이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

• 제소전화해를 하려는데 신청서를 직접 써야 하는지, 맡겨야 하는지 헷갈리는 임대인입니다.
• 인터넷 양식을 내려받아 채우다가 화해조항 칸 앞에서 손이 멈춘 분입니다.
• 변호사에게 무엇을 전달해야 상담이 빨라지는지 미리 알고 싶은 분입니다.
• 임차인 입장에서 상대방이 접수할 신청서에 무엇이 담기는지 궁금한 분입니다.
• 서류 8종과 위임장 인감 준비 순서를 미리 정리해 두고 싶은 분입니다.

제소전화해신청서는 누가, 어디에, 무엇을 적어 내는 서면일까요?

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 법원에서 화해를 성립시켜 두는 절차이고, 그 첫 장면이 신청서입니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지, 청구의 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 조문이 신청할 수 있다고 정하고 있으니, 신청서는 반드시 써야 하는 숙제가 아니라 분쟁을 미리 정리하려는 당사자가 스스로 꺼내 드는 서면이라는 점부터 짚어 둘 필요가 있습니다.

조문은 신청인을 임대인으로 한정하지 않고 당사자라고만 적고 있어, 임차인이 신청인이 되는 경우도 구조상 가능합니다. 다만 현장에서는 계약 단계에서 임대인이 신청하는 경우가 많아 이 글은 임대인 의뢰인을 기준으로 설명하되, 임차인이 읽어도 신청서의 뼈대를 이해할 수 있게 풀어 쓰겠습니다. 어느 쪽이 신청하든 신청서의 재료와 제출 구조는 같습니다.

신청서에 들어가는 세 덩어리는 각각 역할이 다릅니다. 청구의 취지는 화해로 무엇을 정리하고 싶은지를 짧게 밝히는 부분이고, 청구의 원인은 그 권리관계가 어떤 계약과 사실에서 생겼는지를 시간 순서로 설명하는 부분입니다. 다투는 사정은 지금 어떤 점을 둘러싸고 갈등이 있거나 앞으로 갈등이 생길 소지가 있는지를 적는 부분입니다. 세 부분이 서로 어긋나지 않게 이어져야 법원이 신청의 취지를 한눈에 이해할 수 있습니다.

관할은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 출발점입니다. 그런데 당사자가 서로 멀리 떨어져 있으면 어느 법원에 접수해야 하는지가 의뢰인에게 부담이 됩니다. 실무에서는 관할합의서를 첨부하는 방식으로 접수 법원을 정리하고, 이렇게 하면 어느 지역 사건이든 같은 비용 구조로 진행할 수 있습니다. 조문 구조는 뒤에서 다시 설명합니다.

화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명하는 구조입니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 민사집행법 제56조 5호가 정하는 집행권원에 해당합니다. 신청서에서 설계한 화해조항이 훗날 조서의 본문이 되므로, 신청서 한 장의 완성도가 이후 집행의 범위와 속도를 좌우한다고 보셔도 무방합니다.

의뢰인 몫은 사실관계입니다, 무엇을 얼마나 정확히 알려야 할까요?

신청서의 재료는 결국 사실입니다. 계약서에 어떻게 적혀 있는지, 실제로 돈이 어떻게 오갔는지, 지금 누가 그 공간을 쓰고 있는지는 변호사가 서류만 보고 전부 알 수 없는 영역이고, 의뢰인이 가장 정확히 알고 있습니다. 전화상담에서 10분에서 20분 정도 상황을 말씀해 주시면 변호사가 필요한 질문을 이어 가며 빈칸을 채우는 방식이므로, 처음부터 완성된 문서를 가져오실 필요는 없습니다. 다만 아래 세 가지는 미리 떠올려 두시면 상담이 훨씬 빠르게 진행됩니다.

첫째는 계약 내용입니다. 당사자와 목적물, 보증금과 차임의 약정, 계약 기간, 특약 사항이 기본이고, 계약서 사본에 이미 적혀 있더라도 갱신하면서 조건을 바꾼 일이 있었다면 반드시 알려 주셔야 합니다. 구두로 합의한 변경이나 문자로 주고받은 약속은 계약서에 보이지 않기 때문에 의뢰인의 말씀이 없으면 신청서에 반영되지 못합니다. 나중에 기억이 엇갈리지 않도록 변경 시점과 내용을 메모 한 줄로 남겨 두시면 좋습니다.

둘째는 연체 이력입니다. 차임이 언제부터 몇 번 밀렸는지, 일부만 지급된 달이 있었는지, 독촉 문자나 내용증명 같은 기록이 있는지를 시간순으로 정리해 주시면 청구의 원인을 쓰는 데 그대로 쓰입니다. 즉시 강제집행이 가능하도록 연체 기준을 설계할 때는 주택은 2기, 상가는 3기를 기준으로 삼고 있어서, 지금까지의 연체 횟수와 앞으로의 지급 약속을 함께 보는 것이 중요합니다. 숫자가 불분명하면 통장 거래 내역이 가장 믿을 만한 기준이 됩니다.

셋째는 점유 현황입니다. 누가 어느 부분을 실제로 사용하는지, 전대나 공동 사용이 있는지, 임대 대상이 건물 전체인지 1층의 일부인지, 시설물이나 간판은 누구 소유인지가 여기에 해당합니다. 1층의 일부만 임대한 경우에는 도면이 필요한데, 이는 목적물을 정확히 특정하기 위한 서류입니다. 목적물이 불분명하면 화해조항을 아무리 정교하게 써도 집행 단계에서 대상이 흔들릴 수 있으므로 이 부분은 의뢰인의 현장 설명이 큰 힘을 발휘합니다.

위 두 상자를 보면 두 갈래가 얼마나 분명하게 나뉘는지 알 수 있습니다. 의뢰인의 일은 사실을 정확히 전달하고 협의 가능한 범위를 정하는 것이고, 변호사의 일은 그 사실을 법원이 받아들이는 형식과 집행되는 문구로 바꾸는 것입니다. 의뢰인이 법률 용어에 맞추려고 애쓰기보다 있었던 일을 있는 그대로 말씀하실수록 신청서가 정확해집니다.

화해조항 설계가 신청서의 핵심이라고 하는 이유는 무엇일까요?

제소전화해는 민법 제731조가 말하듯 당사자가 서로 양보하여 분쟁을 끝내기로 약정함으로써 효력이 생기는 화해를 법원 절차로 옮겨 놓은 것입니다. 한쪽이 일방적으로 요구 사항을 늘어놓은 문서로는 화해가 성립하기 어렵습니다. 임차인의 동의가 없으면 성립할 수 없으므로 신청서에 적는 화해조항은 임대인과 임차인 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 조서의 모양을 갖추어야 합니다. 임대인 전용 제도처럼 쓰려는 순간 오히려 성립이 어려워진다는 점을 기억해 주세요.

균형 조서라고 해서 임대인이 불리해진다는 뜻은 아닙니다. 임차인의 보증금 반환에 관한 조항 역시 조서에 담기면 집행권원의 일부가 되므로, 임대인도 임차인도 서로에게 약속을 지키게 할 수단을 갖게 됩니다. 임대인은 명도와 연체 정리를 확실하게 하고, 임차인은 보증금을 돌려받을 시기와 방법을 문서로 보장받습니다. 그래서 임차인이 조서 내용을 읽고 서명 쪽으로 마음을 정하기 쉬워지고, 결과적으로 신청 단계에서 성립까지 가는 확률이 높아집니다.

화해조항을 설계할 때 변호사가 점검하는 항목은 명도의 기한과 방법, 보증금 반환의 시기와 조건, 차임 연체 시 처리, 원상회복의 범위, 비용 부담, 관할 합의가 대표적입니다. 항목마다 어떻게 적느냐에 따라 집행 단계에서 조서가 막힘없이 쓰이기도 하고 설명이 필요해져 지연되기도 합니다. 각 항목은 다른 글에서 따로 다루니, 여기서는 이 설계가 신청서의 핵심 작업이라는 점만 짚겠습니다.

한 가지 더 알아 두실 점은 강행법규와의 관계입니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 권리금 회수기회 보호를 아예 배제하거나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구는 조서에 담기려 할 때 법원이 보정을 요구하는 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금을 초과하는 상가에는 제2조③이 초과 임대차에도 적용한다고 열거한 조문 가운데 제15조가 들어 있지 않아, 제15조가 그대로 적용되는지는 불분명하다는 단서가 붙습니다. 이처럼 상가의 규모에 따라 달라지는 부분을 살피는 일 역시 변호사의 몫입니다.

이러한 설계를 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 온 경험과 15년의 실무에서 이어 가고 있습니다. 다만 조서가 성립한 뒤 강제집행을 실제로 실행하는 일은 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지를 지원하며 그 비용은 별도로 안내합니다. 어디까지가 변호사의 일이고 어디부터가 별도의 절차인지를 처음부터 구분해 말씀드리는 이유는, 의뢰인이 기대하시는 범위와 실제 범위가 어긋나지 않도록 하기 위해서입니다.

신청서 항목별 분업표, 어디까지가 누구의 일일까요?

아래 표는 제소전화해신청서 한 장을 구성하는 항목을 의뢰인의 일과 변호사의 일로 나눈 것입니다. 표의 왼쪽에서 오른쪽으로 읽으면 한 항목이 의뢰인의 사실 전달에서 출발해 변호사의 문서화로 마무리되는 흐름을 한눈에 볼 수 있습니다. 표는 이해를 돕는 요약이고 사안마다 조정되므로, 상담에서 실제 사건에 맞춰 다시 정리해 드립니다.

표에서 눈여겨보실 부분은 화해조항 행입니다. 의뢰인이 줄 수 있는 것은 어디까지 협의할 수 있는지에 대한 의견뿐이고, 그 의견을 법원에서 통하는 문구로 바꾸는 일은 변호사의 설계 영역입니다. 의뢰인이 문구를 직접 쓰려다 멈추는 이유가 여기에 있습니다. 반대로 당사자 표시나 목적물 표시는 의뢰인이 제공한 서류가 정확할수록 변호사의 작업이 빨라지는 영역이어서, 서류의 정확성이 곧 속도입니다.

표의 마지막 줄처럼 접수와 송달은 변호사가 맡으므로, 의뢰인은 서류 전달과 입금까지만 하시면 나머지는 진행 소식을 받는 입장이 됩니다. 바쁜 임대인과 임차인 모두에게 시간을 아껴 주는 구조입니다.

첨부서류 8종과 위임장 인감, 어떤 순서로 준비할까요?

제소전화해신청서에는 첨부서류가 따라붙습니다. 흔히 서류 8종이라고 부르는데, 의뢰인이 가장 많이 헷갈리는 부분이 이 서류들의 발급처와 순서입니다. 상담 때 어떤 서류를 직접 떼야 하는지, 어떤 서류는 변호사가 준비하는지를 사건에 맞춰 구분해 안내해 드리므로 처음부터 전부 준비해 오실 필요는 없습니다. 그래도 어떤 서류들인지 윤곽을 알고 계시면 상담이 훨씬 편해집니다.

서류 가운데 시간이 가장 많이 걸리는 것은 인감 관련 서류입니다. 위임장은 2부를 준비하되 인감을 날인하는 것이 필수이고, 인감증명서는 2개월 이내의 것이어야 하므로 너무 일찍 떼어 두면 다시 발급받아야 할 수 있습니다. 법인이 당사자라면 대표자 개인의 인감이 아니라 법인인감증명서와 법인등기부가 필요합니다. 인감을 어떤 도장으로 날인해야 하는지는 상담 때 서류 샘플과 함께 안내해 드리니, 도장을 찍기 전에 먼저 문의해 주시는 편이 낫습니다.

도면은 모든 사건에 필요한 서류가 아닙니다. 임대 대상이 건물 전체이거나 1층 전체라면 건축물대장과 등기부만으로 목적물이 충분히 특정되기 때문에 도면이 필요하지 않고, 점포 한 칸만 빌려 준 경우처럼 1층의 일부일 때만 그 범위를 보여 주는 도면을 붙입니다. 서류 8종이라는 말에 겁을 먹고 준비를 미루기보다 상담에서 필요한 목록부터 확정하는 것이 순서입니다.

관할합의서와 대리인 선임, 신청서 앞에서 알아 둘 조문은 무엇일까요?

신청서를 접수하기 전에 확인할 조문은 몇 개 되지 않지만, 각각이 의뢰인의 부담과 직결됩니다. 먼저 제385조④는 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 그리고 소에 관한 규정 가운데 제29조는 당사자가 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있고, 그 합의는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다고 정합니다. 실무에서 관할합의서를 첨부하는 배경이 이 구조에 있습니다. 다만 준용되는 범위의 세부는 사안마다 달라질 수 있으므로 일률적으로 단정하지는 않습니다.

다음으로 대리인에 관한 조문입니다. 제385조②는 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 쉽게 말해 상대방에게 내 대리인을 정해 달라고 맡겨 둘 수 없다는 뜻입니다. 이 조문이 위임장의 구체적인 요건까지 정하는 것은 아니어서, 위임장과 인감 서류의 준비 방식은 법원 실무와 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

세 번째는 법원의 출석 명령에 관한 부분입니다. 제385조③은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 또 제387조②는 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정하고 있습니다. 이 두 조문이 말하는 가능성을 알고 계셔야 하기 때문에, 법원에서 연락이 오면 의뢰인은 바로 변호사에게 전달해 주셔야 합니다. 출석 명령이 있다고 해서 곧바로 불성립이 된다고 단정할 수는 없지만, 기일이 정해져 있는 만큼 연락을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

의뢰인은 1~3단계, 변호사는 4~5단계로 나뉘는 절차는 어떻게 흘러갈까요?

분업을 절차로 옮기면 다섯 단계입니다. 의뢰인이 맡는 구간은 앞의 세 단계이고, 법원과 맞닿는 뒤의 두 단계는 변호사가 맡습니다. 앞 단계에서 사실과 서류를 얼마나 정확하게 전달하느냐가 뒤 단계의 속도를 결정하므로, 아래 순서를 한 번 훑어보시면 무엇을 언제 해야 하는지 그려질 것입니다.

기간은 제소전화해신청서 접수부터 조서가 나오기까지 평균 6개월이고, 사안에 따라 3개월에서 9개월까지 차이가 납니다. 법원의 일정과 상대방의 협조에 따라 달라지기 때문에 정확한 날짜를 미리 약속드릴 수는 없습니다. 그래서 상담에서는 지금 임대차의 시급성, 즉 계약 시점인지 이미 연체가 진행 중인지를 먼저 여쭙습니다. 시급할수록 서류를 빨리 갖추는 것이 전체 일정을 줄이는 가장 쉬운 방법입니다.

비용도 분업처럼 구분해서 이해하시면 쉽습니다. 변호사 선임비와 법원에 내는 비용, 그리고 조서가 나온 뒤의 집행 단계 지원은 서로 다른 항목입니다. 법원에 내는 비용은 사안마다 달라 이 글에서 금액을 정해 말씀드리지 않고 상담 때 안내해 드립니다.

집행 단계의 비용은 신청서 단계의 비용과 구분됩니다. 민사집행법 제18조①은 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정하고, 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 신청서 단계의 선임비와는 별개의 항목이며, 집행비용이 실제로 어디까지 회수되는지는 사안에 따라 다르므로 단정해서 말씀드리지 않습니다.

신청서를 앞에 두고 자주 나오는 말 6가지, 판정은 어떻게 될까요?

상담에서 신청서와 관련해 가장 자주 나오는 말을 여섯 가지로 추려 판정해 보겠습니다. 한 번쯤 떠올리셨을 말이니 하나씩 읽어 보세요.

여섯 가지 판정에서 공통으로 읽히는 점은 신청서가 서류 한 장이라기보다 일의 순서를 압축한 문서라는 것입니다. 사실을 정확히 전달하고, 균형 있게 조항을 설계하고, 서류를 제때 갖추면 절차가 가장 짧은 길로 갑니다. 어느 하나가 어긋나면 그 지점에서 시간이 늘어나므로, 처음 상담에서 그런 지점을 미리 짚어 드립니다.

자주 묻는 질문