상가 임대차를 시작할 때 가장 먼저 만나는 문서가 계약서입니다. 법무부가 마련한 표준계약서를 쓰면 빠뜨리기 쉬운 항목을 한 장에 정리할 수 있어 마음이 놓이지만, 그 안심이 곧바로 집행의 안전을 뜻하지는 않습니다. 이 글은 상가건물 임대차 표준계약서가 법에서 어떤 위치에 있는지, 제소전화해 화해조서는 무엇이 다른지, 두 문서를 어떻게 이어 붙이면 임대인과 임차인 모두에게 이익이 되는 조항이 되는지를 정리했습니다.

조문과 사무소의 실무 경험을 함께 설명하되, 개별 사건의 결론은 계약서의 실제 문구와 사실관계에 따라 달라질 수 있다는 점을 먼저 말씀드립니다.

상가건물 임대차 표준계약서는 법이 어디까지 정해 둔 서식일까요?

상가건물 임대차보호법 제19조는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정합니다. 문장 구조를 그대로 읽으면 정하는 주체는 법무부장관이고, 국토교통부장관과의 협의를 거치며, 사용은 권장하는 데 그칩니다. 임대인과 임차인에게 이 서식을 쓰라고 강제하는 문장은 아닙니다.

민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정의합니다. 이 조문에는 특정 서식으로 작성해야 한다는 요건이 보이지 않습니다. 그렇다면 표준계약서의 쓸모는 임대차가 성립하느냐의 문제가 아니라, 계약 내용을 빠짐없이 그리고 분쟁 가능성이 낮은 방식으로 적어 두는 데 있다고 보는 것이 자연스럽습니다.

제19조가 든 항목을 하나씩 보면 임대차에서 다툼이 자주 생기는 지점과 거의 겹칩니다. 보증금과 차임액은 돈의 크기와 지급 방식, 임대차기간은 만료와 갱신의 시계, 수선비 분담은 시설 고장이나 하자가 생겼을 때의 비용 주체, 관리비 부과 항목은 월세 외에 달마다 나가는 돈의 범위입니다. 조문이 관리비 부과 항목 뒤에 등을 붙이고 있어 이 다섯 가지만 서식에 담긴다는 뜻은 아닙니다. 실제 서식에 어떤 칸이 있는지는 법무부가 정한 서식을 직접 열어 확인하셔야 합니다.

환산보증금이 큰 상가에도 이 조문이 적용되는지 궁금해하시는 분이 많습니다. 상가법 제2조 제3항은 제1항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2 및 제19조를 적용한다고 열거합니다. 제19조가 그 열거에 들어 있으므로 표준계약서 규정은 보증금액을 초과하는 상가에도 해당합니다. 다만 같은 열거에 제15조는 들어 있지 않다는 점은 뒤에서 다시 다루겠습니다.

표준계약서에 서명했는데도 왜 바로 집행할 수 없을까요?

계약서는 두 사람이 무엇을 약속했는지 보여 주는 문서입니다. 월세를 내지 않거나 기간이 끝나도 나가지 않을 때, 계약서만으로 집행관이 점유를 풀어 주지는 않습니다. 강제집행은 법이 정한 집행권원에 기초해야 하기 때문입니다. 민사집행법 제56조는 항고로만 불복할 수 있는 재판, 가집행의 선고가 내려진 재판, 확정된 지급명령, 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 일정한 공정증서, 그리고 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 열거합니다. 이 열거에서 임대차계약서 양식 자체는 찾아볼 수 없습니다.

그래서 계약서만 가진 임대인은 원칙적으로 소를 제기해 판결 등 집행권원을 확보한 뒤에야 집행에 들어갈 수 있습니다. 표준계약서를 정성껏 작성했더라도 이 사정은 달라지지 않습니다. 계약서가 아무리 정확해도 법원이 조서나 판결의 형태로 확인해 준 문서가 아니라면 집행의 기초가 되기 어렵다는 것이 이 구조의 핵심입니다.

제소전화해는 이 구조의 빈칸을 메웁니다. 민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 화해가 성립되면 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원으로서 민사집행법 제56조 제5호의 구조 안에서 다루어집니다.

다만 화해조서를 받았다고 곧바로 집행관이 움직이는 것은 아닙니다. 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조와 제59조에서 규정하는 바를 제외하고 판결 집행 규정을 준용합니다. 이 준용 구조 안에서 집행문을 받는 단계가 있고, 제28조 제2항이 정한 신청에 따라 법원사무관등이 집행문을 내어 주는 방식이 적용되는 구조로 이해하시면 됩니다. 집행 개시의 송달 요건 등도 판결 기준 규정을 준용해 읽어야 하므로, 사안별로 필요한 단계를 미리 확인해 두는 것이 안전합니다.

명도 집행 자체는 민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하는 구조입니다. 사무소 경험으로는 강제집행 신청에서 본집행까지 약 3개월을 예상합니다.

표준계약서의 다섯 항목을 화해조항 설계 목록으로 옮겨 쓰는 법

상가건물 임대차 표준계약서를 이미 쓰고 있다면 그 항목은 화해조항 설계의 출발선이 됩니다. 계약서의 문장을 그대로 복사해 조서로 옮기라는 뜻이 아니라, 항목마다 분쟁이 났을 때 법원이 읽고 집행관이 따라갈 수 있는 문장으로 다시 설계하라는 뜻입니다. 사무소는 제소전화해 신청서의 핵심이 화해조항 설계라고 보고, 임차인의 동의가 없으면 성립할 수 없는 문서이기에 양쪽을 지키는 균형 조서를 원칙으로 삼습니다. 아래 표는 제19조가 든 다섯 항목을 화해조항에서 무엇으로 바꿔 쓰는지, 어떤 조문을 같이 보는지 정리한 것입니다.

보증금은 임대인에게는 담보이고 임차인에게는 돌려받을 돈입니다. 화해조항에 보증금 반환 시기와 명도 시점의 관계를 적어 두면 어느 쪽이 먼저 움직여야 하는지가 문장으로 정리됩니다. 조건이나 동시이행을 문구에 넣을 때에는 집행 단계에서 증명 부담이 어디에 걸리는지까지 함께 따져야 합니다. 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정하고, 제40조는 시일의 도래와 담보제공 같은 집행개시의 요건을 정합니다. 화해조서에는 이 집행개시 요건이 제57조의 준용 구조를 거쳐 문제될 수 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있다고 하여 숫자가 다릅니다. 상가 임대차의 화해조항을 설계할 때 두 기준을 한 문장에 섞어 쓰면 안 됩니다. 또 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정한 제15조가 있으므로, 연체 기준을 3기보다 임차인에게 불리하게 줄이는 문구는 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

상가법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 각 호의 예외를 둡니다. 그래서 화해조서의 종료일과 인도 시점 조항은 갱신요구와 어떻게 만나는지를 의식하며 써야 합니다. 갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구처럼 임차인에게 불리한 약정은 보정명령 사유가 될 수 있으므로, 종료 조항은 갱신요구 시기를 존중하는 방향으로 짜는 편이 안전합니다.

민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 한편 제634조는 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에 임차인이 지체없이 임대인에게 통지하여야 하고, 임대인이 이미 안 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 수선비 분담 칸을 화해조항으로 옮길 때에는 수선 범위와 비용 주체만 적지 말고 통지 수단과 임대인의 응답 시점까지 적어 두시면, 누수나 설비 고장 뒤의 사실관계 다툼이 줄어듭니다. 특약으로 적은 수선 문구가 효력을 가지는지는 개별 사정에 따라 달라지므로 결론을 단정하지 않습니다.

관리비는 제19조도 표준계약서에 담을 내용으로 꼽을 만큼 분쟁이 잦은 항목입니다. 화해조항에서는 어떤 항목을 어떤 기준으로 청구하는지를 목록으로 적고, 차임과 따로 연체를 계산할지를 문장으로 분명히 해 두는 것이 좋습니다. 관리비 연체가 차임연체액 계산에 어떻게 반영되는지는 문구와 사안에 따라 다투어질 수 있어 이 글에서는 결론을 내리지 않습니다.

임대인과 임차인 모두에게 이익이 되는 균형 조항 세 가지

제소전화해는 임대인 전용 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없고, 민법 제731조가 화해를 당사자가 상호양보하여 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정하듯 서로 한 걸음씩 양보한 지점을 조서에 적는 제도입니다. 표준계약서의 항목을 바탕으로 임차인도 받아들일 만한 균형점을 만들면 합의도 수월해지고, 조서가 성립한 뒤의 분쟁도 줄어듭니다.

첫째, 보증금 반환 기한 조항입니다. 임차인 입장에서 화해조서를 받아들이기 어려운 가장 큰 이유는 내 보증금은 어떻게 되느냐는 불안입니다. 반환 기한과 방법을 조서에 적어 두면 임차인에게도 집행 단계에서 활용할 수 있는 조항이 생기고, 임대인에게도 명도와 반환의 순서를 분명히 하는 이득이 있습니다. 보증금 반환 조항 역시 조서에 담기는 한 집행권원의 일부라는 점에서 균형 조서의 대표적인 장치입니다.

둘째, 수선과 통지 절차 조항입니다. 표준계약서의 수선비 분담 항목은 비용 주체만 정하는 경우가 많은데, 실제 분쟁은 누가 언제 알렸는지에서 시작됩니다. 통지는 이메일이나 문자처럼 기록이 남는 수단으로 하고, 임대인은 며칠 안에 응답한다는 식으로 시점을 적어 두면 필요비 상환이나 차임 감액을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다. 이는 임차인 의무만 늘리는 조항이 아니라 임대인의 응답 의무도 함께 적는 양방향 조항입니다.

셋째, 연체 해지 기준을 분명히 하는 조항입니다. 차임이 밀렸을 때 몇 번째 차임부터 해지 통지가 가능한지, 해지 이후 인도는 언제까지 하는지가 조서에 적혀 있으면 임차인은 예측 가능성을 얻고 임대인은 불필요한 감정 싸움을 피합니다. 우리 사무소는 상가 제소전화해에서 즉시 강제집행 기준을 차임연체 3기로 두는 구조를 설명드립니다. 이 기준은 상가법 제10조의8의 3기와 맞물려 읽어야 하며, 사안에 따라 문구는 달라질 수 있습니다.

표준권리금계약서는 표준계약서와 어떻게 다를까요?

두 문서의 이름이 비슷해 같은 서류로 착각하는 일이 많습니다. 상가법 제10조의6은 국토교통부장관이 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정합니다. 반면 제19조의 상가건물임대차표준계약서는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의를 거쳐 정합니다. 정하는 주체가 서로 반대라는 점을 기억해 두시면 두 문서를 섞어 말하는 실수를 피할 수 있습니다.

당사자도 다릅니다. 임대차 표준계약서는 임대인과 임차인이 계약 당사자이고, 권리금 계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 권리금 계약의 상대방은 임대인이 아니라 임차인이므로, 표준권리금계약서를 임대차 표준계약서의 부속 서류처럼 취급하면 곤란합니다. 두 서식 모두 사용을 권장하는 양식이라는 점은 같지만, 어느 서류가 누구 사이의 약속을 적는 것인지는 분명히 갈립니다.

표준권리금계약서는 소송에서 권리금의 존재와 범위를 뒷받침하는 참고 자료가 될 수는 있어도, 그 내용을 그대로 인정받는다는 보장은 없습니다. 법원이 어떻게 심리하고 판단할지는 사안마다 달라 이 글에서 결론을 단정하지 않습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 주선하는 신규임차인과의 관계가 권리금 회수기회 보호 조항과 이어질 수 있으므로, 화해조항에 그와 충돌할 수 있는 문구를 넣을 때에는 법원이 보정을 명할 수 있다는 점까지 염두에 두셔야 합니다.

환산보증금을 넘는 상가에서도 제10조의2부터 제10조의9까지가 제2조 제3항의 열거에 포함되어 있으므로 권리금 회수기회 보호와 표준권리금계약서에 관한 규정은 그대로 문제될 수 있습니다. 즉 보증금 규모가 크다고 해서 권리금 쪽 점검을 건너뛰어도 되는 것은 아닙니다.

계약 체결부터 집행까지, 두 문서가 맞물리는 순서

상가건물 임대차 표준계약서와 제소전화해는 서로 경쟁하는 문서가 아니라 시간 순서로 이어지는 문서입니다. 계약 체결 시점에는 표준계약서 등으로 합의 내용을 정리하고, 그 계약 내용을 바탕으로 화해조항을 설계해 법원에 신청하는 흐름입니다. 사무소의 진행 단계는 아래와 같이 다섯 칸으로 나뉘며, 의뢰인이 직접 하시는 일은 앞의 세 단계뿐이고 화해기일에 출석하실 필요가 없습니다.

1. 계약서 정리표준계약서 등으로 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목을 먼저 확정합니다.
2. 전화상담과 이메일 견적10~20분 전화로 상황을 말씀해 주시면 자료 목록과 견적을 이메일로 보내 드립니다.
3. 입금과 법원 접수화해조항 설계가 담긴 신청서를 변호사가 법원에 접수합니다.
4. 화해기일과 조서 송달화해가 성립하면 조서가 송달됩니다. 성립하지 않으면 그 사유가 조서에 적힙니다.
5. 분쟁이 생겼을 때의 집행집행문과 송달증명을 갖춰 집행관에게 신청하고, 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다.

화해가 성립되지 아니한 때에는 민사소송법 제387조 제1항에 따라 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 하고, 제3항에 따라 그 조서등본을 당사자에게 송달하여야 합니다. 제388조 제1항은 이 경우 당사자가 소제기신청을 할 수 있다고 하고, 제3항은 신청을 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하라고 정하며, 제4항은 그 기간을 불변기간으로 합니다. 불성립 뒤의 후속 절차가 표준계약서로는 대신할 수 없는 별도의 법정 절차라는 점도 두 문서의 차이를 보여 줍니다.

비용도 구조를 알고 있어야 안심이 됩니다. 민사소송법 제389조는 화해비용을 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담하며, 소제기신청이 있는 경우에는 소송비용의 일부로 한다고 정합니다. 조서에 비용 부담 조항을 넣어 두면 이 기본 구조와 다르게 합의할 수 있다는 의미입니다. 집행 단계의 비용은 민사집행법 제18조 제1항에 따라 집행 신청을 하는 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 제53조 제1항에 따라 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하며 그 집행으로 우선적으로 변상을 받는 구조로 분리해 이해하시면 됩니다.

공증과 비교해 보겠습니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도·반환에 관한 공정증서를 임대차 관계 종료를 원인으로 인도·반환하기 전 6개월 이내에 작성하고, 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행 승낙 합의가 포함된 경우로 한정하고 있습니다. 계약 기간이 6개월보다 긴 임대차라면 계약 체결 시점은 이 시기에 해당하지 않으므로, 계약을 맺는 때에 표준계약서와 함께 집행의 기초를 마련하는 수단으로는 제소전화해가 쓰입니다. 공정증서로 건물명도를 절대 집행할 수 없다거나 공증만 받으면 언제든 집행할 수 있다는 말은 모두 정확하지 않습니다.

표준계약서 특약이 있어도 화해조서에 모두 담을 수 있을까요?

상가법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 보호받는 쪽이 임차인이라는 점에 주의하셔야 하며, 임대인에게 불리한 약정을 막는 조문이 아닙니다. 표준계약서의 특약란에 적은 문구든 화해조서의 화해조항이든, 이 법의 규정에 위반되면서 임차인에게 불리한 내용이라면 문제가 생길 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호를 배제하는 문구나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구가 그런 예입니다. 조서에 이런 조항이 절대 들어갈 수 없다고 단정할 수는 없습니다만, 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다.

환산보증금 초과 상가는 한 번 더 확인할 점이 있습니다. 제2조 제3항의 열거에는 제15조가 없습니다. 그래서 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가에는 제15조가 적용되지 않는 것으로 정리됩니다. 반대로 같은 열거에 들어 있는 제10조의8의 3기 해지, 제10조의4의 권리금 회수기회 보호, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제19조는 초과 상가에도 적용됩니다. 문구를 정하기 전에 보증금 규모부터 확인해 어느 조문을 기준으로 삼을지 정하는 순서가 안전합니다.

특약란에 쓴 문구가 법원에서 어떻게 판단받을지는 개별 사안의 사실관계와 문언에 따라 달라집니다. 표준계약서를 썼다는 사실이 특약의 유효를 보증하는 것도 아니고, 반대로 특약이 있다는 사실이 표준계약서의 효용을 지우는 것도 아닙니다. 아래 세 가지 흔한 말을 조문의 구조에 맞춰 판정해 보겠습니다.

제소전화해 의뢰는 어떻게 진행되고 무엇을 준비하나요?

의뢰는 전화상담에서 시작합니다. 계약 내용과 현재 상황을 10~20분 정도 말씀해 주시면 필요한 자료와 사안에 맞는 견적을 이메일로 안내해 드립니다. 입금이 확인되면 변호사가 법원 접수를 대행하고, 화해기일에 의뢰인께서 직접 출석하실 필요는 없습니다. 화해가 성립하면 조서가 송달됩니다. 의뢰인이 직접 하시는 일은 상담, 자료 전달, 입금의 세 가지뿐입니다.

제소전화해 신청서의 핵심은 화해조항 설계이고, 이를 뒷받침하는 서류는 모두 여덟 가지입니다. 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장(2부, 인감 날인 필수), 인감증명서(발급 후 2개월 이내이며, 법인은 법인인감증명서와 법인등기부), 관할합의서, 그리고 임차 부분이 1층의 일부일 때에 한해 도면이 필요합니다. 상가건물 임대차 표준계약서로 작성한 계약서도 사본으로 제출하시면 되고, 계약서에 적힌 보증금·차임·기간이 곧 화해조항 설계의 기초 자료가 됩니다.

비용은 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 그 이상이면 100만 원이며 부가세는 별도입니다. 법원에 내는 인지·송달료는 실비로 별도이므로 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 쓰면 전국 어디의 건물이든 비용이 같고, 진행 기간은 평균 6개월이며 3개월에서 9개월 사이에서 달라집니다. 민사소송법 제385조 제2항은 화해를 위한 대리인 선임 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하고, 같은 조 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권 유무를 조사하기 위해 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정하므로, 위임 범위는 상담 때 안내를 받아 정해 두시기 바랍니다.

사무소는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰고 15년간 임대차 분쟁을 다루어 왔습니다. 다만 화해조서에 따른 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원하며 그 비용은 별도입니다. 이 한계를 먼저 말씀드리는 이유는, 표준계약서를 쓰든 화해조서를 받든 마지막 집행 단계에서 누가 무엇을 맡는지 미리 알고 계셔야 하기 때문입니다.

자주 묻는 질문