이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

임대차 계약서를 쓸 때 월세 지급일, 명도 시기, 수선 책임, 보증금 반환 시기 같은 약속을 여러 곳에 나누어 적어 두는 일이 흔합니다. 계약서 본문에도 적고, 특약서를 따로 만들고, 문자나 메신저로 한 번 더 확인하고, 만나서 구두로 덧붙이기도 합니다. 그런데 나중에 분쟁이 생기면 이 약속들이 모두 같은 힘을 갖는 것은 아닙니다. 제소전화해로 화해조서를 받아 두었다면 특히 조서에 적힌 것과 조서 밖에 남은 것의 경계가 결과를 가릅니다.

• 제소전화해를 신청했거나 신청할 예정인데, 계약서에 있는 특약이 조서에도 들어가는지 궁금하신 분
• 임대인으로서 화해조서만 받으면 모든 약속이 한꺼번에 집행되는 것으로 알고 계신 분
• 임차인으로서 화해조서에 임대인의 의무도 적혀야 하는지 알고 싶으신 분
• 문자나 구두로 한 약속이 조서가 만들어진 뒤 어떻게 취급되는지 걱정되시는 분
• 계약서, 특약서, 공정증서, 화해조서가 각각 어떤 문서인지 헷갈리시는 분
• 이미 받은 조서를 펼쳐 놓고 어떤 조항이 집행에 쓰이는지 확인하고 싶으신 분

이 글은 화해조서의 효력이 정확히 어디에 붙는지를 먼저 정리하고, 계약 서류와 대화 기록이 그 바깥에서 어떤 자리에 서는지, 그리고 조서를 만들기 전에 무엇을 점검해야 하는지를 순서대로 설명합니다. 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인의 동의가 있어야 성립하는 제도이므로, 양쪽이 모두 납득할 수 있는 균형 조서라는 관점을 끝까지 유지하겠습니다.

화해조서의 효력은 어디에 붙을까요?

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 분쟁이 될 만한 사항을 두고 법원에 화해를 신청하는 절차입니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청이 있으면 판사가 화해기일을 지정하고, 양쪽이 합의한 내용이 조서에 적히면서 화해가 성립합니다.

화해가 성립하면 법원사무관등이 조서를 작성하고, 이 조서는 확정판결과 같은 효력을 갖는 것으로 다뤄집니다. 확정판결과 같은 효력이라는 말은 사건 기록 전체를 두고 하는 말이 아니라 조서에 적힌 화해조항을 두고 하는 말입니다. 계약서에 적힌 문장이나 신청서에 적힌 희망사항이 아니라, 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한 조서의 화해조항이 기준이 됩니다.

그래서 같은 임대차 관계 안에 약속이 열 가지 있더라도, 조서에 화해조항으로 옮긴 약속과 옮기지 않은 약속은 법적 위치가 갈립니다. 이 글에서는 앞의 것을 조서 안, 뒤의 것을 조서 밖이라고 부르겠습니다. 조서 안의 약속은 화해조서 효력의 보호를 받고, 조서 밖의 약속은 계약서나 증거 자료로서의 의미는 있어도 조서와 같은 방식으로 곧바로 집행하기는 어렵다는 것이 이 글의 출발점입니다.

다만 오해하지 않으셔야 할 점이 있습니다. 조서 밖의 약속이 곧바로 무효가 된다는 뜻은 아닙니다. 계약서에 적은 약속은 여전히 계약상의 의무로 존재할 수 있고, 다투게 되면 재판에서 판단을 받는 대상이 됩니다. 다만 조서에 옮겨 둔 조항처럼 집행문을 받아 강제집행으로 나아가는 길과는 다른 길을 걸어야 할 수 있다는 차이입니다.

조서에는 무엇이 적히고, 왜 적힌 조항에 힘이 실릴까요?

민사소송법 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 기재사항을 풀어 보면 누가, 무엇을 두고, 어떻게 하기로 했는지로 나뉩니다.

여기서 가장 중요한 부분은 화해조항입니다. 당사자, 법원, 날짜는 형식적인 틀이고, 실제로 누가 무엇을 언제까지 어떻게 해야 하는지는 화해조항 문장 하나하나에 담깁니다. 집행 단계에서 집행관이나 집행법원이 들여다보는 것도 결국 이 문장입니다. 문장이 모호하면 집행 단계에서 해석 다툼이 생길 수 있고, 문장이 구체적이면 집행이 매끄러워집니다.

화해의 성격도 짚어 둘 필요가 있습니다. 민법 제731조는 화해를 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 정하고, 제732조는 화해계약이 당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력이 있다고 정합니다. 제소전화해는 법원 앞에서 이 화해를 조서로 남기는 방식이므로, 양쪽이 서로 한 걸음씩 양보하는 균형이 전제가 됩니다. 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없는 이유도 여기에 있습니다.

한편 민법 제733조는 화해계약이 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다고 하면서, 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 쉽게 말해 화해로 정리하기로 한 분쟁 자체에 대한 오해는 나중에 되돌리기 어려운 구조이므로, 조서에 무엇을 넣고 무엇을 빼는지 처음부터 신중해야 합니다. 어떤 사정이 이 예외에 해당하는지는 사안별로 달라지므로 일반론으로 단정할 수는 없습니다.

집행권원 목록에서 화해조서는 어디에 설까요?

집행권원은 강제집행을 할 수 있는 근거가 되는 문서입니다. 민사집행법 제56조는 강제집행을 실시할 수 있는 그 밖의 집행권원으로 항고로만 불복할 수 있는 재판, 가집행의 선고가 내려진 재판, 확정된 지급명령, 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것, 그리고 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 차례로 듭니다.

제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것이므로 이 가운데 5호의 틀에서 설명합니다. 그리고 민사집행법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 그래서 화해조서를 가지고 집행에 나아갈 때에는 집행문 부여를 비롯한 집행 절차 규정이 준용되는 구조를 따릅니다.

여기서 눈여겨볼 점은 5호에 올라 있는 것이 확정판결과 같은 효력을 가지는 것이라는 사실입니다. 일반 계약서, 특약서, 내용증명, 문자 메시지는 이 목록 어디에도 없습니다. 아무리 자세하게 적었더라도 이런 문서는 집행권원이 아니므로, 상대방이 약속을 지키지 않을 때 집행문을 받아 강제집행에 나아가는 근거로 쓸 수 없습니다. 이것이 계약서에 쓴 약속과 조서에 옮긴 약속의 가장 실무적인 차이입니다.

아래 표는 임대차 현장에서 자주 만나는 기록이 조서에 옮겨졌을 때와 옮겨지지 않았을 때 어떻게 달라지는지를 나란히 놓은 것입니다. 표의 내용은 구조를 설명하는 일반론이며, 개별 사건의 결론은 사안별로 달라질 수 있습니다.

표에서 보듯 문서의 이름보다 중요한 것은 그 내용이 화해조항이라는 형식을 거쳤는가입니다. 같은 문장이라도 조서에 들어가면 집행으로 이어질 수 있고, 들어가지 않으면 그 사실을 따로 증명하고 판단받는 절차가 필요할 수 있습니다. 표의 오른쪽 열에 적힌 길이 불가능하다는 뜻은 아니지만, 왼쪽 열의 길과 걸리는 시간과 불확실성이 다르다는 점은 분명합니다.

공정증서도 같은 목록에 있지만 범위가 다릅니다. 4호는 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 급여를 목적으로 하는 청구에 관한 것이어서, 건물 인도는 4호의 틀로 설명되지 않습니다. 건물 인도에 관해서는 공증인법 제56조의3이 따로 정하는데, 임차건물은 임대차 관계 종료를 원인으로 인도·반환하기 전 6개월 이내에 작성하고, 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의 내용이 증서에 포함된 경우에만 작성할 수 있습니다. 그래서 계약을 맺는 시점에는 제소전화해로, 만료가 가까워진 시점에는 공정증서로 접근하는 식으로 시점이 갈립니다.

계약서·특약서·문자·구두 약속은 조서 밖에서 어디에 설까요?

조서 밖의 약속이 가장 위험해지는 순간은 조서를 받은 뒤 그건 이미 정리된 내용이 아니냐는 말이 오갈 때입니다. 화해는 분쟁을 끝내려는 약정이기 때문에, 조서에 담긴 내용과 다른 이전의 합의가 어떻게 취급되는지는 사건마다 판단이 갈립니다. 조서가 성립하기 전에 따로 해 둔 합의가 성립 후 어떻게 다뤄지는지는 판례로 정해지는 영역이어서 일반론으로 단정할 수 없습니다. 그러니 살려 두고 싶은 약속이 있다면 조서의 화해조항에 문장으로 옮겨 두는 것이 가장 분명한 방법입니다.

임차인에게도 이 구조는 중요합니다. 임대인이 수선을 해 주기로 했다거나 보증금을 일정한 시기에 돌려주기로 했다는 약속이 계약서에만 있고 조서에는 없다면, 임차인은 그 약속을 조서로는 집행하기 어렵습니다. 화해조서가 임대인의 편의를 위한 문서가 아니라 양쪽의 약속을 함께 담는 문서가 되려면, 임차인이 지켜야 할 의무뿐 아니라 임대인이 지켜야 할 의무도 조항으로 적혀야 합니다. 제소전화해는 임차인 동의 없이는 성립할 수 없으니, 임차인이 먼저 조서에 넣을 항목을 요구하는 것은 오히려 제도가 설계된 방향에 맞습니다.

임대인에게도 같은 말이 적용됩니다. 월세 지급일, 명도 시기, 원상회복 범위처럼 임대인이 가장 중요하게 여기는 항목이 계약서 본문에만 있고 조서에는 모호하게 적혀 있다면, 정작 집행이 필요한 순간에 근거가 약해질 수 있습니다. 계약서를 쓰고 안심하기보다 조서 문장이 집행 가능한 형태인지 점검하는 쪽이 임대인에게도 이익입니다. 임차인이 끝까지 지킬 수 있는 조항이어야 조서가 분쟁을 막는 장치로 기능한다는 점도 함께 기억하시기 바랍니다.

조서에 옮길 약속을 고르는 5단계 점검 순서

조서를 만들기 전에 거치면 좋은 순서를 다섯 단계로 나눠 보았습니다. 단계마다 임대인과 임차인이 각자 확인할 일이 다르지만, 마지막에는 양쪽이 같은 문장을 보고 동의하는 지점에서 만나야 합니다.

1. 약속을 전부 모읍니다계약서 본문, 특약서, 문자와 메신저 기록, 구두로 한 약속을 한 장의 목록으로 모읍니다. 기억에 의존하지 말고 날짜와 함께 적어 두면 좋습니다. 임대인과 임차인이 각자 목록을 만든 뒤 맞춰 보면 서로 다르게 알고 있던 부분이 드러납니다.
2. 조서에 옮길 것과 남길 것을 가릅니다명도, 금전 지급, 인도 시기처럼 이행하지 않을 때 강제로 실현해야 하는 약속을 우선 조서 쪽에 둡니다. 단순한 안내나 신뢰에 기대는 약속을 조서 밖에 남겨도 되는지는 따로 따져 봅니다.
3. 문장으로 바꿉니다누가, 무엇을, 언제까지, 어떻게 한다는 형태로 고칩니다. 날짜와 방법이 정해지지 않은 표현은 집행 단계에서 해석 다툼의 씨앗이 됩니다.
4. 양쪽 의무를 맞춥니다임차인의 명도나 지급 의무만 적고 임대인의 수선이나 보증금 반환 의무가 빠져 있지 않은지 살핍니다. 임차인이 동의할 수 있는 균형이 갖춰져야 화해가 성립합니다.
5. 법률에 어긋나는 조항을 걸러냅니다권리금 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규에 어긋나는 조항은 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 조서에 담을 수 있는 표현인지 변호사와 먼저 확인하세요.

2단계에서 가려낸 약속 가운데 금전과 기한에 관한 것은 특히 문장을 정교하게 다듬어야 합니다. 민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자가 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 그러므로 지급일이나 인도일을 확정된 날짜로 적어 두면 이행지체가 언제부터 시작되는지를 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다. 반대로 조건이나 사정에 따라 달라지는 표현은 해석에 맡겨지기 쉽습니다.

차임 연체에 관한 기준도 3단계에서 문장으로 정리하는 대표적인 항목입니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 3기의 차임액에 달하는 때로 정합니다. 조서의 연체 조항을 설계할 때에는 이 법정 기준과 어떤 관계에 놓이는지, 그리고 임차인이 감당할 수 있는 수준인지를 함께 살펴야 합니다.

현장에서 자주 듣는 말, 사실은 어떨까요?

상담을 하다 보면 비슷한 말을 반복해서 듣습니다. 그 가운데 화해조서 효력과 관련해 오해가 큰 다섯 가지를 골라 말과 판정으로 나란히 놓았습니다.

다섯 가지 말에는 공통점이 있습니다. 모두 조서라는 문서를 만능열쇠로 보거나, 반대로 조서 바깥의 약속을 조서와 똑같이 여기는 데서 나옵니다. 조서는 조서에 적힌 만큼만 힘을 갖고, 그 힘은 양쪽의 동의 위에서 생깁니다. 이 두 가지만 기억하셔도 대부분의 오해는 풀립니다.

화해가 성립하지 않으면 조서의 효력도 없을까요?

화해가 성립하지 않은 경우를 알아 두면 효력의 범위가 더 선명해집니다. 민사소송법 제387조①은 화해가 성립되지 아니한 때 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 한다고 정하고, ②는 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때 법원이 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 불성립 조서에는 합의된 화해조항이 없으므로 확정판결과 같은 효력을 가진 조서가 생기지 않습니다.

이 경우 당사자는 소제기신청을 할 수 있습니다. 민사소송법 제388조는 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 본다고 하고, 신청은 제387조③의 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 한다고 정합니다. 화해가 성립하지 않았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니라 소송 절차로 넘어갈 길이 열려 있다는 뜻입니다.

화해비용은 같은 법 제389조에 따라 화해가 성립된 경우 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 성립하지 아니한 경우에는 신청인이 부담하며, 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 합니다. 법원에 내는 실비의 구체적인 규모는 사안별로 달라지므로 여기서는 말씀드리지 않고, 상담 때 안내해 드립니다.

성립 과정에서 알아 둘 것이 두 가지 더 있습니다. 하나는 같은 법 제385조②가 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정한다는 점입니다. 임차인이 임대인에게 대리인 선임을 맡기는 방식으로는 기대한 대로 작동하기 어렵다는 뜻입니다. 다른 하나는 같은 조 ③이 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정한다는 점입니다.

결국 화해조서 효력은 양쪽의 진정한 합의 위에 서 있습니다. 한쪽이 마지못해 도장을 찍은 조항이 아니라 양쪽이 이해하고 동의한 조항이어야 분쟁이 다시 번지지 않습니다. 조서가 성립한 뒤 이행 단계에서 다시 다툼이 생기는 경우의 상당수는 조항을 만들 때 충분히 설명되지 않았거나 한쪽의 부담이 지나치게 컸던 경우입니다.

조서를 받은 뒤 펼쳐 놓고 확인할 여섯 가지

조서가 송달되면 한 번은 처음부터 끝까지 천천히 읽어 보시기 바랍니다. 읽는 순서를 정해 두면 놓치는 부분이 줄어듭니다.

• 당사자 표시가 정확한지: 개인이면 성명, 법인이면 법인명과 대표자 표시가 계약서와 맞는지 살핍니다.
• 목적물 표시가 일치하는지: 층, 호수, 면적처럼 계약서와 등기 기재에 비추어 같은 대상을 가리키는지 확인합니다.
• 기한이 확정된 날짜로 적혀 있는지: 조건이나 사정에 따라 달라지는 표현은 없는지 봅니다.
• 임대인의 의무와 임차인의 의무가 모두 있는지: 한쪽 의무만 길게 적혀 있다면 균형을 다시 살핍니다.
• 금전 지급 방법이 구체적인지: 지급일, 지급 방식, 입금 계좌처럼 이행 방법이 빠짐없이 적혀 있는지 확인합니다.
• 조서에 옮기지 않은 약속의 목록: 계약서와 특약서에 남은 약속 중 조서 밖에 있는 것을 따로 표시해 둡니다.

마지막 항목은 특히 권해 드립니다. 조서 밖에 남은 약속을 목록으로 정리해 두면, 나중에 분쟁이 생겼을 때 어떤 약속은 조서로 풀고 어떤 약속은 계약상 책임으로 풀어야 하는지 방향을 빠르게 잡을 수 있습니다. 목록이 없으면 기억에 의존하게 되고, 그 사이에 증거 자료가 사라지기도 합니다. 문자와 메신저 기록은 날짜가 드러나도록 보관해 두세요.

조서에 적힌 내용을 나중에 바꾸고 싶어지는 경우도 있습니다. 이때에는 양쪽이 다시 합의해야 하는 것이 기본이고, 변경 합의를 어떤 형태로 남기는 것이 적절한지는 사안마다 달라집니다. 구두로 가볍게 바꾸기로 했다가 기억이 엇갈리는 일이 가장 흔하므로, 바꾸기 전에 먼저 상담을 받아 방식을 정하시기를 권합니다.

의뢰하실 때는 이렇게 진행됩니다

엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해를 3,600건 넘게 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 이 글에서 말씀드린 집행되는 문구를 설계하는 일에 집중합니다. 진행 순서는 단순합니다. 먼저 02-591-2334로 전화하셔서 10분에서 20분 정도 상황을 말씀해 주시면 됩니다. 이후 이메일로 자료를 받고 견적을 보내드리며, 입금이 확인되면 변호사가 법원에 신청서를 접수합니다. 그다음 기일에 변호사가 출석하고 조서가 송달됩니다.

의뢰인께서 직접 하시는 일은 전화상담, 자료 전달, 입금까지입니다. 법원 접수와 기일 출석은 변호사가 대행합니다. 다만 앞에서 본 것처럼 법원이 대리권을 조사하기 위해 당사자 본인의 출석을 명할 수 있으므로, 그런 경우에는 일정을 맞춰 안내해 드립니다. 신청부터 성립까지는 평균 6개월 정도, 짧게는 3개월에서 길게는 9개월까지 걸리는 것으로 안내드리며, 법원 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

비용은 사안에 따라 달라지므로 일률적으로 말씀드리지 않습니다. 관할합의서를 활용하면 전국 어느 법원이든 같은 비용으로 진행합니다. 온라인 상담과 비용안내는 상단 메뉴에서도 이용하실 수 있고, 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 법원에 내는 실비는 사안별로 안내합니다.

조서가 만들어진 뒤에 상대방이 약속을 지키지 않아 집행이 필요해지면, 집행문과 송달증명 발급까지는 저희가 지원합니다. 다만 조서에 기초한 강제집행의 실행은 직접 진행하지 않으므로, 그 단계를 염두에 두고 처음부터 조항을 짜 두는 것이 중요합니다. 명도라면 집행관이 집행하고, 그 기준이 되는 것이 조서의 화해조항이라는 점을 기억해 주세요.

자주 묻는 질문