위 다섯 가지 가운데 하나라도 해당하신다면, 이 글에서 조서 양식을 세 가지 색으로 나누는 방법을 따라가 보시면 됩니다. 조문을 근거로 하나씩 설명하되, 법원의 최종 판단이 필요한 부분은 가능성으로만 말씀드립니다.

제소전화해조서 양식은 어디까지가 정해진 틀이고, 어디부터가 설계일까요?

제소전화해조서 양식을 검색하시는 분들은 대개 이름과 주소, 보증금과 차임을 빈칸에 적어 넣으면 되는 서식을 떠올리십니다. 그런데 제소전화해는 소송을 시작하기 전에 한쪽이 법원에 화해를 신청하고, 판사가 화해기일을 정해 양쪽이 합의하면 그 내용이 화해조서로 남는 절차입니다. 이렇게 성립한 조서는 확정판결과 같은 효력을 가져 강제집행의 기초가 되는 집행권원이 되기 때문에(민사집행법 제56조 5호), 빈칸의 모양보다 그 안에 어떤 문장이 들어가는지가 훨씬 중요합니다.

정해진 틀은 두 개의 조문에 있습니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 신청할 때 밝힐 내용과 성립했을 때 조서에 표시될 내용이 법에 정해져 있다는 뜻입니다.

반면 화해조항의 구체적인 문장은 조문이 대신 써 주지 않습니다. 제386조는 화해조항이라는 항목을 열거할 뿐이므로, 보증금을 언제 어떤 방법으로 돌려줄지, 연체가 어느 정도 쌓이면 명도하기로 할지, 원상회복은 어디까지인지는 양쪽이 합의한 내용으로 채워집니다. 그래서 같은 상가 임대차라도 조서의 모양이 사건마다 달라지고, 남의 조서를 그대로 베껴 쓰면 우리 계약과 어긋나는 문장이 섞이기 쉽습니다. 이 글에서 조서 양식을 목차로 다루는 이유가 여기에 있습니다.

이 글은 그 조항 목차를 세 가지 색으로 나눕니다. 필수는 법이 조서에 표시하도록 열거한 항목, 선택은 사안에 따라 넣고 문구를 고르는 항목, 주의는 넣으면 법 규정과 부딪힐 소지가 있어 보정 가능성을 따져야 하는 항목입니다. 그리고 한 가지를 먼저 분명히 해 두겠습니다. 제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없고, 임대인에게만 유리한 문장으로 채운 조서는 성립도 집행도 어려워질 수 있습니다. 임대인의 의무와 임차인의 보증금 반환 조항까지 함께 적는 균형 조서가 출발점입니다.

세 색에는 각기 다른 질문이 따라붙습니다. 필수 항목에는 정확한가를, 선택 항목에는 이 사안에 필요한가와 어떻게 적을까를, 주의 항목에는 법과 충돌하지 않는가를 묻는 식입니다.

3색 체크표로 한눈에 보는 제소전화해조서 양식의 조항 목차

아래 표는 제소전화해조서 양식에 들어가는 항목을 색으로 나눈 것입니다. 색 구분은 이 글에서 설명을 쉽게 하려고 만든 도구이고, 법이 정한 공식 분류는 아니라는 점을 먼저 밝혀 둡니다. 필수 줄은 민사소송법 제385조①과 제386조에 적힌 내용을 풀어 쓴 것이고, 선택과 주의 줄은 실무에서 조항으로 자주 다루는 항목을 정리한 것입니다.

표를 읽는 요령은 간단합니다. 필수 줄은 빠뜨리거나 틀리면 곤란한 항목이므로 서류와 대조하며 정확성을 확인합니다. 선택 줄은 있어도 되고 없어도 되는 항목이 아니라, 사안에 맞게 고르고 문구를 정해야 하는 항목입니다. 실무에서 문구 한 줄이 집행 단계의 결과를 가르는 곳은 선택 줄인 경우가 많습니다. 주의 줄은 넣지 않는 것이 기본이고, 넣고 싶다면 임차인에게 불리하지 않은 형태로 바꿀 수 있는지부터 따져 봅니다.

필수 축은 무엇이고, 다섯 항목을 어떻게 채워야 집행에서 막히지 않을까요?

당사자. 조서에 표시되는 당사자는 이후 집행에서 누가 채권자이고 누가 채무자인지를 가르는 기준이 됩니다. 민사집행법 제39조①은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 한다는 취지로 집행개시 요건을 정하고 있고, 화해조서의 집행에는 제57조를 통해 판결 집행 규정이 준용되는 구조입니다. 임대인은 계약서상 이름이 아니라 건물 등기부의 소유자와 맞는지, 임차인은 계약서와 실제 점유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다. 개인과 법인을 혼동하거나 대표자 이름만 적는 실수가 자주 나오므로, 법인이라면 법인등기부의 상호와 대표자를 기준으로 삼으시기 바랍니다.

법정대리인. 제386조는 당사자 다음에 법정대리인을 표시사항으로 열거합니다. 미성년자나 피후견인이 임대인 또는 임차인인 사안에서 의미가 생기는 항목입니다. 대부분의 상가 임대차에서는 해당이 없지만, 상속으로 건물을 물려받은 상속인 가운데 미성년자가 섞여 있는 경우처럼 예상하지 못한 곳에서 등장하기도 합니다. 이런 사안은 누가 어떤 권한으로 화해에 참여하는지를 먼저 정리한 뒤 조서의 당사자란을 채워야 합니다.

청구의 취지와 원인. 신청 단계에서는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝힙니다(제385조①). 청구의 취지는 무엇을 구하는지, 예컨대 임차 목적물을 정해진 때에 인도받겠다는 내용이고, 원인은 그런 합의가 필요하게 된 임대차 관계의 사실입니다. 다투는 사정은 합의가 필요한 이유가 되는 사정을 구체적으로 밝히는 부분입니다. 제386조는 성립한 조서에도 청구의 취지와 원인이 표시된다고 정하므로, 신청서의 이 부분과 화해조항이 서로 어긋나지 않게 써 두어야 합니다.

화해조항. 다섯 항목 가운데 가장 분량이 많고 가장 신중해야 하는 항목입니다. 조서에 적힌 조항의 범위 안에서만 집행이 이루어지기 때문에, 합의했다고 생각한 내용이 조서에 문장으로 남지 않았다면 집행의 근거도 없습니다. 반대로 임차인의 보증금 반환 조항처럼 임차인이 받을 권리를 적은 문장도 같은 조서에 있으면 집행권원의 일부가 됩니다. 이 점이 제소전화해를 임대인 전용 제도로 오해해서는 안 되는 이유이고, 임차인이 조서에 동의할 수 있는 근거이기도 합니다.

날짜와 법원, 기명날인. 제386조에 따라 날짜와 법원은 조서에 표시되고, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이 부분은 법원이 하는 일이라 의뢰인이 채울 칸은 아니지만, 어느 법원에 신청하는지는 미리 정해야 합니다. 신청은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 원칙이고(제385조①), 관할합의서를 갖추는 것은 합의관할이 서면 합의를 요구하는 구조(제29조①②)와 맞닿아 있습니다. 화해신청에 소에 관한 규정이 어디까지 준용되는지(제385조④)는 사안별로 살펴야 하는 부분입니다.

조서가 성립한 뒤의 흐름도 알아 두시면 필수 항목을 왜 정확히 맞춰야 하는지 이해가 쉽습니다. 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것이 집행권원이 되고(민사집행법 제56조 5호), 이에 기초한 강제집행에는 제58조와 제59조에서 규정하는 바를 제외하고 판결 집행 규정이 준용됩니다(제57조). 제57조로 준용되는 집행문 규정(제28조②)에 따라 법원사무관등이 신청에 맞춰 집행문을 내어 주는 구조를 거쳐 집행관 신청 단계로 이어집니다. 명도는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식(제258조①)으로 진행되고, 강제집행 신청부터 본집행까지는 대략 3개월 안팎으로 안내드립니다.

선택 축은 어떤 조항을 고르고, 문구는 어떻게 정할까요?

보증금·차임. 금액과 지급일, 지급 방식은 계약서와 한 글자도 다르지 않게 옮깁니다. 관리비를 차임에 포함하는지, 별도로 보는지를 적지 않으면 연체 기수를 계산할 때 분쟁이 생깁니다. 차임의 지급 주기가 월 단위인지 다른 주기인지에 따라 몇 기가 밀렸는지가 달라지므로 지급일과 주기를 조항에 분명히 해 두어야 합니다.

기간과 명도 기한. 임대차 시작일과 종료일, 그리고 종료 뒤 언제까지 목적물을 인도할지를 정합니다. 명도 기한은 적는 방식이 세 가지로 갈립니다. 확정된 날짜를 적는 확정기한형은 그 날이 지난 뒤에 집행을 시작할 수 있고, 보증금 반환과 맞물리게 적은 동시이행형은 채권자가 자기 의무를 이행했거나 이행을 제공했음을 증명해야 집행을 시작할 수 있습니다. 조건을 붙인 조건형은 조건이 성취되었음을 서류로 증명해 집행문을 받는 단계가 따로 필요합니다. 모두 판결 집행 규정이 화해조서에 준용되는 구조 안에서 갖는 의미이고, 세 방식은 집행에서 거치는 단계가 다르므로 한 조항에 섞어 쓰지 않는 편이 안전합니다.

연체 해지 기준. 몇 기의 차임이 밀리면 계약을 해지하고 명도하기로 할지 정하는 조항입니다. 상가건물과 일반 건물 임대차는 법정 기준이 달라 항목을 따로 떼어 아래에서 자세히 설명합니다. 여기서는 선택 축에서 가장 자주 손보는 조항이라는 점만 짚어 두겠습니다.

원상회복. 임대차가 끝난 뒤 목적물을 어떤 상태로 돌려줄지를 정합니다. 문구가 막연하면 인테리어 철거 범위와 비용 정산을 놓고 다시 분쟁이 시작됩니다. 철거할 시설과 남겨 둘 시설을 구분하고, 정산이 필요하다면 방식과 기한을 적고, 인도했다는 사실을 어떻게 확인할지도 조항에 넣으면 좋습니다. 입주할 때 찍어 둔 사진이나 도면을 기준으로 삼으면 범위를 특정하기 쉽습니다.

보증금 반환. 임차인의 몫을 적는 조항입니다. 반환 기한과 방법을 구체적으로 적어 두면 임차인은 조서를 근거로 집행할 수 있고, 임대인은 반환 시기를 예측할 수 있어 서로 이익이 됩니다. 명도와 보증금 반환을 동시에 이행하기로 했다면 어느 쪽이 먼저 움직이는지가 문장에 분명히 드러나야 합니다. 임차인이 조서에 동의하기 어려운 이유는 대개 자신의 보증금이 어떻게 되는지 알 수 없어서이므로, 이 조항을 정성껏 쓰는 것이 곧 성립 가능성을 높이는 길입니다.

관할 합의. 상대방의 보통재판적이 있는 곳과 건물 소재지가 다르면 법원이 달라질 수 있습니다. 관할합의서를 첨부하면 화해를 맡을 법원을 정해 둘 수 있고, 저희는 관할합의서를 활용해 전국 어디서나 같은 비용으로 진행하고 있습니다.

연체 해지 기준은 상가 3기와 민법 2기를 왜 섞으면 안 될까요?

같은 건물 임대차인데 왜 기준이 다르냐고 물으시는 분이 많습니다. 일반 규정인 민법 제640조는 2기를 정하고, 상가건물 임대차에는 특별법인 상가건물 임대차보호법 제10조의8이 3기를 정하기 때문입니다. 따라서 해지 조항을 쓰기 전에 이 임대차에 상가건물 임대차보호법이 적용되는지를 먼저 확인하셔야 합니다. 제소전화해 실무에서 즉시 강제집행의 기준으로 안내하는 연체 기수도 이 구분에 맞춰 상가는 3기로 봅니다. 두 기준을 한 조항에 뒤섞어 쓰면 어느 법을 근거로 한 해지인지 불분명해져 집행 단계에서 다툼이 생기기 쉽습니다.

점검 순서를 정해 두면 실수가 줄어듭니다. 첫째, 이 임대차가 사업자등록 대상 건물의 임대차로서 상가건물 임대차보호법의 적용 대상인지 봅니다. 둘째, 약정한 차임의 지급 주기를 확인해 한 기가 무엇을 뜻하는지 정합니다. 셋째, 기 수는 법정 기준과 같은지, 다르게 적는다면 임차인에게 불리하지 않은지 따져 봅니다. 넷째, 연체가 해소되었을 때 해지의 효력이 어떻게 되는지를 문장으로 정리합니다.

한 가지를 덧붙이면, 법정 기준보다 짧은 기수로 해지할 수 있게 적는 것은 주의 축으로 넘어갑니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 민법 제652조도 제640조를 포함한 열거 조문에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 3기보다 짧게, 또는 2기보다 짧게 적은 문구가 여기에 해당하는지는 개별 사안에서 판단할 문제이므로 조항을 쓸 때 이 점을 함께 살피시기 바랍니다.

주의 축 문구를 조서에 넣으면 어떻게 될까요?

주의 축은 임대인이 가장 쓰고 싶어 하고, 가장 신중해야 하는 항목입니다. 기준이 되는 조문은 상가건물 임대차보호법 제15조로, 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 임대인에게 불리한 약정은 이 조문의 대상이 아니라는 점도 함께 기억해 두셔야 합니다. 아래에서 임대인이 자주 하시는 말씀을 세 가지 골라 정리했습니다.

여기서 중요한 것은 이런 문구가 조서에 아예 들어갈 수 없다고 단정하지 않는다는 점입니다. 법원이 화해조항을 살피다가 법 규정에 어긋날 소지가 있다고 본다면 보정을 요구하는 사유가 될 수 있다는 정도까지 말씀드리는 것이 정확합니다. 보정을 요구받으면 조항을 고치거나 삭제하는 과정을 거치게 되고, 그만큼 일정이 늦어질 수 있습니다. 처음부터 임차인에게 불리하지 않은 형태로 설계하면 이런 우회로를 피할 수 있습니다.

환산보증금을 넘는 상가에는 한 겹의 단서가 더 붙습니다. 상가건물 임대차보호법 제2조③은 환산보증금을 넘는 임대차에도 적용되는 조문을 제3조, 제10조①②③본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조로 열거합니다. 그래서 3기 해지(제10조의8)와 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 초과 상가에도 적용되지만, 제15조는 열거에 없어 초과 상가에는 적용되지 않는 것으로 정리됩니다. 이 경우에도 임차인에게 불리한 문구를 조서에 넣는 것이 조심스러운 것은 마찬가지이니, 보증금 규모를 확인한 뒤 어느 조문이 적용되는지부터 정리하시기 바랍니다.

그렇다면 대안은 무엇일까요. 임대인이 정말 지키고 싶은 것은 대개 명확한 퇴거 시점, 연체의 조기 정리, 신규 임차인 선정 과정의 예측 가능성 같은 실무적 이익입니다. 이를 임차인의 권리를 포기시키는 문장이 아니라, 통지 시기와 협의 절차, 정산 방법을 정하는 문장으로 바꾸어 적으면 목적을 상당 부분 달성하면서도 충돌 소지를 줄일 수 있습니다. 어떤 문장이 대안이 될 수 있는지는 사안마다 다르므로, 구체적인 상황을 듣고 함께 정리하는 것이 가장 정확합니다.

제소전화해조서 양식을 완성해 가는 순서, 의뢰인과 변호사의 몫은 어떻게 나뉠까요?

여기까지 읽으셨다면 조서 양식이 한 장의 서식이 아니라 항목별 설계 작업이라는 점이 보이실 것입니다. 이 작업은 다섯 단계로 진행되고, 의뢰인이 직접 하시는 일은 앞의 세 단계입니다. 화해기일에 직접 출석하실 필요도 없습니다. 다만 법원이 필요하다고 보면 대리권 유무를 확인하기 위해 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다는 점은 조문(제385조③)에 있으므로 알아 두셔야 합니다.

서류는 신청서와 첨부서류 8종으로 구성됩니다. 임대차계약서 사본, 건물 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장 2부(인감 날인 필수), 관할합의서가 기본이고, 도면은 1층의 일부만 임대하는 경우에 필요합니다. 인감증명서는 2개월 이내 발급분이 필요하고, 법인은 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부를 함께 준비합니다. 서류가 어긋나면 당사자란부터 흔들리므로, 앞서 필수 축에서 설명한 대조 작업이 이 단계에서 이루어집니다.

역할의 한계도 분명히 말씀드립니다. 저희는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 15년의 경험으로 집행되는 문구를 설계합니다. 다만 조서가 성립한 뒤 강제집행을 실제로 실행하는 일은 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다. 이 부분은 비용이 별도입니다. 집행 단계에서 채권자가 법원이 정하는 비용을 미리 내야 하고(민사집행법 제18조①), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담해 그 집행으로 우선적으로 변상받는 구조(제53조①)이니, 필요하시면 집행 전에 안내를 받아 보시기 바랍니다.

화해가 성립하지 않으면 조서 양식에 적은 조항은 어떻게 될까요?

제소전화해는 양쪽의 합의가 있어야 성립하기 때문에, 합의에 이르지 못하면 조서가 만들어지지 않습니다. 화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 하고(제387조①), 이 조서의 등본을 당사자에게 송달해야 합니다(제387조③). 또 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정해져 있습니다(제387조②). 볼 수 있다는 표현이므로 불출석이 곧바로 불성립이라고 단정할 수는 없고, 법원의 판단이 따릅니다.

불성립 뒤에는 당사자가 소제기신청을 할 수 있습니다(제388조①). 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보며(제388조②), 신청은 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 해야 합니다. 송달되기 전에도 신청할 수 있고, 이 2주는 불변기간입니다(제388조③④). 화해비용은 화해가 성립된 경우 특별한 합의가 없으면 각자 부담하고, 성립되지 않은 경우에는 신청인이 부담하되, 소제기신청이 있으면 소송비용의 일부로 봅니다(제389조).

이 절차를 알아 두시면 조항 설계의 방향이 달라집니다. 임차인이 받아들일 수 없는 문장이 섞여 있으면 화해는 성립하지 않고, 앞서 쏟은 시간과 비용이 소송으로 넘어가는 부담이 남기 때문입니다. 반대로 임차인의 보증금 반환 조항, 합리적인 연체 해소 기회, 명확한 정산 방식을 갖춘 균형 조서는 성립 가능성이 높아지고 성립 뒤 집행에서도 다툼이 줄어듭니다. 결국 조서 양식을 목차로 설계한다는 말은 성립 가능성과 집행 가능성을 동시에 챙긴다는 뜻입니다.

자주 묻는 질문