행할 수 있습니다.

비용은 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료가 1,000만 원 미만이면 70만 원, 1,000만 원 이상이면 100만 원이며 부가세는 별도입니다. 법원비용인 인지와 송달료는 실비로 별도 부담하며 금액은 사안별로 안내해 드립니다. 비용 귀속은 민사소송법 제389조가 정하는데, 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담하며, 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 한다고 되어 있습니다.

기간은 평균 6개월(3개월에서 9개월) 정도이고, 조서가 송달된 뒤에 연체가 발생해 집행이 필요해지면 집행문과 송달증명 발급을 지원해 드립니다. 이 단계의 비용은 별도이고, 집행관 신청 단계의 비용은 따로 생각하셔야 합니다. 민사집행법 제18조 제1항은 민사집행의 신청을 하는 때에 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정하고, 제53조 제1항은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 회수 범위는 사안마다 달라 단정하지 않습니다.

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