상가나 사무실을 임대하는 건물주님들과 이야기를 나누다 보면 임대차 계약서 공증을 두고 서로 반대되는 두 가지 이야기를 자주 듣습니다. 한쪽에서는 “공증은 어차피 건물주를 위한 서류”라고 하고, 다른 쪽에서는 “공증만 받아 두면 세입자는 언제든 내보낼 수 있다”고 합니다. 두 이야기는 방향이 정반대인데도, 조문을 한 줄씩 읽어 보면 둘 다 정확하지 않다는 점이 같습니다.

이 글은 임대인의 시각에서 그 두 가지 오해를 차례로 바로잡습니다. 기준은 공증인법 제56조의3의 네 개 항과 민사집행법의 집행권원 규정입니다. 조문에 적힌 문언을 중심으로 읽고, 조문만으로 결론을 낼 수 없는 부분은 사안에 따라 달라진다고 분명히 적어 두겠습니다.

한 가지 먼저 말씀드립니다. 저희 법도는 제소전화해를 3,600건 넘게 직접 성립시켜 온 15년 경험을 바탕으로, 임대인과 임차인 양쪽을 함께 지키는 균형 조서를 원칙으로 삼습니다. 그래서 이 글도 공증을 깎아내리거나 제소전화해를 앞세우려는 글이 아닙니다. 서로 다른 두 서류가 각각 무엇을 할 수 있고 무엇을 할 수 없는지 정확히 아는 것이 건물주님의 선택을 안전하게 만든다는 것이 이 글의 출발점입니다.

임대차 계약서 공증, 건물주만 편한 서류일까요?

먼저 용어부터 정리하겠습니다. 현장에서 임대차 계약서 공증이라고 부르는 서류는 하나가 아닙니다. 계약서에 공증인의 확인을 받아 두는 정도에 그치는 경우도 있고, 월세나 보증금 같은 금전 지급에 관해 강제집행을 승낙하는 취지를 적은 공정증서도 있으며, 임차건물을 돌려받는 것을 목적으로 강제집행을 승낙하는 취지를 적은 공정증서도 있습니다. 이 가운데 건물주님이 가장 기대하는 것은 마지막 유형, 곧 건물 인도에 관한 공정증서입니다.

건물 인도 공정증서에 대해 건물주님들이 가장 먼저 품는 첫 번째 오해는 “이건 우리 편한 서류이니 세입자가 순순히 응해 줄 리 없다”는 생각입니다. 그러나 공증인법 제56조의3 제1항 단서를 보면 이 서류는 한쪽만을 위한 구조로 짜여 있지 않습니다. 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 그 증서에 “임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용”이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 정하고 있기 때문입니다.

풀어서 말씀드리면 이렇습니다. 임차인이 건물을 내놓지 않을 때 곧바로 집행할 수 있도록 승낙하는 증서를 만들려면, 그 증서 안에 임차인에게 지급할 금원에 관해서도 집행을 승낙하는 합의가 같이 들어 있어야 합니다. 임차인이 돌려받을 돈이 있는 계약이라면 그 돈에 대해서도 건물주가 집행을 승낙하는 틀이 되는 것이고, 한쪽은 건물을 내놓을 의무에 대해, 다른 쪽은 돈을 내줄 의무에 대해 각각 집행 가능성을 받아들이는 구조입니다. 이 점이 공증을 “건물주만 편한 서류”라고 단정하기 어려운 첫째 이유입니다.

다만 어떤 금원이 이 합의에 반드시 담겨야 하는지, 증서에 적힌 문구가 조문이 요구하는 합의로 충분한지는 증서의 내용과 사안에 따라 달라질 수 있습니다. 조문은 “임차인에 대한 금원 지급”이라고만 적고 있어서, 보증금의 반환만을 뜻하는지 다른 금원까지 포함하는지는 한 줄로 단정할 수 없습니다. 그래서 실제로 공증을 준비하실 때에는 공증 사무실에 계약서와 정산 내역을 보여 드리고 어떤 문구로 승낙 합의를 적을지 개별적으로 확인하셔야 합니다.

이 구조가 임대인에게 의미하는 바도 짚어 두겠습니다. 임차인 입장에서는 자신의 돈 문제도 함께 집행 승낙의 대상이 된다는 점에서 공증에 응할 여지가 커질 수 있습니다. 반대로 건물주님 입장에서는 나중에 돌려줄 돈의 일정을 지키지 못했을 때 임차인도 집행을 이야기할 수 있게 된다는 책임이 따릅니다. 공증은 어느 한쪽의 무기가 아니라 양쪽의 약속을 집행이 가능한 형태로 굳히는 방식이라고 이해하시는 편이 정확합니다.

공증만 받아 두면 언제든 명도 집행이 될까요?

두 번째 오해는 정반대 방향에서 나옵니다. “계약할 때 임대차 계약서 공증을 해 두었으니 임대차가 끝나는 날 세입자가 버텨도 곧바로 집행하면 된다”는 생각입니다. 이 생각이 맞으려면 세 개의 관문을 모두 통과해야 하는데, 건물주님들이 흔히 보지 못하는 것은 그 관문이 조문에 이미 적혀 있다는 사실입니다. 시점, 합의의 내용, 집행문 부여가 그 세 가지입니다.

첫째 관문은 작성 시점입니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 “임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우”로 한정합니다. 문언을 그대로 읽으면 기준은 계약을 맺은 날이 아니라, 임대차 관계가 끝나는 것을 원인으로 건물을 돌려주기 전 6개월이라는 구간입니다. 임대차기간이 길게 남아 있는 계약 당일에 미리 인도 공정증서를 받아 두는 방식은 이 요건에 맞추기 어렵다는 뜻입니다.

둘째 관문은 앞서 본 합의의 내용입니다. 인도에 관한 승낙만 적고 임차인에 대한 금원 지급에 관한 집행 승낙은 빼 둔 증서는 단서가 정한 요건을 갖추었다고 보기 어렵습니다. 건물주님이 “우리 쪽 문구만 넣어 달라”고 요청하더라도 공증 단계에서 이 요건 때문에 거절되거나 문구가 조정될 수 있다는 점을 미리 아시면 계획을 세우기가 훨씬 수월합니다.

셋째 관문은 집행문입니다. 같은 조 제3항은 이 공정증서를 민사집행법 제56조에도 불구하고 “강제집행의 집행권원으로 본다”고 정하지만, 제4항은 그 집행문을 “그 증서를 보존하는 공증인이 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여한다”고 정합니다. 그리고 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위하여 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있습니다. 공증을 받아 두었더라도 집행문을 받는 단계에서 법원이 한 번 더 살펴보는 길이 열려 있는 것입니다.

마지막으로, 집행권원이 있다는 것과 건물주님이 직접 문을 열고 들어가 점유를 되찾는 것은 전혀 다른 문제입니다. 민사집행법 제2조는 “민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다”고 정하고 있습니다. 증서가 아무리 잘 갖춰져 있어도 실제 집행은 집행관을 통해 절차대로 진행해야 하고, 임의로 열쇠를 바꾸거나 물건을 들어내는 방식은 증서가 있다고 해서 정당해지지 않습니다. 오해를 풀어 보면 공증은 “집행으로 가는 길의 한 구간”이지 “집행이 끝난 상태”가 아닙니다.

공증인법 제56조의3, 네 개 항을 순서대로 읽어 보기

두 가지 오해가 모두 한 조문에서 나온다는 점을 확인하기 위해 제56조의3의 네 개 항을 하나씩 정리해 보겠습니다. 각 항이 건물주님의 계획에서 어떤 칸을 차지하는지만 보시면 됩니다.

네 개 항을 이어서 읽으면 이 서류의 성격이 보입니다. 제1항은 서류가 나올 수 있는 문을 좁게 열어 두었고, 제2항은 양쪽이 각자 자기 몫을 책임지도록 대리 방식을 막아 두었으며, 제3항은 그렇게 만든 증서에 집행권원의 지위를 별도로 부여했고, 제4항은 집행문을 내주는 단계에 법원의 관문을 하나 더 놓았습니다.

제3항의 문언 구조도 한 번 짚어 두겠습니다. 민사집행법 제56조 제4호는 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것을 집행권원으로 듭니다. 건물을 돌려받는 청구는 그 문언에 나오는 금액 지급이나 대체물·유가증권 급여와 성격이 다르기 때문에, 공증인법 제56조의3 제3항이 “제56조에도 불구하고” 이를 집행권원으로 본다고 별도로 정한 것으로 이해할 수 있습니다. 월세 지급에 관한 승낙 공정증서와 건물 인도에 관한 승낙 공정증서가 서로 다른 조문에 기대고 있다는 점을 구분해 두시면 혼동이 줄어듭니다.

시간순으로 보는 건물 인도 공증의 자리

임대차 계약서 공증의 조문을 시간의 흐름 위에 올려놓으면 “언제 무엇이 가능한가”가 한눈에 들어옵니다. 아래 다섯 단계는 임대차가 계약된 날부터 실제 집행까지를 건물 인도 공정증서의 관점에서 정리한 것입니다. 구체적 사실관계는 사안마다 다르니 흐름을 이해하는 용도로 보십시오.

이 흐름에서 건물주님이 가장 자주 놓치는 칸은 1번과 3번 사이의 공백입니다. 계약을 맺는 순간에는 아직 종료 원인도 없고 인도 시점도 멀기 때문에 건물 인도 공정증서의 요건을 맞추기가 어렵고, 정작 임차인과 갈등이 생긴 뒤에는 상대방이 증서 작성에 협조해야 하므로 마음먹는다고 만들어지는 서류가 아닙니다. 임차인의 승낙과 참여가 전제이기 때문입니다.

그래서 계약 시점에 미리 집행 가능한 장치를 마련하고 싶은 건물주님은 법원에서 화해를 성립시키는 제소전화해를 함께 검토하는 경우가 많습니다. 제소전화해는 소송을 하기 전에 판사 앞에서 양쪽이 합의한 내용을 조서로 남기는 제도이고, 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 다음 장에서 두 서류가 어디서 갈리는지 표로 비교해 보겠습니다.

건물 인도 공정증서와 제소전화해조서는 어디서 갈릴까요?

두 서류를 놓고 “어느 쪽이 더 강하냐”고 물으시는 분들이 많지만, 조문을 보면 질문의 방향이 조금 다릅니다. 두 서류는 만들어지는 곳, 만들 수 있는 시점, 집행문을 받는 방식이 서로 달라서 어느 상황에 어느 쪽이 맞는지를 따지는 것이 더 정확합니다.

표에서 눈여겨보실 곳은 “작성 시점”과 “집행문” 두 칸입니다. 건물 인도 공정증서는 임대차 관계가 끝나는 쪽으로 가까워진 시점에 만들어야 하는 서류이고, 제소전화해는 계약 당시에도 양쪽의 합의를 화해조항으로 설계해 조서에 남기는 방식으로 활용됩니다. 이 차이 때문에 신규 계약을 앞둔 건물주님은 제소전화해를, 이미 종료 국면에 들어선 임대차에서 임차인이 협조할 의사가 있는 경우에는 공정증서를 떠올리게 되는 것입니다.

집행문 칸도 구분해서 읽으셔야 합니다. 제소전화해조서에 대해서는 민사집행법 제57조가 “제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다”고 정하고 있습니다. 즉 집행문 절차는 제57조를 통해 이어지는 규정의 틀 속에서 움직입니다. 이에 비해 공정증서는 공증인법 제56조의3 제4항이 집행문 부여 방법을 따로 정해 두었으므로, 두 서류를 같은 절차로 설명하는 글은 한 번쯤 의심해 보셔야 합니다.

실무에서 의뢰인께서 부담하시는 몫도 다릅니다. 저희가 진행하는 제소전화해는 전화상담, 이메일로 자료와 견적 확인, 입금까지가 의뢰인 몫이고 법원 접수와 기일 출석은 변호사가 대행합니다. 다만 민사소송법 제385조 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정하므로, 법원의 요청이 있으면 그에 따라야 합니다. 조서가 만들어진 뒤 집행 단계에서는 저희가 집행문과 송달증명을 발급받는 데까지 지원하고, 비용은 별도로 안내해 드립니다. 실제 강제집행의 실행은 집행관의 몫입니다.

쌍방대리 금지와 임차인 협조, 임대인이 놓치기 쉬운 지점

임대차 계약서 공증의 오해가 실제 분쟁으로 번지는 지점은 대개 공증 현장에서 나온 한마디입니다. 건물주님들이 자주 하시는 말씀 세 가지를 골라, 조문에 비추어 어떻게 읽어야 하는지 판정해 보겠습니다.

세 가지 판정에는 공통된 흐름이 있습니다. 조문은 서류를 쉽게 얻도록 해 주는 쪽보다, 양쪽이 각자 자기 몫을 정확히 알고 서명하도록 만드는 쪽에 가깝게 쓰여 있습니다.

제소전화해에서도 같은 원칙이 적용됩니다. 민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 제1항의 화해를 위하여 “대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다”고 정합니다. 계약서에 “화해에 관한 일체의 대리인 선임은 임대인이 한다”는 식의 문구를 적어 두고 안심하시는 분이 있는데, 이런 문구는 화해 절차에서 기대한 대로 작동하기 어렵다고 보는 것이 조문에 가깝습니다. 위반했을 때의 구체적 효력은 사안별로 판단되는 영역이므로 여기서는 단정하지 않고, 대리인의 선임은 본인이 직접 해야 하는 몫이라는 점만 기억해 두시면 됩니다.

임대차 계약서 공증을 쓰기 전 임대인이 점검할 일곱 가지

마지막으로 실제 준비 단계에서 쓰실 수 있도록 점검 항목을 일곱 가지로 묶었습니다. 순서대로 확인하시면 앞에서 본 두 가지 오해를 스스로 걸러 내실 수 있습니다. 각 항목은 조문에 적힌 내용과 사안별 확인이 필요한 내용을 구분해 적었습니다.

1. 지금이 어느 시점인지 먼저 확인하기

건물 인도 공정증서는 임대차 관계 종료를 원인으로 인도·반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우에만 가능합니다. 계약서를 쓰는 날인지, 기간 만료가 가까운 때인지, 이미 해지 사유가 생긴 뒤인지에 따라 활용할 수 있는 서류가 달라집니다.

2. 임차인이 협조할 수 있는 관계인지 살펴보기

공정증서는 강제집행을 승낙하는 취지를 적는 서류라서 임차인의 참여가 전제입니다. 이미 연락이 끊겼거나 협조를 거부하는 임차인과는 증서를 만들기 어렵습니다. 이런 경우에는 다른 절차를 검토해야 한다는 뜻이지, 공증이 틀렸다는 뜻이 아닙니다.

3. 임차인에 대한 금원 지급 항목 정리하기

증서에는 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어야 합니다. 보증금, 정산해야 할 금액, 공제할 금액을 미리 정리해 두면 공증 단계에서 문구를 맞추기가 쉬워집니다. 어떤 금원이 어디까지 담겨야 하는지는 사안별 확인이 필요합니다.

4. 대리 방식이 쌍방대리가 되지 않는지 확인하기

한쪽 당사자가 상대방을 대리하거나 한 사람이 양쪽을 대리하는 방식은 제56조의3 제2항에 걸립니다. 직원이나 지인이 두 사람의 서류를 한꺼번에 들고 가는 일이 없도록, 각자의 위임 관계를 따로 정리해 두시는 것이 안전합니다.

5. 집행문 단계의 법원 허가 가능성 염두에 두기

집행문은 공증인이 법원 단독판사의 허가를 받아 부여합니다. 판사가 필요하다고 보면 당사자 본인이나 대리인을 심문할 수 있으므로, 증서를 받은 뒤에도 약정의 경위와 이행 상황을 설명할 자료를 보관해 두시는 것이 좋습니다.

6. 증서 밖의 약속은 따로 정리하기

집행을 승낙하는 취지가 담긴 부분과 계약서 본문에만 적힌 약속은 같은 효과를 갖지 않을 수 있습니다. 수선, 원상회복, 반환 시기처럼 분쟁의 씨앗이 되는 항목은 어느 서류에 담을지 미리 정하고, 서류 사이에서 서로 어긋나는 표현이 없는지 비교해 보십시오.

7. 제소전화해와 함께 쓸 수 있는지 상담받기

두 서류는 서로 대체 관계라기보다 상황에 따라 선택하거나 함께 검토하는 관계에 가깝습니다. 어느 쪽이 적합한지는 계약의 성격, 임차인의 태도, 남은 기간에 따라 달라지므로 단정하지 않겠습니다. 사안을 말씀해 주시면 계약서를 기준으로 가능한 경로를 같이 정리해 드립니다.

임대차 계약서 공증이든 제소전화해든, 정리가 안 되는 항목이 있다면 그 항목이 바로 상담에서 먼저 다뤄야 할 쟁점입니다.

자주 묻는 질문